La SASU est le statut préféré des dirigeants freelances en 2026, mais c’est aussi le plus coûteux à salaire égal. Le simulateur ci-dessous te sort les cotisations exactes (salariales + patronales), ton net dirigeant, le coût total pour ta boîte et le ratio net/coût employeur. Objectif : dimensionner ta rémunération avant de la voter en AG.

SASU : le dirigeant assimilé salarié en 3 minutes

Le président de SASU (ou de SAS avec un unique associé) est assimilé salarié au regard de la sécurité sociale. Cela veut dire qu’il cotise au régime général comme un cadre du privé, avec deux différences importantes :

• Pas d’assurance chômage obligatoire (l’assurance chômage privée GSC ou APPI est optionnelle)
• Pas de convention collective automatique (le dirigeant est libre de fixer sa rémunération, seule contrainte : décision AG)

Les taux de cotisation 2026 en SASU :

• Cotisations salariales : environ 28 % du brut (sécu, retraite base, AGIRC-ARRCO, CSG-CRDS)
• Cotisations patronales : environ 42 % du brut (URSSAF, retraite complémentaire, formation professionnelle, prévoyance, mutuelle obligatoire)
• Total cotisations : environ 70 % du brut, ce qui fait de la SASU un statut coûteux si tu compares aux 40 % de cotisations d’un TNS EURL

En contrepartie de ce coût élevé, la SASU donne accès à la retraite complémentaire AGIRC-ARRCO (nettement supérieure à celle de la SSI), aux IJSS courantes, et permet de souscrire une assurance chômage privée pour combler l’absence d’ARE.

Ce que le simulateur calcule vraiment

Le simulateur retient les taux moyens 2026 en SASU et te donne :

• Cotisations salariales = brut × 28 %
• Net avant IR = brut – cotisations salariales
• IR = net avant IR × TMI foyer
• Net après IR = ce qui reste vraiment sur ton compte
• Cotisations patronales = brut × 42 %
• GSC / APPI (optionnel) : 3 % du brut si tu coches
• Frais de paie (comptable, fiches de paie, DSN) répartis mensuellement
• Coût total employeur mensuel = brut + patronales + GSC + frais paie

Ces taux sont des moyennes. Le vrai chiffre à ta paie dépend du niveau de salaire (les cotisations sur la tranche 2 AGIRC-ARRCO, au dessus de 3 864 €/mois en 2026, sont plus élevées), du plafond de la sécurité sociale (47 100 € annuel en 2026 sous réserve LFSS), et de ta convention prévoyance.

SASU vs EURL TNS : le vrai comparatif

SASU (assimilé salarié) :
– Cotisations : 70 % du brut (28 sal + 42 pat)
– Retraite base + AGIRC-ARRCO (bonne complémentaire)
– IJSS régime général (avec délai de carence 3 jours)
– Pas de chômage sauf GSC privée (3 000-6 000 €/an)
– Pas de cotisations sur dividendes
– Formalisme : DSN mensuelle, bulletin de paie chaque mois

EURL/SARL au régime TNS :
– Cotisations : 40 à 45 % du brut (déclaration URSSAF trimestrielle)
– Retraite base + complémentaire SSI (moins généreuse qu’AGIRC-ARRCO)
– IJSS SSI (délai de carence 3 jours, plafonné)
– Pas de chômage sauf assurance privée
– Cotisations sur dividendes au dessus de 10 % du capital
– Formalisme : plus léger, pas de DSN mensuelle

Ordre de grandeur sur 50 000 € brut annuel :
– SASU coûte environ 71 000 € à la boîte, net environ 36 000 € avant IR
– EURL TNS coûte environ 50 000 € à la boîte, net environ 30 000 € avant IR

La SASU coûte 40 % plus cher à la boîte pour un net 20 % supérieur. La différence finance ta retraite complémentaire et ton régime général. C’est un vrai investissement long terme, pas juste un coût.

Le PASS : le seuil à connaître

Le Plafond Annuel de la Sécurité Sociale (PASS) est de 47 100 € en 2026 (sous réserve LFSS). C’est la référence pour :

• Cotisation retraite base plafonnée (taux plus élevé jusqu’au PASS)
• Cotisation AGIRC-ARRCO tranche 1 (jusqu’au PASS) et tranche 2 (jusqu’à 8 PASS = 376 800 €)
• Validation des trimestres retraite (150 SMIC horaire suffit pour 4 trimestres)
• Cotisations Madelin et plafonds de déductibilité PER

Se verser un salaire brut annuel équivalent au PASS (environ 3 925 €/mois) est un optimum classique en SASU : tu maximises la validation retraite tout en restant sur la tranche 1 AGIRC-ARRCO, la moins chère. Au-delà, chaque euro coûte plus cher en cotisations.

L’assurance chômage privée GSC / APPI

Le dirigeant SASU n’ouvre pas de droits à Pôle Emploi (nommé France Travail depuis 2024) sur son mandat social. Pour combler ce vide, deux dispositifs :

• GSC (Garantie Sociale des Chef d’entreprise) : la plus ancienne, portée par la CGPME et un consortium de grands assureurs. Cotisation environ 3 % du brut, indemnisation 55 à 70 % du brut sur 12 à 24 mois selon l’ancienneté.
• APPI : équivalent chez un autre pool d’assureurs, similaire.
• AXA, Allianz, Swiss Life : proposent aussi des contrats individuels d’assurance perte d’emploi dirigeant.

