Boursorama (devenu BoursoBank) a lancé son offre SCPI en 2024, proposant des produits sans frais d’entrée ou avec cashback, avec des rendements supérieurs à 8%. Cette initiative marque un tournant dans le marché de la pierre-papier, traditionnellement caractérisé par des frais d’entrée élevés (8 à 12%). La banque en ligne s’est associée à deux gestionnaires d’actifs reconnus, Swiss Life Asset Managers France et Sofidy, pour proposer des SCPI performantes et accessibles dès 180€.
Le lancement de cette offre intervient dans un contexte favorable pour l’immobilier, après une période d’ajustement des prix suite à la remontée des taux d’intérêt. BoursoBank a identifié un timing idéal pour introduire ses SCPI, profitant de la baisse des prix immobiliers pour acquérir des actifs à des niveaux de rendement attractifs (8 à 10%).
Avec un marché des SCPI qui a collecté plus de 10 milliards d’euros en 2022, cette classe d’actifs séduit de plus en plus d’investisseurs à la recherche de rendements stables et d’une exposition à l’immobilier sans les contraintes de gestion directe.
Bon à savoir : Pour maximiser la rentabilité de votre investissement en SCPI, privilégiez un horizon de placement d’au moins 8 ans afin d’amortir les frais et traverser les cycles immobiliers.
Qu’est-ce que l’offre SCPI proposée par Boursorama ?
Les SCPI disponibles sur la plateforme Boursorama
BoursoBank propose actuellement deux SCPI principales : Mistral Sélection (Swiss Life AM) et Sofidynamic (Sofidy). Ces deux produits se distinguent par leur modèle économique innovant et leurs objectifs de rendement élevés.
Mistral Sélection, lancée en décembre 2023, est une SCPI diversifiée investissant dans différents secteurs immobiliers en France et en Europe. Elle se caractérise par l’absence totale de frais d’entrée (0%) et un prix de part accessible (180€). En 2024, elle a affiché un rendement de 8,59%, bien au-dessus de la moyenne du marché (5,07%).
Sofidynamic, également lancée fin 2023, applique une stratégie plus orientée vers les commerces avec un rendement encore plus élevé de 9,52% en 2024. Ses frais de souscription s’élèvent à 2,40% mais sont intégralement remboursés par BoursoBank sous forme de cashback.
| Caractéristiques | Mistral Sélection | Sofidynamic |
|---|---|---|
| Société de gestion | Swiss Life AM | Sofidy |
| Prix de la part | 180 € | 315 € |
| Minimum de souscription | 1 part | 1 part |
| Frais de souscription | 0% | 2% (remboursés) |
| Frais de gestion | 16,5% TTC | 12% TTC |
| Rendement 2024 | 8,59% | 9,52% |
| Délai de jouissance | 4 mois | 5 mois |
| Pénalité de retrait anticipé | 5% avant 6 ans | 5% avant 8 ans |
| Secteurs d’investissement | Diversifiés (bureaux, commerces) | Principalement commerces |
| Répartition géographique | 100% régions françaises (hors IdF) | 58% Île-de-France, 42% autres régions |
Le modèle économique des SCPI chez Boursorama
Le modèle économique de BoursoBank repose sur la suppression des frais d’entrée traditionnels, compensée par des frais de gestion légèrement plus élevés. Cette approche permet aux investisseurs de bénéficier immédiatement de la totalité de leur capital investi, sans ponction initiale.
Les spécificités de ce modèle sont :
- Absence totale de frais d’entrée pour Mistral Sélection
- Remboursement des 2% de frais pour Sofidynamic
- Frais de gestion plus élevés (16,5% pour Mistral Sélection, 12% pour Sofidynamic)
- Commissions sur les transactions immobilières (3,6% pour Mistral Sélection, 3% pour Sofidynamic)
- Objectifs de rendement ambitieux (TRI annuel cible de 6,4% pour Mistral Sélection et 7% pour Sofidynamic)
Cette structure tarifaire diffère des SCPI traditionnelles qui prélèvent généralement 8 à 12% de frais d’entrée mais appliquent des frais de gestion plus modérés (autour de 10%). L’avantage du modèle BoursoBank est la possibilité de percevoir des revenus sur 100% du capital investi dès le premier jour.
Conseil d’expert : Les SCPI sans frais d’entrée sont particulièrement avantageuses pour les investisseurs ayant un horizon de placement moyen terme (5-8 ans), car elles permettent une rentabilité plus rapide de l’investissement.
