La revente d’un bien immobilier n’est jamais neutre fiscalement, sauf pour ta résidence principale. Le simulateur ci-dessous te chiffre exactement ce que le notaire va prélever sur ta plus-value : 19 % d’IR, 17,2 % de prélèvements sociaux, une surtaxe possible, et surtout les abattements liés à la durée de détention. À 22 ans tu es exonéré d’IR, à 30 ans tu ne dois plus rien.
Plus-value immobilière 2026
Estime la plus-value nette après abattements pour durée de détention, IR 19 %, prélèvements sociaux 17,2 % et surtaxe éventuelle. La résidence principale reste exonérée.
Forfait 7,5 % du prix d’achat, ou frais réels (notaire + agence)
Forfait 15 % du prix d’achat après 5 ans de détention, ou factures réelles
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Plus-value immobilière : la mécanique en 3 minutes
La plus-value immobilière imposable, ce n’est pas la simple différence entre ton prix de vente et ton prix d’achat. Le Code général des impôts (article 150 U) autorise à majorer le prix d’acquisition avant de calculer la plus-value, ce qui réduit mécaniquement la note.
Le prix d’acquisition majoré, c’est ton prix d’achat plus deux briques :
- Les frais d’acquisition : au forfait 7,5 % du prix d’achat, sans justificatif, ou au réel avec les frais de notaire et l’éventuelle commission d’agence. Le forfait gagne presque toujours en immobilier ancien classique.
- Les travaux : au forfait 15 % du prix d’achat si tu détiens le bien depuis plus de 5 ans, ou au réel avec factures d’entreprise (surtout pas de main-d’œuvre facturée par toi). Attention, l’entretien courant, la peinture et les réparations n’entrent pas dans les travaux déductibles.
Une fois la plus-value brute posée, deux abattements distincts s’appliquent, un pour l’IR à 19 %, un autre pour les prélèvements sociaux à 17,2 %.
Les deux barèmes d’abattement pour durée de détention
Le législateur a voulu inciter à conserver longtemps. Résultat : deux barèmes qui ne s’alignent pas.
Abattement pour l’impôt sur le revenu (IR 19 %) :
– 0 % les 5 premières années,
– 6 % par an de la 6e à la 21e année,
– 4 % la 22e année,
– exonération totale au bout de 22 ans.
Abattement pour les prélèvements sociaux (PS 17,2 %) :
– 0 % les 5 premières années,
– 1,65 % par an de la 6e à la 21e année,
– 1,60 % la 22e année,
– 9 % par an de la 23e à la 30e année,
– exonération totale au bout de 30 ans.
Concrètement, entre 22 et 30 ans, tu ne paies plus d’IR mais tu paies encore une partie des prélèvements sociaux. Beaucoup de vendeurs découvrent cette dissymétrie au moment de signer.
La surtaxe au-delà de 50 000 €
Depuis 2013, une surtaxe progressive s’applique quand la plus-value nette imposable à l’IR (donc après abattements) dépasse 50 000 €. Le barème (article 1609 nonies G du CGI) monte de 2 à 6 % :
- de 50 001 à 100 000 € : 2 %,
- de 100 001 à 150 000 € : 3 %,
- de 150 001 à 200 000 € : 4 %,
- de 200 001 à 250 000 € : 5 %,
- au-delà de 250 000 € : 6 %.
Un lissage existe autour de chaque seuil pour éviter les effets de seuil brutaux. Le simulateur applique le taux nominal, ce qui suffit pour cadrer l’enjeu.
Résidence principale : exonération totale (et ses pièges)
L’article 150 U II 1° du CGI exonère totalement la vente de ta résidence principale, sans condition de durée de détention. C’est le régime le plus généreux du droit fiscal français.
Trois pièges classiques :
- La notion de résidence principale s’apprécie au jour de la vente. Si tu as déménagé avant, un délai de tolérance d’environ 12 mois s’applique, à condition d’avoir mis le bien en vente dès le déménagement.
- La location saisonnière du bien avant la vente peut te faire perdre la qualification.
- Un logement laissé vacant longtemps peut être requalifié en résidence secondaire par le fisc.
Une résidence principale vendue vide depuis 3 ans, personne au domicile fiscal, factures d’énergie à zéro, c’est un dossier fragile qu’un contrôleur peut redresser.
Résidence secondaire, locatif, terrain nu : régime normal
Tout ce qui n’est pas résidence principale tombe dans le régime normal :
- résidence secondaire,
- bien locatif nu (revenus fonciers),
- bien meublé en LMNP (attention, l’amortissement pratiqué n’est pas repris dans le calcul de la plus-value depuis la loi de finances 2025, sauf pour certains meublés touristiques),
- SCPI en direct (plus-value calculée sur les parts),
- terrain à bâtir (régime spécifique sans abattement forfait sur les cessions à un aménageur dans certaines zones).
