Tu es bailleur d’un bien F ou G, ton bail arrive à échéance, tu ne sais pas si tu peux relouer, renouveler ou seulement laisser courir. Le simulateur ci-dessous croise ton DPE, la nature de ton bail et ton horizon pour te dire précisément ce que tu peux faire, ce que tu ne peux plus faire et le coût des travaux nécessaires.
DPE et interdiction de location : ta position exacte
Bail en cours ou nouveau bail à venir ? Le simulateur croise ton DPE, la nature du bail et l’année cible, et te dit précisément si la location reste légale ou non, avec l’impact sur la reconduction tacite et les actions possibles.
DPE réalisé après le 1er juillet 2021 (méthode 3CL)
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Loi Climat en 3 minutes, côté bailleur
La loi n°2021-1104 du 22 août 2021 (loi Climat et Résilience) et ses décrets d’application ont posé un calendrier d’interdiction progressive de la mise en location des logements les plus énergivores. Ces règles s’imposent au propriétaire bailleur, avec des conséquences directes sur ses baux existants et futurs.
Le principe : à partir d’une date donnée, un logement classé au DPE en dessous d’un certain seuil ne peut plus être proposé à la location dans le cadre d’un nouveau bail ou d’un renouvellement. Les baux en cours restent valables jusqu’à leur terme naturel, mais leur renouvellement ou reconduction tacite sont bloqués.
Calendrier officiel (articles L173-2 et R173-2 CCH)
| Date | Classe interdite | Application |
|---|---|---|
| 1er janvier 2023 | F et G | Gel de l’IRL (aucune revalorisation) |
| 1er janvier 2025 | G | Nouveau bail interdit |
| 1er janvier 2028 | G | Renouvellement / reconduction tacite interdits |
| 1er janvier 2028 | F | Nouveau bail interdit |
| 1er janvier 2034 | E | Nouveau bail interdit |
À noter : pour Mayotte et La Réunion, le calendrier est décalé (application progressive jusqu’à 2031). En Corse et outre-mer, un DPE spécifique s’applique.
Nouveau bail vs bail en cours vs renouvellement
Trois situations juridiquement très différentes :
1. Nouveau bail (locataire pas encore en place, ou nouvelle location)
L’interdiction s’applique immédiatement à la date fixée. Signer un nouveau bail sur un G en 2026 est illégal, le locataire pourrait demander la nullité et la restitution des loyers versés.
2. Bail en cours (locataire installé avant l’interdiction)
Le contrat reste valable jusqu’à son terme naturel (3 ans nu, 1 an meublé). Le locataire peut rester, le bailleur doit continuer à assurer la jouissance. Mais le renouvellement ou la reconduction tacite bascule sous le régime de l’interdiction dès la date butoir.
3. Renouvellement ou reconduction tacite
C’est là que le piège se referme. Un bail nu signé en 2024 sur un G se reconduit tacitement en 2027 (durée 3 ans). Cette reconduction tomberait sous le coup de l’interdiction du 1er janvier 2028 : le bailleur devra soit avoir fait les travaux, soit ne pas renouveler et récupérer le bien.
Le locataire peut aussi refuser le renouvellement sur un logement non conforme, ce qui laisse le bailleur avec un bien vide non-relouable.
Ce qu’un locataire peut faire dès aujourd’hui
Depuis le décret du 30 janvier 2002 modifié (critères de décence), un logement doit respecter des critères minimums d’isolation, de ventilation et de performance énergétique. La loi Climat a durci ces critères en ajoutant un plafond de consommation énergétique.
Un locataire d’un logement classé F ou G peut donc :
- Saisir le juge des contentieux de la protection pour demander soit la mise aux normes (délai fixé par le juge), soit une baisse de loyer, soit des dommages et intérêts. Précédents jurisprudentiels observés depuis 2024, avec baisses de loyer de 15 à 30 %.
- Faire suspendre les APL en signalant à la CAF le caractère non décent du logement. La CAF conserve alors les APL en consignation.
- Refuser le renouvellement à échéance en invoquant le caractère non conforme.