Les modalités d’investissement et d’accès
Investir dans les SCPI via BoursoBank nécessite simplement d’être client et de détenir un compte-titres. Le processus est entièrement digitalisé et peut être réalisé en quelques clics.
Pour souscrire à une SCPI chez BoursoBank :
- Connectez-vous à votre espace client BoursoBank
- Accédez à la rubrique « Boursomarkets » puis « SCPI en direct »
- Sélectionnez la SCPI de votre choix (Mistral Sélection ou Sofidynamic)
- Remplissez le questionnaire d’aptitude aux risques
- Indiquez le montant de votre investissement (à partir d’une part)
- Signez électroniquement les documents
- Validez votre souscription
L’ensemble du processus prend moins d’une minute et ne nécessite aucun envoi de documents papier. À terme, BoursoBank prévoit également d’intégrer ces SCPI dans ses contrats d’assurance-vie et PER, mais cette fonctionnalité n’est pas encore disponible.
Les délais de jouissance (période avant de percevoir les premiers revenus) sont de 4 mois pour Mistral Sélection et 5 mois pour Sofidynamic, ce qui reste dans la moyenne basse du marché.
Performances et rendements des SCPI Boursorama : que valent-elles vraiment ?
Mistral Sélection : analyse des performances 2024
Mistral Sélection a affiché un rendement de 8,59% en 2024, soit 3,52 points au-dessus de la moyenne du marché des SCPI (5,07%). Cette performance remarquable s’explique par la stratégie d’investissement opportuniste de la société de gestion dans un contexte de correction des prix immobiliers.
Le patrimoine de Mistral Sélection se compose actuellement de 5 immeubles et 8 locataires, avec une répartition sectorielle de 66% en commerces et 34% en bureaux. La totalité des investissements est située en régions françaises (hors Île-de-France), ce qui permet de bénéficier de rendements locatifs plus élevés.
| Indicateur | Mistral Sélection | Moyenne du marché |
|---|---|---|
| Rendement 2024 | 8,59% | 5,07% |
| Variation du prix de part | Stable | -4,64% |
| Taux d’occupation | 100% | 93% |
| Report à nouveau | 0 jours | Variable |
| Capitalisation | 18,1 M€ | – |
La valeur de reconstitution de Mistral Sélection (180,05€) est légèrement supérieure au prix d’acquisition des parts (180€), ce qui indique une valorisation cohérente des actifs. Le taux d’occupation de 100% témoigne d’une excellente gestion locative.
Point de vigilance : avec seulement 5 immeubles, la diversification du patrimoine reste limitée à ce stade, ce qui pourrait représenter un facteur de risque en cas de défaillance d’un locataire important.
À noter : Le report à nouveau (réserves) de Mistral Sélection est encore faible, ce qui pourrait limiter sa capacité à maintenir son rendement en cas de vacance locative imprévue.
Sofidynamic : analyse des performances 2024
Sofidynamic a réalisé une performance exceptionnelle de 9,52% en 2024, se plaçant parmi les SCPI les plus rentables du marché. Cette SCPI, gérée par Sofidy (filiale de Tikehau Capital), a adopté une stratégie d’investissement axée sur les actifs commerciaux à fort rendement.
Le patrimoine de Sofidynamic est composé de 8 immeubles accueillant 352 locataires, avec une répartition sectorielle concentrée sur les centres commerciaux (73%), les moyennes surfaces de périphérie (24%) et les commerces de centre-ville (3%). Géographiquement, les actifs sont répartis entre l’Île-de-France (58%) et les autres régions françaises (42%).
| Indicateur | Sofidynamic | Moyenne du marché |
|---|---|---|
| Rendement 2024 | 9,52% | 5,07% |
| Variation du prix de part | Stable | -4,64% |
| Taux d’occupation | 95% | 93% |
| Report à nouveau | 0 jours | Variable |
| Capitalisation | 55 M€ | – |
La valeur de reconstitution de Sofidynamic (340,42€) est nettement supérieure au prix d’acquisition des parts (300€), ce qui suggère une potentielle plus-value à terme. Le taux d’occupation de 95% est également un indicateur positif de la qualité de gestion.
Avec une capitalisation de 55 millions d’euros, Sofidynamic affiche une taille plus significative que Mistral Sélection, mais reste une SCPI de petite taille à l’échelle du marché (certaines SCPI dépassent plusieurs milliards d’euros de capitalisation).
Conseil d’expert : Les SCPI orientées commerce comme Sofidynamic peuvent offrir des rendements plus élevés mais sont également plus sensibles aux évolutions des habitudes de consommation et à la conjoncture économique.
