Meilleur taux calculette : simulation de prêt immobilier, mensualité et capacité d’emprunt 2026

Au 1er octobre 2026, un très bon dossier emprunte autour de 3,6 % sur 20 ans et 3,7 % sur 25 ans (barèmes courtiers), alors que les prêts réellement signés en août l’ont été à 3,27 % sur 20 ans en moyenne. Pour 250 000 € sur 25 ans à 3,70 %, la mensualité est de 1 278,53 € hors assurance, 1 341,03 € avec une assurance à 0,30 %, et il faut environ 3 830 € de revenus nets pour rester sous les 35 % d’endettement. La calculette ci-dessous refait ce calcul avec tes chiffres, ajoute le TAEG estimé, le contrôle du taux d’usure, ta capacité d’emprunt, ton budget d’achat et le tableau d’amortissement complet.

Calculette de prêt immobilier au meilleur taux du moment

Choisis un profil : le taux du marché correspondant à ta durée se remplit tout seul (barème du 1er octobre 2026). Tu peux aussi saisir le taux d’une offre que tu as reçue, le profil passe alors en saisie libre. Tous les résultats se mettent à jour en direct. Rien n’est envoyé, le calcul se fait dans ton navigateur.

Taux immobiliers en octobre 2026 : ce que tu peux viser

Il existe deux façons de lire « le meilleur taux », et elles ne donnent pas le même chiffre. Les barèmes des courtiers disent à quel taux les banques prêtent aujourd’hui, selon la qualité du dossier. Les statistiques de l’Observatoire Crédit Logement/CSA disent à quel taux les prêts ont réellement été signés, avec deux à trois mois de décalage. En période de hausse comme en ce moment, le barème est au-dessus du taux signé : c’est le barème qui compte pour ta simulation.

Barème par durée et par profil au 1er octobre 2026

Barème : baromètre publié le 1er octobre 2026 par le courtier Meilleurtaux, taux nominaux hors assurance. Taux signés : Observatoire Crédit Logement/CSA, août 2026 (3,31 % toutes durées confondues). Relevé le 4 octobre 2026.

Un « excellent dossier », pour une banque, cumule en général des revenus élevés et stables (CDI hors période d’essai, fonctionnaire, profession libérale installée), un apport qui couvre au moins les frais de notaire, une épargne qui reste disponible après l’achat et des comptes bien tenus. Le « bon dossier » correspond à un emprunteur solide mais avec un apport faible ou un endettement proche de 35 %. Si tu hésites, simule avec le profil « bon dossier » : c’est la lecture prudente.

Pourquoi les taux remontent depuis l’été

Les taux de crédit immobilier suivent surtout le coût auquel les banques se refinancent, dont l’indicateur le plus suivi est l’OAT à 10 ans, le taux d’emprunt de l’État français. Celui-ci a dépassé 4 % fin août 2026, puis 4,3 % mi-septembre, alors qu’il évoluait entre 3,6 % et 3,8 % au printemps. La Banque centrale européenne a en plus relevé ses taux directeurs de 0,25 point le 10 septembre 2026. Les barèmes d’octobre en tirent les conséquences : les courtiers relèvent des hausses de 0,10 à 0,15 point en un mois, et parlent d’un seuil de 4 % qui se rapproche pour les dossiers moyens. Les statistiques de prêts signés, elles, n’ont pris que quelques centièmes (3,26 % en juin, 3,30 % en juillet, 3,31 % en août), parce qu’elles reflètent des offres émises plusieurs semaines plus tôt.

Conséquence pratique : une simulation faite en juillet n’est plus valable. Refais-la avec le barème du jour avant de signer un compromis, et garde une marge de 0,2 à 0,3 point dans ton plan de financement si la signature de l’offre doit intervenir dans deux ou trois mois.

Le taux d’usure, plafond légal du TAEG

Aucune banque ne peut te prêter à un TAEG (taux annuel effectif global, qui ajoute au taux nominal l’assurance obligatoire, les frais de dossier et de garantie) supérieur au taux d’usure. La Banque de France le calcule chaque trimestre à partir des taux moyens pratiqués, majorés d’un tiers. Les seuils applicables du 1er octobre au 31 décembre 2026 ont été publiés au Journal officiel le 26 septembre 2026.