Point clé : la cotisation GSC / APPI n’est pas déductible de l’IS (le fisc considère qu’il s’agit d’une assurance personnelle). Elle est en revanche déductible du revenu personnel du dirigeant dans certains cas (loi Madelin santé/prévoyance). L’indemnisation reçue est imposée comme un salaire.

Cas concrets

Cas 1 : Consultant indépendant, brut souhaité 3 000 €/mois, TMI 30 %
– Cotisations salariales : 840 €
– Net avant IR : 2 160 €
– IR : 648 €
– Net après IR : 1 512 €
– Cotisations patronales : 1 260 €
– Coût employeur mensuel : 3 000 + 1 260 = 4 260 €
– Coût employeur annuel : 51 120 €
– Ratio net avant IR / coût employeur : 51 %

Cas 2 : Dirigeant SASU rentable, brut 6 000 €, TMI 41 %, avec GSC
– Cotisations salariales : 1 680 €
– Net avant IR : 4 320 €
– IR : 1 771 €
– Net après IR : 2 549 €
– Cotisations patronales : 2 520 €
– GSC : 180 €
– Frais de paie mensuel : 100 €
– Coût employeur mensuel : 6 000 + 2 520 + 180 + 100 = 8 800 €
– Coût employeur annuel : 105 600 €
– Ratio net avant IR / coût employeur : 49 %

Cas 3 : Dirigeant SASU minimum PASS, brut 3 925 €, TMI 30 %
– Cotisations salariales : 1 099 €
– Net avant IR : 2 826 €
– IR : 848 €
– Net après IR : 1 978 €
– Cotisations patronales : 1 649 €
– Coût employeur mensuel : 3 925 + 1 649 = 5 574 €
– Coût employeur annuel : 66 888 €
– Rému annuelle validant 4 trimestres retraite + tranche 1 AGIRC-ARRCO optimisée

Pièges à éviter

Ne pas voter la rémunération en AG. Le président SASU ne peut se verser une rémunération que sur la base d’une décision d’AG (ou de l’associé unique en SASU). L’oublier expose à un redressement URSSAF et à un remboursement à la société.

Payer la GSC avec la CB pro. La cotisation GSC n’est pas déductible IS, donc ne doit pas être payée par la société sans requalification. Elle doit être payée en personnel (ou remboursée par le dirigeant à la société).

Confondre net imposable et net à payer. En SASU, le net imposable (base IR) est légèrement plus élevé que le net à payer, à cause de la CSG et de la CRDS non déductibles réintégrées.

Sous-estimer le coût de la paie. Éditer une fiche de paie SASU proprement chaque mois, faire la DSN, gérer les cotisations, ça prend du temps ou coûte 100-150 €/mois chez un expert-comptable. À intégrer au coût réel du statut.

Oublier la CFE. La Cotisation Foncière des Entreprises est due par toute SASU, même en télétravail. Barème communal, souvent 300 à 1 500 €/an la première année d’exigibilité (année N+1 de la création).

Questions fréquentes

Peut-on ne pas se verser de salaire du tout en SASU ?
Oui, c’est légal et fréquent en démarrage. Aucune cotisation n’est due, aucun droit n’est validé. Attention, tu perds tes 4 trimestres de retraite pour l’année, et tu n’as plus droit aux IJSS classiques.

Quel salaire minimum pour valider 4 trimestres retraite en 2026 ?
Environ 6 990 € de brut annuel (150 × SMIC horaire). Beaucoup de dirigeants SASU se versent un minimum pour sécuriser leur retraite.

Le président de SASU peut-il cumuler son salaire avec des dividendes ?
Oui, c’est l’optimum en général. Le salaire finance la retraite et la sécu, les dividendes sortent le cash rentable après IS. Vote de la rému en AG + AG annuelle d’affectation du résultat.

La SASU est-elle vraiment plus coûteuse que la SARL ?
Oui à salaire égal. La SARL avec gérant majoritaire est au régime TNS (40 % de cotisations vs 70 % SASU). En revanche, la SASU permet des dividendes sans cotisations sociales, ce que la SARL TNS ne permet pas.

Comment gérer une baisse de rému en cours d’année ?
Vote d’une nouvelle décision d’associé unique modifiant la rému. Attention, tu ne peux pas modifier rétroactivement les rémunérations déjà versées. Baisse effective à partir du mois suivant.

Peut-on cumuler ARE (chômage) et salaire SASU ?
Oui, sous conditions. Si tu es au chômage et que tu crées une SASU, tu peux maintenir tes ARE tant que le salaire dirigeant est faible ou nul, avec des règles de calcul spécifiques. À arbitrer selon ton dossier France Travail.

Le salaire dirigeant SASU est-il éligible à la prime Macron / PPV ?
Non. La prime de partage de valeur (ex-prime Macron) est réservée aux salariés classiques, pas au dirigeant assimilé salarié. Elle est réservée aux salaires de l’entreprise autres que le dirigeant.

