Les annonces vantent des rendements de 8, 9 ou 10 % brut. Une fois passés le notaire, les charges cachées, l’impôt et la mensualité de crédit, le vrai chiffre chute souvent à 2 ou 3 % net-net. Le simulateur ci-dessous te donne les 3 rendements en même temps (brut, net, net-net) et le cashflow mensuel réel avec ton dossier.
Rendement locatif 2026 : brut, net, net-net et cashflow réel
Le seul chiffre qui compte, c’est le rendement net-net (après IR + PS) et le cashflow mensuel. Ce simulateur intègre financement, régime fiscal (micro, réel, LMNP) et charges cachées pour t’éviter les mauvaises surprises.
Notaire 7-8 %, agence 3-5 %
Taxe foncière + PNO + gestion + copro non récup + vacance (5 %)
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Rendement locatif : les 3 chiffres à distinguer
Rendement brut = loyers annuels / prix d’achat total × 100.
C’est le chiffre affiché partout, souvent tronqué sans les frais de notaire. Un T2 acheté 100 000 € à Saint-Étienne loué 550 €/mois affiche 6,6 % brut. Avec 8 000 € de notaire, tombe à 6,1 %.
Rendement net (avant impôt) = (loyers annuels – charges) / prix total × 100.
Charges incluent : taxe foncière (5 à 15 % du loyer annuel), PNO (150 €/an), charges de copropriété non récupérables (200-800 €/an), gestion locative (7-10 % TTC), assurance loyers impayés (2-3 %), provisions vacance locative (5-8 % du loyer annuel).
Rendement net-net (après IR + PS) = (loyers – charges – impôts) / prix total × 100.
C’est le seul chiffre qui compte pour ton portefeuille. À TMI 30 % + PS 17,2 %, la ponction fiscale peut dépasser 47 % du bénéfice net foncier.
Cashflow mensuel = (loyers – charges – impôts – mensualité crédit) / 12.
Le vrai indicateur de rentabilité opérationnelle. Un investissement à cashflow neutre est déjà excellent. Un cashflow positif est rare et souvent conditionné à une remise de prix ou un montage fiscal solide (LMNP).
Les charges qui explosent le rendement (et que les vendeurs oublient)
Taxe foncière : 5 à 15 % du loyer annuel selon la commune. Paris : 3-5 %. Grenoble : 12 %. Nice : 8 %. Saint-Étienne : 10 %.
Charges de copropriété non récupérables : environ 30 % du total des charges copro. Ravalement, ascenseur, gardien = tu payes.
PNO (Propriétaire Non Occupant) : 150 à 300 €/an. Obligatoire depuis la loi ALUR pour les biens en copro.
Gestion locative : 7 à 10 % TTC des loyers si tu externalises. 0 % si tu gères, mais compte 8 à 15 heures par an par lot.
Vacance locative : 5 à 8 % en moyenne, jusqu’à 15 % en zone détendue. Un mois par an de vacance = 8,3 % de manque à gagner.
Impayés : 2 à 3 % en moyenne. GLI (Garantie Loyers Impayés) : 2,5 % TTC. Visale (garantie gratuite Action Logement) sous conditions.
Travaux d’entretien courant : 1 % du prix du bien / an sur la durée. Chaudière, peintures, remplacement mobilier LMNP.
DPE et rénovation énergétique : depuis 2025, interdit de louer un G. En 2028, interdit F. En 2034, interdit E. Compte 15 000 à 40 000 € de rénovation pour un T3 passoire.
Un T2 loué 700 €/mois brut (8 400 €/an), payé 120 000 € (150 000 avec frais), coûte annuellement :
– Taxe foncière : 900 €
– Copro non récup : 400 €
– PNO : 180 €
– Gestion 8 % : 672 €
– Vacance 5 % : 420 €
– Entretien 1 % : 1 200 €
– Total : 3 772 € (soit 45 % du loyer brut)
Régimes fiscaux : nu vs meublé, micro vs réel
Location nue
Micro-foncier (loyers < 15 000 €/an)
Abattement forfaitaire 30 % sur les loyers bruts. Simple, mais rarement optimal si tu as des charges élevées ou un crédit.
Réel foncier
Toutes les charges réelles déductibles : intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, gestion, assurance PNO. Génère souvent un déficit foncier, imputable jusqu’à 10 700 €/an sur le revenu global (30 000 € pour rénovation énergétique jusqu’en 2025).