Le plafond pèse surtout sur les emprunteurs âgés ou présentant un risque de santé, dont l’assurance coûte cher : avec un taux nominal de 3,9 % et une assurance à 1 %, le TAEG dépasse déjà les 5,40 % sur 25 ans. La calculette te signale si ton TAEG estimé dépasse le seuil de ta durée.

Comment lire les résultats : mensualité, coût total, TAEG, amortissement

La formule de calcul de la mensualité

Un prêt immobilier classique se rembourse par mensualités constantes. Avec C le capital emprunté, t le taux nominal annuel et n le nombre de mois, la mensualité hors assurance vaut :

Le taux mensuel est le taux annuel divisé par 12 (taux proportionnel), la convention utilisée par les banques françaises pour les prêts immobiliers. Chaque mensualité contient une part d’intérêts, calculée sur le capital restant dû, et une part de capital qui le fait baisser. Au début, les intérêts dominent : sur le premier mois de l’exemple, 770,83 € partent en intérêts et seulement 507,70 € en capital. La proportion s’inverse au fil des années, ce que montre le tableau d’amortissement.

Le coût total du crédit

Le coût total est ce que tu paies en plus du capital : intérêts, assurance et frais (dossier, garantie). C’est l’indicateur le plus parlant pour comparer deux durées. Le graphique ci-dessous le montre pour 250 000 € avec les taux « très bon dossier » d’octobre 2026 et une assurance à 0,30 %.

Allonger de 20 à 25 ans fait baisser la mensualité de 185,54 € mais coûte 35 933 € de plus (intérêts et assurance). C’est pourtant souvent le seul moyen de passer sous les 35 % : le bon arbitrage est la durée la plus courte compatible avec ton endettement et ton reste à vivre.

Le TAEG estimé

Le TAEG est l’indicateur légal pour comparer deux offres : il intègre le taux nominal, l’assurance exigée par la banque et les frais. La calculette l’estime par un calcul actuariel : elle cherche le taux qui égalise ce que tu reçois réellement (capital moins frais) et ce que tu rembourses (mensualités et assurance). Sur l’exemple par défaut (250 000 € sur 25 ans à 3,70 %, assurance 0,30 %, 3 000 € de frais), le TAEG ressort autour de 4,35 %, bien sous le taux d’usure de 5,40 %. Deux offres au même taux nominal peuvent avoir des TAEG différents de 0,2 ou 0,3 point selon l’assurance et les frais : compare toujours les TAEG.

Le tableau d’amortissement

Il détaille, année par année ou mois par mois, la part de capital et d’intérêts de chaque échéance et le capital restant dû. Il sert à trois choses : savoir combien tu dois encore si tu revends (le capital restant dû est ce que la banque te réclamera), évaluer l’intérêt d’un remboursement anticipé (il est plus rentable dans la première moitié du prêt, quand les intérêts pèsent le plus), et vérifier l’assurance calculée sur le capital restant dû, qui baisse chaque année. Sur 250 000 € à 3,70 % sur 25 ans, il reste environ 153 400 € à rembourser au bout de 12 ans et demi : à mi-parcours, tu n’as remboursé qu’environ 39 % du capital.

Capacité d’emprunt et règle des 35 % du HCSF

Depuis le 1er janvier 2022, les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) sont juridiquement contraignantes pour les banques. Elles ont été maintenues sans assouplissement en 2026. Trois règles encadrent ta capacité d’emprunt :

La formule de la capacité est simple : mensualité maximale = revenus nets × 35 % − mensualités des autres crédits. Avec 4 500 € de revenus et aucun autre crédit, tu peux consacrer 1 575 € par mois à ton prêt, assurance comprise. Ensuite, la durée et le taux transforment cette mensualité en capital : 293 600 € environ sur 25 ans à 3,70 % (assurance 0,30 %), 257 900 € sur 20 ans à 3,61 %. La calculette fait ce calcul inverse dans le champ « capacité d’emprunt max ».

