Le LMNP au réel est encore aujourd’hui le régime le plus rentable pour l’immobilier locatif meublé. L’amortissement du bâti et du mobilier ramène ton résultat imposable à zéro pendant 10 à 15 ans, tu encaisses des loyers quasi sans impôt. Le simulateur ci-dessous te montre l’écart concret entre le micro-BIC 50 % et le réel sur ton bien. Attention, la loi de finances 2025 a modifié la fiscalité à la revente.
LMNP 2026 : amortissement et régime BIC réel
Renseigne le prix du bien, la quote-part mobilier, tes loyers annuels et tes charges. Le simulateur calcule l’amortissement du bâti, du mobilier et des travaux, en déduit le résultat imposable BIC, puis compare le régime réel au micro-BIC 50 %. Objectif : trouver le régime qui te fait payer le moins d’impôt.
Terrain exclu de l’amortissement
10 à 15 % du prix, hors travaux
Copro, taxe foncière, intérêts, assurance
Amortis sur 10 ans
Tranche marginale d’imposition
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LMNP en 3 minutes, la mécanique fiscale
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel s’applique dès que tu loues un logement meublé (résidence principale ou secondaire du locataire, tourisme, étudiant, senior) et que tes recettes annuelles ne dépassent pas 23 000 € OU ne dépassent pas tes autres revenus d’activité. Au dessus, tu bascules en LMP (Loueur en Meublé Professionnel), régime plus complexe et moins flexible.
Le LMNP ouvre deux régimes fiscaux au choix :
1. Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes (loyers charges comprises). Simple, aucune compta à tenir. Plafond des recettes : 77 700 € par an. Pour les meublés de tourisme classés, l’abattement était historiquement de 71 % jusqu’à 188 700 € de CA. La loi de finances 2024 a durci cet avantage : depuis 2024, les meublés de tourisme non classés basculent à 30 % d’abattement, plafond 15 000 €. Les meublés de tourisme classés conservent un régime intermédiaire à vérifier chaque année.
2. Régime réel BIC : tu déduis toutes tes charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, copropriété, assurance, expert-comptable, frais de gestion, etc.) et surtout les amortissements du bien, du mobilier et des travaux. C’est ce mécanisme d’amortissement qui rend le LMNP redoutable.
L’amortissement, le vrai secret du LMNP
L’amortissement, c’est la constatation comptable de l’usure du bien dans le temps, qui vient réduire ton résultat imposable sans sortie de cash. Trois postes en LMNP :
- Le bâti : environ 85 % du prix d’achat (les 15 % restants correspondent au terrain, non amortissable), amortissable sur 30 ans en général (25 à 40 ans selon les usages).
- Le mobilier : 10 à 15 % du prix d’achat, amortissable sur 5 à 10 ans (le simulateur retient 7 ans).
- Les travaux immobilisables (rénovation lourde, extension) : amortissables sur 5 à 15 ans selon la nature (le simulateur retient 10 ans).
Sur un bien à 200 000 € avec 10 % de mobilier, tu génères environ 7 800 € d’amortissement bâti + 2 850 € de mobilier + amortissement des travaux chaque année. Si tes loyers sont de 12 000 € et tes charges de 3 500 €, ton résultat imposable ressort autour de zéro. Impôt zéro.
Règle importante : les amortissements ne peuvent pas créer un déficit fiscal en LMNP (art. 39 C du CGI). L’excédent est reporté sans limite de temps sur les exercices suivants. Un LMNP bien monté te fait payer zéro impôt sur les loyers pendant 10 à 20 ans, tu utilises seulement l’amortissement nécessaire chaque année.
Micro-BIC ou réel : quel régime choisir ?
Micro-BIC gagne quand :
– Tes charges réelles + amortissements représentent moins de 50 % des loyers (rare quand tu es propriétaire depuis moins de 15 ans avec un peu de crédit)
– Tu n’as pas envie de tenir de compta (comptes annuels, liasse 2031)
– Ton bien est déjà bien amorti et sans dette
Réel gagne quand :
– Tu viens d’acheter (charges + amortissement massif dans les premières années)
– Tu as un crédit en cours (intérêts déductibles au réel, pas au micro)
– Tu fais des travaux ou remplaces du mobilier régulièrement
Dans 80 % des cas d’acquisition récente à crédit, le régime réel domine. Le simulateur ci-dessus te donne la réponse chiffrée sur ton cas.
Passage micro-BIC vers réel : possible chaque année
Tu peux opter pour le réel sur simple courrier au service des impôts avant le 1er février de l’année pour laquelle tu veux l’appliquer. L’option est valable 1 an et se renouvelle tacitement. Tu peux revenir au micro sur simple courrier de renonciation.
Astuce peu connue : si tu commences un LMNP en cours d’année et que tu tombes sous le seuil des 77 700 € prorata, tu es par défaut au micro. Il faut opter pour le réel dès l’année d’acquisition pour ne pas perdre l’année 1 (qui contient souvent les plus gros amortissements).