Perspectives de rendement pour 2025
Pour 2025, les perspectives de rendement des SCPI Boursorama restent favorables, avec des objectifs de distribution maintenus entre 6% et 7%. Plusieurs facteurs pourraient influencer positivement les performances :
- La stabilisation des taux d’intérêt : après la hausse significative des dernières années, les taux devraient se stabiliser voire baisser légèrement, ce qui pourrait revaloriser les actifs immobiliers
- Les opportunités d’acquisition : la correction des prix immobiliers offre encore des possibilités d’achats à des rendements attractifs (7-9%)
- La montée en puissance des SCPI : l’augmentation de la collecte permettra une diversification accrue du patrimoine et une mutualisation des risques
- L’inflation en recul : la baisse progressive de l’inflation devrait permettre une meilleure visibilité sur les indexations de loyers
Néanmoins, certains facteurs de risque subsistent, notamment l’évolution du marché des bureaux (pour Mistral Sélection) dans un contexte de développement du télétravail, et la santé économique des commerçants (pour Sofidynamic) face aux défis du commerce en ligne.
La jeunesse de ces SCPI (moins d’un an d’historique) incite également à la prudence quant à leur capacité à maintenir ces niveaux de performance exceptionnels sur le long terme.
Avantages des SCPI proposées par Boursorama
L’absence de frais d’entrée : un atout majeur
L’absence de frais d’entrée constitue l’avantage compétitif principal des SCPI proposées par BoursoBank, permettant une rentabilité immédiate de l’investissement. Traditionnellement, les frais de souscription des SCPI (8-12%) représentent un frein important à la rentabilité à court et moyen terme.
| Investissement de 10 000€ | SCPI traditionnelle (10% de frais) | SCPI BoursoBank (0% de frais) |
|---|---|---|
| Capital réellement investi | 9 000€ | 10 000€ |
| Rendement annuel (6%) | 540€ | 600€ |
| Rendement sur capital investi | 5,4% | 6% |
| Temps pour amortir les frais | 7-8 ans | Immédiat |
| Valeur après 10 ans (hors revalorisation) | 14 400€ | 16 000€ |
Comme le montre ce tableau, l’impact des frais d’entrée est considérable sur la rentabilité globale de l’investissement. Sur un horizon de 10 ans, la différence de performance peut atteindre 11% en faveur des SCPI sans frais, à rendement égal.
Cette structure tarifaire est particulièrement avantageuse pour :
- Les investisseurs avec un horizon de placement de 5 à 10 ans
- Ceux qui souhaitent percevoir des revenus immédiats
- Les stratégies d’investissement progressif (versements réguliers)
Bon à savoir : Si vous prévoyez de conserver votre investissement moins de 6-8 ans, vérifiez les pénalités de retrait anticipé qui peuvent partiellement compenser l’avantage de l’absence de frais d’entrée.
La digitalisation complète du parcours
BoursoBank propose un parcours de souscription 100% digital, permettant d’investir en SCPI en moins d’une minute. Cette digitalisation complète du processus représente une innovation majeure sur un marché traditionnellement marqué par des procédures papier et des délais importants.
Les avantages de cette digitalisation sont nombreux :
- Souscription possible 24h/24 et 7j/7
- Signature électronique des documents
- Absence d’envoi postal
- Suivi en temps réel de votre investissement
- Intégration dans votre tableau de bord BoursoBank
- Accès à l’historique des distributions et à la documentation
Cette approche digitale s’inscrit parfaitement dans l’ADN de BoursoBank, pionnier de la banque en ligne en France. Elle permet également de réduire les coûts opérationnels, ce qui contribue à la compétitivité tarifaire de l’offre.
La simplicité du parcours client est particulièrement appréciée par les investisseurs, comme en témoignent les forums spécialisés où de nombreux clients soulignent la fluidité du processus comparé aux circuits traditionnels.
Astuce pratique : Préparez votre RIB et une pièce d’identité valide avant de commencer votre souscription en ligne pour gagner encore plus de temps.
La solidité des partenaires (Swiss Life AM et Sofidy)
BoursoBank s’est associé à deux sociétés de gestion de premier plan, garantissant une expertise immobilière solide et une gestion professionnelle des actifs. Ce choix de partenaires reconnus apporte une crédibilité importante à l’offre SCPI de la banque en ligne.