Quels revenus sont retenus

Les banques prennent les revenus nets avant prélèvement à la source : salaires (moyenne sur 12 mois, primes régulières incluses), revenus d’indépendant (moyenne de deux ou trois bilans), pensions. Les revenus locatifs sont en général retenus à 70 % du loyer pour tenir compte de la vacance et des charges. Les allocations familiales ou les primes exceptionnelles sont souvent exclues ou minorées. Les charges retenues sont les mensualités de crédit en cours (auto, conso, autre immobilier) et les pensions alimentaires versées. Un loyer que tu paies et qui disparaît après l’achat n’est pas compté.

Le reste à vivre, deuxième filtre

Même à 35 %, la banque vérifie ce qu’il te reste après les mensualités. Il n’existe pas de seuil réglementaire, chaque établissement a sa grille : en pratique, compte un minimum de l’ordre de 800 à 1 000 € par adulte et 300 à 400 € par enfant. Un foyer à 9 000 € de revenus peut obtenir une dérogation au-delà de 35 % parce que son reste à vivre reste confortable ; un foyer à 2 200 € aura du mal même à 33 %.

Dépasser les 35 % : la flexibilité des banques

Chaque banque peut accorder 20 % de sa production trimestrielle hors normes, dont au moins 70 % pour des résidences principales et 30 % pour des primo-accédants. Les banques en utilisaient 17,5 % au premier trimestre 2026, selon les chiffres relayés par la presse spécialisée. Ces dérogations vont en priorité aux hauts revenus, aux primo-accédants avec un fort potentiel d’évolution de revenus, et aux investisseurs dont le loyer couvre la mensualité. Une simulation à 36 ou 37 % n’est donc pas un refus automatique, mais elle demande un dossier solide et souvent un courtier.

Vidéo tierce sélectionnée pour compléter cet article, elle n’engage pas notre analyse.

Calcul d’un achat immobilier : apport, frais de notaire, budget total

Le prix affiché dans l’annonce n’est pas ce que tu dois financer. Un achat se calcule ainsi : budget total = prix du bien + frais de notaire + frais de garantie et de dossier (+ travaux éventuels). En face, tu as ton prêt et ton apport. La calculette te donne directement le prix d’achat que tu peux viser, une fois les frais de notaire déduits.

Les frais de notaire

Ils sont composés à 80 % environ de taxes (droits de mutation reversés au département et à la commune), le reste étant la rémunération du notaire et ses débours. Compte environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Depuis le 1er avril 2025, les départements peuvent relever leurs droits de mutation de 0,5 point pour les acheteurs qui ne sont pas primo-accédants, et la grande majorité l’ont fait : dans ces départements, l’ancien se rapproche plutôt de 8 %. La calculette retient 8 % et 2,5 %, des hypothèses prudentes.

L’apport : combien en faut-il

Aucune loi n’impose d’apport, mais les banques demandent en général qu’il couvre au moins les frais de notaire et de garantie, soit autour de 10 % du prix dans l’ancien. Un prêt à 110 % (sans apport) reste possible pour les profils à revenus élevés ou les jeunes actifs avec une forte progression de carrière, mais il se négocie à un taux moins bon. Plus l’apport est élevé, plus tu te rapproches du profil « excellent dossier » : à partir de 20 % du prix, l’effet sur le taux devient sensible.

Exemple : pour un appartement ancien à 200 000 €, les frais de notaire tournent autour de 16 000 € et la garantie (caution ou hypothèque) autour de 2 000 à 3 000 €. Un apport de 20 000 € couvre ces frais et le prêt finance le prix du bien. Avec 40 000 € d’apport (20 %), tu empruntes 180 000 € et ton dossier passe dans la catégorie des meilleurs profils.

Le prêt à taux zéro

Si tu achètes ta première résidence principale, le prêt à taux zéro peut financer une partie de l’achat sans intérêts, sous conditions de revenus et de zone. Depuis le 1er avril 2025, il est ouvert dans le neuf sur tout le territoire, maisons individuelles comprises, et dans l’ancien avec travaux dans les communes des zones B2 et C. Il se cumule avec le prêt principal. La calculette ne le modélise pas : simule ton prêt principal sur le montant restant, et vérifie ton éligibilité sur la fiche officielle du prêt à taux zéro.

