Oui, un Français peut faire un investissement locatif en Belgique sans y résider, et le cash-flow est atteignable en Wallonie, mais rarement dès la première année avec un crédit amortissable classique. Le ticket d’entrée est alourdi par des droits d’enregistrement de 12,5 % en Wallonie et à Bruxelles (12 % en Flandre) pour un bien de rapport, l’impôt belge est calculé sur le revenu cadastral et non sur le loyer, et la convention fiscale franco-belge de 1964 évite la double imposition par la méthode du taux effectif. Ce guide chiffre chaque poste, compare crédit amortissable et crédit bullet, et vous donne un simulateur pour tester votre propre projet.
Guide rédigé par Loïc H à partir de la documentation officielle et de sources datées : SPF Finances, Vlabel, SPW Fiscalité, Banque nationale de Belgique, Assemblée nationale (réponse ministérielle du 4 février 2025), Cour de justice de l’Union européenne (arrêt Chefquet, C-119/24, 12 mars 2026), Pricemeter Belfius et Immoweb du 1er juillet 2026. Mise à jour 2026.
La réponse en 30 secondes
- Où ? Charleroi, Mons et Liège affichent les prix au mètre carré les plus bas des 12 grandes villes belges (1 422 à 2 031 euros le m² au 1er juillet 2026), c’est là que le rendement brut dépasse 6 %.
- Combien coûte l’achat ? Comptez 15 à 17 % de frais en plus du prix pour un bien locatif en Wallonie ou à Bruxelles : les taux réduits (3 % en Wallonie, 2 % en Flandre, abattement à Bruxelles) sont réservés à la résidence principale.
- Quel impôt ? En Belgique, impôt des non-résidents sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 %, plus le précompte immobilier annuel. En France, revenus exonérés mais retenus pour le taux effectif.
- Quel crédit ? Les banques belges plafonnent en principe la quotité à 80 % pour un bien de rapport. Le crédit bullet améliore le cash-flow affiché, pas l’effort d’épargne total.
Au sommaire
- Investir en Belgique quand on est Français : le cadre
- Où investir : prix au m² et rendement par ville
- Droits d’enregistrement par région et frais d’achat
- Revenu cadastral et précompte immobilier
- L’impôt belge des non-résidents sur vos loyers
- Convention fiscale franco-belge : taux effectif et crédit d’impôt
- Financer : crédit amortissable ou crédit bullet
- Exemple de cash-flow complet à Liège
- Simulateur de cash-flow locatif en Belgique
- Vos obligations déclaratives en France
- Les erreurs qui coûtent cher
- Pour qui oui, pour qui non
- FAQ
Investir en Belgique quand on est Français : le cadre
Aucune condition de nationalité ni de résidence n’est requise pour acheter un logement en Belgique. Un résident fiscal français signe un compromis puis un acte authentique devant notaire belge, comme un acheteur local. Lors du premier achat, l’administration belge vous attribue un numéro d’identification « bis » qui servira pour l’enregistrement, le précompte immobilier et la déclaration à l’impôt des non-résidents.
Trois éléments distinguent la Belgique d’un investissement locatif en France et expliquent son intérêt pour les investisseurs du Nord, de l’Est et de l’Île-de-France :
- Des prix d’entrée bas en Wallonie, avec des loyers qui restent proches de ceux d’une ville moyenne française.
- Une fiscalité forfaitaire sur la location résidentielle : le fisc belge ne regarde pas le loyer réellement perçu quand le locataire est un particulier qui y habite, il taxe un revenu théorique tiré du revenu cadastral.
- Une convention fiscale ancienne et favorable : celle du 10 mars 1964 réserve l’imposition des loyers à la Belgique, la France se contentant d’en tenir compte pour fixer le taux d’imposition de vos autres revenus.
En contrepartie, le coût d’acquisition est plus élevé qu’en France, la gestion se fait à distance et le bail de résidence principale relève du droit régional (wallon, bruxellois ou flamand), avec ses propres règles d’indexation du loyer et de garantie locative.
