Une SCPI sans frais d’entrée ne prélève aucune commission de souscription : 100 % de votre versement est investi, contre 88 à 92 % environ sur une SCPI classique qui facture 8 à 12 % TTC. En contrepartie, la société de gestion se rémunère davantage sur les loyers chaque année et applique une pénalité si vous sortez dans les 5 ou 6 premières années. Parmi les SCPI sans frais d’entrée, Iroko Zen (7,14 % de taux de distribution en 2025) et Remake Live (7,05 %) sont les deux références : Iroko Zen l’emporte d’une courte tête pour un capital déjà constitué, Remake Live pour démarrer avec une seule part.
Réponse en 30 secondes
- Frais d’entrée : 0 % chez les deux, au lieu de 8 à 12 % TTC sur une SCPI classique.
- Ce que vous payez à la place : commission de gestion de 14,40 % TTC des loyers (Iroko Zen) ou 18 % TTC (Remake Live), et une pénalité de sortie de 6 % TTC avant 6 ans (Iroko Zen) ou 5 % TTC avant 5 ans (Remake Live).
- Rendement 2025 : Iroko Zen 7,14 % (performance globale 8,13 %), Remake Live 7,05 % (7,05 %), contre 4,92 % en moyenne pour le marché.
- Ticket : 1 part à 204 € chez Remake Live ; 5 000 € minimum affichés par Iroko pour Iroko Zen (part à 205 €).
- À retenir : sans frais d’entrée ne veut pas dire sans frais. Ce modèle est gagnant si vous gardez vos parts au-delà de la période de pénalité.
Mon avis en synthèse : Remake Live ou Iroko Zen ?
Face à face serré. Sur six axes (performance, frais, accessibilité, diversification, gouvernance, liquidité), Iroko Zen l’emporte 8,1 contre 7,9. Iroko Zen gagne sur la taille (environ 1,7 milliard d’euros collectés et 32 422 associés au 30 septembre 2026), le recul (six exercices de distribution depuis 2020) et une commission de gestion plus légère. Remake Live gagne sur le ticket d’entrée (204 €), le taux d’occupation (98,93 %) et une diversification plus large (9 pays).
Choisir Iroko Zen si vous placez un capital déjà constitué (5 000 € et plus), visez la stabilité et voulez le plus long historique de distribution du duo.
Choisir Remake Live si vous démarrez avec un petit ticket ou un versement programmé, et privilégiez le taux d’occupation et la diversification géographique.
Vidéo tierce sélectionnée pour compléter cet article, elle n’engage pas notre analyse.
Comment fonctionne une SCPI sans frais d’entrée ?
Sur une SCPI classique, le prix de souscription d’une part inclut une commission de souscription, le plus souvent entre 8 et 12 % TTC, qui rémunère la société de gestion et les distributeurs. C’est le cas des SCPI vendues par La Banque Postale, par exemple. Si vous revendez rapidement, vous récupérez seulement la valeur de retrait, c’est-à-dire le prix diminué de cette commission. Sur une SCPI sans frais d’entrée, prix de souscription et prix de retrait sont identiques : chaque euro versé est investi.
La société de gestion ne travaille pas gratuitement pour autant. Elle se rémunère de trois façons :
- Une commission de gestion plus élevée, prélevée chaque année sur les loyers : 14,40 % TTC chez Iroko Zen, 18 % TTC chez Remake Live, contre souvent 10 à 12 % HT sur une SCPI classique.
- Des commissions d’acquisition et de travaux : 3,60 % TTC du prix d’achat des immeubles chez Iroko Zen, 5 % TTC chez Remake Live (commission de travaux de 6 % TTC et 5 % TTC).
- Une commission de retrait anticipé : 6 % TTC du capital retiré avant 6 ans chez Iroko Zen, 5 % TTC avant 5 ans chez Remake Live. Au-delà, la sortie est sans frais.
Autre point de vigilance : le taux de distribution est exprimé sur le prix de la part. Comme ce prix ne contient pas de commission sur une SCPI sans frais, deux SCPI qui détiennent exactement les mêmes immeubles n’affichent pas le même taux. C’est pour cela qu’il faut comparer sur la durée réelle de détention, ce que fait le simulateur ci-dessous. Pour une présentation générale du placement, voyez notre guide pour investir en SCPI.
Les SCPI sans frais d’entrée sont-elles vraiment plus avantageuses ?
La question revient dans la presse patrimoniale : les frais économisés à l’entrée sont-ils repris par les frais de gestion ? Le simulateur isole l’effet de la structure de frais en supposant que les deux SCPI détiennent des immeubles au même rendement. Vous pouvez modifier chaque hypothèse.
