Remake Live ou Iroko Zen ? Le comparatif des SCPI sans frais

Quelle stratégie d’investissement pour optimiser son portefeuille ?

Pour choisir entre ces deux SCPI performantes, comprendre leurs stratégies d’investissement est essentiel:

• Les deux SCPI adoptent une approche diversifiée tant au niveau sectoriel que géographique • Elles ciblent principalement l’Europe avec une répartition entre la France et d’autres pays européens • Leur modèle sans frais d’entrée permet d’investir 100% de votre capital immédiatement • Chacune présente des nuances stratégiques qui peuvent correspondre à différents profils d’investisseurs

💡 TIP D’EXPERT: La diversification est clé dans un portefeuille SCPI. Plutôt que de choisir entre les deux, envisagez d’investir dans les deux SCPI à parts égales pour optimiser le couple rendement/risque. 💡

Comment se distingue la stratégie Remake Live ?

Remake Live adopte une stratégie d’investissement à la fois opportuniste et diversifiée, ciblant les grandes métropoles en France et en Europe. Elle privilégie les zones périphériques des centres-villes avec un potentiel de croissance à long terme.

Son portefeuille est réparti de façon équilibrée:

• Un tiers en bureaux
• Un tiers en commerces et activités diverses
• Un tiers en actifs alternatifs (logistique, santé, éducation, hôtellerie)

Avec 70% de ses investissements réalisés en Europe hors France, Remake Live s’assure une diversification géographique solide. La SCPI s’engage également dans une démarche d’investissement socialement responsable (ISR), consacrant 5 à 10% de ses fonds à des projets immobiliers sociaux.

Quels atouts pour Iroko Zen dans sa stratégie ?

• Approche multi-actifs opportuniste visant un portefeuille diversifié en taille et emplacement • Ciblage d’actifs de petite taille à rendements attractifs pour une diversification rapide • Analyse rigoureuse de la sécurité locative (marché, région, qualité des locataires) • Processus de sélection extrêmement sélectif (seulement 2% des dossiers analysés aboutissent à des acquisitions) • Engagement environnemental avec le label ISR et réduction de 19% des émissions de CO2 sur les actifs concernés

En 2024, plus de la moitié du patrimoine d’Iroko Zen se situe hors de France, avec des investissements en Espagne, Allemagne, Irlande, Royaume-Uni et Pays-Bas. Cette diversification européenne offre des avantages fiscaux pour les investisseurs dans les tranches marginales d’imposition élevées.

💡 TIP D’EXPERT: Pour les investisseurs avec une TMI de 30% ou plus, la forte présence d’Iroko Zen à l’international peut représenter un avantage fiscal significatif grâce aux conventions fiscales entre pays. 💡

Analyse des performances et rendements

Les deux SCPI affichent des performances remarquables, nettement supérieures à la moyenne du marché qui se situe autour de 4,5-5%. Voici un comparatif détaillé:

Données chiffrées et historiques

Indicateur	Remake Live	Iroko Zen
Taux de distribution 2021	N/A (création en 2022)	7,10%
Taux de distribution 2022	7,64%	7,04%
Taux de distribution 2023	7,79%	7,12%
Taux de distribution 2024	7,50%	7,32%
Prix actuel de la part	204 €	202 €
Capitalisation	647 millions €	825,6 millions €
Valeur de reconstitution	Non communiquée	214,37 €
Nombre d’immeubles	51 dans 8 pays	Plus de 100 dans 6 pays
Taux d’occupation	Élevé (non précisé)	99%
Report à nouveau (RAN)	Non communiqué	18 jours

Ces performances démontrent la solidité des deux SCPI malgré leur jeunesse. La valorisation de la part d’Iroko Zen (202€ pour une valeur de reconstitution de 214,37€) suggère un potentiel d’appréciation futur.

Modalités d’investissement et structure des frais

Bien que les deux SCPI proposent 0% de frais de souscription, leurs structures de frais diffèrent significativement:

Frais et conditions spécifiques de Remake Live

Remake Live se distingue par une accessibilité exceptionnelle avec un minimum de souscription d’une seule part (204€), voire 25€ sur certains contrats d’assurance-vie. Cette caractéristique la rend particulièrement attractive pour les petits investisseurs ou ceux qui souhaitent entrer progressivement sur le marché.

La contrepartie de cette absence de frais d’entrée est une commission de gestion annuelle de 18% TTC sur les loyers perçus, légèrement supérieure à celle d’Iroko Zen. Une commission de retrait de 5% TTC s’applique également pour tout désinvestissement dans les cinq premières années, encourageant une vision d’investissement à long terme.

