Ton patrimoine immobilier vient de dépasser 1,3 M€ ? L’IFI te concerne, avec un barème qui grimpe vite. Le simulateur ci-dessous applique le barème 2026, l’abattement RP de 30 %, la décote et les dons. Ensuite, cinq leviers 100 % légaux pour alléger la note.
IFI 2026 : impôt sur la fortune immobilière
Renseigne ton patrimoine immobilier net. Le simulateur applique le barème 2026, l’abattement de 30 % sur la résidence principale, la décote entre 1,3 et 1,4 M€, et calcule ta réduction si tu as fait un don éligible IFI.
Abattement automatique de 30 % appliqué (article 973 CGI)
Résidences secondaires, locatifs nus ou meublés non pros
Fraction immobilière imposable
Quote-part valeur immobilière
Capital restant dû crédits immo, taxes foncières impayées
0 €
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Barème IFI 2026
Seuil d’assujettissement : patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1 300 000 €. Le barème s’applique à partir de 800 000 € une fois le seuil franchi.
| Tranche de patrimoine net (€) | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 800 000 € | 0 % |
| De 800 001 à 1 300 000 € | 0,5 % |
| De 1 300 001 à 2 570 000 € | 0,7 % |
| De 2 570 001 à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 001 à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,5 % |
Décote entre 1,3 M€ et 1,4 M€ : IFI – (17 500 – 1,25 % × patrimoine). Abattement automatique 30 % sur la résidence principale.
Qui est concerné par l’IFI en 2026
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est dû par tout foyer fiscal domicilié en France dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026 (article 964 du CGI). Attention au piège du seuil : dès que tu passes ce cap d’un euro, le barème s’applique à partir de 800 000 €, pas à partir de 1,3 M€.
Le patrimoine immobilier retenu comprend :
- Ta résidence principale (avec un abattement de 30 %)
- Toutes les autres résidences (secondaires, locatives, meublées non professionnelles)
- La fraction immobilière de tes parts de SCPI, OPCI et SCI patrimoniales
- Les biens détenus en démembrement (usufruitier taxé sur la pleine propriété, sauf exceptions)
Sont exclus : les biens professionnels affectés à ton activité principale (article 975 CGI), les meubles, les liquidités, les valeurs mobilières (actions, obligations, PEA, assurance vie hors UC immobilière).
Le barème IFI 2026 (article 977 CGI)
| Tranche de patrimoine net taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 800 000 € | 0 % |
| De 800 001 à 1 300 000 € | 0,5 % |
| De 1 300 001 à 2 570 000 € | 0,7 % |
| De 2 570 001 à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 001 à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,5 % |
Le barème est progressif par tranches. Un patrimoine de 2 M€ ne paie pas 0,7 % sur la totalité, mais seulement sur la tranche 1,3 à 2 M€. Sur les 800 premiers milliers d’euros, tu ne payes rien.
La décote entre 1,3 M€ et 1,4 M€
Pour lisser l’effet de seuil, un mécanisme de décote s’applique quand le patrimoine net est compris entre 1 300 000 et 1 400 000 € :
Décote = 17 500 € – (1,25 % × patrimoine net taxable)
Exemple : à 1 350 000 €, la décote vaut 17 500 – (0,0125 × 1 350 000) = 17 500 – 16 875 = 625 €. Elle vient en réduction de ton IFI brut.
Cas concret : un couple à 2 M€ de patrimoine immobilier
- Résidence principale : 900 000 € (abattement 30 % : – 270 000 €)
- Bien locatif : 800 000 €
- SCPI : 100 000 €
- Crédit RP restant : 200 000 €
Patrimoine brut : 1 800 000 €
Après abattement RP et dette : 1 800 000 – 270 000 – 200 000 = 1 330 000 €
Barème : 0,5 % × (1 300 000 – 800 000) + 0,7 % × (1 330 000 – 1 300 000) = 2 500 + 210 = 2 710 €
Décote applicable : 17 500 – (0,0125 × 1 330 000) = 875 €
IFI net à payer : 1 835 €. Une bonne partie du coût réel de l’IFI vient donc, à ce niveau, de la charge administrative et non du montant en soi.
Les 5 leviers légaux pour réduire son IFI
1. Démembrement en nue-propriété. L’usufruitier est en principe taxé sur la pleine propriété (art. 968 CGI), donc si tu es nu-propriétaire, tu échappes à l’IFI sur la totalité du bien. Ce montage est très utilisé pour transmettre à ses enfants en pleine propriété différée : les parents conservent l’usufruit, les enfants entrent au capital sans payer l’IFI sur ces biens.
2. Dette déductible bien structurée. Les crédits immobiliers en cours (capital restant dû au 1er janvier) sont déductibles du patrimoine imposable. Un in fine sur un locatif reste 100 % déductible pendant toute la durée, là où un amortissable voit sa dette diminuer chaque mois. Attention, les dettes contractées auprès du foyer fiscal ou d’une société contrôlée ne sont pas déductibles (art. 974 CGI).
3. Dons éligibles. Un don à une fondation reconnue d’utilité publique, à un ESUS ou à certains organismes de recherche donne droit à 75 % de réduction d’IFI dans la limite de 50 000 € de réduction par an (article 978 CGI). Concrètement, un don de 66 667 € annule 50 000 € d’IFI, tu débourses 16 667 € net après réduction.
