Remake Live ou Iroko Zen, le comparatif des SCPI sans frais

Article rédigé par Loïc H, méthodologie basée sur documentation officielle (bulletins trimestriels T2 2026 des SCPI, notes d’information AMF, fiche ASPIM, statistiques IEIF, code monétaire et financier). Aucun test perso, chaque chiffre est sourcé sur le bulletin émetteur ou la fiche société de gestion.

Mon avis en synthèse (2026)

Face à face serré, mais verdict tranché. Sur les six axes que je regarde en priorité (performance, frais, accessibilité, diversification, gouvernance, liquidité), Iroko Zen l’emporte 8,2/10 contre 7,8/10 pour Remake Live. Iroko Zen gagne sur la taille, la gouvernance mature (5 ans, 1,6 Md€ d’encours) et la structure de frais légèrement plus lisible côté loyers. Remake Live gagne sur le ticket d’entrée (204 € contre 5 000 €), le TOF quasi parfait (98,93 %) et la fraîcheur du portefeuille. Les deux SCPI restent parmi les meilleures SCPI diversifiées sans frais de souscription de la place.

Choisir Iroko Zen si vous placez un capital constitué (à partir de 5 000 €), visez la stabilité long terme, l’assurance-vie Linxea Spirit 2 en option et un track record plus long avec 6 années pleines de distribution.

Choisir Remake Live si vous démarrez avec un petit ticket (204 €), voulez la SCPI la plus jeune et la mieux occupée du duo, et privilégiez la mensualisation des revenus par acompte régulier.

Fiche SCPI comparée en tête à tête

Scoring /10 sur 6 axes

Rendement, distribution et régularité

Sur les trois dernières années pleines, Remake Live sort une moyenne de 7,44 % de taux de distribution (7,79 % en 2023, 7,50 % en 2024, 7,05 % en 2025) contre 7,19 % pour Iroko Zen (7,12 % en 2023, 7,32 % en 2024, 7,14 % en 2025). L’écart est de 25 points de base par an, honnête mais réduit sur la dernière année où Iroko repasse devant.

Point important, la trajectoire d’Iroko Zen est étonnamment étale, oscillant dans un couloir de 52 points de base entre son plus bas (7,04 % en 2022) et son plus haut (7,32 % en 2024) depuis six exercices. Remake Live a livré des chiffres plus élevés au démarrage (7,64 % en 2022, 7,79 % en 2023) puis a normalisé, comportement classique d’une SCPI jeune qui digère sa collecte. La performance globale annuelle (PGA) 2025 d’Iroko atteint 8,13 % grâce à une revalorisation de la part de +0,99 %, alors que la part Remake Live est restée stable à 204 €.

Côté acompte du 2e trimestre 2026, Iroko Zen distribue 3,59 € par part (+1,70 % sur un an), Remake Live 3,32 € par part. Sur 40 parts (soit un ticket équivalent 8 160 €), cela représente 143,6 € distribués par Iroko et 132,8 € par Remake sur le trimestre. Écart mineur, à condition que la trajectoire annuelle 2026 confirme la tendance.

Frais de souscription, gestion, sortie

Les deux SCPI affichent 0 % de frais de souscription, ce qui les distingue immédiatement d’une SCPI classique où les commissions d’entrée oscillent entre 8 % et 12 %. Concrètement, chaque euro versé achète des parts au prix de retrait, il n’y a pas de perte immédiate à absorber lors d’une revente précoce.

La différence majeure se joue sur les frais de gestion prélevés sur les loyers. Iroko Zen prélève 14,4 % TTC des revenus locatifs. Remake Live prélève 18 % HT, soit environ 21,6 % TTC des loyers. Sur 10 000 € de loyer brut, Iroko conserve 1 440 € en frais et Remake 2 160 €, écart de 720 € par an de charges internes. Ces frais élevés côté Remake financent une gestion plus offensive (acquisitions rapides, arbitrages) mais réduisent la marge disponible pour le porteur.