Swiss Life Asset Managers France, gestionnaire de Mistral Sélection, est une filiale du groupe Swiss Life, acteur majeur de l’assurance et de la gestion d’actifs en Europe. Quelques chiffres clés :
- 8,7 milliards d’euros d’actifs immobiliers sous gestion en France
- Plus de 125 ans d’expérience dans la gestion d’actifs
- Leader européen de l’immobilier avec plus de 100 milliards d’euros d’actifs gérés
- Présence dans 15 pays européens
Sofidy, gestionnaire de Sofidynamic, est une société de gestion spécialisée dans l’immobilier depuis 1987 et filiale de Tikehau Capital. Son expertise est particulièrement reconnue dans le secteur des commerces :
- 8,7 milliards d’euros d’encours sous gestion
- Plus de 50 000 épargnants clients
- Gestion de près de 5 000 actifs locatifs
- Plus de 35 ans d’expérience dans la gestion immobilière
Ces partenariats apportent une garantie importante aux investisseurs, tant en termes d’expertise d’acquisition que de gestion locative. Les deux sociétés disposent d’équipes importantes dédiées à la recherche d’opportunités, à la gestion technique des immeubles et aux relations avec les locataires.
Information importante : Les sociétés de gestion sont régulées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), ce qui assure un niveau élevé de transparence et de protection pour les investisseurs.
Inconvénients et points de vigilance des SCPI Boursorama
Des frais de gestion plus élevés
Le modèle sans frais d’entrée est compensé par des frais de gestion plus élevés, ce qui peut impacter les rendements à long terme. Cette structure de frais mérite une attention particulière avant d’investir.
| Type de frais | Mistral Sélection | Sofidynamic | Moyenne du marché |
|---|---|---|---|
| Frais de gestion | 16,5% TTC | 12% TTC | 8-12% TTC |
| Commission sur transactions | 3,6% | 3% | 1-5% |
| Frais de souscription | 0% | 2% (remboursés) | 8-12% |
| Impact sur le rendement | -1% à -1,5% | -0,5% à -1% | Variable |
Ces frais de gestion plus élevés sont prélevés directement sur les loyers perçus avant distribution aux associés. Ils servent à rémunérer la société de gestion pour l’ensemble de ses services : recherche d’actifs, négociation des acquisitions, gestion locative, entretien des immeubles, etc.
L’impact de ces frais sur le rendement distribué peut représenter 0,5% à 1,5% par an par rapport à une SCPI traditionnelle. Sur le long terme (15-20 ans), cet écart peut devenir significatif et compenser partiellement l’avantage initial de l’absence de frais d’entrée.
Il convient donc d’analyser votre horizon d’investissement : pour un placement à court ou moyen terme (5-10 ans), l’absence de frais d’entrée reste avantageuse malgré des frais de gestion plus élevés. Pour un investissement très long terme (plus de 15-20 ans), le calcul mérite d’être approfondi.
Conseil d’expert : Pour optimiser votre investissement, considérez une stratégie mixte : SCPI sans frais pour les horizons courts/moyens et SCPI traditionnelles pour les très longs placements.
Une diversification encore limitée
L’offre SCPI de BoursoBank se limite actuellement à deux produits, ce qui restreint les possibilités de diversification par rapport à d’autres plateformes. Cette limitation constitue un inconvénient pour les investisseurs souhaitant construire un portefeuille SCPI diversifié.
Les principales limitations concernent :
- La diversification sectorielle : bien que Mistral Sélection et Sofidynamic investissent dans différents secteurs, certains segments comme la logistique, la santé ou le résidentiel ne sont pas représentés
- La diversification géographique : l’exposition internationale reste limitée, avec une prépondérance du marché français
- La diversification des stratégies : absence de SCPI fiscales (Malraux, Déficit Foncier) ou de SCPI thématiques (santé, éducation, ESG)
- La maturité des véhicules : les deux SCPI étant récentes (moins de 2 ans), elles n’ont pas encore d’historique long permettant d’évaluer leur comportement dans différentes phases de marché
Pour pallier ces limitations, les investisseurs peuvent envisager de compléter leur portefeuille avec des SCPI acquises via d’autres plateformes, notamment pour accéder à des secteurs ou des zones géographiques non couverts par l’offre BoursoBank.
À noter que la banque en ligne prévoit d’élargir progressivement son catalogue de SCPI, notamment en intégrant d’autres produits des sociétés de gestion partenaires, mais ceux-ci pourraient comporter des frais d’entrée classiques.
Point d’attention : La taille encore modeste des SCPI proposées (18,1M€ pour Mistral Sélection et 55M€ pour Sofidynamic) limite leur capacité à acquérir de très grands actifs immobiliers ou à diversifier massivement leur patrimoine.