Le délai de jouissance est de 4 mois, ce qui signifie que vous commencerez à percevoir vos premiers revenus à partir du 5ème mois suivant votre investissement.

💡 TIP D’EXPERT: Si vous disposez d’un petit capital ou souhaitez investir progressivement, Remake Live est idéale avec son ticket d’entrée minimal de 204€, permettant de tester le concept avant d’augmenter votre exposition. 💡

Modalités propres à Iroko Zen

• Minimum de souscription plus élevé: 5 000€ (environ 25 parts) • Frais de gestion annuels de 14,4% TTC sur les loyers perçus (contre 18% pour Remake Live) • Commission de sortie anticipée de 5% HT pour les retraits avant trois ans (contre cinq ans pour Remake Live) • Commission de brokerage pouvant atteindre 5% HT sur les acquisitions « off-market » • Commission d’acquisition de 3% prélevée sur chaque achat d’actif immobilier • Délai de jouissance de 3 mois (contre 4 pour Remake Live)

Iroko Zen propose également un service unique: la possibilité de mettre en place des versements programmés à partir de 50€ seulement, une fonctionnalité rare dans l’univers des SCPI qui permet d’investir régulièrement sans effort.

Gouvernance, gestion des risques et transparence

La gouvernance et la gestion des risques sont déterminantes pour évaluer la fiabilité d’une SCPI, particulièrement pour des sociétés récentes.

Où en est la gouvernance de Remake Live ?

Remake Live est dirigée par Remake Asset Management, société fondée fin 2021 par Nicolas Kert (ex-responsable de l’offre grand public chez SWISS LIFE REIM) et David Seksig (ex-directeur des fonds grand public chez PERIAL AM). Cette équipe expérimentée apporte une expertise solide dans la gestion immobilière.

La SCPI adopte une approche d’investissement responsable (ISR) avec: • Exclusion des sociétés ne respectant pas le Pacte Mondial de l’ONU • Filtrage des entreprises impliquées dans des violations des droits humains ou dommages environnementaux • Utilisation d’outils de gestion des actifs intégrant un module ESG dédié • Engagement dans des projets immobiliers à impact social positif

La labellisation ISR démontre un engagement concret dans une démarche environnementale et sociale responsable.

Les atouts de la gouvernance d’Iroko Zen

Iroko a été fondée en mars 2020 par Charles Duclert (ex-manager des investissements immobiliers en France pour NORGES BANK) et Gautier Delabrousse-Mayoux. Leur expérience dans l’immobilier et la finance apporte une crédibilité certaine à leur projet.

La transparence exemplaire d’Iroko Zen constitue un atout majeur. La société: • Affiche clairement les risques associés à son placement • Propose une documentation complète et accessible • Offre une expérience utilisateur digitale moderne avec souscription 100% en ligne • Communique régulièrement sur ses acquisitions et performances

Le taux d’occupation de 99% et la qualité des locataires (La Poste, Pôle Emploi, Chronopost) avec des engagements moyens de 8 ans témoignent d’une gestion rigoureuse du risque locatif.

💡 TIP D’EXPERT: Pour évaluer la solidité d’une jeune SCPI, examinez le parcours de ses fondateurs et leur expérience dans l’immobilier. Les équipes de Remake Live et Iroko Zen possèdent toutes deux une expertise significative qui renforce leur crédibilité. 💡

Avantages et inconvénients : quel choix pour votre profil ?

Choisir entre Remake Live et Iroko Zen dépend essentiellement de votre profil d’investisseur, de votre capital disponible et de vos objectifs.

Avantages et inconvénients de Remake Live

Avantages: • Accessibilité exceptionnelle avec un ticket d’entrée très bas (une part à 204€) • Performance historique légèrement supérieure (7,79% en 2023 contre 7,12% pour Iroko Zen) • Stratégie d’investissement socialement responsable bien définie • Diversification sectorielle équilibrée entre bureaux, commerces et actifs alternatifs • Possibilité d’investir via certaines assurances-vie avec un minimum très faible (25€)

Inconvénients: • Frais de gestion plus élevés (18% TTC contre 14,4% pour Iroko Zen) • Commission de retrait de 5% TTC pendant 5 ans (contre 3 ans pour Iroko Zen) • SCPI plus récente (créée en 2022) avec moins d’historique de performance • Délai de jouissance légèrement plus long (4 mois contre 3 pour Iroko Zen)