La réforme LF 2025 : réintégration des amortissements en plus-value
Jusqu’en 2024, le LMNP avait un avantage massif à la revente : les plus-values étaient traitées comme des plus-values immobilières des particuliers (abattement pour durée de détention, exonération totale après 22 ans IR + 30 ans PS), sans réintégration des amortissements pratiqués. Tu amortissais pendant 15 ans, puis tu revendais avec la même fiscalité qu’un particulier.
La loi de finances 2025 a mis fin à ce double avantage. L’article 39 quaterdecies du CGI impose désormais la réintégration des amortissements pratiqués dans le calcul de la plus-value imposable au régime des plus-values immobilières des particuliers en cas de revente d’un bien LMNP.
Concrètement : si tu as amorti 60 000 € en 15 ans, ce montant vient s’ajouter à ta plus-value taxable au moment de la vente. Le LMNP reste très favorable en phase de détention (encaissement des loyers quasi sans impôt), mais l’avantage fiscal à la revente s’est réduit. À intégrer dans ton horizon de sortie.
Cas concrets
Cas 1 : Appartement 200 000 € à Nantes, loué 800 €/mois meublé, TMI 30 %
– Loyers annuels : 9 600 €
– Charges (intérêts crédit + copro + taxe foncière + assurance) : 4 500 €
– Amortissement bâti (85 % × 200 000 € / 30 ans) : 5 667 €
– Amortissement mobilier (20 000 € / 7 ans) : 2 857 €
– Résultat réel : 9 600 – 4 500 – 5 667 – 2 857 = -3 424 €, plafonné à 0 € (report)
– Impôt : 0 €
– Micro-BIC : 9 600 × 0,5 × 47,2 % = 2 266 €
– Économie réel vs micro : 2 266 €/an
Cas 2 : Studio 120 000 € loué 550 €/mois, sans crédit, TMI 30 %
– Loyers : 6 600 €
– Charges (copro + TF + assurance) : 1 800 €
– Amortissement bâti : 3 400 €
– Amortissement mobilier : 1 714 €
– Résultat réel : 6 600 – 1 800 – 3 400 – 1 714 = -314 €, plafonné à 0 €
– Impôt : 0 €
– Micro-BIC : 6 600 × 0,5 × 47,2 % = 1 557 €
– Économie réel vs micro : 1 557 €/an
Cas 3 : Maison 350 000 € pour location saisonnière tourisme non classé, 30 000 € de recettes annuelles, TMI 41 %
– Recettes : 30 000 €
– Charges + amortissements : 22 000 €
– Résultat réel : 8 000 €
– Impôt réel : 8 000 × (0,41 + 0,172) = 4 656 €
– Micro-BIC nouveau régime 30 %, plafond 15 000 € : le bien dépasse donc bascule réel de force
– Le réel est la seule option viable
Pièges à éviter
Négliger la compta la première année : le régime réel impose la tenue d’une compta commerciale (bilan, compte de résultat, liasse 2031). Un logiciel comptable avec un conseiller (comme L-Expert-Comptable ou Swapn) automatise tout ça pour 30 à 60 €/mois, ROI immédiat vs impôt évité.
Sous-évaluer la quote-part mobilier : plus tu ventiles vers le mobilier, plus l’amortissement est rapide (7 ans vs 30 ans). Mais l’administration peut requalifier si tu montes au dessus de 15-20 % sans facture. Reste raisonnable.
Oublier les frais d’acquisition : les frais de notaire et les droits d’enregistrement sont amortissables au même rythme que le bâti. C’est du bonus fiscal offert par l’administration.
Confondre LMNP et Airbnb non déclaré : le LMNP suppose une inscription au greffe (numéro SIRET obtenu en 3 semaines via le guichet unique INPI). Sans SIRET, tu n’es pas au réel, tu es un revenu foncier lambda.
Questions fréquentes
Quel est le seuil micro-BIC LMNP en 2026 ?
77 700 € de recettes annuelles pour la location meublée classique. Meublé de tourisme non classé : abattement 30 % jusqu’à 15 000 €. Meublé de tourisme classé : régime intermédiaire à vérifier chaque année.
Puis-je faire du LMNP sans SCI ?
Oui, c’est même le cas par défaut. LMNP en nom propre = le plus simple et le plus favorable fiscalement. Une SCI à l’IR ne peut pas faire de LMNP (activité commerciale interdite en SCI IR). Une SCI à l’IS peut, mais tu perds l’accès au micro-BIC et le régime des plus-values immobilières des particuliers.
Le LMNP est-il compatible avec le déficit foncier ?
Non. Le LMNP relève des BIC, pas des revenus fonciers. Tu ne peux pas cumuler un déficit foncier (nu) avec un déficit BIC (LMNP) sur le même bien. Un bien est soit meublé, soit nu.
Que devient mon LMNP si je pars en LMP ?