Le rapport de force a basculé : le bailleur d’une passoire n’a plus la position dominante qu’il pouvait avoir avant 2023.
Les 4 sorties possibles
1. Faire les travaux (dans 60 à 70 % des cas)
Sortir un G vers un E : 20 000 à 40 000 € sur 50 m². Bénéfice :
– Retour dans le marché locatif normal.
– Déficit foncier majoré à 21 400 €/an jusqu’au 31 décembre 2027 (LF 2024 art 12) si les travaux font sortir de F ou G.
– MaPrimeRénov Parcours Accompagné, éco-PTZ jusqu’à 50 000 €, CEE.
– Revalorisation IRL débloquée dès nouveau DPE en D ou mieux.
– Décote à la revente évitée (10 à 20 % pour un G).
2. Vendre
Le bien reste vendable, la vente n’est pas interdite. Depuis avril 2023, un audit énergétique obligatoire à la vente d’un F ou G (arrêté du 4 mai 2022) permet à l’acheteur d’anticiper les travaux. Décote observée : 10 à 20 % pour un G, 5 à 15 % pour un F.
Cette option a du sens si le bien a bien pris de la valeur depuis l’achat, si le TRI des travaux n’est pas au rendez-vous, ou si tu veux réallouer ton capital hors immobilier.
3. Geler le bien (bien vide)
Ne rien louer. Aucune obligation. Le DPE-location ne s’applique pas à un bien inoccupé. Tu paies la taxe foncière, les charges de copropriété et la PNO sans revenu compensatoire. À réserver aux situations où tu prévois de vendre à moyen terme ou de rénover.
4. Basculer en location saisonnière
Airbnb, meublé de tourisme, location courte durée. Jusqu’à récemment, ces locations n’étaient pas soumises aux règles DPE-location. Mais la loi Le Meur du 19 novembre 2024 permet aux communes de rendre le respect du DPE obligatoire pour les meublés de tourisme, et le régime fiscal du micro-BIC saisonnier a été durci (abattement 30 % contre 50 % auparavant).
De plus en plus de communes (Paris, Bordeaux, Marseille, stations balnéaires) alignent le DPE meublé touristique sur le DPE-location classique. Cette option se réduit d’année en année.
Dérogations possibles
Monuments historiques et bâtiments classés
Si les travaux d’isolation dénaturent l’aspect extérieur, l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) peut refuser, ouvrant droit à dispense d’obligation.
Copropriété qui bloque une ITE nécessaire
Si l’assemblée générale refuse une isolation par l’extérieur qui aurait permis le saut de classe, le propriétaire peut solliciter une dérogation. Rarement accordée en pratique depuis 2024, jurisprudence sévère.
Coût manifestement disproportionné
Dérogation prévue si les travaux dépassent 50 % de la valeur vénale du bien. En pratique, dossier lourd à monter, avis d’experts requis, très peu accordé.
Impact chiffré sur la valeur du bien
Étude Notaires de France (baromètre 2024-2025) et publications Meilleurs Agents :
- G : décote 10 à 20 % par rapport à un bien D équivalent.
- F : décote 5 à 15 %.
- E : décote 0 à 10 %.
Chiffres nationaux moyens. Écart plus faible à Paris intra-muros et zones tendues, plus fort en zone détendue (rural, petite couronne).
Concrètement, sur un appartement parisien de 300 000 € classé F, la décote se limite souvent à 15 000 à 30 000 €. Sur un pavillon banlieue-sud à 250 000 € classé G, la décote peut atteindre 40 000 à 50 000 €.
Combien coûtent vraiment les travaux
Fourchettes ADEME + Anah sur rénovations financées via MaPrimeRénov :
- Sortir de G vers E : 400 à 800 €/m².
- Sortir de F vers E : 300 à 600 €/m².
- Sortir de G vers B ou C (rénovation globale performante) : 800 à 1 500 €/m².
Postes typiques (dans l’ordre d’impact) : isolation combles, remplacement chauffage (pompe à chaleur), isolation murs, menuiseries double vitrage performant, VMC double flux.
