Les brochures SCPI affichent 5 à 6 % de TDVM. Le simulateur ci-dessous te montre ce qu’il reste vraiment dans ta poche après frais d’entrée, impôt et prélèvements sociaux. Spoiler : selon ta tranche marginale, tu perds presque la moitié en fiscalité.
SCPI : rendement projeté 2026
Renseigne ton investissement, ta durée cible et le TDVM (taux de distribution) de la SCPI. Le simulateur projette tes revenus annuels, ton capital et l’impact fiscal après impôts et prélèvements sociaux.
Beaucoup de SCPI permettent des versements programmés à partir de 100 €/mois
Marché : 4 à 6 % en 2026
8 à 12 % classique, 0 % pour Iroko/Remake
Tranche marginale d’imposition
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TDVM 2025-2026 des principales SCPI du marché
Taux de Distribution sur Valeur de Marché des 15 SCPI les plus capitalisées. Chiffres arrondis, sources ASPIM et rapports trimestriels des sociétés de gestion.
| SCPI | TDVM 2024 | Frais d’entrée | Ticket minimum |
|---|---|---|---|
| Corum Origin | 6,05 % | 12 % | 1 090 € |
| Iroko Zen | 7,32 % | 0 % | 200 € |
| Remake Live | 7,50 % | 0 % | 204 € |
| Épargne Foncière (La Française) | 4,52 % | 10 % | 870 € |
| PFO2 (Perial) | 4,50 % | 10 % | 200 € |
| Sofidy Europe Invest | 5,42 % | 10 % | 207 € |
| Corum XL | 5,10 % | 12 % | 195 € |
| Comète (Alderan) | 10,20 % | 0 % | 250 € |
| Épargne Pierre (Voisin) | 4,42 % | 10 % | 800 € |
| Primovie (Primonial REIM) | 4,50 % | 12 % | 195 € |
| Notapierre (Unofi) | 4,10 % | 10 % | 1 250 € |
| Immorente (Sofidy) | 4,52 % | 10 % | 287 € |
| Efimmo 1 (Sofidy) | 4,52 % | 10 % | 195 € |
| Rivoli Avenir Patrimoine (AEW) | 4,25 % | 10 % | 323 € |
| Épargne Foncière (2ᵉ génération) | 4,52 % | 10 % | 870 € |
À vérifier au moment de l’investissement, chaque SCPI publie ses résultats trimestriels. Regarde aussi la variation du prix de part sur 3 ans, pas uniquement le TDVM affiché.
SCPI, comment ça marche en 3 minutes
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) achète des immeubles (bureaux, commerces, santé, logistique, hôtels…) et te vend des parts. En échange, tu touches ta quote-part des loyers, une fois par trimestre en général, sans avoir à gérer un seul locataire.
Le rendement est mesuré par le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) : c’est le rapport entre la distribution annuelle et le prix de la part au 1er janvier. Sur 2024-2025, le TDVM moyen du marché tourne autour de 4,7 % selon les rapports ASPIM, avec des SCPI en dessous (2 %) et d’autres au-dessus (7 % pour certaines SCPI récentes 100 % européennes).
Ce que le TDVM ne dit pas : la valeur de la part peut monter (SCPI à capital variable) ou baisser (revalorisations à la baisse observées en 2023-2024 sur les SCPI bureaux France). Mesure toujours la performance globale = distribution + variation de la valeur de part = TRI sur la durée de détention.
Le vrai piège des SCPI : les frais et la fiscalité
1. Les frais d’entrée (8 à 12 % pour la plupart des SCPI classiques). C’est un ticket qui te bouffe la première année entière voire plus. Sur 50 000 € investis à 10 % de frais, tu commences à 45 000 € de capital réellement productif. Il te faut environ 2 ans juste pour rattraper ces frais avec la distribution.
Deux exceptions notables sur le marché : Iroko Zen et Remake Live appliquent 0 % de frais d’entrée. Le business model est différent (frais de gestion plus élevés, ticket minimum d’engagement), à peser selon ton horizon.
