La loi Climat interdit progressivement la location des logements les plus énergivores. G interdit depuis 2025, F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034. Le simulateur ci-dessous te dit si ton bien reste louable à l’horizon que tu choisis, estime le coût des travaux nécessaires et liste les aides.
Passoire thermique : ton bien reste-t-il louable ?
Indique la note DPE de ton bien, sa surface et la date de mise en location envisagée. Le simulateur t’indique si la location sera légale à cette date, à quel horizon il devient interdit, l’estimation des travaux pour sortir de F ou G et les aides mobilisables.
Trouvable sur le dernier diagnostic (validité 10 ans)
.
.
.
Loi Climat et Résilience : le calendrier verrouillé
La loi n°2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et Résilience, a fixé un calendrier strict d’interdiction progressive de la location des logements énergivores. Ces règles figurent aux articles L173-2 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (CCH), et à l’article 6 de la loi n°89-462 régissant les baux d’habitation.
Le calendrier officiel :
- 1er janvier 2023 : gel de l’indice de référence des loyers (IRL) pour tout logement classé F ou G.
- 1er janvier 2025 : DPE G interdit à la location pour tout nouveau bail ou renouvellement.
- 1er janvier 2028 : DPE F interdit à la location, y compris baux en cours au renouvellement.
- 1er janvier 2034 : DPE E interdit à la location.
Une nuance importante : pour les baux en cours, l’interdiction ne s’applique qu’à la reconduction tacite ou au renouvellement. Le locataire en place au 1er janvier 2028 dans un F peut donc rester, mais son propriétaire ne pourra pas signer un nouveau bail avec un autre locataire tant que le bien reste F.
Ce que ça change concrètement pour un propriétaire bailleur
Trois conséquences immédiates dès qu’un bien tombe sous le coup de l’interdiction :
1. Impossibilité de signer un nouveau bail
Le contrat serait juridiquement caduc et le locataire pourrait demander sa nullité, avec potentiellement remboursement des loyers. La CAF peut aussi suspendre les APL sur un logement non décent.
2. Blocage de la revalorisation des loyers
Depuis le 1er janvier 2023, les biens F et G sont exclus de la revalorisation IRL annuelle. Concrètement, ton loyer reste figé jusqu’à ce que le bien remonte en E ou mieux.
3. Action en justice possible du locataire
Le locataire d’un logement non conforme peut saisir le juge des contentieux de la protection pour demander soit la mise aux normes, soit une réduction de loyer, soit des dommages et intérêts. Précédents jurisprudentiels observés depuis 2024.
Combien coûtent les travaux pour sortir de F ou G ?
Les fourchettes constatées par l’ADEME et l’Anah sur les rénovations financées via MaPrimeRénov :
- Sortir un G vers E : 400 à 800 €/m². Sur un 50 m² : 20 000 à 40 000 €.
- Sortir un F vers E : 300 à 600 €/m². Sur un 50 m² : 15 000 à 30 000 €.
- Rénovation globale performante (F ou G vers B ou C) : 800 à 1 500 €/m².
Postes typiques dans l’ordre d’impact énergétique :
- Isolation des combles (30 % des déperditions).
- Remplacement du système de chauffage (chaudière fioul/gaz vers pompe à chaleur air-eau).
- Isolation des murs par l’extérieur (ITE) ou par l’intérieur (ITI).
- Remplacement des menuiseries (double vitrage performant, triple vitrage sur certaines expositions).
- VMC double flux ou ventilation performante.
Une isolation par l’extérieur seule sur une maison de 100 m² coûte typiquement 15 000 à 25 000 €. Le remplacement d’une chaudière fioul par une pompe à chaleur : 12 000 à 18 000 €. Le poste « menuiseries » grimpe vite à 8 000 à 15 000 € selon nombre d’ouvertures.
Les aides mobilisables en 2026
MaPrimeRénov Parcours Accompagné
Aide principale pour rénovation globale. Barème selon revenus (bleu, jaune, violet, rose), jusqu’à 40 000 € pour les ménages très modestes sur un saut de 2 classes DPE minimum. Obligation de passer par un accompagnateur Mon Accompagnateur Rénov agréé.
MaPrimeRénov Ampleur (nouveau nom depuis 2025)
Pour les rénovations les plus lourdes (saut de 3 à 4 classes). Bonus si le bien sort de F ou G vers D ou mieux.
Éco-PTZ
Prêt à taux zéro jusqu’à 50 000 € pour financer les travaux, remboursable sur 20 ans. Cumulable avec MaPrimeRénov.
Certificats d’économie d’énergie (CEE)
Primes versées par les fournisseurs d’énergie (EDF, TotalEnergies, etc.) selon le type de travaux. Souvent 500 à 3 000 € par poste selon revenus.
Déficit foncier majoré à 21 400 €/an
Prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 par la LF 2024, ce dispositif double le plafond de droit commun (10 700 €) pour les travaux qui font sortir le bien de la classe E, F ou G. Il permet d’imputer davantage sur ton revenu global et donc de réduire ton IR global de plusieurs milliers d’euros la même année.
Les 4 sorties possibles pour un bailleur
1. Faire les travaux (option préférée pour un bien tenu à long terme)
Rentabilité si tu gardes le bien 8+ ans : les loyers perçus + la revalorisation du prix + la déduction fiscale des travaux (déficit foncier) équilibrent le chantier. À combiner absolument avec MaPrimeRénov.