En pratique

La SASU est un statut cher mais protecteur, à choisir quand tu veux sécuriser ta retraite complémentaire, ton IJSS et ton chômage privé, ou quand tu veux distribuer des dividendes sans cotisations sociales. Le rapport net/coût employeur oscille entre 45 % et 55 % selon la rému, soit un des plus mauvais ratios du marché français. C’est le prix de la protection sociale.

Le simulateur ci-dessus te donne le net et le coût entreprise en un clic. Pour arbitrer SASU vs EURL, optimiser le mix salaire/dividendes et intégrer les frais de paie réels, un logiciel comptable avec un conseiller (comme L-Expert-Comptable ou Swapn) chiffre les scénarios sur ton profil réel en 15 minutes.

Autres simulateurs qui peuvent t’intéresser

Pour aller plus loin dans ta réflexion, ces simulateurs traitent des sujets proches :

• Impôt sur les sociétés
• CVAE
• CFE
• TVS (TAVT)
• Micro-entrepreneur
• TJM freelance

Sources et références :
– Barèmes URSSAF 2026 (cotisations salariales et patronales assimilés salariés)
– Article L311-3 du Code de la Sécurité Sociale (statut d’assimilé salarié)
– Convention collective AGIRC-ARRCO 2026, tranche 1 et tranche 2
– Loi Madelin 94-126 (déductibilité assurance chômage privée dirigeant)
– Site officiel service-public.fr, cotisations dirigeant SASU

Auteur : Loïc H, passionné d’investissement et d’entrepreneurs.

Disclaimer : Le simulateur retient des taux moyens indicatifs 2026 en SASU. La mutuelle, la prévoyance obligatoire, la formation professionnelle, la CFE, la CVAE éventuelle et le plafond de la sécurité sociale ne sont pas modélisés au détail. Pour un chiffre à l’euro près, prends ta convention collective, ton plafond SS et confronte à ton propre conseiller.

C’est l’arbitrage classique de tout dirigeant SASU : je me verse un salaire ou je capitalise dans la boîte pour distribuer des dividendes ? Le simulateur ci-dessous compare les 3 scénarios (tout salaire, tout dividendes, mix 50/50) et te dit lequel maximise ton net dans la poche. Spoiler, à partir de TMI 30 %, le mix gagne presque toujours.

L’arbitrage rémunération dirigeant en 3 minutes

Un dirigeant de SASU a deux façons de sortir du cash de sa société :

1. Le salaire :
– Déductible du résultat imposable (baisse l’IS)
– Cotisations sociales de dirigeant assimilé salarié (28 % salariales + 42 % patronales sur le brut)
– Puis IR au barème progressif (11 %, 30 %, 41 %, 45 %) sur le net imposable

2. Les dividendes :
– Distribuables uniquement à partir du bénéfice après IS (le résultat est taxé 15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 % au-delà)
– Fiscalité personnelle au choix, PFU 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS) OU barème IR après abattement 40 % + 17,2 % PS

Le vrai comparatif se fait sur le net dans ta poche final, en partant du même point : le bénéfice avant rémunération et avant IS de la société.

Ce que le simulateur calcule vraiment

Le simulateur retient un bénéfice avant IS et avant rémunération que tu renseignes. Il applique 3 scénarios :

• Scénario 1 : tout salaire. Tu utilises 100 % du bénéfice comme enveloppe « coût employeur ». Il calcule le salaire brut correspondant, les cotisations, le net avant IR puis retire l’IR à ta TMI.
• Scénario 2 : tout dividendes. Aucun salaire, le bénéfice est intégralement soumis à l’IS puis distribué. Fiscalité perso PFU ou barème selon ton choix (auto = le plus favorable).
• Scénario 3 : mix 50/50. Moitié en enveloppe salaire, moitié en bénéfice après IS distribué en dividendes.

Il te retourne le net dans la poche des 3 scénarios et te désigne le gagnant.

Le taux d’IS 2026 : les seuils qui comptent

L’impôt sur les sociétés a deux taux :

• 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice (taux réduit PME)
• 25 % au-delà, jusqu’au niveau du bénéfice total

Conditions du taux réduit à 15 % :
– CA HT inférieur à 10 millions €
– Capital entièrement libéré
– Capital détenu à 75 % au moins par des personnes physiques (ou par des sociétés remplissant elles-mêmes ces conditions)

En pratique, 95 % des SASU en démarrage sont éligibles au taux réduit sur leurs premiers 42 500 € de bénéfice.

PFU ou barème IR : lequel choisir ?

Sur des dividendes, tu as deux options fiscales à comparer chaque année :

PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) 30 % :
– 12,8 % d’IR + 17,2 % de PS
– Aucun abattement, aucun impôt supplémentaire
– Simple et rapide

Barème IR + PS :
– Abattement de 40 % sur les dividendes (article 158-3 CGI)
– IR au barème progressif sur les 60 % restants
– PS 17,2 % sur 100 % des dividendes
– Attention, ta CSG de 6,8 % devient déductible l’année suivante

Règle de bascule :
– TMI 0 % ou 11 % : le barème gagne largement (jusqu’à 20-25 % d’écart)
– TMI 30 % : le barème reste souvent gagnant (17,2 % + 30 % × 60 % = 35,2 % vs PFU 30 %) mais l’écart est faible
– TMI 41 % ou 45 % : le PFU gagne (41 % × 60 % + 17,2 % = 41,8 %, ou 45 % × 60 % + 17,2 % = 44,2 %)

Le simulateur en mode « auto » calcule les deux et retient le meilleur.

