Simulateur revenus fonciers : micro-foncier ou régime réel, lequel choisir ?

Location nue, deux régimes possibles : le micro-foncier avec son abattement forfaitaire de 30 %, ou le réel avec déduction de toutes tes charges. Le bon choix peut te faire économiser plusieurs milliers d’euros par an, ou t’en coûter autant si tu te trompes. Le simulateur ci-dessous te sort le net après IR et prélèvements sociaux, régime par régime.

Revenus fonciers, ce que la loi appelle vraiment ainsi

Un revenu foncier, au sens fiscal, c’est un loyer perçu au titre d’une location nue (article 14 du CGI). Un logement meublé, lui, bascule en BIC (LMNP ou LMP), avec ses propres règles. Ne confonds pas.

Deux régimes coexistent pour déclarer ces revenus :

• Le micro-foncier (article 32 du CGI) : un abattement forfaitaire de 30 % couvre l’ensemble de tes charges. Tu ne déduis rien d’autre. Seuil d’éligibilité strict : loyers annuels bruts inférieurs ou égaux à 15 000 €, tous biens confondus dans le foyer.
• Le régime réel (article 31 du CGI) : tu déduis tes charges effectives, poste par poste. Obligatoire dès que tu dépasses 15 000 € de loyers, sur option en dessous.

Sur les deux bases imposables, tu paies ton IR au taux de ta TMI (0, 11, 30, 41 ou 45 %) plus les prélèvements sociaux à 17,2 %. Un contribuable à 30 % de TMI est donc taxé à 47,2 % sur ses revenus fonciers nets.

Micro-foncier : simple, mais rarement optimal

Le micro-foncier est le régime par défaut si tu es en dessous du seuil. Il te suffit de reporter tes loyers bruts sur la ligne 4BE de la 2042. L’administration applique automatiquement l’abattement de 30 % et calcule la base imposable.

Cas où il gagne :
– Tu es propriétaire d’un studio payé cash (pas d’intérêts d’emprunt).
– Le bien est récent (peu ou pas de travaux).
– Tes charges réelles cumulées sont inférieures à 30 % des loyers.

Cas où il perd :
– Tu as un crédit immobilier avec des intérêts significatifs.
– Tu as réalisé ou vas réaliser des travaux.
– Le bien est ancien (copropriété avec provisions, PNO élevée, gestion déléguée).

Règle mnémotechnique : si tes charges réelles dépassent 30 % de tes loyers, le réel gagne mécaniquement.

Régime réel : puissant, mais irrévocable 3 ans

Le régime réel permet de déduire :

• Les intérêts d’emprunt (poste souvent le plus lourd les 10 premières années)
• La taxe foncière (part propriétaire, jamais celle du locataire)
• L’assurance PNO (propriétaire non occupant)
• Les frais de gestion (agence, syndic, comptable spécialisé)
• Les provisions de copropriété non récupérables
• Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration (mais pas construction, reconstruction, agrandissement)
• Les primes d’assurance loyers impayés le cas échéant

Point clé : l’option pour le réel est irrévocable pendant 3 ans. Si tu bascules au réel en 2026 pour absorber un gros chantier, tu resteras au réel jusqu’en 2028 incluse, même si tes charges deviennent faibles entretemps. À intégrer dans ta décision.

Autre avantage du réel : le déficit foncier. Si tes charges dépassent tes loyers (hors intérêts d’emprunt, qui restent bloqués sur la catégorie foncière), l’excédent s’impute sur ton revenu global à hauteur de 10 700 € par an. Le solde est reportable 10 ans sur revenus fonciers uniquement. Le plafond monte à 21 400 € en 2026 pour des travaux de rénovation énergétique sortant un bien de la classe E, F ou G (dispositif temporaire prolongé, cf loi Climat).

Comment le simulateur tranche

Le simulateur ci-dessus fait le calcul comparatif :

1. Base micro = loyers × 70 %, puis IR + PS.
2. Base réel = loyers, charges déclarées (intérêts + charges courantes + travaux), puis IR + PS.
3. Il te sort le régime le plus léger, l’économie annuelle, et te signale si tu es en déficit foncier reportable.

Attention à un cas particulier : si tes loyers dépassent 15 000 €, tu es hors micro-foncier, point final. Le simulateur affiche l’alerte.

Cas concrets pour se caler

Cas A : studio parisien payé cash, TMI 30 %
– Loyers 10 800 €, taxe foncière 900 €, PNO 120 €, copro 400 €, aucun crédit.
– Micro : base 7 560 €, impôt 3 568 €.
– Réel : base 9 380 €, impôt 4 427 €.
– Le micro l’emporte de 859 €/an.

Cas B : T3 avec crédit, TMI 30 %
– Loyers 12 000 €, intérêts 3 500 €, charges 1 800 €, travaux 0 €.
– Micro : base 8 400 €, impôt 3 964 €.
– Réel : base 6 700 €, impôt 3 162 €.
– Le réel gagne de 802 €/an, et l’écart va grimper si tu ajoutes des travaux.

