SCI à l’IR ou à l’IS : la question qui pique tous les investisseurs immo. Le choix est irrévocable, et l’écart chiffré peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros sur 20 ans. Le simulateur additionne fiscalité annuelle des loyers et fiscalité de la revente selon les deux régimes, et te donne un verdict clair pour ton projet.
SCI IS ou IR : quelle bascule sur la durée ?
Le simulateur additionne fiscalité annuelle des loyers et fiscalité de revente selon les deux régimes. Il chiffre le total sur toute la durée de détention et te donne le verdict IR ou IS pour ton cas.
Hors intérêts, hors amortissement
30 ans en défaut IS
2 % par an sur longue durée en défaut
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SCI IR ou IS, la mécanique en 3 minutes
Une SCI (Société Civile Immobilière) est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu (IR) : elle est fiscalement transparente. Les loyers, moins les charges déductibles, remontent dans la déclaration de chaque associé au prorata de ses parts, puis sont taxés dans la catégorie des revenus fonciers (TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux).
Tu peux opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). La SCI devient alors une société commerciale sur le plan fiscal. Elle paie l’IS sur son résultat (15 % jusqu’à 42 500 €, 25 % au-delà), et distribue éventuellement des dividendes à ses associés (taxés au PFU à 30 % ou barème IR + PS).
Deux différences majeures qui changent tout :
À l’IS, tu amortis le bien (typiquement le bâti, 85 % de la valeur, sur 25 à 40 ans). Cet amortissement est une charge fictive qui écrase mécaniquement le résultat imposable. Résultat : sur les 20 à 30 premières années, la SCI IS ne paie souvent presque aucun impôt sur ses loyers.
À la revente, tout s’inverse. La SCI IR bénéficie du régime de plus-value immobilière des particuliers (abattement pour durée de détention, exonération totale au bout de 22 ans à l’IR et 30 ans aux PS). La SCI IS calcule sa plus-value en prix de cession moins VNC (valeur nette comptable = prix d’origine moins amortissements pratiqués). Autrement dit, tout ce que tu as gratté en amortissement pendant la détention, tu le repayes en plus-value au moment de la vente.
L’option IS est irrévocable, à choisir en connaissance de cause
L’article 239 du CGI est clair : l’option pour l’IS d’une SCI est définitive. Tu ne peux pas repasser à l’IR ensuite (sauf sortie de la société ou dissolution). C’est pour ça que le choix mérite une modélisation sérieuse avant de signer.
En pratique, deux cas se dessinent :
Cas où l’IR gagne :
– Durée de détention longue (25 ans+) avec revente prévue
– Loyers modérés par rapport à la valeur du bien
– Foyer en TMI basse (0 ou 11 %)
– Détention patrimoniale (pas de projet de sortie)
– Immobilier ancien avec peu d’amortissement possible
Cas où l’IS gagne :
– Loyers importants (rendement brut 5 %+)
– Foyer en TMI haute (41 ou 45 %)
– Projet de réinvestissement des loyers dans d’autres actifs (pas de distribution de dividendes)
– Détention longue avec transmission plutôt que revente
– Immobilier neuf ou récent avec grosse assiette amortissable
Cas concrets
Cas 1 : appartement 300 000 €, 18 000 € de loyers, TMI 30 %, détention 20 ans
À l’IR : loyers imposables 14 000 €/an (18 000 – 4 000 de charges), impôt annuel 6 608 € (TMI 30 % + PS 17,2 %), total sur 20 ans = 132 160 €. À la revente à 445 000 € (2 %/an), plus-value 145 000 €, abattement IR 90 %, abattement PS 45 %, impôt PV ≈ 16 000 €. Total IR = 148 000 €.
À l’IS : amortissement annuel 8 500 €/an (255 000 € / 30 ans), résultat imposable 5 500 €/an, IS 825 €/an (15 %), sur 20 ans = 16 500 €. Trésorerie distribuée en dividendes 93 500 € × PFU 30 % = 28 050 €. À la revente, VNC = 130 000 €, plus-value pro 315 000 €, IS 25 % ≈ 78 000 €, distribution résiduelle × PFU = 71 000 €. Total IS = 194 000 €.