Les risques inhérents à l’investissement en SCPI
Comme tout placement immobilier, les SCPI Boursorama comportent des risques qu’il convient d’identifier avant d’investir. Ces risques sont inhérents à la classe d’actifs et ne sont pas spécifiques aux produits BoursoBank.
Les principaux risques à considérer sont :
- Risque de perte en capital : la valeur des parts peut fluctuer à la baisse en fonction de l’évolution du marché immobilier
- Risque de liquidité : la revente des parts n’est pas garantie et peut prendre du temps, particulièrement en période de crise
- Risque locatif : des vacances locatives peuvent affecter le rendement distribué
- Risque de marché : l’évolution des taux d’intérêt peut impacter la valorisation des actifs immobiliers
- Risque de gestion : la qualité de la gestion des actifs par la société de gestion impacte directement la performance
- Risque de concentration : le nombre encore limité d’actifs dans le patrimoine des SCPI accroît l’impact potentiel d’un incident sur un immeuble
Pour les SCPI Boursorama spécifiquement, quelques points de vigilance supplémentaires méritent d’être soulignés :
- Les pénalités de sortie anticipée (5-6% avant 6-8 ans selon la SCPI)
- Les délais de jouissance de 4-5 mois avant de percevoir les premiers revenus
- L’absence de report à nouveau significatif pour absorber d’éventuels chocs
- La jeunesse des véhicules qui n’ont pas encore traversé de cycle immobilier complet
Rappel important : Les SCPI sont des placements de long terme (8+ ans) dont la performance passée ne préjuge pas des résultats futurs. Diversifiez toujours vos investissements.
Avis des investisseurs et experts sur les SCPI Boursorama
Ce que disent les forums et communautés d’investisseurs
Les retours des investisseurs sur les forums spécialisés sont globalement positifs concernant l’offre SCPI de BoursoBank, avec une appréciation particulière pour la simplicité du processus et l’absence de frais d’entrée. Voici une synthèse des avis les plus fréquemment exprimés.
Points positifs fréquemment mentionnés :
- « La souscription est d’une simplicité déconcertante, tout se fait en ligne en quelques minutes »
- « Les rendements 2024 sont vraiment attractifs, bien au-dessus de la moyenne du marché »
- « L’absence de frais d’entrée est un vrai plus, surtout quand on compare aux SCPI classiques »
- « L’intégration dans l’interface BoursoBank permet un suivi facile de l’investissement »
- « Les versements de dividendes sont réguliers et conformes aux annonces »
Points de vigilance soulevés par les investisseurs :
- « Les frais de gestion élevés pourraient peser sur les rendements à long terme »
- « Le patrimoine encore limité des SCPI pose question sur leur capacité à maintenir ces performances »
- « L’impossibilité actuelle d’investir via l’assurance-vie est regrettable »
- « Les pénalités de sortie avant 6-8 ans sont dissuasives pour un investissement à court terme »
Sur le forum de la communauté Finary, un utilisateur témoigne : « J’ai souscrit à Mistral Sélection dès son lancement. Pour le moment, je suis satisfait. Je trouve qu’elle a plutôt bien résisté à la récente remontée des taux avec une baisse limitée. »
Astuce : Consultez régulièrement les forums spécialisés comme Finary, Devenir-rentier ou HFR pour suivre les retours d’expérience des investisseurs sur ces SCPI récentes.
L’analyse des experts du secteur
Les experts du secteur immobilier et de la gestion de patrimoine portent un regard nuancé sur l’offre SCPI de BoursoBank, reconnaissant son caractère innovant tout en soulignant certaines limites. Leurs analyses permettent d’éclairer le positionnement de ces produits sur le marché.
Selon Gwenaël Cadoret, journaliste spécialisé chez Moneyvox : « BoursoBank frappe un grand coup en devenant la première banque à parier sur les SCPI sans frais. De quoi donner des sueurs froides à tout un marché, habitué au confort des commissions d’acquisition. Car l’arrivée sur la place d’un établissement aux 6 millions de clients, accompagné de deux ‘majors’ de la pierre-papier change la donne. On assiste peut-être aux prémices d’une révolution. »
Les experts de Finance Héros notent pour Mistral Sélection : « Cette SCPI se démarque avec des rendements bien supérieurs à la moyenne du marché. Le prix des parts ne s’est pas dégradé, c’est plutôt bon signe. Malgré tout, avec seulement une année d’historique, on ne peut pas vraiment tirer de conclusion. »
Les conseillers en gestion de patrimoine indépendants soulignent généralement :
- L’intérêt du modèle sans frais pour les investisseurs à horizon moyen terme
- La qualité des sociétés de gestion partenaires
- Le potentiel de disruption de ce modèle pour l’ensemble du marché des SCPI
- La nécessité d’observer les performances sur plusieurs années avant de conclure
Certains experts pointent également des questions sur la pérennité du modèle économique et sur la capacité des SCPI à maintenir des rendements élevés tout en supportant des frais de gestion supérieurs à la moyenne.