Cas C : gros chantier de rafraîchissement, TMI 41 %
– Loyers 14 000 €, intérêts 4 000 €, charges 2 000 €, travaux 12 000 €.
– Micro : base 9 800 €, impôt 5 704 €.
– Réel : base 0 €, déficit 4 000 € imputables sur revenu global.
– Le réel écrase le micro et te fait économiser en plus sur ton IR global.

Le pattern : dès qu’il y a du crédit ou des travaux, le réel gagne presque toujours. Le micro n’a d’intérêt que sur un bien nu de dettes avec très peu de charges.

Comment basculer au régime réel (et éviter le piège)

Deux options pour opter :

1. Cocher la case 4BE du formulaire 2042 en déclarant au réel via la 2044.
2. Envoyer un courrier libre à ton SIE avant le 1er juillet de l’année d’imposition.

Ce que tu dois vérifier avant :

• Vas-tu garder ce bien 3 ans minimum ? Si tu revends dans 18 mois, l’option n’a plus de sens.
• Tes intérêts vont-ils rester élevés ? Un crédit en fin de vie perd son intérêt fiscal.
• Vas-tu vraiment engager les travaux prévus ? Si tu bascules au réel en anticipant un chantier qui ne se fait pas, tu es coincé au réel sans le bénéfice.

Questions fréquentes

Puis-je passer du micro au réel puis revenir au micro l’année d’après ?
Non. L’option pour le réel bloque 3 exercices consécutifs (art 32 CGI). Retour au micro possible à partir de la 4e année si tu redescends sous 15 000 € de loyers.

Les travaux de construction ou d’agrandissement sont-ils déductibles ?
Non. Seuls entretien, réparation et amélioration passent (art 31 CGI). Construction et agrandissement s’ajoutent au prix d’acquisition et ne se déduisent qu’à la revente.

Puis-je déduire le remboursement du capital de mon crédit ?
Non, jamais. Uniquement les intérêts, l’assurance emprunteur et les frais de dossier.

Comment fonctionne le déficit foncier en 2026 ?
10 700 €/an s’imputent sur ton revenu global, 21 400 € si les travaux visent à sortir un bien de la classe DPE E, F ou G (dispositif prolongé jusqu’à fin 2027). Le solde se reporte 10 ans sur les revenus fonciers.

Location meublée, quel régime ?
Rien à voir avec les revenus fonciers. Le meublé bascule en BIC (micro-BIC 50 % ou réel avec amortissement en LMNP). C’est un autre calcul.

Je loue à un membre de ma famille, cela change quoi ?
Rien sur le régime, tout sur le loyer : il doit être au prix du marché sinon l’administration peut requalifier en libéralité et refuser la déduction des charges.

Puis-je cumuler micro-foncier et LMNP ?
Oui, ce sont deux catégories fiscales distinctes. Le seuil micro-foncier de 15 000 € ne compte que les loyers de location nue.

En pratique

Sur la location nue, le régime réel est presque toujours gagnant dès qu’il y a un crédit ou des travaux. Le micro-foncier ne se justifie que pour un bien payé, sans charge, tenu en direct sans intermédiaire. Fais tourner le simulateur avec tes vrais chiffres avant d’opter, et pense à intégrer le fait que l’option te bloque 3 ans.

Pour t’assurer que le calcul intègre bien le déficit foncier, la ventilation des travaux entretien/amélioration/construction et la case 4BE correcte, un logiciel comptable avec un conseiller (comme L-Expert-Comptable ou Swapn) te sécurise la déclaration et t’évite le redressement.

Autres simulateurs qui peuvent t’intéresser

Pour aller plus loin dans ta réflexion, ces simulateurs traitent des sujets proches :

• Révision IRL
• Encadrement loyer
• Déficit foncier
• Taxe foncière
• Diagnostic DPE
• Passoire thermique

Sources et références :
– Article 14 du CGI (définition des revenus fonciers)
– Article 31 du CGI (charges déductibles au régime réel)
– Article 32 du CGI (régime micro-foncier et seuil de 15 000 €)
– BOFIP-RFPI-BASE (base imposable des revenus fonciers)
– Loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (déficit foncier majoré 21 400 €)
– Formulaires 2042 et 2044, notice DGFIP 2026

Auteur : Loïc H, passionné d’investissement et d’entrepreneurs.

Disclaimer : Le simulateur retient un taux fiscal simplifié (TMI + 17,2 % de PS) et ne modélise ni le plafonnement des niches, ni les revenus fonciers étrangers sous convention. Le calcul du déficit foncier tient compte du plafond de droit commun (10 700 €) et non de la majoration temporaire à 21 400 € pour rénovation énergétique. Confronte toujours ton cas à un professionnel avant d’opter.

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