Verdict : SCI IR gagne de 46 000 € grâce à la faible fiscalité de la revente.
Cas 2 : immeuble de rapport 500 000 €, 45 000 € de loyers, TMI 45 %, détention 25 ans
À l’IR : base foncière 35 000 €/an, impôt 21 770 €/an (45 % + PS), sur 25 ans = 544 000 €. Revente à 820 000 €, plus-value 320 000 €, abattement IR 100 %, abattement PS 65 %, impôt PV ≈ 19 000 €. Total IR = 563 000 €.
À l’IS : amortissement annuel 14 200 €/an, résultat imposable 20 800 €/an, IS 3 120 €/an, sur 25 ans = 78 000 €. Dividendes 445 000 € × PFU = 133 500 €. Revente VNC 145 000 €, plus-value pro 675 000 €, IS 25 % ≈ 168 000 €. Total IS = 480 000 €.
Verdict : SCI IS gagne de 83 000 € grâce à l’écrasement par amortissement, pertinent car TMI haute et loyers importants.
Les faux amis à éviter
« L’IS ne paye jamais d’impôt grâce à l’amortissement » : faux. L’amortissement ne crée pas de crédit d’impôt, il repousse la fiscalité vers la revente. Sur toute la durée du projet, tu paies souvent plus à l’IS qu’à l’IR si tu comptes revendre à 22 ou 30 ans.
« L’option IS se réfléchit après quelques années » : juridiquement possible, mais la bascule IR vers IS est traitée comme une cessation d’activité fiscale de la SCI IR. Ça peut déclencher l’imposition immédiate des plus-values latentes. À bien anticiper.
« La SCI est le meilleur véhicule pour l’immo locatif » : pas toujours. En LMNP (location meublée), la fiscalité est déjà excellente en direct (amortissement + micro-BIC ou réel). La SCI IS ne présente d’intérêt vraiment tranché que sur du nu, avec loyers importants et TMI haute.
Ce que le simulateur ne calcule pas (à vérifier avec toi)
- Les intérêts d’emprunt : déductibles dans les deux régimes, mais l’impact diffère selon le TMI et le montant financé. À intégrer si crédit en cours.
- Le déficit foncier en SCI IR (jusqu’à 10 700 €/an imputables sur le revenu global, ou 21 400 € pour la rénovation énergétique jusqu’à fin 2026).
- La contribution sociale de solidarité (CVAE) en SCI IS avec chiffre d’affaires supérieur à 500 000 €.
- Les frais de tenue de comptabilité de la SCI IS (obligatoire, contrairement à l’IR).
- La transmission (donation-partage, démembrement) qui peut inverser le verdict en faveur de l’IR.
Questions fréquentes
Peut-on passer de l’IR à l’IS en cours de vie de la SCI ?
Oui, sur simple option écrite au SIE avant la fin du 3e mois de l’exercice concerné. Attention, la bascule est traitée comme une cessation, avec imposition immédiate potentielle des plus-values latentes.
Peut-on passer de l’IS à l’IR ?
Non, l’option pour l’IS est irrévocable (article 239 CGI). Seule la dissolution de la SCI permet d’en sortir.
Sur combien d’années amortir le bien en SCI IS ?
Le bâti (85 % de la valeur en général) sur 25 à 40 ans selon la nature du bien. Les composants (toiture, façade, chauffage, agencements) peuvent être amortis sur des durées plus courtes (15 à 25 ans) pour accélérer l’amortissement.
La SCI IS peut-elle louer en meublé ?
Non. La location meublée est considérée comme une activité commerciale, incompatible avec l’objet civil de la SCI. Il faut alors passer par une SARL de famille ou une SAS.
Quel régime pour une SCI de famille sans revente prévue ?
IR presque toujours. Pas d’IS à payer, pas de comptabilité commerciale à tenir, et les enfants héritent avec la valeur revalorisée sans « reprise » fiscale.