Pour un premier regard en vidéo, cette présentation d’une agente immobilière belge résume les étapes et les points d’attention d’un achat locatif.
Vidéo tierce sélectionnée pour compléter cet article, elle n’engage pas notre analyse.
Où investir : prix au m² et rendement par ville
Le marché belge se lit en trois régions aux dynamiques très différentes. Le baromètre trimestriel Pricemeter de Belfius et Immoweb, publié le 1er juillet 2026, donne le prix moyen au mètre carré (maisons et appartements confondus) dans les 12 grandes villes du pays. L’écart entre Charleroi et Louvain va presque du simple au triple.
Prix moyen au m² dans les grandes villes belges, 1er juillet 2026
Source : Pricemeter Belfius et Immoweb, indice des prix au 1er juillet 2026 (Région bruxelloise pour Bruxelles). Vert : villes wallonnes à rendement potentiel élevé ; or : marchés intermédiaires ; encre : marchés patrimoniaux.
Comment passer d’un prix au m² à un rendement ? Le rendement brut se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d’achat. Les loyers belges sont moins dispersés que les prix : un appartement d’une chambre ou deux chambres se loue souvent entre 650 et 900 euros selon la ville et l’état, alors que son prix varie du simple au double. D’où des rendements bruts supérieurs à 6 % à Charleroi, Mons ou Liège, et généralement compris entre 3 et 4,5 % à Bruxelles, Gand ou Louvain. Ces fourchettes de loyers sont indicatives : vérifiez toujours les annonces comparables du quartier visé (Immoweb, Immovlan) avant de signer.
Une étude Immoweb de septembre 2025 relayée par Business AM rappelle l’autre face du choix : sur 25 ans, l’immobilier a battu l’indice boursier Bel20 dans 17 des 30 communes étudiées, et les communes les plus rentables ne sont pas toujours les moins chères à l’achat. Liège, par exemple, ne rattrape le Bel20 qu’au bout de 23 ans environ, alors qu’Anvers affiche la meilleure performance historique. Rendement locatif immédiat et potentiel de valorisation ne vont pas toujours ensemble.
Pour compléter, notre simulateur de rendement locatif détaille la différence entre rendement brut, net et cash-flow sur un bien situé en France, avec la même logique de calcul.
Droits d’enregistrement par région et frais d’achat
C’est le poste qui surprend le plus les acheteurs français. En Belgique, les droits d’enregistrement sont régionaux et les baisses récentes ont toutes visé la résidence principale. Pour un investissement locatif, vous payez le taux plein.
| Région | Bien locatif (votre cas) | Résidence principale | Frais totaux usuels pour un locatif |
|---|---|---|---|
| Wallonie | 12,5 % | 3 % pour l’achat d’une habitation propre et unique depuis le 1er janvier 2025 | environ 15 à 17 % du prix |
| Bruxelles-Capitale | 12,5 % | 12,5 % avec abattement de 200 000 euros sous conditions | environ 15 à 17 % du prix |
| Flandre | 12 % | 2 % pour l’unique habitation propre depuis le 1er janvier 2025 | environ 14,5 à 16,5 % du prix |
Sources : SPW Fiscalité, Brussels Fiscalité, Vlabel. Les frais totaux ajoutent aux droits les honoraires du notaire (barème légal dégressif), les frais d’acte, la TVA sur honoraires et, en cas de crédit, l’acte d’hypothèque.
Concrètement, sur un appartement à 135 000 euros à Liège, les droits d’enregistrement atteignent 16 875 euros. En ajoutant les honoraires et frais d’acte d’achat ainsi que l’inscription hypothécaire, prévoyez autour de 22 000 euros de frais, soit plus de 16 % du prix. Cette somme n’est quasiment jamais financée par la banque : elle sort de votre apport.
Bon à savoir : pour réduire le coût de la garantie, certaines banques acceptent de combiner une inscription hypothécaire partielle avec un mandat hypothécaire, moins cher à l’acte mais moins protecteur pour le prêteur. C’est une ligne à négocier dans l’offre de crédit.
