Ta taxe foncière repose sur deux inconnues : ta valeur locative cadastrale (fixée par l’administration) et le taux voté par ta commune (jusqu’à 55 % à Nantes contre 13,5 % à Paris). Le simulateur ci-dessous te donne le montant estimé en 30 secondes, avec la TEOM, l’abattement légal de 50 % et les exonérations éventuelles.
Taxe foncière 2026 : ton montant estimé
Renseigne la valeur locative cadastrale de ton bien (visible sur ton avis d’imposition précédent) et les taux votés dans ta commune. Le simulateur calcule ta taxe foncière avec l’abattement forfaitaire de 50 % et ajoute la taxe d’ordures ménagères (TEOM) si applicable.
Indiquée sur ton avis de taxe foncière, ligne « valeur locative brute »
Choisis une ville pour charger les taux 2025, ou saisis manuellement en dessous
Ordures ménagères, 0 si REOM
Construction neuve : exonération partielle ou totale les 2 premières années dans certaines communes
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Comment est calculée ta taxe foncière ?
La formule officielle tient sur une ligne :
Taxe foncière = (Valeur locative cadastrale × 50 %) × (taux communal + taux intercommunal)
Trois éléments composent ce calcul.
1. La valeur locative cadastrale (VLC). C’est un loyer théorique fixé par la DGFiP en 1970 (oui, 1970), revalorisé chaque année de manière forfaitaire. Cette valeur est censée refléter ce que ton bien rapporterait s’il était loué au prix du marché. Dans les faits, elle est souvent déconnectée de la réalité : deux appartements identiques dans deux quartiers différents peuvent avoir une VLC très proche même si leur loyer réel est très différent. Une révision générale est planifiée mais sans cesse repoussée (dernière échéance annoncée : 2028).
2. L’abattement forfaitaire de 50 %. Article 1388 du Code général des impôts : la base imposable équivaut à la moitié de la VLC. C’est un abattement automatique, tu n’as rien à demander.
3. Les taux votés localement. Chaque commune vote son taux, chaque intercommunalité aussi (métropole, communauté d’agglo). L’addition des deux donne ton taux global. Depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, beaucoup de communes ont revu ces taux à la hausse pour compenser la perte de recettes.
Revalorisation 2026 : ce qui bouge
Chaque année, la loi de finances applique une revalorisation forfaitaire des valeurs locatives, indexée sur l’inflation constatée entre novembre N-2 et novembre N-1. Pour 2026, la revalorisation attendue est de l’ordre de +1,7 % (à confirmer par le texte définitif de la loi de finances 2026). C’est très en dessous des hausses record de 2023 (+7,1 %) et 2024 (+3,9 %) qui avaient fait exploser les factures.
En pratique, même si le taux voté par ta commune ne bouge pas, ta taxe foncière augmente mécaniquement de la revalorisation forfaitaire. Ajoute à ça les hausses de taux votées après la suppression de la TH, et tu peux facilement dépasser +30 % sur 4 ans.
TEOM ou REOM : la différence
La TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères) est adossée à la taxe foncière : elle apparaît sur ton avis, elle est calculée sur la même base (VLC × 50 %) mais avec un taux propre voté par la commune ou l’EPCI. Elle est due par le propriétaire mais peut être récupérée auprès du locataire en tant que charge locative.
La REOM (redevance d’enlèvement des ordures ménagères) fonctionne autrement : c’est une redevance forfaitaire, souvent facturée à part par la commune ou le syndicat de gestion des déchets, non liée à la taxe foncière. Elle est calculée selon la composition du foyer ou la production réelle de déchets.
Environ 75 % des communes appliquent la TEOM, 25 % la REOM. Si tu es dans une commune REOM, mets le taux TEOM à 0 dans le simulateur.
Exonérations à connaître
Construction neuve : exonération totale ou partielle pendant les 2 années qui suivent l’achèvement. La part communale peut être supprimée par délibération du conseil municipal (article 1383 CGI), c’est le cas dans une majorité de grandes villes. La part départementale et intercommunale reste due dans tous les cas.
Personnes âgées ou handicapées à revenus modestes : exonération totale sous conditions de ressources (revenu fiscal de référence inférieur à ~12 500 € pour une personne seule en 2025, à vérifier 2026), sur la résidence principale, à partir de 75 ans, ou en cas de handicap. Voir article 1391 CGI.
Logements sociaux et bâtiments agricoles : régimes spécifiques (article 1382 CGI et suivants).
Rénovation énergétique : certaines communes appliquent une exonération partielle de 50 % à 100 % pendant 3 ans pour les logements ayant fait l’objet de dépenses d’économie d’énergie significatives. Vérifie les délibérations de ta commune.
Cas concrets
Cas 1 : appartement 45 m² à Paris
– VLC : 5 200 €
– Base imposable : 2 600 €
– Taxe foncière (taux 13,5 %) : 351 €
– TEOM (taux 6,42 %) : 167 €
– Total : 518 €
Cas 2 : maison 110 m² à Toulouse
– VLC : 11 800 €
– Base imposable : 5 900 €
– Taxe foncière (taux 25,1 %) : 1 481 €
– TEOM (taux 9,29 %) : 548 €
– Total : 2 029 €
Cas 3 : maison 130 m² à Nantes
– VLC : 14 500 €
– Base imposable : 7 250 €
– Taxe foncière (taux 55,7 %) : 4 038 €
– TEOM (taux 11,79 %) : 855 €
– Total : 4 893 €
L’écart Paris / Nantes sur des biens de valeur comparable est frappant. Nantes affiche l’un des taux les plus élevés de France depuis la hausse de 2023 (+37 % en une seule année). Paris, à l’inverse, reste très bas grâce à une base fiscale large.