Le vrai piège du « tout dividendes »

L’arbitrage brut te fera croire que « tout dividendes » est souvent gagnant à court terme, surtout à TMI 30 %. Trois éléments à intégrer avant de conclure :

1. Retraite oubliée. Tes cotisations salariales financent la retraite base + AGIRC-ARRCO. Zéro salaire = zéro trimestre de retraite validé pour l’année. Sur 20 ans de carrière, ça peut représenter 100 à 200 000 € de retraite complémentaire cumulée. Le simulateur ne valorise pas cette perte.

2. Assurance maladie et IJSS. Sans salaire, tu peux perdre certains droits (IJSS courtes, prestations spécifiques). Attention aux minima de rémunération pour valider tes 4 trimestres/an.

3. Chômage privé. Le dirigeant SASU peut souscrire une GSC (Garantie Sociale des Chef d’entreprise) ou APPI, indemnisée en cas de perte d’emploi. Le coût (3 000 à 6 000 €/an) est indexé sur ton salaire brut. Sans salaire, pas d’assurance chômage possible.

Sur un dirigeant qui veut vraiment sécuriser sa protection sociale long terme, un mix salaire (au moins équivalent PASS annuel de sécu, environ 47 000 € en 2026) + dividendes est en général l’optimum.

Cas concrets

Cas 1 : SASU en année 2, bénéfice 60 000 € avant rému et IS, TMI 30 %, taux IS 15 %
– Tout salaire : net environ 30 000 €
– Tout dividendes : bénéfice après IS = 51 000 €, PFU 30 %, net = 35 700 €
– Mix 50/50 : salaire (net ~15 000) + div (net ~17 850) = 32 850 €
– Gagnant : tout dividendes (à court terme uniquement, sans valorisation retraite)

Cas 2 : SASU en année 5, bénéfice 120 000 €, TMI 41 %, IS mixte (15 % jusqu’à 42 500 puis 25 %)
– IS mix : 42 500 × 15 % + 77 500 × 25 % = 25 750 € d’IS
– Tout salaire : net environ 55 000 €
– Tout dividendes : bénéfice après IS 94 250 €, PFU 30 %, net = 65 975 €
– Mix 50/50 : salaire (net ~28 000) + div (net ~33 000) = 61 000 €
– Gagnant : tout dividendes à court terme, mais gros trou retraite

Cas 3 : SASU rentable, bénéfice 40 000 €, TMI 11 %, IS 15 %
– Tout salaire : net environ 22 500 €
– Tout dividendes : 40 000 × 85 % = 34 000, barème (abattement 40 %, IR 11 %, PS 17,2 %) = net 26 800
– Mix 50/50 : net environ 24 500 €
– Gagnant : tout dividendes en TMI basse

Le cas particulier de l’EURL au régime TNS

Le simulateur cible la SASU (dirigeant assimilé salarié). Pour l’EURL/SARL au régime TNS, l’arbitrage change :

• Cotisations salaire TNS environ 40 % (vs 70 % SASU)
• Cotisations sur dividendes : depuis 2013, les dividendes distribués à un TNS sont soumis à cotisations sociales SSI sur la fraction qui dépasse 10 % du capital social + primes + apports en compte courant (article L131-6 CSS)
• Concrètement, si ton capital est de 1 000 € et que tu te distribues 20 000 € de dividendes, la partie au dessus de 100 € (10 % de 1 000) est soumise à cotisations SSI

Résultat : en EURL TNS avec capital faible, le « tout dividendes » est souvent moins avantageux qu’en SASU. Le mix salaire + dividendes est plus fréquent, avec un capital social plus élevé pour éviter la surtaxe sur dividendes.

Ce qui manque dans le calcul

Le simulateur ne modélise pas :

• Cotisation formation professionnelle (0,25 % du plafond) et CFE (variable selon la commune)
• Retraite supplémentaire Madelin/PER dirigeant (déductible IR, économie fiscale forte)
• Mutuelle et prévoyance (déductibles IS si contrat responsable)
• IJSS et incidence sur la sécurité sociale
• Effet CSG déductible l’année suivante quand tu optes barème
• Retenue à la source dividendes de 12,8 % + 17,2 % appliquée par la société, à régulariser en N+1

Pour un chiffre exact avec ton profil, un logiciel comptable avec un conseiller (comme L-Expert-Comptable ou Swapn) intègre tous ces éléments et te sort le vrai net optimisé sur 5 ans.

Questions fréquentes

Peut-on distribuer des dividendes tous les mois ?
Non, les dividendes se décident en assemblée générale annuelle, une fois par an, sur la base des comptes clôturés. Tu peux distribuer un acompte sur dividendes en cours d’exercice si les statuts le prévoient et si le résultat intermédiaire le permet (situation comptable intermédiaire).

Quand décider de la répartition salaire/dividendes ?
En fin d’exercice, une fois que tu connais ton résultat. Tu peux te verser un salaire minimum en cours d’année et compléter par un dividende voté à l’AG annuelle. Attention, tu ne peux plus modifier rétroactivement le salaire une fois versé.