À retenir : Les experts s’accordent sur le caractère innovant de l’offre mais recommandent de l’intégrer dans une stratégie de diversification plus large, sans y concentrer tous ses investissements immobiliers.
Comparaison avec d’autres plateformes de distribution de SCPI
L’offre SCPI de BoursoBank se distingue par son modèle sans frais et sa digitalisation complète, mais reste limitée en termes de diversité par rapport aux plateformes spécialisées. Cette comparaison permet de situer l’offre dans le paysage concurrentiel.
| Critères | BoursoBank | Courtiers spécialisés (France SCPI, SCPI Solution) | Banques traditionnelles |
|---|---|---|---|
| Nombre de SCPI | 2 | 30+ | 5-10 |
| Frais d’entrée | 0-2% (remboursés) | 0-8% (négociés) | 8-12% |
| Parcours digital | 100% en ligne | Mixte (conseil + digital) | Principalement physique |
| Conseil personnalisé | Limité | Important | Variable |
| Diversité sectorielle | Limitée | Très large | Moyenne |
| Diversité géographique | Limitée | Très large | Moyenne |
| Supports d’investissement | Compte-titres (bientôt AV/PER) | Compte-titres, Assurance-vie, PER, Crédit | Compte-titres, Assurance-vie |
| Cashback/Rétrocessions | Oui | Variable | Rare |
Comme le souligne une étude comparative de SCPI Solution : « Si bien entendu Boursorama l’emporte haut la main sur le nombre de clients, SCPI Solution l’emporte sur tous les autres points de ce comparatif. Que ce soit pour la qualité et la variété des SCPI proposées, une offre de crédit accessible et diversifiée, la souscription en ligne, les produits d’épargne retraite, assurance-vie et PER proposant des SCPI. »
L’avantage concurrentiel de BoursoBank réside principalement dans sa capacité à toucher une clientèle déjà familiarisée avec les services bancaires en ligne et à proposer un parcours client entièrement digitalisé. En revanche, les courtiers spécialisés conservent un avantage en termes de diversité d’offre et d’accompagnement personnalisé.
Information utile : Certains courtiers spécialisés proposent également des SCPI sans frais d’entrée ou avec des rétrocessions importantes, mais généralement avec un accompagnement plus personnalisé que chez BoursoBank.
Comment investir efficacement dans les SCPI via Boursorama
Quelle stratégie d’investissement adopter ?
Pour optimiser votre investissement en SCPI via BoursoBank, privilégiez une approche progressive et diversifiée, en tenant compte de votre horizon de placement et de vos objectifs. Voici les principales stratégies à considérer.
Stratégies recommandées selon votre profil :
- Pour un investisseur débutant : Commencez avec un ticket d’entrée modeste (1 000-5 000€) réparti entre les deux SCPI pour diversifier les risques. Augmentez progressivement votre exposition en fonction des performances observées.
- Pour un investisseur à la recherche de revenus complémentaires : Privilégiez un investissement plus conséquent (20 000€+) avec une répartition tenant compte de vos besoins de liquidité. Sofidynamic offre un rendement supérieur mais avec un délai de jouissance plus long.
- Pour un investisseur patrimonial : Intégrez ces SCPI sans frais dans une allocation plus large incluant d’autres SCPI thématiques (santé, logistique) via d’autres distributeurs pour une diversification optimale.
- Pour un investisseur à horizon 5-8 ans : Les SCPI sans frais sont particulièrement adaptées à cet horizon, permettant d’amortir les frais de gestion plus élevés tout en évitant les pénalités de sortie anticipée.
Conseils stratégiques pour tous les profils :
- Échelonnez vos investissements pour lisser les points d’entrée
- Réinvestissez une partie des dividendes pour profiter de l’effet de capitalisation
- Surveillez l’évolution du patrimoine des SCPI (acquisitions, taux d’occupation)
- Diversifiez entre les deux SCPI pour équilibrer les risques sectoriels
Conseil d’expert : Pour maximiser l’effet de l’absence de frais d’entrée, privilégiez une stratégie d’investissement progressif (versements réguliers) plutôt qu’un investissement unique.