2. Vendre
Marché à la peine sur les passoires depuis 2023 (décote observée 10 à 20 % vs bien conforme équivalent). Acheteurs souvent des investisseurs qui négocient dur pour prévoir les travaux. Vente possible mais valeur nette souvent inférieure au scénario travaux + conservation.
3. Geler la location (bien vide)
Aucune obligation de louer. Un bien vide n’est soumis à aucun DPE-location. Coût : taxe foncière + charges copropriété + PNO sans revenu compensatoire. Solution défensive coûteuse, sauf pour attendre la vente.
4. Location saisonnière (Airbnb, meublé de tourisme)
La location courte durée n’est pas soumise aux règles DPE-location classique. Attention : depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, de plus en plus de communes imposent le respect du DPE minimum même pour les meublés de tourisme, et le régime fiscal micro-BIC saisonnier a été durci (abattement 30 % au lieu de 50 %). À vérifier commune par commune.
Dérogations et cas particuliers
Monuments historiques et bâtiments classés
Dispense possible via l’ABF (Architecte des Bâtiments de France) si les travaux dénaturent l’aspect extérieur.
Copropriété qui bloque l’ITE
Si l’assemblée générale refuse une isolation par l’extérieur nécessaire au saut de classe, le propriétaire peut demander une dérogation, mais elle est très restrictive et rarement accordée depuis 2024.
Coût manifestement disproportionné
Depuis la loi Climat, une dérogation pour « coût disproportionné » existe si les travaux dépassent 50 % de la valeur vénale du bien. En pratique, très peu accordée, il faut monter un dossier technique lourd.
Impact sur la valeur du bien
Étude Notaires de France 2024 et Bien’ici 2025 : décote observée sur les passoires par rapport à un bien D équivalent :
- G : décote 10 à 20 %.
- F : décote 5 à 15 %.
- E : décote 0 à 10 %.
Ce sont des moyennes nationales. À Paris intra-muros, la décote est plus faible (marché tendu). En zone rurale ou en petite couronne, elle grimpe.
Questions fréquentes
Mon DPE date de 2019, est-il encore valide ?
Non. Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Il faut refaire un DPE à la nouvelle méthode 3CL 2021.
Combien coûte un DPE en 2026 ?
De 120 à 300 € selon la surface et le diagnostiqueur. Choisir un diagnostiqueur certifié Cofrac.
Une passoire peut-elle être vendue ?
Oui. La vente n’est pas interdite, seule la location de longue durée l’est. Depuis avril 2023, un audit énergétique est obligatoire à la vente d’un F ou G.
Si je fais des travaux, je peux augmenter le loyer immédiatement ?
Non. Le gel de l’IRL sur F et G continue tant que le nouveau DPE n’a pas confirmé la sortie de la classe. Après nouveau DPE en D ou mieux, revalorisation possible au bail suivant.
Un locataire peut-il exiger des travaux avant 2028 ?
Oui, s’il apporte la preuve que le logement est indécent au sens du décret du 30 janvier 2002 (isolation défaillante, humidité, chauffage insuffisant).
Le bail meublé classique (non saisonnier) est-il concerné ?
Oui, mêmes règles que le bail nu.
MaPrimeRénov est-elle cumulable avec l’éco-PTZ ?
Oui, les deux dispositifs sont explicitement cumulables. Sur un chantier lourd, tu peux atteindre 60 à 80 % de financement public.
En pratique
Le calendrier passoires est verrouillé et le report reste politiquement inenvisageable. Si tu détiens un F ou G, tes options se réduisent à trois : travaux (avec déficit foncier majoré et MaPrimeRénov), vente avec décote, ou gel du bien. Prendre la décision dès 2026 évite de subir un pic de demande travaux (et de prix travaux) fin 2027.
Pour chiffrer le TRI de chaque scénario (travaux + conservation vs vente vs gel), et intégrer proprement le déficit foncier majoré dans ta déclaration, un logiciel comptable avec un conseiller (L-Expert-Comptable ou Swapn) te sort les 3 scénarios chiffrés en une matinée.
Autres simulateurs qui peuvent t’intéresser
Pour aller plus loin dans ta réflexion, ces simulateurs traitent des sujets proches :
Sources et références :
– Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 (loi Climat et Résilience)
– Article L173-2 du Code de la construction et de l’habitation
– Décret n°2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au DPE
– Arrêté du 31 mars 2021 (méthode 3CL 2021)
– LF 2024 (art 12) : prolongation du déficit foncier majoré à 21 400 €/an
– ADEME : coûts moyens des rénovations énergétiques
– Anah : barèmes MaPrimeRénov 2026
– Notaires de France : indicateurs de marché immobilier
Auteur : Loïc H, passionné d’investissement et d’entrepreneurs.
Disclaimer : Le simulateur retient des fourchettes de coûts moyennes issues de l’ADEME et de l’Anah, ton chantier réel peut s’écarter significativement selon région, artisan et configuration du bien. Les règles de dérogation et le barème MaPrimeRénov évoluent chaque année. Confronte toujours ton projet à un devis chiffré et à ton service des impôts.
Ce contenu est informatif et ne constitue ni un conseil en investissement ni une recommandation personnalisée. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Certains liens peuvent être sponsorisés — cela n'affecte pas notre sélection éditoriale.