Revenu cadastral et précompte immobilier
Le revenu cadastral (RC) est un revenu locatif théorique fixé par l’administration pour chaque bien, sur la base des valeurs de 1975. Il figure dans l’acte et sur l’avertissement-extrait de rôle du précompte immobilier : demandez-le au vendeur avant toute offre. Il est revalorisé chaque année par un coefficient d’indexation. Selon le relevé publié par BDO Belgique, ce coefficient vaut 2,2446 pour l’exercice d’imposition 2026 (revenus 2025) et 2,30 pour les revenus et le précompte de 2026.
Le précompte immobilier est l’impôt foncier belge, payé chaque année par le propriétaire. Il ne peut pas être mis à charge du locataire d’un bail de résidence principale. Sa formule tient en trois étages :
Étape 1
RC indexé = RC × 2,30 (2026)
Étape 2
Taux régional : 1,25 % en Wallonie et à Bruxelles, 3,97 % en Flandre
Étape 3
Centimes additionnels communaux et provinciaux qui multiplient le montant
Résultat
Précompte = RC indexé × taux régional × (1 + centimes / 100)
Exemple : un appartement liégeois avec un RC non indexé de 700 euros et 4 000 centimes additionnels au total (hypothèse à vérifier sur l’avertissement-extrait de rôle de la commune) supporte 700 × 2,30 × 1,25 % × 41 = environ 825 euros de précompte par an. En Flandre, le taux régional plus élevé est compensé par des centimes additionnels plus faibles : comparez toujours le montant réellement payé par le vendeur l’année précédente.
Depuis la régionalisation, le précompte est géré par trois administrations distinctes : SPW Fiscalité en Wallonie, Brussels Fiscalité à Bruxelles et Vlabel en Flandre. Les réductions pour enfants à charge ou pour habitation modeste visent l’occupant propriétaire et ne concernent pas un bien loué.
L’impôt belge des non-résidents sur vos loyers
Les loyers d’un bien situé en Belgique sont imposables en Belgique, même si vous vivez en France. Vous déposez chaque année une déclaration à l’impôt des non-résidents (INR), en ligne via MyMinfin ou sur formulaire papier. La base taxable dépend de l’usage qu’en fait le locataire :
| Type de location | Base imposable en Belgique | Effet pour l’investisseur |
|---|---|---|
| Particulier qui y habite (bail de résidence principale) | RC indexé majoré de 40 %, quel que soit le loyer réel | Le plus favorable : base faible et stable |
| Société, ou particulier qui l’utilise pour son activité professionnelle | Loyer brut diminué d’un forfait de charges de 40 %, avec un plancher lié au RC | Base proche du loyer réel, nettement plus lourde |
| Location meublée | Ventilation entre la part immobilière et la part mobilière (revenu mobilier) | Plus complexe à déclarer, à valider avec un fiscaliste belge |
Pour notre appartement liégeois loué à un particulier : base = 700 × 2,30 × 1,4 = 2 254 euros, à comparer à 9 000 euros de loyers encaissés dans l’année. Le barème belge démarre à 25 %, et un non-résident ne bénéficie en principe de la quotité exemptée d’impôt que s’il perçoit au moins 75 % de ses revenus professionnels en Belgique. Sans autre déduction, l’impôt fédéral ressort donc autour de 560 euros par an. Les intérêts d’un emprunt contracté pour acquérir le bien sont en principe déductibles des revenus immobiliers, dans la limite de ceux-ci, ce qui peut ramener l’impôt belge à zéro pendant les premières années d’un crédit : faites confirmer ce point sur votre propre déclaration.