Combien coûte la comptabilité d’une SCI IS par an ?
Entre 800 et 2 500 € HT selon la complexité (nombre de biens, mouvements, associés). À intégrer dans le calcul du gain fiscal.
La SCI IS peut-elle avoir un seul associé ?
Non, la SCI exige au moins deux associés (contrairement à l’EURL/SASU). Souvent : le dirigeant et son conjoint, ou le dirigeant et sa holding.
Que devient la SCI IS à la revente et clôture ?
La plus-value pro est imposée à l’IS, puis le boni de liquidation distribué aux associés est taxé au PFU 30 %. La superposition IS + PFU peut atteindre 42,5 % du gain, à comparer à l’exonération quasi-totale à 22 ans en SCI IR.
En pratique
Le choix SCI IR ou IS se joue sur trois curseurs : ta TMI, ton horizon de détention, et le rendement brut du bien. Simulateur ci-dessus pour la première estimation, puis modélisation fine à faire avant de signer l’option, parce que c’est irrévocable.
Règles simples qui marchent 8 fois sur 10 : IR pour du patrimonial long terme sans revente, IS pour un rendement locatif brut supérieur à 5 % avec TMI haute et réinvestissement des flux dans d’autres actifs.
Pour aller au bout du chiffrage (intégrer crédit, déficit foncier, transmission, LMNP en alternative), un logiciel comptable avec un conseiller (comme L-Expert-Comptable ou Swapn) sort les deux scénarios sur 20 ans avec ton bien réel et ton foyer fiscal en 30 minutes.
Comparateur : SCI IR vs SCI IS sur 20 ans (loyer 15 000 €/an)
Bien acquis 300 000 €, loyer 15 000 €/an, charges 4 000 €/an, TMI foyer 30 %. Comparaison sur 20 ans détention puis revente.
| Poste | SCI IR | SCI IS |
|---|---|---|
| Fiscalité annuelle loyers | (15k – 4k) × (30 % + 17,2 %) = 5 192 € | (15k – 4k – 8,5k amortissement) = 2,5k × 15 % = 375 € |
| Cumul fiscalité 20 ans | 103 840 € | 7 500 € |
| Plus-value revente 300k → 400k | Exo IR à 22 ans, PS 17,2 % sur base réduite : ~4 800 € | Plus-value pro : (400k – 300k + amortissements 170k) × 25 % = 67 500 € |
| Reste in fine | ~291 360 € | ~325 000 € (grâce à trésorerie économisée sur loyers) |
Verdict : la SCI IS gagne quand tu remets tout dans la trésorerie ou tu réinvestis. La SCI IR gagne quand tu remontes les loyers pour vivre et que tu vises la revente à long terme (exonération PV 22 ans).
Point de bascule : environ 12 à 15 ans de détention avec des loyers moyens. Au-dessous, IR souvent meilleure. Au-dessus, IS souvent gagnante si on ne remonte pas les loyers.
Autres simulateurs qui peuvent t’intéresser
Pour aller plus loin dans ta réflexion, ces simulateurs traitent des sujets proches :
Sources et références :
– Articles 8, 206 et 239 du Code général des impôts (option IS pour société de personnes)
– Article 150 U et suivants du CGI (plus-value immobilière particuliers, régime SCI IR)
– Article 39 duodecies du CGI (plus-value professionnelle, régime SCI IS)
– BOI-BIC-PVMV-40-10-10 (plus-value professionnelle)
– BOI-RFPI-PVI (plus-value immobilière des particuliers)
– Article 219 du CGI (taux d’IS : 15 % jusqu’à 42 500 €, 25 % au-delà)
– BOFIP : régime fiscal des SCI
Auteur : Loïc H, passionné d’investissement et d’entrepreneurs.
Disclaimer : Le simulateur retient les taux 2026 (IS 15 % / 25 %, PS 17,2 %, PFU 30 %). Les abattements plus-value particuliers sont ceux de l’article 150 VC du CGI. Le calcul est une approximation, ne remplace pas une étude patrimoniale personnalisée avant option irrévocable pour l’IS.
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