Quel salaire minimum pour valider 4 trimestres de retraite en SASU ?
En 2026, il faut environ 6 990 € de brut annuel (150 × SMIC horaire) pour valider 4 trimestres. En pratique, la plupart des dirigeants SASU se versent au moins un SMIC brut pour sécuriser cotisations et droits.

Peut-on garder les bénéfices dans la société sans se les verser ?
Oui, ils restent en réserves. Utile si tu veux capitaliser pour un investissement futur, une opération de croissance externe, ou reporter la distribution à une année où ta TMI baisse. Attention à l’IS déjà payé sur ces réserves.

Les dividendes sont-ils cotisés pour la retraite ?
Non en SASU. Zéro dividende n’ouvre de droit à la retraite. En EURL TNS, la fraction de dividendes au dessus de 10 % du capital est soumise à cotisations SSI, qui ouvrent des droits à retraite indépendants.

Le PFU s’applique-t-il aussi aux dividendes de SCI ?
Les SCI à l’IR distribuent des revenus fonciers, pas des dividendes, régime différent. Les SCI à l’IS distribuent des dividendes soumis au PFU comme une SASU.

Comment optimiser sur plusieurs années ?
Souvent, un mix salaire (correspondant au PASS pour la retraite) + dividendes distribués les années où la TMI est basse (dividendes reportés depuis les réserves). Un pilotage sur 5 ans avec ton comptable est plus fin qu’un calcul à l’année.

En pratique

L’arbitrage salaire/dividendes dépend de 3 facteurs : ton bénéfice avant rémunération, ta TMI foyer et ton horizon (court terme vs retraite). À court terme, sur bénéfice > 60 000 € et TMI ≥ 30 %, les dividendes dominent en net immédiat. Mais tu abandonnes la retraite complémentaire, la prévoyance et le chômage. Le mix salaire (au PASS) + dividendes est la solution optimum pour la plupart des dirigeants SASU sur 20 ans de carrière.

Le simulateur ci-dessus te donne les 3 chiffres immédiats. Pour intégrer la retraite, la mutuelle, le Madelin/PER et un pilotage multi-annuel, un logiciel comptable avec un conseiller (comme L-Expert-Comptable ou Swapn) chiffre le scénario complet en 15 minutes.

Comparateur : quelle rémunération optimale en SASU pour 60 000 € de bénéfice ?

Cas type : SASU avec 60 000 € de bénéfice avant rémunération et IS. Trois scénarios comparés, ta TMI foyer étant l’élément clé.

Verdict : à TMI 30 %, le tout dividendes gagne d’environ 2 800 €. À TMI 41 %+, le mix devient souvent plus intéressant grâce à l’abattement 40 % sur dividendes barème. À TMI 11 %, le tout salaire regagne car l’IR bas neutralise les charges sociales élevées.

Attention : ces chiffres n’intègrent pas la perte de droits chômage et retraite complémentaire d’un dirigeant sans salaire. Sur 20 ans de carrière, la différence de pension AGIRC-ARRCO peut représenter 300 à 500 € par mois.

Autres simulateurs qui peuvent t’intéresser

Pour aller plus loin dans ta réflexion, ces simulateurs traitent des sujets proches :

• Impôt sur les sociétés
• CVAE
• CFE
• TVS (TAVT)
• Micro-entrepreneur
• TJM freelance

Sources et références :
– Article 219 du Code général des impôts (taux d’IS)
– Article 200 A du CGI (PFU)
– Article 158-3 du CGI (abattement 40 % sur dividendes)
– Article L131-6 du Code de la Sécurité Sociale (cotisations sur dividendes TNS)
– Barèmes URSSAF 2026, plafond de sécurité sociale
– BOFIP-RPPM-RCM-30 (règles distributions dividendes)

Auteur : Loïc H, passionné d’investissement et d’entrepreneurs.

Disclaimer : Le simulateur retient un cas SASU (dirigeant assimilé salarié). Le régime TNS (EURL/SARL) obéit à d’autres règles (cotisations sur dividendes au dessus de 10 % du capital). La valorisation retraite, chômage et prévoyance long terme n’est pas modélisée. Fiscalité au 1er janvier 2026, sous réserve d’évolutions législatives. Confronte toujours ton cas à ton propre conseiller.

Le viager est une opération à trois inconnues : la valeur du bien, l’âge du vendeur et la durée de sa vie. Le simulateur ci-dessous t’aide à cadrer les deux premières et à évaluer si le bouquet + la rente demandés tiennent la route face à l’espérance de vie statistique. C’est un outil, pas une garantie, un notaire spécialisé reste indispensable pour rédiger l’acte.

Viager en 3 minutes, la logique de l’opération

Le viager est une vente immobilière où le prix se décompose en deux morceaux :

• Le bouquet : la partie payée cash à la signature. Souvent 20 à 40 % de la valeur occupée du bien.
• La rente viagère : versée mensuellement (parfois trimestriellement) au vendeur (crédirentier) jusqu’à son décès, par l’acheteur (débirentier).

Le viager est occupé quand le crédirentier conserve un droit d’usage et d’habitation (DUH) sur le bien à vie. Il est libre quand le débirentier prend possession dès la signature. Le premier cas représente 90 % du marché français.