Exemples chiffrés : quel salaire pour 150 000, 200 000 ou 250 000 €

Ces exemples reprennent les taux « très bon dossier » du 1er octobre 2026 et une assurance à 0,30 % du capital initial. Le revenu minimum est celui qui place la mensualité, assurance comprise, à 35 % pile, sans autre crédit. Prévois une marge : à 35 % tout juste, le moindre crédit auto fait basculer le dossier.

Quelle mensualité pour 250 000 € sur 25 ans ?

1 278,53 € hors assurance à 3,70 % (très bon dossier), 1 341,03 € avec une assurance à 0,30 %. À 3,93 % (bon dossier), la mensualité hors assurance monte à 1 309,95 €. Au taux d’un excellent dossier (3,50 %), elle descend à 1 251,56 €. Entre le meilleur et le moins bon profil, l’écart atteint 58 € par mois et plus de 17 000 € sur 25 ans : c’est tout l’enjeu de la négociation.

Quel salaire pour un prêt de 200 000 € ?

Environ 3 065 € nets par mois pour le foyer sur 25 ans, 3 489 € sur 20 ans. À deux, cela représente par exemple deux salaires de 1 550 € nets sur 25 ans. Avec un crédit auto de 250 € par mois en cours, le revenu nécessaire sur 25 ans passe à environ 3 780 €.

Quel salaire pour un prêt de 150 000 € ?

Environ 2 300 € nets sur 25 ans et 2 620 € sur 20 ans. Une personne seule au SMIC net (environ 1 440 € en 2026) ne peut donc emprunter qu’autour de 94 000 € sur 25 ans en respectant les 35 %.

Peut-on emprunter 160 000 € sur 25 ans ?

Oui, c’est dans les règles du HCSF si tes revenus nets atteignent environ 2 450 € par mois (mensualité de 858,26 € assurance comprise). La durée de 25 ans est le maximum standard ; au-delà, seul un achat dans le neuf avec livraison différée ou avec au moins 10 % de travaux permet 27 ans.

Assurance emprunteur : le poste qui fait varier la facture

L’assurance emprunteur (décès, invalidité, incapacité) n’est pas obligatoire au sens de la loi, mais aucune banque ne prête sans. Elle compte dans les 35 % d’endettement et dans le TAEG. Son taux annuel va de moins de 0,10 % pour un jeune non-fumeur en délégation à plus de 0,50 % pour un emprunteur de plus de 55 ans au contrat groupe de la banque. Sur 250 000 € et 25 ans, chaque 0,10 point d’assurance représente 6 250 €.

La calculette propose les deux modes de calcul. Les contrats groupe des banques appliquent le plus souvent le taux au capital initial : la cotisation est fixe pendant toute la durée. Les contrats individuels (délégation d’assurance) l’appliquent souvent au capital restant dû : la cotisation baisse chaque année. À taux affiché identique, le second mode coûte environ 40 % de moins sur un prêt de 25 ans.

Depuis la loi Lemoine, tu peux choisir une assurance externe dès la signature, et la changer à tout moment ensuite, sans frais. Le questionnaire de santé est supprimé pour les prêts dont la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne et qui se terminent avant tes 60 ans. Pour chiffrer précisément ce que te ferait gagner une délégation selon ton âge et ta situation, utilise notre simulateur d’assurance emprunteur, qui compare contrat de la banque et contrat externe (la calculette de cette page, elle, se contente d’intégrer le taux d’assurance que tu lui donnes). Si ton prêt est déjà en cours, le simulateur de changement d’assurance emprunteur calcule le gain restant jusqu’à la fin du prêt.