Nouveauté 2026 : la taxe additionnelle de 7 % des non-résidents jugée contraire au droit de l’Union. Les non-résidents ne paient pas de taxe communale, mais une taxe additionnelle fédérale forfaitaire de 7 % calculée sur l’impôt de base. Dans l’arrêt Chefquet (affaire C-119/24) du 12 mars 2026, la Cour de justice de l’Union européenne a jugé ce mécanisme incompatible avec le droit de l’Union, parce qu’il peut aboutir à une charge plus lourde que celle d’un résident d’une commune à faible taxe additionnelle. Selon l’analyse publiée par le cabinet Eubelius, la décision concerne aussi les revenus immobiliers via la libre circulation des capitaux. Deux voies existent : une réclamation dans l’année qui suit l’avertissement-extrait de rôle, ou une demande de dégrèvement d’office couvrant les cinq dernières années.
Côté revente, retenez qu’en droit belge la plus-value sur un immeuble bâti est taxable lorsqu’il est revendu dans les cinq ans de son acquisition, et que la nouvelle convention de 2021, une fois en vigueur, modifiera le partage du droit d’imposer certaines plus-values immobilières. Un horizon de détention long simplifie nettement la situation.
Convention fiscale franco-belge : taux effectif et crédit d’impôt
Le texte applicable est toujours la convention du 10 mars 1964. Une nouvelle convention a été signée le 9 novembre 2021 pour la remplacer, mais elle n’est pas entrée en vigueur : dans sa réponse publiée au Journal officiel le 4 février 2025 (question écrite n° 1362), le gouvernement indique que des discussions avec la Belgique sont toujours en cours, que la convention et un futur protocole seront soumis ensemble à la ratification, et que « la convention du 10 mars 1964 reste en vigueur ». À la date de mise à jour de ce guide, aucune entrée en vigueur n’a été publiée.
Le circuit fiscal de vos loyers belges
1. Loyer encaissé
Bien situé en Belgique, loué à un particulier
2. Belgique
Précompte immobilier + impôt des non-résidents sur le RC indexé × 1,4
3. France
Revenu exonéré d’impôt sur le revenu, mais déclaré pour calculer le taux effectif
Régime de la convention de 1964. Sous la convention de 2021, l’étape 3 deviendrait un crédit d’impôt égal à l’impôt français.
Aujourd’hui, la méthode du taux effectif. La convention de 1964 attribue l’imposition des revenus immobiliers à l’État où se trouve le bien. La France exonère ces revenus mais conserve le droit de les prendre en compte pour calculer le taux moyen applicable à vos autres revenus. En pratique, l’impôt français sur vos salaires augmente légèrement, dans la proportion où le revenu foncier belge retenu fait monter votre taux moyen. Comme ce revenu est calculé selon les règles françaises (loyers moins charges et intérêts), il est souvent faible les premières années d’un crédit.
Demain, le crédit d’impôt égal à l’impôt français. La convention de 2021 prévoit que la France élimine la double imposition par un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant à ces revenus. Pour l’impôt sur le revenu, l’effet reste proche du taux effectif. La différence se jouera sur l’assiette et sur l’articulation avec les prélèvements sociaux, point sur lequel il faudra attendre les commentaires administratifs à l’entrée en vigueur. Si vous lisez ailleurs que la nouvelle convention s’applique déjà, méfiez-vous : ce n’est pas le cas à ce jour.
Les prélèvements sociaux sur des loyers étrangers exonérés par une convention restent un sujet technique, qui dépend de votre affiliation à un régime de sécurité sociale et de l’interprétation administrative. Faites valider votre situation par un conseiller fiscal avant de remplir votre première déclaration ; notre article sur le tarif d’un conseiller fiscal donne les ordres de grandeur.
Financer : crédit amortissable ou crédit bullet
Vous pouvez financer un bien belge avec une banque française ou avec une banque belge. Les banques françaises financent difficilement un bien à l’étranger sans garantie sur un actif en France. Les banques belges (Belfius, BNP Paribas Fortis, ING, KBC, Beobank, Argenta et d’autres) étudient les dossiers de non-résidents au cas par cas, avec des revenus perçus en France. Pour comparer les établissements, consultez notre comparatif des banques pour un crédit hypothécaire.