Avantages et inconvénients d’Iroko Zen

Avantages: • Frais de gestion plus compétitifs (14,4% TTC contre 18% pour Remake Live) • Patrimoine plus diversifié avec plus de 100 immeubles (contre 51 pour Remake Live) • Plus grande capitalisation (825,6 millions € contre 647 millions €) • Historique de performance plus long (depuis 2020) avec stabilité des rendements • Possibilité de versements programmés à partir de 50€ • Service de démembrement intégré (la SCPI se charge de trouver un usufruitier)

Inconvénients: • Ticket d’entrée plus élevé (minimum de 5 000€) • Commission d’acquisition de 3% sur chaque achat d’actif immobilier • Moins de flexibilité pour les petits investisseurs souhaitant entrer progressivement • Report à nouveau limité (18 jours), ce qui pourrait affecter la stabilité des dividendes en cas de difficultés

📸 Insertion suggérée d’une infographie comparative résumant les points forts et faibles de chaque SCPI selon différents profils d’investisseurs 📸

Conclusion : Quel choix pour votre stratégie d’investissement ?

Remake Live et Iroko Zen représentent deux excellentes options d’investissement en SCPI sans frais d’entrée, avec des rendements nettement supérieurs à la moyenne du marché. Votre choix dépendra principalement de votre situation personnelle:

Optez pour Remake Live si: • Vous disposez d’un capital limité ou souhaitez investir progressivement • Vous êtes sensible aux démarches ISR et à l’impact social de vos investissements • Vous recherchez une diversification sectorielle équilibrée • Vous pouvez vous engager sur un horizon d’au moins 5 ans

Préférez Iroko Zen si: • Vous disposez d’au moins 5 000€ à investir • Vous êtes sensible aux frais de gestion sur le long terme • Vous appréciez la transparence et l’approche digitale moderne • Vous souhaitez bénéficier d’avantages fiscaux liés aux investissements internationaux • Vous envisagez un démembrement de propriété

Pour les investisseurs disposant d’un capital suffisant, la solution optimale pourrait être de diversifier en investissant dans les deux SCPI, bénéficiant ainsi de leurs approches complémentaires tout en répartissant les risques.

💡 TIP D’EXPERT: Quelle que soit votre décision, considérez ces SCPI comme un investissement à long terme (8-10 ans minimum) pour amortir les frais de sortie anticipée et profiter pleinement de la dynamique de valorisation du patrimoine. 💡

Les questions courantes sur Remake Live et Iroko Zen

Quelle SCPI offre le meilleur rendement ?

Les deux SCPI affichent des performances remarquables, avec un léger avantage pour Remake Live en 2023 (7,79% contre 7,12%) mais un écart qui se resserre en 2024 (7,50% contre 7,32%). Cette différence minime ne devrait pas être le critère principal de décision. Considérez plutôt votre horizon d’investissement, votre capital disponible et vos objectifs fiscaux. La stabilité des rendements sur plusieurs années témoigne dans les deux cas d’une gestion solide malgré un contexte immobilier parfois tendu.

Quels sont les frais à prévoir pour chaque SCPI ?

Bien que les deux SCPI proposent 0% de frais de souscription, leurs structures de frais diffèrent:

Remake Live:

• 18% TTC de frais de gestion sur les loyers
• Commission de retrait de 5% TTC pendant les 5 premières années
• Aucun frais après 5 ans de détention

Iroko Zen:

• 14,4% TTC de frais de gestion sur les loyers
• Commission de sortie de 5% HT avant 3 ans
• Commission d’acquisition de 3% lors de l’achat des biens immobiliers

Sur le long terme, Iroko Zen s’avère légèrement plus économique en termes de frais récurrents, mais nécessite un capital initial plus important.

Comment se positionner face aux risques et à la gouvernance ?

Les deux SCPI, bien que récentes, sont gérées par des équipes expérimentées issues de grands noms de l’immobilier:

Remake Live mise sur:

• Une stratégie ISR formalisée avec des critères ESG précis
• Une diversification sectorielle équilibrée
• Une expertise dans la sélection d’actifs urbains à fort potentiel

Iroko Zen privilégie:

• La transparence et la digitalisation
• Une sélection ultra-rigoureuse des actifs (2% des dossiers étudiés)
• Des baux longs (8 ans en moyenne) avec des locataires de qualité

Pour minimiser les risques, diversifiez votre investissement entre ces deux SCPI complémentaires. Leur jeunesse peut être un atout dans le contexte actuel, leur permettant d’acquérir des biens à des prix compétitifs alors que le marché immobilier s’ajuste aux nouvelles réalités économiques.