Hypothèses : mêmes immeubles et même rendement locatif pour les deux SCPI ; prix de part stable ; revenus bruts avant impôt ; commissions d’acquisition et de travaux non intégrées (elles sont aussi plus élevées sur les SCPI sans frais) ; sortie au prix de retrait à la fin de la durée choisie. Outil pédagogique, sans valeur de conseil.
Avec les réglages par défaut (10 000 €, immeubles à 6,5 %, 8 ans, Remake Live face à une SCPI classique à 10 % d’entrée et 12 % TTC de gestion), la SCPI sans frais ressort devant d’environ 1 150 € au bout de 8 ans : elle distribue un peu plus chaque année (5,33 % contre 5,15 %) et vous récupérez 10 000 € au lieu de 9 000 €. Le résultat s’inverse seulement dans deux cas : une sortie pendant la période de pénalité, ou une SCPI classique dont les immeubles rapportent nettement plus. Autrement dit, la structure de frais compte moins que la qualité du patrimoine, et une SCPI sans frais mal gérée reste une mauvaise SCPI.
Fiche comparée Remake Live / Iroko Zen
| Critère | Remake Live | Iroko Zen | Avantage |
|---|---|---|---|
| Société de gestion | Remake Asset Management | Iroko (créée en 2020, agréée AMF) | Ex aequo |
| Lancement de la SCPI | 31 janvier 2022 | 2020 | Iroko Zen, plus de recul |
| Capitalisation | 904 M€ (30/06/2026) | ≈ 1,70 Md€ collectés (30/09/2026) | Iroko Zen |
| Associés | 13 135 (30/06/2026) | 32 422 (30/09/2026) | Iroko Zen |
| Prix de la part | 204 € | 205 € | Ex aequo |
| Ticket minimum | 1 part, soit 204 € | 5 000 € affichés par Iroko | Remake Live |
| Frais de souscription | 0 % | 0 % | Ex aequo |
| Commission de gestion | 15 % HT, soit 18 % TTC des loyers | 12 % HT, soit 14,40 % TTC des loyers | Iroko Zen |
| Commission d’acquisition | 5 % TTC | 3,60 % TTC | Iroko Zen |
| Commission de retrait | 5 % TTC avant 5 ans | 6 % TTC avant 6 ans | Remake Live |
| Versement des revenus | Mensuel | Mensuel | Ex aequo |
| Délai de jouissance | 1er jour du 4e mois | 3 mois | Ex aequo |
| Taux de distribution 2025 | 7,05 % | 7,14 % | Iroko Zen |
| Performance globale 2025 | 7,05 % | 8,13 % | Iroko Zen (part revalorisée) |
| Taux d’occupation financier | 98,93 % (30/06/2026) | 96,88 % (30/06/2026) | Remake Live |
| Taux d’endettement | 27,15 % (30/06/2026) | 24,45 % (30/06/2026) | Iroko Zen |
| Parts en attente de retrait | 0 (30/06/2026) | 0 (31/12/2025) | Ex aequo |
| Patrimoine | 77 immeubles, 9 pays | 183 actifs, 8 pays | Selon préférence |
Sources : bulletin d’information Remake Live du 2e trimestre 2026 et statuts (remake.fr), fiche fonds et données publiées par Iroko (iroko.com), consultés le 4 octobre 2026.
Scoring sur 10, six axes
| Axe | Remake Live | Iroko Zen | Commentaire |
|---|---|---|---|
| Performance (taux de distribution sur 3 ans) | 8,3 | 8,0 | Remake 7,45 % de moyenne 2023-2025, Iroko 7,19 % |
| Frais | 7,6 | 8,4 | 0 % d’entrée pour les deux, gestion et acquisition plus légères chez Iroko |
| Accessibilité (ticket, assurance vie, crédit) | 8,3 | 7,8 | Remake dès 1 part et accessible en assurance vie selon la société de gestion |
| Diversification | 8,0 | 8,3 | Remake 9 pays, Iroko 8 pays mais plus de deux fois plus d’actifs |
| Gouvernance et taille | 7,5 | 8,4 | Iroko presque deux fois plus grosse, deux exercices de plus |
| Liquidité et occupation | 8,0 | 7,8 | Aucune part en attente chez les deux, TOF plus élevé chez Remake |
| Note globale | 7,9 | 8,1 | Iroko Zen gagne 4 axes sur 6 |
Rendement, distribution et régularité
Taux de distribution bruts annuels publiés par les sociétés de gestion ; moyenne de marché 2025 : ASPIM / IEIF. Barres en or : Remake Live ; gris : Iroko Zen ; vert : moyenne du marché.
Sur les trois derniers exercices, Remake Live sort une moyenne de 7,45 % (7,79 % en 2023, 7,50 % en 2024, 7,05 % en 2025) contre 7,19 % pour Iroko Zen (7,12 %, 7,32 %, 7,14 %). L’écart se resserre : en 2025, Iroko Zen repasse devant.