Sur la sortie, aucune commission de retrait n’est prélevée par Remake ou Iroko. Les parts sont revendues au prix de retrait officiel, à condition de trouver preneur (marché secondaire fluide sur les SCPI à capital variable en 2025-2026, moins évident sur les SCPI matures à collecte négative).

Diversification géographique et sectorielle

Iroko Zen est massivement pan-européen. Le portefeuille est présent dans 8 pays, avec des acquisitions récentes en Espagne (Barcelone), Pays-Bas, Allemagne, Irlande et Royaume-Uni. La France représente moins de 30 % des actifs. Les typologies sont diversifiées, bureaux prime, commerces alimentaires, logistique de dernier kilomètre, santé, éducation.

Remake Live est plus concentrée en zone Euro. Le portefeuille couvre principalement France, Pays-Bas, Espagne, Allemagne, Belgique, Irlande. Le UK est absent. La typologie est similaire à Iroko (bureaux + commerces + logistique + santé), avec un poids marqué du bureau prime européen. Les acquisitions du T2 2026 (6 immeubles pour 80,8 M€, rendement AEM 7,82 %, bail ferme moyen 9,10 ans) illustrent une politique d’investissement soutenue.

Le Royaume-Uni post-Brexit constitue un pari mesuré pour Iroko Zen. Les rendements y sont supérieurs de 100 à 150 points de base à la zone Euro, mais le risque de change (livre sterling) et le risque politique doivent être digérés par la gestion. Remake Live évite cette dimension, tant mieux si vous êtes averse au risque de change, moins bien si vous cherchez de la diversification devises.

Ticket d’entrée, assurance-vie et crédit

C’est le seul critère où Remake Live écrase Iroko Zen. Vous pouvez démarrer chez Remake avec 1 part à 204 €, ce qui ouvre la SCPI à quasi tous les profils, y compris versement mensuel à 200 €. Chez Iroko Zen, l’accès direct au comptant est fixé à 5 000 € minimum, soit environ 25 parts. Cette barrière élimine mécaniquement les petits épargnants qui débutent.

Iroko Zen contre-attaque sur le canal assurance-vie. La SCPI est référencée dans plusieurs contrats haut de gamme, dont Linxea Spirit 2 et Placement-direct Vie, qui permettent de loger 20 à 30 parts d’Iroko dès 100 € l’unité. Le cadre fiscal est plus favorable (pas de PS 17,2 % en direct, imposition différée après 8 ans avec abattement 4 600 € / 9 200 €). Remake Live n’est pas référencée dans les grands contrats d’assurance-vie à date de la refonte.

Côté crédit, les deux SCPI acceptent un financement bancaire ou via des courtiers spécialisés (CFCAL, Prêteo). Le taux 2026 tourne autour de 4,20 à 4,60 % sur 15 à 20 ans, à comparer au TD net d’IR pour valider l’effet de levier. La SCPI la plus jeune et la plus petite (Remake) est parfois refusée par certaines banques mutualistes qui préfèrent l’antériorité d’Iroko.

Mini-simulateur, 10 000 € à 50 000 €

Calcul basé sur les TD 2025 (Iroko 7,14 %, Remake 7,05 %) appliqués au ticket investi, avant fiscalité personnelle. Résultat approximatif à titre pédagogique, pas une garantie de rendement futur.

À l’échelle d’un investisseur qui place 50 000 €, l’écart annuel entre les deux SCPI est de 45 €. Cet écart micro sur le TD ne doit surtout pas déclencher l’arbitrage, il faut plutôt regarder l’accessibilité (ticket min + assurance-vie), la structure de frais (impact composé sur 15 ans) et la gouvernance (probabilité de tenir le TD à horizon).

Fiscalité et modes de détention

En détention personne physique en direct, les revenus des SCPI sont fiscalisés en revenus fonciers, ajoutés à la TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour un investisseur TMI 30 %, le rendement net revient autour de 7,05 % × (1 – 47,2 %) ≈ 3,72 % net, comparable pour Iroko et Remake vu la proximité des TD.

En détention société (SCI IS, SASU, holding), les loyers sont taxés à l’IS (15 % jusqu’à 42 500 € puis 25 %) après déduction des amortissements. Ce montage améliore significativement le rendement net pour les patrimoines constitués, à condition d’accepter la complexité comptable et la double taxation en cas de distribution de dividendes.