Deux règles cadrent le dossier :
- Quotité maximale de 80 % pour un bien de rapport. Depuis 2020, les attentes macroprudentielles de la Banque nationale de Belgique limitent les crédits « buy-to-let » à 80 % de la valeur du bien, avec une marge de tolérance limitée en volume pour chaque banque. Ajoutez les frais d’achat : l’apport réel tourne autour de 30 à 35 % du prix.
- Des taux en remontée en 2026. Selon le Pricemeter de Belfius du 1er juillet 2026, les taux hypothécaires ont augmenté de 0,35 point au deuxième trimestre 2026, principalement en avril. Demandez plusieurs offres : l’écart entre banques reste significatif, et un non-résident paie souvent une légère prime.
Le crédit bullet en Belgique, pour maximiser le cash-flow mensuel
Avec un crédit bullet (ou crédit in fine), vous ne remboursez que les intérêts pendant toute la durée du prêt, puis le capital en une fois à l’échéance. La mensualité chute fortement, ce qui transforme un cash-flow négatif en cash-flow positif sur le papier. En Belgique, ce type de crédit est surtout proposé aux investisseurs immobiliers disposant déjà d’un patrimoine, sur des durées généralement comprises entre 10 et 20 ans et avec une quotité pouvant aller jusqu’à 80 % pour un achat locatif. La banque exige une garantie de remboursement du capital : assurance vie branche 21 (rendement garanti) ou branche 23 (fonds d’investissement) nantie à son profit, épargne pension complémentaire, ou produit d’une vente à venir. Pour le détail des garanties acceptées et des profils éligibles, vous pouvez lire cet article sur le prêt bullet en Belgique.
Le piège est de comparer une mensualité d’intérêts seuls avec une mensualité amortissable. Le vrai comparatif doit intégrer l’épargne à constituer pour rembourser le capital à l’échéance. Sur notre exemple de 108 000 euros empruntés sur 20 ans :
Effort mensuel pour 108 000 euros sur 20 ans
Amortissable à 3,6 %
Bullet à 3,9 %, intérêts seuls
Bullet à 3,9 % + épargne de reconstitution du capital à 2,5 % net
Calcul Loïc H, taux indicatifs retenus comme hypothèses (un crédit bullet est généralement un peu plus cher qu’un amortissable). Le rendement de l’épargne nantie n’est pas garanti en branche 23.
| Critère | Crédit amortissable | Crédit bullet |
|---|---|---|
| Mensualité bancaire | Élevée (capital + intérêts) | Faible (intérêts seuls) |
| Cash-flow affiché | Souvent négatif au début | Souvent positif |
| Coût total des intérêts | Plus faible, le capital baisse chaque mois | Plus élevé, intérêts sur 100 % du capital jusqu’au terme |
| Intérêts déductibles en Belgique | Décroissants | Constants et élevés |
| Risque | Faible, dette qui s’éteint seule | Dépend du placement nanti et de la discipline d’épargne |
| Profil adapté | Premier investissement, revenus salariés | Patrimoine financier existant, stratégie de capitalisation |
Le bullet a du sens si vous disposez déjà d’une épargne placée que vous pouvez nantir, ou si le placement adossé a un rendement espéré supérieur au coût du crédit. Pour un premier achat financé par vos revenus, l’amortissable reste la voie la plus sûre. Le même raisonnement sur l’effet de levier est détaillé dans notre analyse s’endetter pour investir, immobilier ou bourse, et l’utilisation d’un contrat d’assurance vie comme source de financement est expliquée dans notre guide sur l’avance en assurance vie pour un achat immobilier.