Location meublée (LMNP)
Micro-BIC (loyers < 77 700 €/an en meublé longue durée)
Abattement 50 % sur les loyers bruts. Bien pour les débutants sans charges lourdes.
LMNP au réel
Le régime le plus puissant du locatif français. Tu amortis :
– Le bien (hors terrain, environ 80 % du prix) sur 25 à 30 ans, soit 2,5 à 3 % par an
– Le mobilier sur 5 à 10 ans, soit 10 à 20 % par an
– Les travaux sur 10 à 20 ans
Résultat : ton bénéfice fiscal est réduit voire nul pendant 15 à 25 ans. Impôt = 0. Tu es propriétaire, tu encaisses des loyers, et tu ne paies pas d’IR sur ces loyers pendant 20 ans.
Nouveauté 2025 (loi de finances) : la plus-value LMNP à la revente réintègre désormais les amortissements pratiqués (fin de l’astuce « amortir sans conséquence »). Ce n’est pas la mort du LMNP, ça reste très favorable, mais le calcul de sortie change.
Rendements moyens ville par ville (2026)
Chiffres bruts observés (loyer sur prix brut, hors frais notaire) :
- Paris : 3 à 4 % brut. Net-net souvent 1 à 2 %. La stratégie est la plus-value long terme.
- Lyon : 4 à 5 % brut. Marché tendu, vacance faible.
- Bordeaux : 3,5 à 4,5 % brut. Prix descendus depuis 2023.
- Nantes, Toulouse, Rennes : 4 à 5 % brut.
- Lille : 5 à 6 % brut, forte demande étudiante.
- Marseille : 4 à 7 % brut, très variable selon quartier.
- Saint-Étienne, Mulhouse, Le Havre : 8 à 12 % brut. Rendement élevé, mais vacance et impayés plus fréquents.
- Villes moyennes 20-50k hab : 6 à 10 % brut selon dynamique locale.
Règle simple : plus le rendement brut est élevé, plus la vacance et les risques d’impayés sont élevés. Le compromis rendement/risque tourne autour de 5-6 % brut pour un dossier standard.
Cas concrets
Cas 1 : T2 Lyon location nue réel foncier, TMI 30 %
– Prix 200 000 € + 16 000 € frais = 216 000 €
– Loyer 850 €/mois soit 10 200 €/an, charges 2 500 €/an
– Rendement brut : 4,72 %
– Rendement net : 3,56 %
– Impôt : 7 700 × 47,2 % = 3 634 €
– Rendement net-net : 1,88 %
– Cashflow avec crédit 200 k€ sur 20 ans à 3,8 % : mensualité 1 195 €, cashflow mensuel : -782 €
Cash flow massivement négatif. Effort d’épargne de 800 €/mois pendant 20 ans. Pari sur la plus-value.
Cas 2 : T3 Lille meublé LMNP réel, TMI 30 %
– Prix 165 000 € + 13 000 € frais = 178 000 €
– Loyer 900 €/mois soit 10 800 €/an, charges 2 400 €/an
– Rendement brut : 6,07 %
– Rendement net : 4,72 %
– Base imposable LMNP (amortissement neutralise 80 %) : 1 680 €
– Impôt : 1 680 × 47,2 % = 793 €
– Rendement net-net : 4,27 %
– Cashflow avec crédit 160 k€ sur 20 ans à 3,8 % : mensualité 956 €, cashflow mensuel : +80 €
Cashflow positif, effort d’épargne zéro. C’est le sweet spot du LMNP.
Cas 3 : Studio Saint-Étienne cash, location nue micro-foncier
– Prix 60 000 € + 5 400 € frais = 65 400 €
– Loyer 380 €/mois soit 4 560 €/an, charges 1 200 €/an
– Rendement brut : 6,97 %
– Rendement net : 5,14 %
– Micro-foncier : abattement 30 %, base 3 192 €, impôt 1 507 €
– Rendement net-net : 3,83 %
– Cash, pas de mensualité : cashflow +154 €/mois
Excellent rendement net-net, mais risques : vacance longue, DPE souvent médiocre, dépréciation possible.
Cas 4 : Duplex Bordeaux LMNP saisonnier
Attention 2026 : la loi Le Meur (novembre 2024) a durci la fiscalité meublé touristique. Abattement micro-BIC saisonnier tombé à 30 % (au lieu de 71 %) hors classement. Requalification en résidentiel possible dans les zones tendues. Le simulateur ne modélise pas le meublé touristique, régime particulier.