La trajectoire d’Iroko Zen est remarquablement stable, dans un couloir de 7,04 % à 7,56 % depuis 2020. Remake Live a livré des chiffres plus élevés au démarrage puis s’est normalisée, comportement classique d’une SCPI jeune qui investit sa collecte. La performance globale 2025 d’Iroko Zen atteint 8,13 % grâce à une revalorisation de la part de 0,99 %, tandis que la part de Remake Live est restée à 204 €. Au 2e trimestre 2026, Remake Live a versé 3,32 € bruts par part, et la valeur d’expertise de son patrimoine a progressé de 0,4 % à périmètre constant sur le semestre.
Les deux SCPI battent largement la moyenne de 4,92 % du marché en 2025. Une partie de cet écart tient à l’« effet SCPI jeune » : des immeubles achetés après la baisse des prix de 2023-2024, à des rendements élevés, sans patrimoine ancien à déprécier. Cet avantage s’érodera à mesure que les portefeuilles vieillissent.
Frais de gestion, d’acquisition et de sortie
La différence majeure se joue sur la commission de gestion. Iroko Zen prélève 14,40 % TTC des loyers encaissés, Remake Live 18 % TTC (15 % HT selon ses statuts). Sur 10 000 € de loyers bruts, Iroko conserve 1 440 € et Remake 1 800 €, soit 360 € d’écart par an. Le taux de distribution affiché étant déjà net de ces frais, cet écart est intégré dans les performances ci-dessus.
Côté sortie, contrairement à une idée reçue, la revente n’est pas gratuite les premières années : Remake Live retient 5 % TTC du montant remboursé sur les parts détenues depuis moins de cinq ans, Iroko Zen 6 % TTC avant six ans. C’est la contrepartie directe de l’absence de frais d’entrée. Au-delà, la sortie se fait au prix de la part, à condition qu’un nouvel associé compense votre demande ; aucune des deux n’avait de parts en attente à sa dernière publication.
Diversification géographique et sectorielle
Remake Live détient 77 immeubles dans 9 pays pour une valeur de 1 053 M€ au 30 juin 2026. Le Royaume-Uni pèse 31 % du patrimoine, devant la France (22 %), les Pays-Bas (11 %), l’Espagne (10 %), la Pologne (9 %) et l’Irlande (9 %). Par secteur : bureaux 39 %, santé et éducation 18 %, logistique et locaux d’activité 18 %, commerces 12 %, hôtellerie 8 %. Au 2e trimestre 2026, six acquisitions ont représenté plus de 80 M€ au rendement acte en main moyen de 7,82 %.
Iroko Zen détient 183 actifs dans 8 pays européens pour une valeur d’environ 1,9 milliard d’euros au 30 juin 2026, avec environ deux tiers du patrimoine hors de France. Sa stratégie est opportuniste, sans secteur imposé : commerces, bureaux, logistique, santé, activités.
Point commun à retenir : une part élevée d’immeubles étrangers, donc une fiscalité allégée pour un résident français, mais aussi un risque de change sur la livre sterling, nettement plus marqué chez Remake Live. Notre analyse détaillée Iroko Zen avis et notre fiche avis sur la SCPI Remake Live détaillent chaque portefeuille.
Ticket d’entrée, assurance vie et crédit
C’est le critère où Remake Live prend l’avantage. Vous pouvez démarrer avec 1 part à 204 €, ce qui ouvre la SCPI au versement programmé mensuel. Iroko affiche sur sa fiche fonds un minimum de 5 000 € pour Iroko Zen, soit environ 25 parts ; certains distributeurs ou contrats peuvent proposer des conditions différentes.
En assurance vie, Remake indique que Remake Live est accessible « en direct ou via l’assurance vie », et Iroko Zen figure dans plusieurs contrats, dont Linxea Spirit 2 (voir notre sélection des meilleures SCPI sur Linxea Spirit 2). Vérifiez dans chaque contrat la part des dividendes reversée et l’existence éventuelle de frais d’entrée propres à l’assureur.
À crédit, les deux SCPI sont finançables par une banque ou via un courtier spécialisé. Avec des taux de crédit immobilier qui remontent vers 4 % à l’automne 2026, l’effet de levier reste positif sur un taux de distribution de 7 % brut, mais beaucoup plus mince une fois l’impôt payé.
D’autres SCPI sans frais d’entrée existent, en direct ou via des offres bancaires : notre avis sur les SCPI sans frais de Boursorama en fait le tour. Pour repérer une SCPI sans frais d’entrée, regardez dans le document d’informations clés trois lignes : commission de souscription à 0 %, commission de retrait anticipé, et commission de gestion.