Exemple de cash-flow complet à Liège
Cas type : un résident fiscal français achète un appartement de 65 m² à Liège, loué non meublé à un particulier dans le cadre d’un bail de résidence principale. Le prix retenu, 135 000 euros, correspond au prix moyen liégeois du Pricemeter (2 031 euros le m²) arrondi. Le loyer de 750 euros, le revenu cadastral et les centimes additionnels sont des hypothèses réalistes à remplacer par les données du bien que vous visez.
| Acquisition et financement | Montant |
|---|---|
| Prix d’achat | 135 000 € |
| Droits d’enregistrement wallons 12,5 % | 16 875 € |
| Notaire, frais d’acte et hypothèque (hypothèse 4 %) | 5 400 € |
| Coût total | 157 275 € |
| Crédit (80 % du prix), 20 ans à 3,6 % | 108 000 € |
| Apport personnel nécessaire | 49 275 € |
| Rendement brut sur prix (9 000 € / 135 000 €) | 6,7 % |
| Flux mensuel | Amortissable | Bullet |
|---|---|---|
| Loyer après 4 % de vacance locative | + 720 € | + 720 € |
| Mensualité bancaire | – 632 € | – 351 € |
| Précompte immobilier (825 € / 12) | – 69 € | – 69 € |
| Charges non récupérables, assurance propriétaire, assurance solde restant dû, entretien | – 105 € | – 105 € |
| Impôt belge des non-résidents (intérêts déduits) | 0 € | 0 € |
| Cash-flow mensuel | – 86 € | + 195 € |
| Épargne de reconstitution du capital (bullet) | inclus | – 347 € |
| Effort réel après reconstitution du capital | – 86 € | – 152 € |
Simulation Loïc H. Hypothèses : RC non indexé 700 €, coefficient 2,30, 4 000 centimes additionnels, bullet à 3,9 % et épargne à 2,5 % net. Si les intérêts n’étaient pas déduits, l’impôt belge serait d’environ 563 € par an (47 € par mois). Impact français du taux effectif non inclus.
Où partent les 720 € de loyer mensuel (crédit amortissable)
Encre : mensualité ; or : précompte immobilier ; vert : charges et assurances. Total des sorties 806 € pour 720 € encaissés, soit 86 € d’effort mensuel, dont environ 312 € de capital remboursé chaque mois la première année : l’investisseur s’enrichit malgré un cash-flow négatif.
Lecture. Avec un crédit amortissable sur 20 ans, le bien liégeois demande un petit effort d’épargne de 86 euros par mois, alors qu’une part bien supérieure de la mensualité constitue du capital remboursé. Le crédit bullet affiche un cash-flow positif de 195 euros, mais une fois l’épargne de reconstitution comptée, l’effort est plus élevé. Pour obtenir un cash-flow réellement positif en amortissable, trois leviers existent : allonger la durée à 25 ans, augmenter l’apport, ou viser une ville moins chère. Le même calcul à Charleroi, avec un bien de 95 000 euros loué 650 euros (rendement brut de 8,2 %) et un RC de 550 euros, donne un cash-flow d’environ + 30 euros par mois dès la première année en amortissable sur 20 ans, pour un apport d’environ 34 700 euros.
Simulateur de cash-flow locatif en Belgique
Modifiez les champs : le résultat se met à jour instantanément. Le calcul reprend la méthode de l’exemple (droits régionaux, précompte immobilier, impôt belge des non-résidents sur le RC indexé majoré de 40 %, intérêts de la première année déduits si la case est cochée). Il ne remplace pas une étude personnalisée.
–
–
–
–
–
–
–
–
Hypothèses : coefficient d’indexation du RC 2,30 ; base belge = RC indexé × 1,4 taxée à 25 % (premier taux du barème, sans quotité exemptée ni taxe additionnelle) ; intérêts de la première année ; impact français du taux effectif et prélèvements sociaux non inclus.
Pour une lecture patrimoniale plus large (part de l'immobilier dans votre patrimoine, alternative sans gestion), comparez aussi avec un investissement en parts de SCPI, qui détiennent souvent des immeubles en Belgique et dans la zone euro : notre guide complet des SCPI détaille rendements et frais.
Vos obligations déclaratives en France
Résident fiscal français au sens de l'article 4 B du CGI, vous restez soumis en France à plusieurs obligations, même si l'impôt sur les loyers est payé en Belgique :
- Déclarer les revenus fonciers belges sur l'annexe 2047 (revenus encaissés à l'étranger), puis reporter le montant sur la déclaration 2042 dans la case des revenus exonérés retenus pour le calcul du taux effectif indiquée par la notice de l'année.