Trois paramètres pilotent le calcul :

1. La valeur libre du bien (valeur de marché comme si le bien était vide)
2. La décote d’occupation (le fait que le crédirentier reste dedans réduit la valeur pour l’acheteur, 30 à 50 % selon l’âge et le sexe)
3. L’espérance de vie du crédirentier (statistique INSEE ajustée par table actuarielle TGH05/TGF05)

Ce que le simulateur calcule

Le simulateur applique la logique classique du barème notaire :

• Valeur occupée = valeur libre × (1 – décote d’occupation)
• Bouquet = valeur occupée × pourcentage bouquet
• Rente annuelle = (valeur occupée – bouquet) actualisée sur l’espérance de vie restante, au taux technique choisi (2 à 3 % classique)

Il te retourne le bouquet en euros, la rente mensuelle brute, la valeur totale attendue (bouquet + rentes cumulées) et le ratio par rapport à la valeur libre. En dessous de 100 %, l’acheteur fait potentiellement une bonne affaire si le crédirentier vit dans la moyenne. Au dessus, l’acheteur paie plus cher que le bien libre.

Attention, c’est un calcul indicatif basé sur des espérances de vie moyennes. Un notaire spécialisé utilise des tables actuarielles précises (TGH05 pour les hommes, TGF05 pour les femmes) qui prennent aussi en compte l’année de naissance, la région et parfois l’état de santé.

Espérance de vie 2026 : les repères

Espérance de vie à la naissance INSEE 2026 :

• Hommes : 79,3 ans
• Femmes : 85,7 ans

Espérance de vie résiduelle (durée moyenne restant à vivre à un âge donné) :

• À 65 ans : environ 19 ans pour un homme, 23 ans pour une femme
• À 75 ans : environ 11 ans pour un homme, 14 ans pour une femme
• À 85 ans : environ 6 ans pour un homme, 7 ans pour une femme

L’écart hommes/femmes se réduit avec l’âge mais reste significatif. C’est pour ça qu’à valeur égale, une femme de 75 ans touchera une rente plus faible qu’un homme du même âge (elle est censée vivre plus longtemps donc étale la même somme sur plus d’années).

Le viager occupé, mécanique et décote

Dans un viager occupé, le crédirentier conserve le droit d’usage et d’habitation à vie. Cela réduit la valeur pour l’acheteur : il ne peut ni habiter, ni louer, ni revendre facilement le bien. La décote se calcule selon des barèmes reconnus :

• Barème Daubry (le plus utilisé) : décote de 25 % à 55 % selon âge et sexe
• Barème Ricol : orienté rentes plus fortes
• Barème fiscal : utilisé par l’administration pour le calcul des droits

Ordre de grandeur avec le barème Daubry pour une femme :
– 65 ans : décote 50 %
– 75 ans : décote 40 %
– 85 ans : décote 30 %

Plus le crédirentier est jeune, plus l’occupation est longue, plus la décote est forte.

Le viager libre, plus rare mais plus lisible

Dans le viager libre, le débirentier récupère le bien dès la signature. Il peut y habiter, le louer, faire des travaux. Pas de décote d’occupation, donc le bouquet + les rentes équivalent en moyenne à la valeur libre. C’est aussi plus simple juridiquement : pas de conflit d’usage, pas de règles de charges à partager.

Utilisé quand le crédirentier n’habite plus le bien (résidence secondaire, personne partie en maison de retraite) et veut le monétiser sans le vendre en une fois pour ne pas prendre de plein fouet l’impôt sur la plus-value.

Fiscalité du viager, souvent sous-estimée

Côté crédirentier (vendeur) : la rente est imposée sur une fraction de son montant selon l’âge du vendeur au premier versement (article 158-6 du CGI) :

• Moins de 50 ans : 70 % de la rente imposable
• De 50 à 59 ans : 50 %
• De 60 à 69 ans : 40 %
• 70 ans et plus : 30 %

À 75 ans, 70 % de la rente est donc totalement défiscalisée. Combiné à une TMI faible (les crédirentiers sont souvent retraités TMI 11 %), la rente nette est très proche de la rente brute.

Le bouquet est traité comme une plus-value immobilière classique (abattement pour durée de détention, exonération à 22/30 ans).

Côté débirentier (acheteur) : pas de fiscalité sur les rentes versées, elles ne sont pas déductibles. À la revente du bien après le décès, plus-value immobilière classique avec le prix de revient = bouquet + rentes cumulées revalorisées.

Le viager mutualisé, l’alternative pour investisseurs

Depuis 2020, quelques fonds proposent du viager mutualisé : tu investis dans un portefeuille de dizaines de viagers, ce qui lisse le risque de longévité. Tu ne paries plus sur une seule tête, tu prends la moyenne statistique.

Rendement affiché 5 à 7 %, ticket d’entrée 10 000 à 50 000 €, horizon 15 à 25 ans. Les principaux acteurs : Certivia, ViagerCity, quelques SCPI viagères. Attention aux frais empilés (1,5 à 3 % annuel) qui grignotent la performance.