Quel véhicule privilégier : compte-titres, assurance-vie ou PER ?
Actuellement, seul le compte-titres est disponible pour investir dans les SCPI Boursorama, mais l’assurance-vie et le PER devraient être proposés prochainement. Chaque enveloppe présente des avantages et inconvénients spécifiques.
| Caractéristiques | Compte-titres | Assurance-vie | PER |
|---|---|---|---|
| Disponibilité actuelle | Oui | Non (prévu) | Non (prévu) |
| Fiscalité des revenus | Revenus fonciers (barème IR) | Flat tax 30% ou barème IR | Exonération pendant la phase d’épargne |
| Fiscalité des plus-values | Plus-values immobilières | Incluse dans la fiscalité globale du contrat | Barème IR à la sortie |
| Liquidité | Moyenne (marché secondaire) | Bonne (rachat possible) | Faible (cas de déblocage limités) |
| Transmission | Droits de succession classiques | Avantages successoraux (jusqu’à 152 500€ par bénéficiaire) | Avantages successoraux |
| Frais supplémentaires | Non | Frais de gestion du contrat | Frais de gestion du plan |
| Horizon recommandé | 8+ ans | 8+ ans | Retraite |
Recommandations selon votre situation :
- Pour un investisseur recherchant des revenus immédiats : privilégiez le compte-titres qui permet de percevoir directement les dividendes trimestriels
- Pour un investisseur souhaitant optimiser la fiscalité : attendez la disponibilité en assurance-vie (surtout si vous disposez déjà d’un contrat de plus de 8 ans)
- Pour un investisseur préparant sa retraite : le PER sera l’enveloppe la plus adaptée, avec déductibilité des versements et capitalisation des revenus jusqu’à la retraite
- Pour un investisseur patrimonial : l’assurance-vie offrira les meilleurs avantages en termes de transmission
BoursoBank a annoncé que l’intégration des SCPI dans ses contrats d’assurance-vie et PER est prévue pour « quelques mois », selon les déclarations de Laurent Vedeilhie, responsable épargne de la banque en ligne.
Information importante : Si vous souhaitez bénéficier de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie ou du PER, vous pouvez déjà investir via le compte-titres puis demander un transfert une fois ces options disponibles.
Quand acheter et comment suivre son investissement ?
Le meilleur moment pour investir dans les SCPI Boursorama est maintenant, dans un contexte de correction des prix immobiliers et de rendements élevés, tout en mettant en place un suivi régulier de votre placement. Voici les éléments clés à considérer.
Concernant le timing d’achat :
- Contexte actuel favorable : la correction des prix immobiliers offre des opportunités d’acquisition à des rendements attractifs
- Cycle immobilier : nous sommes probablement en fin de cycle baissier, ce qui constitue généralement un bon point d’entrée
- Évolution des taux : la perspective de baisse des taux directeurs en 2025 pourrait soutenir le marché immobilier
- Approche progressive : privilégiez des investissements échelonnés plutôt qu’un achat unique pour lisser les points d’entrée
Pour le suivi de votre investissement :
- Consultez les bulletins trimestriels disponibles sur votre espace BoursoBank ou sur les sites des sociétés de gestion
- Analysez les indicateurs clés : taux d’occupation, évolution du patrimoine, report à nouveau, taux de distribution
- Suivez les nouvelles acquisitions pour comprendre l’évolution de la stratégie d’investissement
- Comparez les performances avec d’autres SCPI du même secteur
- Participez aux assemblées générales (même à distance) pour être informé des décisions importantes
BoursoBank propose un tableau de bord permettant de suivre les distributions, mais pour une analyse plus approfondie, il est recommandé de consulter également les rapports annuels et les bulletins d’information trimestriels publiés par Swiss Life AM et Sofidy.
Conseil pratique : Créez un tableau de suivi personnel pour comparer l’évolution de vos SCPI trimestre après trimestre, en notant le rendement annualisé, le prix de part et les acquisitions significatives.
Les questions courantes sur les SCPI Boursorama
Peut-on investir en SCPI à crédit via Boursorama ?
Actuellement, BoursoBank ne propose pas de solution de financement à crédit pour l’achat de SCPI, mais envisage de développer des packages « crédit + SCPI » à l’avenir. Cette option permettrait de profiter de l’effet de levier du crédit, avec des loyers couvrant potentiellement les échéances de remboursement.