Erreurs à ne pas faire
Se baser sur le rendement brut : c’est le poste numéro 1 de désillusion. Multiplie brut par 0,4 à 0,5 pour approcher le net-net réel.
Ignorer le DPE : un E ou F acheté aujourd’hui = 15 à 40 k€ de travaux avant 2028-2034. À intégrer dans le prix d’achat.
Choisir le régime micro par facilité : sur un dossier avec charges > 30 % du loyer ou crédit en cours, le réel bat toujours le micro.
Sous-estimer la vacance : provisionne 5 % minimum (8 % en zone détendue). Un logement sans locataire pendant 3 mois consomme 25 % du rendement annuel.
Négliger la LMNP : 80 % des investisseurs restent en location nue par ignorance du meublé. L’écart de rendement net-net entre nu et LMNP peut atteindre 2 à 3 points.
Compter sur la plus-value : hors Paris et grandes métropoles, les prix stagnent ou baissent depuis 2022-2023. Le vrai rendement doit se justifier par le cashflow, pas par un pari sur la revente.
Questions fréquentes
Quel rendement viser pour un premier investissement ?
Un rendement net-net de 3-4 % est excellent en zone tendue (Lyon, Nantes). En zone détendue, vise 5-6 % net-net.
LMNP ou SCI à l’IS ?
LMNP réel bat SCI IS sur le petit patrimoine (< 500 k€). SCI IS devient intéressante au-delà, pour la transmission et la mutualisation.
Le crédit locatif est-il encore accessible en 2026 ?
Oui, mais taux à 3,5-4 % + assurance. Les banques exigent 10 à 20 % d’apport pour le locatif, ratio d’endettement 35 % max.
Peut-on cumuler LMNP et déficit foncier ?
Non. LMNP relève des BIC, déficit foncier relève des revenus fonciers (location nue). Deux fiscalités séparées.
Vaut-il mieux acheter neuf ou ancien ?
Ancien avec travaux dans 80 % des cas : rendement supérieur, déficit foncier, prix plus négociable. Neuf : Pinel disparu en 2025, LMNP en résidence services reste possible.
Que change la loi Le Meur pour le meublé ?
Elle a divisé par 2 l’avantage fiscal du meublé touristique. La location meublée longue durée (bail 1 an étudiant ou 3 ans classique) reste totalement favorable.
Combien pour se lancer ?
Environ 10 % d’apport sur le prix total + frais. Pour 200 000 € achat, compte 30 000 € (apport + notaire + travaux marge).
Peut-on négocier les frais de notaire ?
Non, les émoluments sont fixes. La partie négociable (2 500 € max, 20 % d’émoluments) existe depuis 2020 mais est marginale sur un dossier standard.
En pratique
Le locatif reste un pilier patrimonial français, mais il faut arrêter de raisonner en rendement brut. Un T2 à Paris à 3 % brut peut être meilleur qu’un studio à Saint-Étienne à 9 % brut, une fois vacance, dégradation et fiscalité intégrées.
Trois règles :
1. Régime réel dès que possible (nu ou meublé LMNP)
2. Cashflow neutre minimum au bout de 5 ans (sinon effort d’épargne trop lourd)
3. DPE C ou mieux, pour éviter les interdictions futures
Pour poser un amortissement LMNP conforme et arbitrer entre location nue et meublée sur ton dossier, un logiciel comptable avec un conseiller (comme L-Expert-Comptable ou Swapn) sort le chiffre exact en 10 minutes.
Autres simulateurs qui peuvent t’intéresser
Pour aller plus loin dans ta réflexion, ces simulateurs traitent des sujets proches :
Sources et références :
– Article 14 et suivants du Code général des impôts (revenus fonciers)
– Article 39 C du CGI (amortissement LMNP)
– Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur meublé touristique)
– Loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (interdictions DPE)
– INSEE, indice de référence des loyers, données locatives 2024-2025
– FNAIM, baromètres rendements locatifs 2025
Auteur : Loïc H, passionné d’investissement et d’entrepreneurs.
Disclaimer : Le simulateur retient une modélisation simplifiée de l’amortissement LMNP (neutralisation 80 % du bénéfice) et une mensualité crédit hors assurance emprunteur. Le rendement réel dépend du dossier exact (zone, DPE, qualité du bâti, gestion, fiscalité personnelle). Confronte toujours ton dossier à un chiffrage personnalisé.
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