Cas concrets

Cas 1 : Appartement 300 000 € libre, crédirentière 75 ans, viager occupé, décote 35 %, bouquet 30 %
– Valeur occupée : 195 000 €
– Bouquet : 58 500 €
– Espérance de vie résiduelle : environ 14 ans
– Rente mensuelle : environ 1 000 €
– Coût total débirentier estimé : 58 500 + (12 000 × 14) = 226 500 €
– Ratio vs valeur libre : 75 % (favorable au débirentier si crédirentière vit dans la moyenne)

Cas 2 : Maison 500 000 € libre, crédirentier 82 ans (homme), viager occupé, décote 25 %, bouquet 40 %
– Valeur occupée : 375 000 €
– Bouquet : 150 000 €
– Espérance de vie résiduelle : environ 7 ans
– Rente mensuelle : environ 2 800 €
– Coût total débirentier estimé : 150 000 + (33 600 × 7) = 385 000 €
– Ratio vs valeur libre : 77 %

Cas 3 : Studio 150 000 € libre, crédirentière 68 ans, viager libre, bouquet 25 %
– Valeur occupée = valeur libre (viager libre) : 150 000 €
– Bouquet : 37 500 €
– Espérance de vie résiduelle : environ 20 ans
– Rente mensuelle : environ 500 €
– Coût total débirentier estimé : 37 500 + (6 000 × 20) = 157 500 €
– Ratio vs valeur libre : 105 %, plus cher qu’un achat direct, mais liquidité étalée

Les risques à cadrer avant de signer

Côté acheteur :

• Le crédirentier vit très longtemps : c’est le risque le plus courant. Sur un viager signé à 75 ans avec une femme, la probabilité qu’elle dépasse 90 ans est non négligeable (environ 40 %). Prévois un budget rentes doublé de l’espérance.
• Défaut de paiement des rentes : le crédirentier peut demander la résolution de la vente pour non-paiement, tu perds tout (bouquet + rentes déjà versées, sans récupérer le bien).
• Frais d’entretien répartis : dans un viager occupé, l’acheteur paie les gros travaux (article 606 du Code civil), le crédirentier les charges courantes. Source classique de conflits.

Côté vendeur :

• Rente non indexée : sans clause d’indexation (souvent sur l’ICC ou l’IRL), la rente perd son pouvoir d’achat. Toujours prévoir une indexation.
• Décote sous-estimée : certains acheteurs négocient une décote de 45-50 % alors que le barème Daubry ne justifie que 35-40 %. Fais valider par un notaire indépendant.
• Assurance décès : à cotiser côté acheteur pour te garantir de récupérer la rente ou le solde si l’acheteur décède avant toi.

Questions fréquentes

Puis-je vendre en viager si j’ai des héritiers ?
Oui, mais tes héritiers doivent être informés. Un viager n’est pas contestable en soi (jurisprudence constante), sauf preuve d’un aléa insuffisant (le crédirentier était en fin de vie connue lors de la signature). Un délai de 20 jours de sécurité est souvent respecté après la signature.

Quel est le taux technique classique en 2026 ?
2 à 2,5 % pour un viager standard, 2,5 à 3 % quand les crédirentiers acceptent une rente plus forte contre un bouquet plus faible. Les barèmes notariaux publient ces taux chaque année.

Que se passe-t-il si l’acheteur décède avant le crédirentier ?
La dette (rentes futures) tombe dans la succession de l’acheteur. Les héritiers de l’acheteur continuent à verser la rente ou l’assurance décès prend le relais si elle a été souscrite (fortement conseillé). Le crédirentier ne perd pas ses droits.

Peut-on faire un viager sur deux têtes (couple) ?
Oui, c’est même très courant. La rente cesse au décès du dernier conjoint, parfois avec une réduction de rente à mi-parcours (souvent 30 %). Attention, ça allonge l’espérance de vie à considérer.

Le viager est-il éligible à l’IFI ?
Oui côté acheteur : la valeur en nue-propriété entre dans son patrimoine IFI. Côté vendeur, le DUH est exclu de l’IFI mais la créance de rente future y entre pour sa valeur actualisée.

Existe-t-il des sites pour trouver du viager ?
Renaissance Patrimoine, Costes Viager, ViagerCity, Immoviager sont les principales plateformes. Un notaire spécialisé viager (souvent en Occitanie ou Île-de-France) reste incontournable pour la rédaction de l’acte.

Peut-on emprunter pour payer un bouquet ?
Oui, certaines banques financent le bouquet (Crédit Agricole, Caisse d’Épargne, Banque Populaire principalement) sur la base du bien en garantie. Les taux sont classiques mais les banques exigent un apport plus élevé qu’un immo lambda.

En pratique

Le viager est un outil patrimonial puissant, mal aimé parce qu’il touche à la mortalité, mais fiscalement redoutable pour le crédirentier et potentiellement rentable pour un débirentier patient. La règle d’or : ne jamais raisonner sur un seul viager, statistiquement risqué, mais soit sur un portefeuille (viager mutualisé), soit avec une assurance décès et un bouquet volontairement limité.

Le simulateur ci-dessus te donne un cadre chiffré. Pour la rédaction de l’acte, l’ajustement fin des décotes et l’optimisation fiscale, un notaire spécialisé est indispensable. Un logiciel comptable avec un conseiller (comme L-Expert-Comptable ou Swapn) t’aide à intégrer l’opération dans ta stratégie patrimoniale globale.