Sur un 60 m² classé G qu’on veut sortir en E : ordre de grandeur 24 000 à 48 000 €. Après MaPrimeRénov (jusqu’à 40 % pour un ménage intermédiaire) et CEE (~2 000 €), le reste à charge tombe à 12 000 à 25 000 €.
Questions fréquentes
Mon locataire est en place depuis 2020 dans mon G, dois-je faire les travaux maintenant ?
Le bail reste valable jusqu’à son terme. À la reconduction tacite prévue en 2027 ou 2028, tu bascules sous le coup de l’interdiction : ou tu as fait les travaux, ou tu ne peux pas renouveler.
Un locataire peut-il demander une baisse de loyer sur un G ?
Oui, jurisprudence 2024-2025 en ce sens dans plusieurs cours d’appel. Baisses observées de 15 à 30 % du loyer. Il n’a pas à attendre l’échéance du bail.
Puis-je augmenter mon loyer si mon bien est F ou G ?
Non. Depuis le 24 août 2022 pour les nouveaux baux et le 1er janvier 2023 pour la revalorisation IRL, aucune augmentation n’est possible tant que le bien est F ou G.
L’interdiction s’applique-t-elle aux résidences secondaires ou biens vacants ?
Non. Seuls les biens loués (résidence principale du locataire) sont concernés. Un bien vide ou une résidence secondaire non louée reste hors périmètre.
Location saisonnière (Airbnb), y a-t-il un risque ?
Oui, en croissance. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 permet aux communes d’imposer le DPE minimum sur les meublés de tourisme. Vérifie ta commune avant de basculer en saisonnier.
Le bail mobilité ou étudiant est-il concerné ?
Oui. Toute location de résidence principale est concernée, quelle que soit la forme du bail.
J’ai fait un DPE en 2019, dois-je le refaire ?
Oui. Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Nouveau DPE à faire à la méthode 3CL 2021.
Combien coûte un nouveau DPE en 2026 ?
120 à 300 € selon surface et diagnostiqueur. Prendre un diagnostiqueur certifié Cofrac impérativement.
En pratique
Si tu détiens un F ou un G, le calendrier ne se négocie pas et le report politique paraît écarté. Tu as 4 options : travaux (souvent la plus rentable avec le déficit foncier majoré à 21 400 €/an), vente avec décote, gel du bien, ou saisonnier (dans les communes qui l’autorisent encore).
Le vrai timing critique : fin 2027. Avec la fin du déficit foncier majoré au 31 décembre 2027 (sauf prolongation nouvelle) et l’entrée en vigueur de l’interdiction F au 1er janvier 2028, la fenêtre pour lancer les travaux en profitant du régime fiscal boosté se referme. Ne pas attendre la dernière minute (pic de demande sur les artisans, hausse des prix travaux).
Pour arbitrer entre les 4 scénarios sur ton profil (TMI, horizon, plus-value latente, financement), un logiciel comptable avec un conseiller (L-Expert-Comptable ou Swapn) te sort les 4 TRI comparés en une matinée et te sécurise la ventilation entretien/amélioration au réel.
Autres simulateurs qui peuvent t’intéresser
Pour aller plus loin dans ta réflexion, ces simulateurs traitent des sujets proches :
Sources et références :
– Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 (loi Climat et Résilience)
– Article L173-2 et R173-2 du Code de la construction et de l’habitation
– Article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (baux d’habitation)
– Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 modifié (critères de décence)
– Arrêté du 4 mai 2022 (audit énergétique obligatoire à la vente)
– LF 2024 art 12 (déficit foncier majoré 21 400 €/an prolongé)
– Loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur, meublé de tourisme)
– ADEME, Anah, Notaires de France, Meilleurs Agents
Auteur : Loïc H, passionné d’investissement et d’entrepreneurs.
Disclaimer : Le simulateur retient le calendrier officiel loi Climat en vigueur au 1er janvier 2026. Les fourchettes de coûts et de décote sont des moyennes nationales, ton cas peut s’écarter significativement selon région, configuration du bien et évolution du marché local. Confronte toujours ta décision à un devis chiffré, un notaire et un professionnel de la fiscalité.
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