2. La fiscalité des revenus fonciers. Les distributions SCPI sont imposées comme des loyers classiques : TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux. À 30 % de TMI (cas très courant du dirigeant SASU ou du cadre bien rémunéré), tu perds 47,2 % de chaque euro distribué. C’est ce que le simulateur affiche noir sur blanc.
Deux leviers légaux pour alléger :
- SCPI européennes (Corum Origin, Iroko Zen, Remake Live, Sofidy Europe, etc.) : les revenus sont soumis à la convention fiscale du pays où se situe l’immeuble (Allemagne, Pays-Bas, Espagne…). Résultat : le taux effectif tombe souvent entre 15 et 25 % au lieu de 47 %.
- Achat en démembrement (nue-propriété) : tu paies moins cher la part (décote de 20 à 40 %), tu ne touches aucune distribution pendant 5 à 15 ans (donc zéro impôt sur revenus fonciers), et tu récupères la pleine propriété au terme. Adapté aux TMI 41-45 %.
TDVM 2026 : les repères de marché
Chiffres moyens publiés par l’ASPIM et les principales SCPI (T4 2025 – T2 2026) :
- SCPI diversifiées classiques : 4,3 à 4,8 % de TDVM
- SCPI 100 % européennes récentes : 5,5 à 7 % (moins de frais France et fiscalité optimisée)
- SCPI santé et logistique : 4,5 à 5,5 % (défensives)
- SCPI bureaux France : 3,5 à 4,5 % (encore sous pression post-télétravail)
Attention aux SCPI qui affichent 7 %+ : vérifie systématiquement la variation du prix de la part sur 3 ans. Un TDVM élevé peut cacher une revalorisation à la baisse.
Les 5 SCPI qui reviennent le plus dans les portefeuilles d’investisseur
Sans classement, avec les caractéristiques 2026 :
- Corum Origin : pionnière SCPI européenne, TDVM autour de 6 %, frais d’entrée 12 %, capitalisation solide
- Iroko Zen : 0 % de frais d’entrée, 100 % européenne, TDVM autour de 7 %, ticket d’entrée bas
- Remake Live : 0 % frais d’entrée, orientée Europe, TDVM ~5,5 %, la petite dernière
- Épargne Foncière : la plus ancienne (La Française), TDVM ~4,7 %, capitalisation massive
- PFO2 (Perial) : orientée développement durable, TDVM ~4,5 %
Chaque SCPI a un ticket d’entrée différent (100 € pour Iroko, 190 € pour Remake, 1 000 € pour Corum Origin, etc.). Vérifie aussi la durée de blocage recommandée (souvent 8-10 ans minimum pour amortir les frais) et le délai de jouissance (temps entre l’achat et la première distribution, souvent 3-6 mois).
Cas concrets
Cas 1 : SCPI classique en pleine propriété, TMI 30 %
– 50 000 € investis sur 15 ans, TDVM 5 %, frais 10 %
– Revenus bruts cumulés : 33 750 €
– Fiscalité (30 % + 17,2 %) : 15 930 €
– Revenu annuel net moyen : 1 188 € soit 2,38 % de rendement net sur l’effort total
Cas 2 : SCPI européenne 0 % frais (Iroko), TMI 30 %
– 50 000 € investis sur 15 ans, TDVM 6,5 %, frais 0 %, fisca effective 20 % (convention pays)
– Revenus bruts cumulés : 48 750 €
– Fiscalité : 9 750 €
– Revenu annuel net moyen : 2 600 € soit 5,2 % de rendement net
L’écart entre les deux cas : 1 412 € par an, soit plus que le double. Le choix de la SCPI et le canal d’achat pèsent plus que le « pouvoir de négociation » que la plupart des vendeurs promettent.
SCPI en direct ou en assurance vie ?
Détenir des SCPI dans un contrat d’assurance vie change radicalement la fiscalité : plus de revenus fonciers, tu sors dans le cadre fiscal de l’AV (abattement 4 600 € seul / 9 200 € couple après 8 ans). Contreparties : frais du contrat qui s’empilent sur ceux de la SCPI, choix de SCPI limité à celles référencées, et généralement moins de TDVM (les assureurs prélèvent une partie).
Règle simple : AV pour ceux dont la TMI est haute et l’horizon long ; SCPI en direct pour maximiser la distribution nette quand la TMI est basse (jusqu’à 11 %) ou quand tu passes par une SCPI européenne + démembrement.