Obtenir le meilleur taux : les leviers qui comptent vraiment

La différence entre le meilleur taux et un taux moyen dépasse souvent 0,4 point. Sur 250 000 € et 25 ans, c’est plus de 50 € par mois et 16 000 € sur la durée. Les leviers, par ordre d’impact :

1. Le profil de revenus. Stabilité (CDI confirmé, fonctionnaire), niveau et progression. C’est ce qui place ton dossier dans la colonne « excellent » ou « bon ».
2. L’apport et l’épargne restante. Un apport de 20 % et quelques mois de mensualités en épargne disponible après l’achat rassurent fortement.
3. La durée. Chaque tranche de 5 ans en moins fait gagner 0,1 à 0,2 point. Vérifie dans la calculette si une durée plus courte reste sous 35 %.
4. La gestion de tes comptes. Trois derniers relevés sans découvert ni incident, pas de crédit conso récent : les banques regardent tout.
5. La mise en concurrence. Démarcher trois ou quatre banques (dont la tienne et une banque en ligne) ou passer par un courtier, qui négocie avec des dizaines d’établissements et se rémunère par des frais de courtage (souvent 1 % du prêt plafonné, ou un forfait) et une commission versée par la banque.
6. La domiciliation et les produits liés. Une banque peut exiger que tu domicilies tes revenus pendant au plus 10 ans en contrepartie d’un avantage individualisé écrit dans l’offre. Négocie le taux, pas les produits annexes.
7. L’assurance. Elle ne change pas le taux nominal mais peut baisser ton TAEG de plusieurs dixièmes de point.

Les banques en ligne publient souvent des barèmes compétitifs mais sélectionnent davantage les dossiers. Pour un exemple concret de grille et de conditions, lis notre avis sur le prêt immobilier Fortuneo. Si tu achètes avant d’avoir vendu ton logement actuel, le financement se monte différemment : notre comparatif des banques pour un prêt relais détaille les options. Pour lever des fonds sur un bien que tu possèdes déjà, vois plutôt le comparatif des crédits hypothécaires.

Taux fixe ou taux variable

En France, la très grande majorité des prêts immobiliers sont à taux fixe : ta mensualité ne bouge jamais, quelle que soit l’évolution des marchés. Le taux variable démarre un peu plus bas mais suit l’Euribor ; il n’a de sens que capé (hausse plafonnée, souvent à 1 ou 2 points) et pour un emprunteur qui envisage de revendre ou de rembourser par anticipation à moyen terme. Dans un contexte de remontée des taux comme à l’automne 2026, le taux fixe reste le choix par défaut. La calculette raisonne en taux fixe.

De la simulation à l’offre de prêt : les étapes

Compte deux à trois mois entre le compromis et l’acte de vente. Si les taux montent pendant cette période, c’est le taux de l’offre éditée qui compte : une fois l’offre émise, la banque ne peut plus le modifier.

Ce que la calculette ne dit pas

Une simulation n’est pas une offre. La banque ajoutera son analyse de ton reste à vivre, de ton historique bancaire, de la cohérence du projet (prix au mètre carré, état du bien, DPE pour un investissement locatif) et sa propre politique commerciale du moment. Les frais de garantie varient selon l’organisme de caution ou le choix d’une hypothèque. Les prêts complémentaires (prêt à taux zéro, prêt d’accession sociale, prêt employeur Action Logement) ne sont pas intégrés.

Questions fréquentes

Sources et date de relevé

• Barème des taux par durée et par profil : baromètre publié par le courtier Meilleurtaux le 1er octobre 2026 (taux nominaux hors assurance).
• Taux moyens des prêts signés : Observatoire Crédit Logement/CSA, données d’août 2026 (3,31 % toutes durées ; 3,14 % sur 15 ans, 3,27 % sur 20 ans, 3,35 % sur 25 ans ; 3,30 % en juillet, 3,26 % en juin).
• Taux d’usure du 4e trimestre 2026 : avis publié au Journal officiel du 26 septembre 2026, calcul Banque de France.
• Normes d’octroi : décision du Haut Conseil de stabilité financière (taux d’effort de 35 %, durée de 25 ans, flexibilité de 20 %), maintenue en 2026.
• Délais de l’offre de prêt et condition suspensive : Code de la consommation (articles L313-34 et L313-41), service-public.gouv.fr.
• Assurance emprunteur : loi n° 2022-270 du 28 février 2022 (loi Lemoine).
• Calculs (mensualités, coûts, TAEG, capacité) : ILT, formules actuarielles standard. Relevé et calculs du 4 octobre 2026.