Simulateur viager : bouquet et rente selon espérance de vie

Le viager est une opération à trois inconnues : la valeur du bien, l’âge du vendeur et la durée de sa vie. Le simulateur ci-dessous t’aide à cadrer les deux premières et à évaluer si le bouquet + la rente demandés tiennent la route face à l’espérance de vie statistique. C’est un outil, pas une garantie, un notaire spécialisé reste indispensable pour rédiger l’acte.

Viager en 3 minutes, la logique de l’opération

Le viager est une vente immobilière où le prix se décompose en deux morceaux :

• Le bouquet : la partie payée cash à la signature. Souvent 20 à 40 % de la valeur occupée du bien.
• La rente viagère : versée mensuellement (parfois trimestriellement) au vendeur (crédirentier) jusqu’à son décès, par l’acheteur (débirentier).

Le viager est occupé quand le crédirentier conserve un droit d’usage et d’habitation (DUH) sur le bien à vie. Il est libre quand le débirentier prend possession dès la signature. Le premier cas représente 90 % du marché français.

Trois paramètres pilotent le calcul :

1. La valeur libre du bien (valeur de marché comme si le bien était vide)
2. La décote d’occupation (le fait que le crédirentier reste dedans réduit la valeur pour l’acheteur, 30 à 50 % selon l’âge et le sexe)
3. L’espérance de vie du crédirentier (statistique INSEE ajustée par table actuarielle TGH05/TGF05)

Ce que le simulateur calcule

Le simulateur applique la logique classique du barème notaire :

• Valeur occupée = valeur libre × (1 – décote d’occupation)
• Bouquet = valeur occupée × pourcentage bouquet
• Rente annuelle = (valeur occupée – bouquet) actualisée sur l’espérance de vie restante, au taux technique choisi (2 à 3 % classique)

Il te retourne le bouquet en euros, la rente mensuelle brute, la valeur totale attendue (bouquet + rentes cumulées) et le ratio par rapport à la valeur libre. En dessous de 100 %, l’acheteur fait potentiellement une bonne affaire si le crédirentier vit dans la moyenne. Au dessus, l’acheteur paie plus cher que le bien libre.

Attention, c’est un calcul indicatif basé sur des espérances de vie moyennes. Un notaire spécialisé utilise des tables actuarielles précises (TGH05 pour les hommes, TGF05 pour les femmes) qui prennent aussi en compte l’année de naissance, la région et parfois l’état de santé.

Espérance de vie 2026 : les repères

Espérance de vie à la naissance INSEE 2026 :

• Hommes : 79,3 ans
• Femmes : 85,7 ans

Espérance de vie résiduelle (durée moyenne restant à vivre à un âge donné) :

• À 65 ans : environ 19 ans pour un homme, 23 ans pour une femme
• À 75 ans : environ 11 ans pour un homme, 14 ans pour une femme
• À 85 ans : environ 6 ans pour un homme, 7 ans pour une femme

L’écart hommes/femmes se réduit avec l’âge mais reste significatif. C’est pour ça qu’à valeur égale, une femme de 75 ans touchera une rente plus faible qu’un homme du même âge (elle est censée vivre plus longtemps donc étale la même somme sur plus d’années).

Le viager occupé, mécanique et décote

Dans un viager occupé, le crédirentier conserve le droit d’usage et d’habitation à vie. Cela réduit la valeur pour l’acheteur : il ne peut ni habiter, ni louer, ni revendre facilement le bien. La décote se calcule selon des barèmes reconnus :

• Barème Daubry (le plus utilisé) : décote de 25 % à 55 % selon âge et sexe
• Barème Ricol : orienté rentes plus fortes
• Barème fiscal : utilisé par l’administration pour le calcul des droits

Ordre de grandeur avec le barème Daubry pour une femme :
– 65 ans : décote 50 %
– 75 ans : décote 40 %
– 85 ans : décote 30 %

Plus le crédirentier est jeune, plus l’occupation est longue, plus la décote est forte.

Le viager libre, plus rare mais plus lisible

Dans le viager libre, le débirentier récupère le bien dès la signature. Il peut y habiter, le louer, faire des travaux. Pas de décote d’occupation, donc le bouquet + les rentes équivalent en moyenne à la valeur libre. C’est aussi plus simple juridiquement : pas de conflit d’usage, pas de règles de charges à partager.