SCPI à crédit : le levier qui divise
Emprunter pour acheter des SCPI, c’est mécaniquement déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers. Sur les 5-10 premières années, tu peux même te retrouver en déficit foncier imputable jusqu’à 10 700 € par an sur ton revenu global. L’effet levier peut te faire acheter 3 à 4 fois plus de parts que ton apport.
Les revers : peu de banques financent (Louveinvest, Linxea et quelques courtiers spécialisés le font), les taux sont plus hauts qu’un crédit immo classique, et le TRI dépend de la stabilité du TDVM sur toute la durée du prêt. À réserver aux dossiers solides et bien encadrés.
Questions fréquentes
Combien pour commencer à investir en SCPI ?
De 100 € (Iroko Zen) à 1 000 € (Corum Origin), selon la SCPI. La plupart démarrent à 190-500 € la part.
Combien de temps garder ses parts ?
Minimum 8 à 10 ans pour amortir les frais d’entrée. Au-delà de 15 ans, le rendement net devient réellement intéressant.
Y a-t-il un risque de perte en capital ?
Oui. Le prix de la part peut baisser (revalorisations 2023-2024 sur les SCPI bureaux). Les loyers peuvent aussi diminuer (vacance, renégociations). Aucune garantie sur le capital.
Comment sont taxées les plus-values en cas de revente ?
Régime des plus-values immobilières : abattement pour durée de détention, exonération totale après 22 ans (IR) ou 30 ans (PS), plus une surtaxe si plus-value nette > 50 000 €.
Puis-je acheter des SCPI dans mon PEA ?
Non. Les SCPI ne sont pas éligibles au PEA. Elles vont soit en compte-titres, soit en assurance vie, soit en direct.
Une SCPI peut-elle faire faillite ?
Techniquement oui, mais très rare. Le risque principal est la baisse de la valeur de part et la suspension temporaire des rachats en cas de sortie massive (déjà vu sur certaines SCPI en 2023-2024).
SCPI ou immobilier locatif direct ?
La SCPI gagne sur la mutualisation, la gestion (zéro), l’accès à des immeubles pros. L’immo direct gagne sur le levier crédit (financement facile), le contrôle et la fiscalité LMNP en meublé (amortissement).
En pratique
Une SCPI, c’est un investissement long terme (15-25 ans) qui ne prend son sens que si tu regardes le rendement net après tout (frais, TMI, PS), pas le TDVM brochure. Le choix qui fait la différence : SCPI européenne ou démembrement pour les TMI élevés, SCPI en AV pour capitaliser, SCPI en direct au comptant pour compléter des revenus.
Le simulateur ci-dessus te donne le net moyen sur ton horizon. Pour aller plus loin (comparaison SCPI vs immo direct chiffrée avec ton profil fiscal, montage à crédit ou en démembrement), un logiciel comptable avec un conseiller (comme L-Expert-Comptable ou Swapn) te sort le scénario réel en 10 minutes.
Autres simulateurs qui peuvent t’intéresser
Pour aller plus loin dans ta réflexion, ces simulateurs traitent des sujets proches :
Sources et références :
– Rapports mensuels ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier)
– IEIF (Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière), publications trimestrielles
– Article 14 et suivants du Code général des impôts (revenus fonciers)
– BOFIP-RFPI-BASE (base d’imposition des revenus fonciers)
– Rapports annuels et bulletins trimestriels de Corum, Iroko, Remake, Sofidy, Perial, La Française
Auteur : Loïc H, passionné d’investissement et d’entrepreneurs.
Disclaimer : Le simulateur retient une valeur de part stable (SCPI = pas de garantie sur le capital). La fiscalité est calculée sur la base d’un TMI + PS pour SCPI françaises classiques. Pour les SCPI européennes ou détenues via AV, le calcul réel diffère. Confronte toujours ton cas à ton propre conseiller.
Ce contenu est informatif et ne constitue ni un conseil en investissement ni une recommandation personnalisée. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Certains liens peuvent être sponsorisés — cela n'affecte pas notre sélection éditoriale.