Cas concret : revente à Paris après 15 ans
- Achat en 2010 : 350 000 €
- Frais de notaire réels : 26 000 €, ici on prend le forfait 7,5 % soit 26 250 €
- Travaux avec factures : 30 000 €
- Prix d’acquisition majoré : 406 250 €
- Vente en 2026 : 620 000 €
- Plus-value brute : 213 750 €
- Durée de détention : 16 ans, soit abattement IR de 66 % (10 années × 6 % à partir de la 6e) et abattement PS de 18,15 %
- Plus-value nette IR : 72 675 €
- Plus-value nette PS : 174 953 €
- IR (19 %) : 13 808 €
- PS (17,2 %) : 30 092 €
- Surtaxe (72 675 € dans la tranche 2 %) : 1 453 €
- Fiscalité totale : 45 353 €
- Net encaissé : 224 647 €
Sur la même vente à 22 ans de détention, l’IR tomberait à zéro et il ne resterait qu’environ 27 000 € de PS. La patience se chiffre à 18 000 € de moins pour l’État.
Le formulaire 2048-IMM et le rôle du notaire
Tu n’as rien à déclarer directement : le notaire prépare l’imprimé 2048-IMM au moment de l’acte, prélève la totalité de la fiscalité sur le prix de vente, et te reverse le net.
En pratique, le notaire calcule vite. Deux erreurs fréquentes du côté du vendeur :
- oublier une facture de travaux importante et se voir refuser l’abattement forfait 15 % parce que la case a été mal cochée,
- ne pas signaler une cause d’exonération applicable (première cession d’un bien autre que la RP après 4 ans de non-propriété, cession à un bailleur social, expropriation d’utilité publique).
Vérifier le calcul du notaire avant signature est possible. Beaucoup de vendeurs le font faire relire par leur conseil.
Comment réduire légalement la plus-value
Peu de leviers, mais quelques-uns qui fonctionnent :
- Maximiser les travaux justifiés : garder les factures d’entreprise pendant toute la durée de détention.
- Attendre les seuils : chaque année passée entre 6 et 30 ans réduit la note.
- Vendre avant 50 000 € de plus-value nette IR pour éviter la surtaxe.
- Loger un enfant à titre gratuit dans la résidence secondaire ne suffit pas à requalifier, mais un vrai déménagement oui.
- Cession sur remploi dans une résidence principale, exonération sous conditions strictes (article 150 U II 1° bis).
Questions fréquentes
Ma résidence principale est-elle vraiment 100 % exonérée ?
Oui, sans condition de durée, mais il faut que ce soit ta résidence effective au jour de la vente ou dans les 12 mois qui précèdent si tu as déménagé et mis le bien en vente immédiatement.
Puis-je cumuler forfait travaux 15 % et frais réels ?
Non, le forfait 15 % suppose que tu détiens le bien depuis plus de 5 ans, et il remplace toute déduction réelle de travaux.
Les frais de notaire, c’est bien 7,5 % au forfait ?
Oui, le forfait est de 7,5 % du prix d’achat, sans avoir à justifier. Il est presque toujours plus avantageux que le réel en ancien.
Comment est calculée la surtaxe exactement ?
Elle s’applique par tranche progressive de 2 à 6 % dès que la plus-value nette imposable à l’IR dépasse 50 000 €, avec un lissage sur les 10 000 € qui suivent chaque seuil.
La location meublée LMNP change-t-elle le calcul ?
Depuis la loi de finances 2025, l’amortissement pratiqué en LMNP classique doit être réintégré dans le calcul de la plus-value à la revente, sauf exceptions pour les meublés touristiques classés.
Je vends un bien reçu en donation, quel prix d’acquisition ?
Le prix retenu est la valeur déclarée dans l’acte de donation, majorée des droits de mutation payés à cette occasion.
Un déficit foncier en cours peut-il compenser la plus-value ?
Non, les deux régimes sont distincts. Le déficit foncier s’impute sur les revenus fonciers et le revenu global, jamais sur une plus-value immobilière.
En pratique
La plus-value immobilière, c’est un calcul à faire deux ans avant la vente, pas la veille. Si tu es à 20 ans de détention avec 200 000 € de plus-value brute, attendre 2 ans supplémentaires te fait économiser 19 % d’IR sur la totalité, soit potentiellement 30 à 40 k€. Le simulateur ci-dessus te donne l’ordre de grandeur immédiat.
Pour affiner (chiffrer une SCI IS vs IR au moment de la vente, arbitrer entre report d’imposition sur remploi RP et vente sèche, valider les factures travaux éligibles), un logiciel comptable avec un conseiller (comme L-Expert-Comptable ou Swapn) te sort le scénario réel en 10 minutes.
Autres simulateurs qui peuvent t’intéresser
Pour aller plus loin dans ta réflexion, ces simulateurs traitent des sujets proches :
Sources et références :
– Article 150 U et suivants du Code général des impôts
– Article 1609 nonies G du CGI (surtaxe progressive)
– BOFIP-RFPI-PVI (base d’imposition et régime des plus-values immobilières)
– Imprimé 2048-IMM (déclaration au notaire)
– Loi de finances 2025 (réintégration amortissements LMNP)
Auteur : Loïc H, passionné d’investissement et d’entrepreneurs.
Disclaimer : Le simulateur applique les règles générales 2026. Il ne traite pas les cas particuliers (exonérations premières cessions, cessions à bailleurs sociaux, terrains à bâtir dans certaines zones, monuments historiques, indemnité d’expropriation). Confronte toujours ton cas à ton propre conseiller ou au notaire chargé de la vente.
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