Ton bail arrive à sa date anniversaire. Tu veux savoir de combien tu peux augmenter le loyer, sans risquer un rappel judiciaire ou une perte pure et simple si tu tardes. Le simulateur ci-dessous applique la formule officielle et te dit en 10 secondes ton nouveau loyer autorisé.
Révision de loyer IRL 2026
Renseigne ton loyer actuel, l’IRL de référence (celui inscrit dans le bail ou de la dernière révision) et l’IRL du trimestre en cours. Le simulateur calcule le nouveau loyer autorisé selon la formule légale.
Le loyer nu, sans les charges locatives
C’est l’IRL indiqué dans ton bail ou celui utilisé lors de la révision précédente. Trimestre et valeur.
L’IRL du trimestre correspondant à la date anniversaire du bail. Publication INSEE série 001515333.
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Historique de l’indice de référence des loyers 2022-2026
Valeurs officielles publiées par l’INSEE (série 001515333). Le simulateur ci-dessus applique la formule légale à partir de ces indices.
| Trimestre | Indice IRL | Variation annuelle |
|---|---|---|
| T2 2022 | 135,84 | +3,60 % (plafonné 3,5 %) |
| T4 2022 | 137,26 | +3,50 % (plafonné) |
| T2 2023 | 140,59 | +3,50 % (plafonné) |
| T4 2023 | 142,50 | +3,50 % (plafonné) |
| T1 2024 | 143,46 | +3,50 % (plafonné) |
| T2 2024 | 145,17 | +3,26 % |
| T3 2024 | 145,47 | +2,47 % |
| T4 2024 | 145,58 | +1,90 % |
| T1 2025 | 145,90 | +1,70 % |
| T2 2025 | 146,50 | +0,92 % |
| T3 2025 | 147,00 | +1,05 % |
| T4 2025 | 147,80 | +1,52 % |
| T1 2026 | 148,30 | +1,64 % |
Les valeurs à partir de T2 2026 sont publiées à mi-juillet, mi-octobre et mi-janvier. Vérifie toujours la valeur exacte au moment de ta révision.
Comment marche l’indice de référence des loyers (IRL)
L’IRL est publié chaque trimestre par l’INSEE (série 001515333). C’est la seule référence légale pour réviser un loyer d’habitation ou mixte (habitation + activité pro), à condition que le bail contienne une clause de révision annuelle.
La formule est simple :
Nouveau loyer = Loyer actuel × (IRL du trimestre de révision ÷ IRL de référence)
L’IRL de référence est celui inscrit dans ton bail (ou celui utilisé lors de la dernière révision, si tu révises chaque année). L’IRL du trimestre de révision est celui du trimestre correspondant à la date d’anniversaire du bail, publié par l’INSEE deux à trois semaines après la fin du trimestre.
Exemple concret : ton bail a été signé le 15 mars 2024 avec un IRL de référence T4 2023 (144,03). Tu révises au 15 mars 2026 en utilisant l’IRL T4 2025 (par exemple 147,80).
– Variation : 147,80 / 144,03 = 1,02617, soit +2,62 %
– Loyer actuel : 800 €
– Nouveau loyer : 800 × 1,02617 = 820,94 €
– Hausse mensuelle : 20,94 € · Hausse annuelle : 251,28 €
La règle du délai d’un an à ne pas oublier
C’est le piège n°1 des bailleurs. Depuis la loi ALUR (2014), la révision doit être notifiée dans les 12 mois qui suivent la date d’anniversaire du bail. Passé ce délai, tu perds définitivement la révision de cette année. Tu ne peux pas cumuler sur l’année suivante.
Concrètement, si ton bail a été signé le 15 mars 2024 et que tu envoies ton avis de révision le 20 mars 2026, tu es dans les temps. Si tu l’envoies le 20 avril 2026 (plus d’un an après la date anniversaire), tu perds les 250 € de hausse annuelle sur cet exercice, sans rattrapage possible.
Comment notifier ? Un simple courrier (LR/AR conseillé mais pas obligatoire) au locataire indiquant le nouveau loyer, l’IRL de référence et l’IRL de révision. La hausse s’applique immédiatement à partir de la date d’anniversaire, pas à partir de la notification.
Les 3 situations où tu ne peux PAS réviser
1. Absence de clause de révision dans le bail. Le bail doit contenir une clause explicite prévoyant la révision annuelle avec référence à l’IRL. Sans clause, aucune révision possible pendant toute la durée du bail.
2. Logement classé F ou G au DPE. Depuis le 24 août 2022, les passoires thermiques (DPE F et G) sont gelées : interdiction d’augmenter le loyer, même via l’IRL. Cette règle s’applique en France métropolitaine, sur tous les baux (existants et nouveaux). Le seul moyen de débloquer la révision : faire des travaux et obtenir un DPE E ou mieux.
3. Zone d’encadrement des loyers avec dépassement. Dans 7 zones tendues (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune, Est Ensemble), si ton loyer est déjà au-dessus du plafond majoré, la révision IRL est possible mais uniquement dans la limite du plafond légal. Regarde le simulateur d’encadrement dédié.
Le plafonnement historique 2022-2024 : ce qu’il reste à savoir
De juillet 2022 à mars 2024, la loi « pouvoir d’achat » a plafonné la hausse IRL à 3,5 % (2,5 % en outre-mer, 2 % en Corse). Le dispositif a pris fin le 31 mars 2024. Depuis, la hausse est libre dans la limite de l’IRL réel.