En assurance-vie, seule Iroko Zen est éligible (Linxea Spirit 2 notamment). Le rendement affiché en assurance-vie est amputé de la commission de la compagnie (environ 0,5 à 1 %) mais bénéficie de la fiscalité déférée après 8 ans avec un abattement de 4 600 € (célibataire) ou 9 200 € (couple) sur les rachats. Cadre optimal pour un investisseur long terme qui vise la transmission ou l’orientation revenus futurs.

En nue-propriété, les deux SCPI proposent des cotations avec décotes de 20 % à 35 % selon la durée (5, 7, 10 ou 20 ans). Ce mode capitalise sans imposition sur les revenus pendant la période de démembrement, idéal pour un contribuable en TMI 41 % ou 45 % qui accepte de renoncer aux loyers immédiats.

Actualité T2 2026

Iroko Zen T2 2026, capitalisation à 1 605,10 M€ (+7,07 % trimestriel), TOF ASPIM à 96,88 %, acompte brut à 3,59 €/part (+1,70 %). Six acquisitions dans 4 pays pour 149,80 M€, rendement acte en main moyen 7,97 %. Fait notable, première cession de son histoire, un actif à Barcelone vendu 2,64 M€ avec une plus-value de +12,2 %.

Remake Live T2 2026, capitalisation à 904 M€ pour 4 431 907 parts détenues par 13 135 associés, TOF à 98,93 %. Distribution brute de 3,32 €/part versée le 29 juillet 2026. Six immeubles acquis pour 80,8 M€ sur 41 179 m², rendement 7,82 %, durée ferme moyenne des baux 9,10 ans.

Où placent les autres SCPI diversifiées ISR sans frais

Iroko et Remake ne sont pas seules sur ce créneau. Le comparatif reste homogène si on regarde les autres SCPI diversifiées récentes labellisées ISR ou article 8 SFDR.

Face à ce panel, Iroko Zen et Remake Live tiennent leur rang. Elles offrent la meilleure combinaison taille + antériorité + rendement + accessibilité sans frais. Les SCPI plus jeunes (Comète, Transition Europe, Iroko Atlas) affichent des TD supérieurs à 8 % mais avec un recul insuffisant, phénomène classique du « biais de jeunesse » observé sur toutes les SCPI dans leurs 2 premières années.

Gouvernance et solidité des sociétés de gestion

Iroko (Iroko AM) est une société de gestion française agréée AMF en 2020. Elle gère deux SCPI, Iroko Zen (2020) et Iroko Atlas (2025). Modèle 100 % digital, sans réseau physique, distribution B2C directe via son site iroko.eu. Trustpilot iroko.eu à 4,7/5 sur 941 avis au 2026, indicateur de satisfaction client, pas de performance financière mais signal positif de traitement des dossiers de souscription et de retrait. Actionnariat privé, équipe fondatrice Gautier Delabrousse-Mayoux (ex Primonial) et Phong Hua.

Remake (Remake AM) est également française, agréée AMF en 2021. Elle gère Remake Live et prépare une deuxième SCPI thématique en 2026. Fondateurs, David Seksig et Nicolas Kert (ex Amundi, La Française REM). Positionnement identique à Iroko sur le digital-first et le sans frais, mais avec un ancrage plus fort en collecte physique via des CGP. Note Trustpilot non structurée à date de la refonte, ce qui n’est pas rédhibitoire mais mérite d’être noté pour un investisseur qui aime tracer le NPS de sa société de gestion.

Verdict par persona

Persona 1, jeune actif 28 ans, 300 € par mois de capacité d’épargne. Remake Live gagne sans discussion. Le ticket à 204 € permet d’acheter 1 part par mois, la mensualisation est fluide et le TD 7,05 % reste excellent. Iroko Zen n’est pas accessible en direct avant d’avoir capitalisé 5 000 €.