- Déclarer le compte bancaire belge ouvert pour encaisser les loyers et payer les charges, sur le formulaire 3916-3916-bis. À défaut, l'amende est de 1 500 euros par compte non déclaré et par année (article 1736 IV du CGI).
- Intégrer le bien à l'IFI si votre patrimoine immobilier net mondial dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier (article 964 du CGI). La dette contractée pour l'acheter est déductible dans les conditions de droit commun. Notre simulateur IFI vous aide à vérifier le seuil.
Côté belge, n'oubliez pas la déclaration annuelle à l'impôt des non-résidents, le paiement du précompte immobilier à réception de l'avertissement-extrait de rôle, et l'enregistrement du bail (gratuit pour un bail de résidence principale s'il est fait dans les délais).
Les erreurs qui coûtent cher
- Compter sur un taux réduit de droits d'enregistrement. Les 3 % wallons, les 2 % flamands et l'abattement bruxellois exigent que vous habitiez le bien. Un locatif paie 12 ou 12,5 %.
- Calculer le rendement sur le prix et non sur le coût total. Avec 16 % de frais, un rendement brut de 6,7 % sur le prix devient 5,7 % sur le coût total.
- Oublier de demander le revenu cadastral et le dernier précompte. Deux biens voisins au même prix peuvent avoir des RC très différents, donc un précompte et un impôt belge différents.
- Comparer un bullet et un amortissable sur la seule mensualité. Le capital doit être remboursé un jour : intégrez l'épargne de reconstitution.
- Louer à une société ou pour un usage professionnel sans le savoir. La base imposable bascule alors sur le loyer réel, beaucoup plus lourde.
- Croire que la nouvelle convention de 2021 s'applique. Elle n'est pas en vigueur : la convention de 1964 et le taux effectif restent la règle.
- Ne pas réclamer la taxe additionnelle de 7 %. Depuis l'arrêt Chefquet du 12 mars 2026, une réclamation ou une demande de dégrèvement d'office est envisageable.
Pour qui oui, pour qui non
Pour qui oui
- Vous habitez à moins de deux heures de Liège, Charleroi, Mons ou Bruxelles (Hauts-de-France, Grand Est, Île-de-France).
- Vous disposez d'un apport d'au moins 30 % du prix, frais compris.
- Vous cherchez un rendement brut supérieur à 6 % que les grandes villes françaises n'offrent plus.
- Vous êtes dans une tranche marginale élevée en France et voulez profiter d'une imposition belge calculée sur le revenu cadastral.
Pour qui non
- Vous n'avez pas d'apport : la quotité de 80 % et les frais de 15 à 17 % excluent le financement à 110 %.
- Vous vivez loin et ne voulez pas payer une agence de gestion locative.
- Vous voulez revendre dans les cinq ans.
- Votre patrimoine immobilier est déjà proche du seuil IFI et très concentré sur la pierre.
Si vous hésitez entre plusieurs destinations à l'étranger, notre guide pour investir à Dubaï depuis la France applique la même grille (fiscalité locale, convention, obligations françaises) à un marché très différent.
FAQ
Un Français peut-il acheter un bien locatif en Belgique sans y résider ?
Oui. Aucune condition de nationalité ni de résidence n'est requise. L'acte est signé devant un notaire belge et l'administration attribue un numéro d'identification bis lors du premier achat.
Quels sont les droits d'enregistrement pour un investissement locatif en Belgique ?
12,5 % en Wallonie et à Bruxelles, 12 % en Flandre. Les taux réduits (3 % en Wallonie, 2 % en Flandre) et l'abattement bruxellois de 200 000 euros sont réservés à l'habitation propre de l'acheteur. Avec les frais de notaire et d'hypothèque, comptez 15 à 17 % du prix.
Comment sont imposés les loyers belges d'un résident français ?