Tu bascules automatiquement en LMP dès que tes recettes dépassent 23 000 € ET dépassent tes autres revenus d’activité. Le LMP change les règles : plus-values professionnelles à la revente (mais exonération possible après 5 ans si CA < 90 000 €), déficit BIC imputable sur le revenu global (avantage), CFE + cotisations sociales SSI (charge).
Le réel LMNP est-il vraiment sans impôt pendant 15 ans ?
En pratique, oui, dans la majorité des cas d’acquisition récente. Le résultat imposable est ramené à zéro par les amortissements. Attention, ce zéro ne veut pas dire zéro déclaration : tu déposes chaque année ta liasse 2031 et tu déclares ton résultat (même nul) sur ta 2042 C PRO.
Quel logiciel pour tenir la compta LMNP ?
Trois options : un logiciel dédié LMNP (JeDéclareMonMeublé, Décla.pro, etc.) à 100-200 €/an, une saisie manuelle sur Excel (à réserver aux comptables amateurs), ou un logiciel comptable avec un conseiller (comme L-Expert-Comptable ou Swapn) qui inclut la liasse et l’accompagnement pour 30-60 €/mois.
Peut-on louer un bien LMNP à sa société ?
Oui, mais attention aux prix de marché. La location du logement dirigeant à sa société est possible mais implique un loyer conforme au marché et une attention à l’acte anormal de gestion.
En pratique
Le LMNP au réel reste en 2026 le meilleur régime pour l’immobilier locatif meublé, à condition de bien monter la ventilation bâti/mobilier/travaux et de tenir une compta propre. L’amortissement neutralise l’impôt sur 10 à 15 ans en général. La contrepartie 2025 : la réintégration des amortissements en plus-value à la revente change l’équation à long terme, à intégrer dans ton horizon de sortie.
Le simulateur ci-dessus te donne l’écart micro vs réel sur ton bien. Pour aller plus loin (compta annuelle, liasse 2031, arbitrage LMNP vs SCI IS, préparation de la revente), un logiciel comptable avec un conseiller (comme L-Expert-Comptable ou Swapn) sort la liasse en 1 clic pour 30-60 € par mois.
Comparateur : LMNP vs LMP vs location nue (bien à 200 000 €, loyer 12 000 €/an)
Bien meublé 200 000 €, mobilier 15 000 €, loyer 12 000 €/an, charges 2 500 €/an, TMI 30 %.
| Poste | LMNP réel | LMP | Location nue régime réel |
|---|---|---|---|
| Seuil de bascule | Recettes < 23 000 € ET < autres revenus foyer | Recettes > 23 000 € ET > autres revenus foyer + inscription RCS | Aucun (défaut si location nue) |
| Régime fiscal | BIC réel simplifié | BIC professionnel | Revenus fonciers (2044) |
| Amortissement bâti | Oui, 85 % du bien sur 30 ans | Oui, 85 % sur 30 ans | Non |
| Amortissement mobilier | Oui, 5-10 ans | Oui, 5-10 ans | Non applicable |
| Résultat imposable annuel | Souvent ~0 € (amortissements neutralisent) | Idem, mais imputable revenu global si déficit | Loyers – charges = 9 500 € imposable |
| Impôt annuel | ~0 € | ~0 € | ~4 484 € (30 % + 17,2 %) |
| Cotisations sociales | PS 17,2 % sur bénéfice | SSI ou URSSAF (~40 %) | PS 17,2 % sur bénéfice |
| Plus-value revente | Régime PV particuliers (abattement 22 ans) | PV pro : abattement dégressif, réintégration amortissements (LF 2025) | Régime PV particuliers |
Verdict : le LMNP réel est le meilleur régime pour un investisseur particulier locatif meublé. Le passage en LMP est involontaire quand les recettes explosent, alors que les obligations pro (URSSAF, comptabilité complète) s’ajoutent. La location nue au réel garde du sens uniquement si tu veux imputer un gros déficit foncier (travaux importants sur revenu global).
Autres simulateurs qui peuvent t’intéresser
Pour aller plus loin dans ta réflexion, ces simulateurs traitent des sujets proches :
Sources et références :
– Article 39 C, 39 quaterdecies et 155 du Code général des impôts
– Loi de finances pour 2025 (réforme plus-value LMNP)
– BOFIP-BIC-CHAMP-40 (règles LMNP)
– Guichet unique INPI, immatriculation loueur meublé
– Rapports FNAIM et FPI 2025 sur le marché du meublé
Auteur : Loïc H, passionné d’investissement et d’entrepreneurs.
Disclaimer : Le simulateur retient une ventilation bâti 85 % standard, à adapter selon ton acte d’achat et la localisation. Les durées d’amortissement bâti (30 ans), mobilier (7 ans) et travaux (10 ans) sont des standards LMNP, à ajuster avec ton conseiller comptable selon les usages. Fiscalité au 1er janvier 2026, sous réserve d’évolutions législatives. Confronte toujours ton cas à ton propre conseiller.
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