Utilisé quand le crédirentier n’habite plus le bien (résidence secondaire, personne partie en maison de retraite) et veut le monétiser sans le vendre en une fois pour ne pas prendre de plein fouet l’impôt sur la plus-value.

Fiscalité du viager, souvent sous-estimée

Côté crédirentier (vendeur) : la rente est imposée sur une fraction de son montant selon l’âge du vendeur au premier versement (article 158-6 du CGI) :

• Moins de 50 ans : 70 % de la rente imposable
• De 50 à 59 ans : 50 %
• De 60 à 69 ans : 40 %
• 70 ans et plus : 30 %

À 75 ans, 70 % de la rente est donc totalement défiscalisée. Combiné à une TMI faible (les crédirentiers sont souvent retraités TMI 11 %), la rente nette est très proche de la rente brute.

Le bouquet est traité comme une plus-value immobilière classique (abattement pour durée de détention, exonération à 22/30 ans).

Côté débirentier (acheteur) : pas de fiscalité sur les rentes versées, elles ne sont pas déductibles. À la revente du bien après le décès, plus-value immobilière classique avec le prix de revient = bouquet + rentes cumulées revalorisées.

Le viager mutualisé, l’alternative pour investisseurs

Depuis 2020, quelques fonds proposent du viager mutualisé : tu investis dans un portefeuille de dizaines de viagers, ce qui lisse le risque de longévité. Tu ne paries plus sur une seule tête, tu prends la moyenne statistique.

Rendement affiché 5 à 7 %, ticket d’entrée 10 000 à 50 000 €, horizon 15 à 25 ans. Les principaux acteurs : Certivia, ViagerCity, quelques SCPI viagères. Attention aux frais empilés (1,5 à 3 % annuel) qui grignotent la performance.

Cas concrets

Cas 1 : Appartement 300 000 € libre, crédirentière 75 ans, viager occupé, décote 35 %, bouquet 30 %
– Valeur occupée : 195 000 €
– Bouquet : 58 500 €
– Espérance de vie résiduelle : environ 14 ans
– Rente mensuelle : environ 1 000 €
– Coût total débirentier estimé : 58 500 + (12 000 × 14) = 226 500 €
– Ratio vs valeur libre : 75 % (favorable au débirentier si crédirentière vit dans la moyenne)

Cas 2 : Maison 500 000 € libre, crédirentier 82 ans (homme), viager occupé, décote 25 %, bouquet 40 %
– Valeur occupée : 375 000 €
– Bouquet : 150 000 €
– Espérance de vie résiduelle : environ 7 ans
– Rente mensuelle : environ 2 800 €
– Coût total débirentier estimé : 150 000 + (33 600 × 7) = 385 000 €
– Ratio vs valeur libre : 77 %

Cas 3 : Studio 150 000 € libre, crédirentière 68 ans, viager libre, bouquet 25 %
– Valeur occupée = valeur libre (viager libre) : 150 000 €
– Bouquet : 37 500 €
– Espérance de vie résiduelle : environ 20 ans
– Rente mensuelle : environ 500 €
– Coût total débirentier estimé : 37 500 + (6 000 × 20) = 157 500 €
– Ratio vs valeur libre : 105 %, plus cher qu’un achat direct, mais liquidité étalée

Les risques à cadrer avant de signer

Côté acheteur :

• Le crédirentier vit très longtemps : c’est le risque le plus courant. Sur un viager signé à 75 ans avec une femme, la probabilité qu’elle dépasse 90 ans est non négligeable (environ 40 %). Prévois un budget rentes doublé de l’espérance.
• Défaut de paiement des rentes : le crédirentier peut demander la résolution de la vente pour non-paiement, tu perds tout (bouquet + rentes déjà versées, sans récupérer le bien).
• Frais d’entretien répartis : dans un viager occupé, l’acheteur paie les gros travaux (article 606 du Code civil), le crédirentier les charges courantes. Source classique de conflits.