Si tu as sous-appliqué la révision pendant cette période (par exemple 2,8 % au lieu des 3,5 % plafonnés), tu ne peux pas rattraper : chaque révision annuelle est autonome et non cumulable.
Les IRL trimestriels 2024-2026
Pour information (à vérifier au moment de la révision sur le portail INSEE) :
| Trimestre | Indice IRL | Variation annuelle |
|---|---|---|
| T1 2024 | 143,46 | +3,50 % (plafonné) |
| T2 2024 | 145,17 | +3,50 % (plafonné) |
| T3 2024 | 145,47 | +2,47 % |
| T4 2024 | 145,58 | +1,90 % |
| T1 2025 | 145,90 | +1,70 % |
| T2 2025 | 146,50 | +0,92 % |
| T3 2025 | 147,00 | +1,05 % |
| T4 2025 | 147,80 | +1,52 % |
Vérifie toujours la valeur exacte au moment de la révision. L’INSEE publie l’IRL trimestriel à mi-avril, mi-juillet, mi-octobre et mi-janvier.
Que faire si le locataire conteste ?
La contestation d’une révision IRL est rare, parce que le calcul est purement mécanique et vérifiable. Trois motifs possibles pour un locataire :
- Absence de clause de révision dans le bail : la révision est nulle et le locataire peut réclamer le remboursement des trop-perçus sur 3 ans.
- Utilisation d’un IRL erroné (trimestre inexact, valeur incorrecte) : le locataire demande la rectification et le trop-perçu.
- Logement F ou G : la révision est nulle, remboursement total possible.
En cas de désaccord persistant, la Commission Départementale de Conciliation (CDC) tranche gratuitement. En dernier recours, le tribunal judiciaire.
Bail commercial vs bail d’habitation : ne pas confondre
L’IRL sert uniquement pour les baux d’habitation (loi de 1989) et les baux mixtes. Pour les baux commerciaux, l’indice de référence est différent :
- ILC (Indice des Loyers Commerciaux) : commerces
- ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) : bureaux, activités tertiaires
- ICC (Indice du Coût de la Construction) : plus rare aujourd’hui
Un investisseur locatif qui gère à la fois du résidentiel et des locaux commerciaux doit surveiller les 3-4 indices en parallèle. Un logiciel comptable avec un conseiller sait automatiser ces révisions et alerte 60 jours avant chaque date anniversaire.
Questions fréquentes sur la révision IRL
La révision est-elle obligatoire ?
Non. Le bailleur peut choisir de ne pas réviser, ou de sous-appliquer la révision (par exemple pour fidéliser un bon locataire). C’est irréversible pour l’exercice concerné.
Je viens d’acheter le bien, je peux réviser tout de suite ?
Non. Il faut attendre la date d’anniversaire du bail en cours. Si le vendeur avait déjà révisé cette année, tu attends l’année suivante.
Quelle date d’anniversaire prendre si le bail a été renouvelé ?
La date de renouvellement (nouveau bail signé), pas la date du premier bail.
Un locataire qui refuse de payer la hausse, que faire ?
Tu notifies formellement en LR/AR, tu comptabilises la différence. Si le refus persiste, mise en demeure puis commandement de payer via huissier. La procédure est rapide (compte tenu de la clarté du calcul).
Puis-je réviser plus de 3,5 % en 2026 ?
Oui, si l’IRL réel dépasse 3,5 %. Le plafonnement 3,5 % s’est appliqué de juillet 2022 à mars 2024 et n’est plus en vigueur.
Qu’est-ce que la clause « libération de loyer » ?
Certains baux commerciaux permettent une révision libre après 3 ans. Pas applicable au résidentiel.
Est-ce que la révision augmente aussi les charges ?
Non. Les charges locatives sont indépendantes du loyer nu. Elles sont régularisées séparément une fois par an sur la base des dépenses réelles de la copropriété.
En pratique
La révision IRL est le geste comptable le plus simple du bailleur : formule mécanique, notification écrite, effet immédiat. Le seul vrai piège reste le délai d’un an. Si tu gères 3, 5 ou 15 lots, mettre en place une alerte 60 jours avant chaque date anniversaire évite de laisser filer des centaines à des milliers d’euros par an.
Pour un investisseur locatif qui suit plusieurs baux, un logiciel comptable avec un conseiller (comme L-Expert-Comptable ou Swapn) automatise ces révisions, sort la lettre de notification prête à envoyer et intègre la nouvelle base pour la déclaration de revenus fonciers.
Autres simulateurs qui peuvent t’intéresser
Pour aller plus loin dans ta réflexion, ces simulateurs traitent des sujets proches :
Sources et références :
– INSEE, série 001515333 (Indice de référence des loyers)
– Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (baux d’habitation)
– Loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 (délai d’un an)
– Loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 (plafonnement 3,5 %)
– Loi Climat et Résilience n° 2021-1104 (interdiction révision DPE F/G)
Auteur : Loïc H, passionné d’investissement et d’entrepreneurs.
Disclaimer : Les valeurs d’IRL trimestriels citées sont indicatives, à vérifier sur le portail INSEE au moment de ta révision. Le simulateur applique la formule légale mais n’intègre pas les cas d’encadrement des loyers dans les zones tendues, ni les gels DPE. Confronte toujours ton cas à ta situation exacte ou à ton conseiller.
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