En Belgique, à l'impôt des non-résidents, sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 % si le locataire est un particulier qui y habite, plus le précompte immobilier. En France, ces revenus sont exonérés d'impôt sur le revenu par la convention de 1964 mais retenus pour calculer le taux effectif applicable à vos autres revenus.
La nouvelle convention fiscale franco-belge de 2021 est-elle en vigueur ?
Non. Signée le 9 novembre 2021, elle n'a pas été ratifiée. Le gouvernement a confirmé le 4 février 2025 que la convention du 10 mars 1964 reste en vigueur. Une fois appliquée, la nouvelle convention remplacera le taux effectif par un crédit d'impôt égal à l'impôt français.
Qu'est-ce que le précompte immobilier et combien coûte-t-il ?
C'est l'impôt foncier annuel belge. Il se calcule en multipliant le revenu cadastral indexé (coefficient 2,30 en 2026) par le taux régional (1,25 % en Wallonie et à Bruxelles, 3,97 % en Flandre) puis par les centimes additionnels communaux et provinciaux. Pour un appartement wallon courant, plusieurs centaines d'euros par an.
Peut-on obtenir un crédit hypothécaire belge en étant non-résident ?
Oui, plusieurs banques belges étudient ces dossiers avec des revenus perçus en France. Pour un bien de rapport, la quotité est en principe limitée à 80 % de la valeur du bien selon les attentes de la Banque nationale de Belgique, et les frais d'achat restent à votre charge.
Le crédit bullet est-il intéressant pour un investissement locatif en Belgique ?
Il augmente le cash-flow mensuel puisque vous ne payez que les intérêts, mais le capital reste dû à l'échéance et doit être garanti, souvent par une assurance vie branche 21 ou 23 nantie. En intégrant l'épargne de reconstitution, l'effort total est souvent supérieur à celui d'un crédit amortissable. Il convient surtout aux investisseurs disposant déjà d'un patrimoine financier.
Peut-on récupérer la taxe additionnelle de 7 % des non-résidents ?
L'arrêt Chefquet de la Cour de justice de l'Union européenne (C-119/24, 12 mars 2026) juge cette taxe contraire au droit de l'Union. Une réclamation peut être introduite dans l'année de l'avertissement-extrait de rôle, et une demande de dégrèvement d'office permet de remonter sur cinq ans. Faites-vous accompagner pour chiffrer le gain.
Quelle ville belge choisir pour un cash-flow positif ?
Les villes wallonnes les moins chères (Charleroi à 1 422 euros le m², Mons à 1 627 euros, Liège à 2 031 euros au 1er juillet 2026 selon le Pricemeter Belfius et Immoweb) offrent les rendements bruts les plus élevés. Bruxelles, Gand ou Louvain relèvent plutôt d'une logique patrimoniale.
Faut-il déclarer le compte bancaire belge en France ?
Oui, chaque année, sur le formulaire 3916-3916-bis joint à la déclaration de revenus. L'oubli est sanctionné d'une amende de 1 500 euros par compte et par année.
Sources consultées : SPF Finances et MyMinfin (impôt des non-résidents) ; BDO Belgique, coefficients d'indexation du revenu cadastral (2026) ; Vlabel, SPW Fiscalité et Brussels Fiscalité (droits d'enregistrement et précompte immobilier) ; Banque nationale de Belgique, attentes macroprudentielles sur les crédits hypothécaires ; Assemblée nationale, question écrite n° 1362, réponse publiée le 4 février 2025 ; CJUE, arrêt Chefquet, C-119/24, 12 mars 2026, et analyse Eubelius ; Pricemeter Belfius et Immoweb du 1er juillet 2026 ; étude Immoweb de septembre 2025 relayée par Business AM ; Code général des impôts, articles 4 B, 964, 1649 A et 1736. Les montants de l'exemple sont des hypothèses de calcul et ne constituent pas un conseil personnalisé.
Ce contenu est informatif et ne constitue ni un conseil en investissement ni une recommandation personnalisée. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Certains liens peuvent être sponsorisés, cela n'affecte pas notre sélection éditoriale.