Côté vendeur :

• Rente non indexée : sans clause d’indexation (souvent sur l’ICC ou l’IRL), la rente perd son pouvoir d’achat. Toujours prévoir une indexation.
• Décote sous-estimée : certains acheteurs négocient une décote de 45-50 % alors que le barème Daubry ne justifie que 35-40 %. Fais valider par un notaire indépendant.
• Assurance décès : à cotiser côté acheteur pour te garantir de récupérer la rente ou le solde si l’acheteur décède avant toi.

Questions fréquentes

Puis-je vendre en viager si j’ai des héritiers ?
Oui, mais tes héritiers doivent être informés. Un viager n’est pas contestable en soi (jurisprudence constante), sauf preuve d’un aléa insuffisant (le crédirentier était en fin de vie connue lors de la signature). Un délai de 20 jours de sécurité est souvent respecté après la signature.

Quel est le taux technique classique en 2026 ?
2 à 2,5 % pour un viager standard, 2,5 à 3 % quand les crédirentiers acceptent une rente plus forte contre un bouquet plus faible. Les barèmes notariaux publient ces taux chaque année.

Que se passe-t-il si l’acheteur décède avant le crédirentier ?
La dette (rentes futures) tombe dans la succession de l’acheteur. Les héritiers de l’acheteur continuent à verser la rente ou l’assurance décès prend le relais si elle a été souscrite (fortement conseillé). Le crédirentier ne perd pas ses droits.

Peut-on faire un viager sur deux têtes (couple) ?
Oui, c’est même très courant. La rente cesse au décès du dernier conjoint, parfois avec une réduction de rente à mi-parcours (souvent 30 %). Attention, ça allonge l’espérance de vie à considérer.

Le viager est-il éligible à l’IFI ?
Oui côté acheteur : la valeur en nue-propriété entre dans son patrimoine IFI. Côté vendeur, le DUH est exclu de l’IFI mais la créance de rente future y entre pour sa valeur actualisée.

Existe-t-il des sites pour trouver du viager ?
Renaissance Patrimoine, Costes Viager, ViagerCity, Immoviager sont les principales plateformes. Un notaire spécialisé viager (souvent en Occitanie ou Île-de-France) reste incontournable pour la rédaction de l’acte.

Peut-on emprunter pour payer un bouquet ?
Oui, certaines banques financent le bouquet (Crédit Agricole, Caisse d’Épargne, Banque Populaire principalement) sur la base du bien en garantie. Les taux sont classiques mais les banques exigent un apport plus élevé qu’un immo lambda.

En pratique

Le viager est un outil patrimonial puissant, mal aimé parce qu’il touche à la mortalité, mais fiscalement redoutable pour le crédirentier et potentiellement rentable pour un débirentier patient. La règle d’or : ne jamais raisonner sur un seul viager, statistiquement risqué, mais soit sur un portefeuille (viager mutualisé), soit avec une assurance décès et un bouquet volontairement limité.

Le simulateur ci-dessus te donne un cadre chiffré. Pour la rédaction de l’acte, l’ajustement fin des décotes et l’optimisation fiscale, un notaire spécialisé est indispensable. Un logiciel comptable avec un conseiller (comme L-Expert-Comptable ou Swapn) t’aide à intégrer l’opération dans ta stratégie patrimoniale globale.

Autres simulateurs qui peuvent t’intéresser

Pour aller plus loin dans ta réflexion, ces simulateurs traitent des sujets proches :

• IFI
• Succession et donation
• Révision IRL
• Encadrement loyer
• Revenus fonciers
• Déficit foncier

Sources et références :
– Table de mortalité prospective TGH05 et TGF05 (Institut des Actuaires)
– Barème Daubry, édition 2025
– Article 1968 à 1983 du Code civil (rente viagère)
– Article 158-6 du Code général des impôts (fiscalité rente viagère)
– INSEE, tableaux de mortalité 2026
– Chambre des Notaires de Paris, guide du viager

Auteur : Loïc H, passionné d’investissement et d’entrepreneurs.

Disclaimer : Le simulateur applique une approximation de l’espérance de vie et un actuariat simplifié. Le calcul officiel d’un viager repose sur les tables prospectives TGH05/TGF05 et le barème notarial en vigueur. Aucune décision de vente ou d’achat ne doit se faire sans notaire spécialisé viager. Confronte toujours ton cas à ton propre conseiller.

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