Benoît Grisoni, directeur général de BoursoBank, a évoqué cette possibilité comme une « idée très différenciante » : « In fine, un crédit remboursé chaque trimestre par les loyers, c’est très intéressant pour un client. C’est l’effet levier, la boule de neige magique ! »
Cependant, le contexte actuel des taux d’intérêt n’est pas encore suffisamment favorable pour rendre cette solution attractive. Laurent Vedeilhie, responsable épargne, précise : « Si les choses évoluent, nous avons tous les outils pour proposer cette offre. Sauf erreur de notre part, nous n’avons pas identifié de solution équivalente 100% digitale à des prix décents. »
En attendant cette évolution, les investisseurs souhaitant financer leur SCPI à crédit peuvent se tourner vers des courtiers spécialisés comme SCPI Solution, qui propose des solutions de financement adaptées, y compris pour les non-résidents et expatriés.
Information utile : L’investissement en SCPI à crédit permet de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers, optimisant ainsi la fiscalité pour les investisseurs fortement imposés.
Comment sont imposés les revenus des SCPI Boursorama ?
Les revenus des SCPI Boursorama sont imposés comme des revenus fonciers lorsqu’ils sont détenus en direct via un compte-titres. La fiscalité varie selon l’enveloppe d’investissement choisie.
En compte-titres (situation actuelle) :
- Les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers
- Application du barème progressif de l’impôt sur le revenu
- Prélèvements sociaux de 17,2%
- Possibilité d’opter pour le régime micro-foncier si les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000€
- Déduction des charges, travaux et intérêts d’emprunt possible dans le régime réel
En assurance-vie (future disponibilité) :
- Pendant la phase d’épargne : capitalisation sans imposition immédiate
- En cas de rachat avant 8 ans : imposition à la flat tax de 30% (12,8% d’IR + 17,2% de prélèvements sociaux)
- En cas de rachat après 8 ans : abattement de 4 600€ (personne seule) ou 9 200€ (couple) puis flat tax ou option pour le barème progressif
En PER (future disponibilité) :
- Déductibilité des versements du revenu imposable (dans certaines limites)
- Capitalisation sans imposition pendant la phase d’épargne
- Imposition à la sortie (lors de la retraite) selon le barème progressif de l’IR
- Possibilité de sortie en capital ou en rente viagère
Pour les revenus de source étrangère (certains immeubles de Mistral Sélection et Sofidynamic sont situés en Europe), des conventions fiscales peuvent s’appliquer pour éviter la double imposition.
Conseil fiscal : Consultez un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine pour optimiser la fiscalité de vos investissements en SCPI, particulièrement si vous disposez d’autres revenus fonciers ou immobiliers.
Quelle est la liquidité de ces SCPI en cas de besoin de revente ?
La liquidité des SCPI Boursorama repose sur le marché secondaire, avec des délais de revente variables et des pénalités en cas de sortie anticipée. Cet aspect mérite une attention particulière avant d’investir.
Mécanismes de sortie disponibles :
- Le marché secondaire : les parts sont revendues à d’autres investisseurs, avec un prix qui peut varier en fonction de l’offre et de la demande
- Le retrait : la SCPI peut racheter vos parts (si elle dispose de la trésorerie nécessaire ou si de nouveaux souscripteurs se présentent)
- La cession de gré à gré : vous pouvez céder directement vos parts à un tiers, avec des frais d’enregistrement
Spécificités des SCPI Boursorama :
- Mistral Sélection : pénalité de 6% en cas de retrait avant 6 ans
- Sofidynamic : pénalité de 6% en cas de retrait avant 8 ans
- Délai de traitement des demandes : généralement entre 1 et 3 mois
- Aucune garantie de liquidité n’est fournie par BoursoBank ou les sociétés de gestion
Facteurs influençant la liquidité :
- La taille encore modeste des SCPI peut limiter la profondeur du marché secondaire
- Les performances influencent directement l’attractivité des parts sur le marché secondaire
- Le contexte économique et immobilier peut impacter significativement la liquidité
- La jeunesse des véhicules ne permet pas encore d’évaluer leur comportement en période de stress
Pour maximiser vos chances de revente dans de bonnes conditions, privilégiez un horizon d’investissement long (8+ ans) et évitez de placer en SCPI des sommes dont vous pourriez avoir besoin à court terme.
Recommandation importante : N’investissez en SCPI que des capitaux dont vous n’aurez pas besoin à court ou moyen terme. Conservez toujours une épargne de précaution plus liquide (livrets, fonds euros) pour vos besoins immédiats.