Fiscalité et modes de détention
Personne physique
- Loyers français : barème de l’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux
- Loyers étrangers : impôt payé à l’étranger, puis crédit d’impôt ou taux effectif en France selon la convention, sans prélèvements sociaux français
Assurance vie
- Pas d’impôt tant que rien n’est retiré
- Après 8 ans, abattement de 4 600 € (9 200 € pour un couple) sur les gains retirés, 17,2 % de prélèvements sociaux
Holding ou SCI à l’IS
- Quote-part de résultat imposée à l’IS : 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà
- Double imposition si les bénéfices sont ensuite distribués
Nue-propriété
- Aucun revenu donc aucun impôt pendant la durée
- Pleine propriété récupérée sans impôt au terme
Pour un contribuable à 30 % qui détient en direct, la forte part d’immeubles étrangers change beaucoup : chez Remake Live, sur 3,32 € bruts versés au 2e trimestre 2026, 0,77 € correspondait à l’impôt étranger prélevé à la source et déductible en France. Le rendement net dépend donc de votre taux et de la répartition par pays, ce que précise chaque bulletin.
Verdict par profil
Remake Live
- Une part par mois dès 204 €
- Versements mensuels
- Garder les parts au moins 5 ans pour éviter la pénalité
Iroko Zen
- Gestion moins chère
- Plus long historique, part revalorisée en 2025
- Horizon 10 ans recommandé
Les deux
- Iroko Zen en cœur pour sa taille
- Remake Live en complément pour une autre répartition pays
Léger avantage Iroko Zen
- Distribution la plus stable depuis 2020
- Possible en assurance vie pour lisser la fiscalité
- vous garderez les parts au-delà de 5 à 6 ans ;
- vous investissez par versements réguliers ;
- vous voulez pouvoir revendre sans perdre 10 % dès le départ.
- vous risquez d’avoir besoin de l’argent dans les 5 ans ;
- vous choisissez une SCPI uniquement parce qu’elle est sans frais ;
- vous cherchez un historique de plus de 15 ans.
FAQ : SCPI sans frais d’entrée, Remake Live ou Iroko Zen
Qu’est-ce qu’une SCPI sans frais d’entrée ?
Une SCPI qui ne prélève aucune commission de souscription : la totalité du versement est investie. La société de gestion se rémunère par une commission de gestion plus élevée et une pénalité en cas de sortie dans les premières années.
Les SCPI sans frais d’entrée sont-elles plus rentables ?
À immeubles comparables et au-delà de la période de pénalité, la structure de frais leur est en général favorable, car il faut de nombreuses années pour qu’une commission de gestion plus élevée compense 8 à 12 % de frais d’entrée. Mais la rentabilité dépend d’abord de la qualité du patrimoine.
Peut-on cumuler Remake Live et Iroko Zen ?
Oui. Les deux sont diversifiées et européennes, mais avec des répartitions différentes (Royaume-Uni à 31 % chez Remake Live). Les associer réduit la dépendance à une seule société de gestion.
Quelle SCPI a le meilleur taux de distribution 2025 ?
Iroko Zen avec 7,14 %, devant Remake Live à 7,05 %. Sa performance globale est aussi supérieure (8,13 % contre 7,05 %) grâce à la revalorisation de sa part.
Y a-t-il des frais de sortie sur Remake Live et Iroko Zen ?
Oui en cas de sortie anticipée : 5 % TTC avant 5 ans de détention chez Remake Live, 6 % TTC avant 6 ans chez Iroko Zen. Au-delà, aucune commission de retrait.
Quel est le ticket minimum ?
Une part à 204 € pour Remake Live. Iroko affiche un minimum de 5 000 € pour Iroko Zen sur sa fiche fonds, la part valant 205 €.
Les revenus sont-ils versés tous les mois ?
Oui, les deux SCPI distribuent leurs revenus potentiels chaque mois, après un délai de jouissance d’environ trois mois.
Quel est le vrai risque de baisse du rendement ?
Le taux de distribution de Remake Live a déjà reculé de 7,79 % en 2023 à 7,05 % en 2025. Une baisse supplémentaire est possible à mesure que ces SCPI jeunes vieillissent ou si le marché tertiaire européen se retourne. Les revenus ne sont jamais garantis.
Sources et méthode
Analyse documentaire rédigée par Loïc H à partir des documents officiels : statuts et bulletin d’information du 2e trimestre 2026 de Remake Live (remake.fr), fiche fonds et données publiées par Iroko pour Iroko Zen (iroko.com), indicateurs de marché 2025 de l’ASPIM et de l’IEIF (aspim.fr). Données relevées le 4 octobre 2026. Contenu informatif, ni conseil en investissement ni sollicitation. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures ; les SCPI comportent un risque de perte en capital et de liquidité.
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