4. Passage d’un bien en actif pro. L’immobilier affecté à ton activité principale sort de l’assiette IFI (art. 975 CGI). Bureau, entrepôt, murs commerciaux si tu es l’exploitant, matériel industriel : tout ce qui rentre dans la définition légale des biens pros est exonéré. Le déclencheur d’optimisation est souvent le passage d’une SCI patrimoniale à une SCI opérationnelle.
5. PER assurance et arbitrage AV. Les fonds euros et unités de compte d’une assurance vie ou d’un PER ne sont pas dans l’assiette IFI, sauf pour la fraction investie dans des SCPI ou de la pierre-papier. Sortir des SCPI en direct pour les remettre en UC dans une AV réduit mécaniquement l’assiette IFI, à condition d’accepter les frais supplémentaires du contrat.
Les erreurs les plus fréquentes
- Oublier les parts de SCI patrimoniale : elles sont dans l’assiette à leur valeur vénale, même si tu n’as jamais valorisé la société depuis sa création.
- Oublier l’abattement de 30 % sur la RP : il est automatique mais pas déclaratif, tu dois bien renseigner « résidence principale » sur la déclaration 2042-IFI.
- Croire que l’usufruit dispense d’IFI : c’est l’inverse. L’usufruitier est taxé sur la pleine propriété.
- Compter les meubles ou l’argent en banque : l’IFI est un impôt uniquement sur l’immobilier, pas sur le mobilier ou les liquidités.
Plafonnement à 75 % des revenus
Si le total IR + IFI + prélèvements sociaux dépasse 75 % de tes revenus de l’année précédente, la fraction excédentaire est remboursée (art. 979 CGI). Ce plafonnement s’active souvent pour les gros patrimoines faiblement productifs (patrimoine dormant, immobilier peu loué). Il faut le demander explicitement lors de la déclaration.
Questions fréquentes
Quand déclarer l’IFI en 2026 ?
La déclaration IFI se fait en même temps que l’IR, en mai-juin 2026 sur le formulaire 2042-IFI, avec les mêmes délais que la déclaration de revenus.
Un couple pacsé est-il un seul foyer IFI ?
Oui. Le PACS, le mariage et le concubinage notoire imposent une déclaration commune. Les patrimoines des deux membres se cumulent pour l’appréciation du seuil.
Le prix retenu pour l’immobilier, c’est le prix d’achat ou la valeur actuelle ?
La valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition. Autrement dit, ce que le bien vaudrait s’il était vendu ce jour-là. En cas de contrôle, l’administration compare aux transactions comparables (base DVF, cotations notaires).
Puis-je déduire les impôts locaux à venir ?
Non. Seules les taxes exigibles au 1er janvier (taxe foncière échue, IFI de l’année précédente restant à payer) sont déductibles.
Une SCI familiale exonère-t-elle l’IFI ?
Non, elle ne fait que loger les biens. Les parts sont dans l’assiette à hauteur de la fraction immobilière. La SCI apporte de la souplesse successorale, pas d’économie d’IFI.
Faut-il déclarer les biens à l’étranger ?
Oui pour les résidents fiscaux français, dans les mêmes conditions. Les conventions fiscales évitent la double imposition mais n’annulent pas l’obligation déclarative.
Que se passe-t-il en cas de non-déclaration ?
Majoration de 10 %, intérêts de retard, et possibilité de contrôle sur 3 ans (voire 10 en cas d’omission volontaire ou d’actifs à l’étranger non déclarés).
En pratique
L’IFI reste un impôt modéré tant que le patrimoine ne dépasse pas 2,5 M€. Au-delà, il devient un vrai poste à optimiser, souvent en combinant démembrement, dette structurée et arbitrage entre poches immobilières et financières. Le simulateur ci-dessus donne l’ordre de grandeur, mais l’optimisation vraiment efficace passe par une modélisation multi-année (transmission, revente, changement de résidence principale).
Pour un dirigeant qui détient à la fois du patrimoine immobilier perso et professionnel, l’arbitrage entre le « compte » société et le compte perso est le premier chantier. Un logiciel comptable avec un conseiller (comme L-Expert-Comptable ou Swapn) t’aide à distinguer les actifs pro exonérés des actifs patrimoniaux, et à structurer proprement les dettes déductibles.
Autres simulateurs qui peuvent t’intéresser
Pour aller plus loin dans ta réflexion, ces simulateurs traitent des sujets proches :
Sources et références :
– Articles 964 à 983 du Code général des impôts
– BOFIP-PAT-IFI (base d’imposition de l’IFI, mise à jour 2025)
– Article 200 bis CGI (dons éligibles, réduction 75 %)
– Notice 2042-IFI, DGFiP, campagne déclarative 2026
– Rapports annuels du Conseil des prélèvements obligatoires
Auteur : Loïc H, passionné d’investissement et d’entrepreneurs.
Disclaimer : Le simulateur applique le barème 2026 et l’abattement automatique de 30 % sur la RP. Il ne prend pas en compte les biens pros exonérés (art. 975 CGI), les biens démembrés au bénéfice d’un tiers, ni le plafonnement à 75 % des revenus. Pour un patrimoine complexe ou international, la validation par ton conseiller fiscal reste indispensable.
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