Le cas des résidences secondaires
Si tu détiens une résidence secondaire, tu payes toujours la taxe foncière ET, dans beaucoup de communes touristiques ou tendues, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS). Depuis 2023, plus de 3 500 communes appliquent une majoration jusqu’à +60 % de la THRS. Le cumul TF + THRS peut représenter 2 à 3 mois de loyer virtuel dans les stations littorales ou de montagne.
Pour un investisseur, ça change les projections : intègre systématiquement la fiscalité locale dans tes calculs de rentabilité nette, elle peut peser 1 à 2 points de rendement net.
Que faire si le montant te paraît anormal ?
Trois vérifications simples avant de contester :
- Vérifie la surface pondérée sur ton avis. Une erreur d’arrondi ou une pièce mal classée peut gonfler la VLC de 15 à 20 %.
- Regarde le classement de ton logement (catégorie 1 à 8). Un logement en catégorie 5 devrait correspondre à un standing courant, pas à un logement haut de gamme.
- Compare avec un logement identique dans la même rue via le service « Rechercher les valeurs locatives » sur impots.gouv.fr.
Si tu détectes une erreur, tu peux déposer une réclamation avant le 31 décembre de l’année qui suit la mise en recouvrement (article R*196-2 LPF).
Questions fréquentes
Qui paie la taxe foncière, le locataire ou le propriétaire ?
Le propriétaire au 1er janvier. Aucune répartition possible. Seule la TEOM peut être refacturée au locataire en charges récupérables.
Peut-on payer la taxe foncière en plusieurs fois ?
Oui, la mensualisation sur 10 mois (janvier à octobre) est possible sur impots.gouv.fr. Tu peux aussi opter pour le prélèvement à l’échéance en une fois.
La taxe foncière est-elle déductible des revenus fonciers ?
Oui, en régime réel. La TF (hors TEOM récupérée sur le locataire) est une charge déductible. En micro-foncier (abattement 30 %), l’abattement forfaitaire couvre déjà l’ensemble des charges, TF comprise.
Que se passe-t-il si je vends mon bien en cours d’année ?
Le propriétaire au 1er janvier est redevable pour toute l’année. En pratique, l’acte de vente prévoit presque toujours un pro rata entre vendeur et acheteur (usage), à négocier chez le notaire.
Quand payer sa taxe foncière 2026 ?
Avis mis en ligne fin août, paiement au plus tard mi-octobre pour un paiement en une fois, mi-novembre pour les gros montants (au-delà de 300 €).
Ma taxe foncière peut-elle baisser ?
Rarement. Elle ne baisse que si ta commune baisse son taux (peu fréquent), si tu obtiens une exonération, ou si tu contestes avec succès une erreur de VLC.
Existe-t-il un plafonnement de la taxe foncière ?
Oui, article 1391 B ter CGI : plafonnement en fonction du revenu pour la résidence principale des contribuables modestes (VLC × taux ne peut excéder 50 % des revenus dans certaines limites). Peu appliqué en pratique, à demander expressément.
En pratique
La taxe foncière est un impôt largement subi (tu ne choisis ni la VLC ni le taux) mais tu peux agir sur trois leviers : vérifier ton avis et contester une erreur, viser les exonérations si tu construis du neuf ou si tu rénoves lourdement, et intégrer la fiscalité locale dans le calcul de rentabilité avant tout achat immobilier.
Pour un investisseur avec plusieurs biens (locatif, résidence secondaire, SCI), la logique s’inverse : la TF devient une charge déductible en régime réel foncier, à intégrer dans le compte de résultat annuel. Un logiciel comptable avec un conseiller (comme L-Expert-Comptable ou Swapn) te sort la balance IR foncier + TF cumulée sur tous tes biens et compare l’intérêt du micro-foncier vs régime réel selon ta situation.
Autres simulateurs qui peuvent t’intéresser
Pour aller plus loin dans ta réflexion, ces simulateurs traitent des sujets proches :
Sources et références :
– Article 1388 du Code général des impôts (base d’imposition à 50 % de la valeur locative)
– Article 1383 CGI (exonérations construction neuve)
– Article 1391 CGI (exonérations personnes âgées et handicapées)
– data.gouv.fr, « Taux votés des impôts locaux » (DGFiP, données 2025)
– Rapports annuels de l’Observatoire des finances locales
– BOFIP-IF-TFB (Bulletin officiel des finances publiques, taxe foncière sur les propriétés bâties)
Auteur : Loïc H, passionné d’investissement et d’entrepreneurs.
Disclaimer : Le simulateur reprend le mécanisme légal (VLC × 50 % × taux) mais ne prend pas en compte la TSE (taxe spéciale d’équipement), la taxe GEMAPI ni les frais de gestion (3 % à 8 % ajoutés par la DGFiP). Les taux villes préchargés sont ceux votés pour 2025 ; les taux 2026 seront connus après le vote des budgets locaux (mars-avril 2026). Confronte toujours l’estimation à ton avis officiel sur impots.gouv.fr.
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