Persona 2, cadre 40 ans, 50 000 € à placer en une fois pour compléter le revenu retraite. Iroko Zen prend l’avantage. Frais de gestion plus légers, distribution mensuelle plus lisible pour un flux de revenus, accessibilité assurance-vie via Linxea Spirit 2 pour optimiser la fiscalité long terme.

Persona 3, chef d’entreprise, 200 000 € à placer via holding IS. Iroko Zen à travers sa combinaison taille (1,6 Md€, plus liquide en cas de sortie) + diversification pan-européenne + track record 5 ans. Remake reste un satellite pertinent pour 20 à 30 % du poste, question de non-mise-tout-dans-le-même-panier.

Persona 4, retraité 65 ans, priorité au revenu régulier et à la préservation du capital. Match nul avec un léger biais Iroko Zen, pour l’accès assurance-vie qui protège fiscalement les rachats post 8 ans. Éviter d’aller sur les SCPI plus jeunes du panel (Comète, Iroko Atlas) qui n’ont pas la profondeur historique nécessaire.

FAQ Remake Live ou Iroko Zen

Peut-on cumuler Remake Live et Iroko Zen dans le même portefeuille ?
Oui, c’est même conseillé. Les deux SCPI sont diversifiées et article 8 SFDR mais leurs politiques d’acquisition diffèrent, Iroko va plus loin en Europe (dont UK), Remake reste zone Euro. Une allocation 50/50 lisse le risque géographique.

Laquelle est la moins risquée ?
SRI identique à 3/7, donc profil de risque équivalent. Iroko Zen est plus grosse (moins d’exposition à un défaut de locataire majeur) mais moins occupée (96,88 % contre 98,93 % pour Remake). L’écart de risque est faible sur cycle complet.

Quelle SCPI a le meilleur TD 2025 ?
Iroko Zen à 7,14 %, devant Remake Live à 7,05 %. Écart de 9 points de base seulement, à confirmer sur 2026 et 2027 avant d’en tirer une conclusion stratégique.

Peut-on investir dans Remake Live en assurance-vie ?
Non à date de la refonte, aucune compagnie majeure ne référence Remake Live en unité de compte. Iroko Zen est disponible sur Linxea Spirit 2, Placement-direct Vie et quelques contrats CGP.

Faut-il investir en crédit ou en cash ?
En crédit si le TD net d’IR dépasse le taux du prêt (autour de 4,5 % en 2026, donc marge de 100 à 150 points de base sur un TD 7 %). En cash si vous êtes en TMI élevée ou que vous préférez éviter l’endettement. Iroko Zen accepte mieux les dossiers crédit du fait de sa taille.

Quel est le vrai risque de baisse du TD ?
Le TD 2025 a déjà baissé par rapport à 2023 pour les deux SCPI (Remake -74 pb, Iroko +2 pb). Une baisse supplémentaire de 50 à 100 points de base sur les 2 prochaines années n’est pas exclue, notamment si le marché immobilier tertiaire européen se retourne. Prévoir un plan B si votre budget dépend de ces revenus.

Combien de parts pour vivre du revenu ?
À TD 7 % brut, un revenu net après fiscalité de 2 000 €/mois (TMI 30 %) suppose environ 350 000 € à 400 000 € investis, soit 1 715 à 1 960 parts. Objectif atteignable sur 15 à 20 ans en versement programmé, plus rapide avec du crédit.

Les frais de gestion élevés de Remake vont-ils réduire le TD futur ?
Pas mécaniquement, le TD est déjà exprimé net de frais de gestion. La question réelle est de savoir si Remake pourra continuer à financer sa croissance et sa performance avec 21,6 % TTC de charges internes. La convergence 2025 vers Iroko suggère que oui, mais à surveiller.

Pour aller plus loin sur le cluster SCPI

Pour approfondir le sujet, consultez le guide des SCPI sans frais de souscription, l’analyse détaillée Iroko Zen avis complet, la fiche dédiée Remake Live avis et la vue synthétique sur les SCPI en assurance-vie.

Contenu à valeur informative, ni conseil en investissement ni sollicitation. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI comportent un risque de perte en capital et de liquidité. Chaque investisseur doit valider son projet avec un CIF ou un conseiller AMF avant souscription.

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