Autres simulateurs qui peuvent t’intéresser

Pour aller plus loin dans ta réflexion, ces simulateurs traitent des sujets proches :

• IFI
• Succession et donation
• Révision IRL
• Encadrement loyer
• Revenus fonciers
• Déficit foncier

Sources et références :
– Table de mortalité prospective TGH05 et TGF05 (Institut des Actuaires)
– Barème Daubry, édition 2025
– Article 1968 à 1983 du Code civil (rente viagère)
– Article 158-6 du Code général des impôts (fiscalité rente viagère)
– INSEE, tableaux de mortalité 2026
– Chambre des Notaires de Paris, guide du viager

Auteur : Loïc H, passionné d’investissement et d’entrepreneurs.

Disclaimer : Le simulateur applique une approximation de l’espérance de vie et un actuariat simplifié. Le calcul officiel d’un viager repose sur les tables prospectives TGH05/TGF05 et le barème notarial en vigueur. Aucune décision de vente ou d’achat ne doit se faire sans notaire spécialisé viager. Confronte toujours ton cas à ton propre conseiller.

Le « brut affiché » sur ton contrat de travail n’est presque jamais le « net dans ta poche ». Entre cotisations salariales, prélèvement à la source et statut (cadre, non-cadre, dirigeant), l’écart peut aller de 22 à 45 %. Le simulateur ci-dessous te sort le net réel et le coût total pour ta boîte en un clic. Utile pour négocier, arbitrer un statut ou comprendre ta fiche de paie.

Le passage brut vers net en 3 minutes

Le salaire brut est le point de départ, celui affiché sur ton contrat de travail. De ce brut, l’employeur retire :

1. Les cotisations salariales (sécurité sociale, retraite base, retraite complémentaire AGIRC-ARRCO pour les cadres, chômage, CSG-CRDS déductible et non déductible)
2. Puis le prélèvement à la source (PAS) appliqué à ton net imposable pour l’IR

Ce qui reste, c’est ton net à payer, viré sur ton compte. Attention, il ne faut pas confondre :

• Net avant impôt : brut – cotisations salariales
• Net imposable : légèrement plus haut que le net avant impôt (CSG non déductible et CRDS ré-intégrées)
• Net après PAS : le vrai virement bancaire mensuel

Les taux 2026 selon ton statut

Cadre du secteur privé :
– Cotisations salariales : environ 23 % du brut
– Cotisations patronales : environ 42 % du brut
– Passage rapide : brut × 0,77 = net avant PAS

Non-cadre du secteur privé :
– Cotisations salariales : environ 22 %
– Cotisations patronales : environ 42 %
– Passage rapide : brut × 0,78 = net avant PAS

Dirigeant SASU (assimilé salarié) :
– Cotisations salariales : environ 28 %
– Cotisations patronales : environ 42 %
– Différence clé vs cadre : pas d’assurance chômage (le dirigeant n’y a pas droit sauf assurance privée type GSC ou APPI)
– Passage rapide : brut × 0,72 = net avant PAS

Dirigeant EURL/SARL au régime TNS :
– Cotisations sociales SSI : environ 40 % du brut (soit environ 45 % du net), payées par le TNS directement
– Pas de charges patronales séparées (le TNS finance seul)
– Passage rapide : brut × 0,60 = net avant PAS

Ces taux sont des moyennes indicatives, ils varient selon le SMIC, les plafonds de sécurité sociale, la mutuelle, la prévoyance et les avantages en nature. Le simulateur retient les moyennes 2026 constatées sur les bulletins de paie standards.

Ce que le simulateur calcule vraiment

Le simulateur retient les taux moyens 2026 par statut. Il te donne quatre chiffres pour un salaire brut donné :

• Net mensuel avant PAS = brut – cotisations salariales
• PAS mensuel = net avant PAS × taux de prélèvement à la source (que tu choisis dans le dropdown selon ta situation)
• Net mensuel après PAS = le vrai virement bancaire
• Coût total employeur = brut + charges patronales (ce que ta boîte paye vraiment pour t’employer)

Ce qu’il ne modélise pas volontairement pour rester lisible : la mutuelle obligatoire (30 à 80 €/mois), la prévoyance, les tickets restaurant, la participation, l’intéressement, les avantages en nature. Ces éléments varient trop selon les conventions collectives pour être standardisés.

Le coût employeur, chiffre stratégique quand tu négocies

Quand tu négocies un salaire, ton employeur raisonne en coût total employeur, pas en brut. Pour un cadre à 4 000 € brut mensuel, la boîte débourse environ 5 680 €/mois (soit 68 160 €/an), dont :

• 4 000 € brut versés
• 1 680 € de charges patronales à l’URSSAF, aux caisses de retraite et aux mutuelles
• Sur ces 4 000 €, tu récupères environ 3 080 € en net avant PAS, puis 2 850 € après PAS

Sur 100 € de coût employeur, tu touches environ 50 € en net après PAS. Le reste part en cotisations sociales (financement retraite, chômage, santé) et impôt sur le revenu. Ce ratio est stable en France depuis 10 ans, à titre de comparaison, il est de 65-70 % en Allemagne et 75-80 % au Royaume-Uni.

Cadre vs non-cadre : la vraie différence

L’écart de cotisations salariales entre cadre et non-cadre est faible (1 à 2 points). Ce qui change vraiment :

• APEC : cotisation additionnelle pour les cadres (0,036 % employeur + 0,024 % salarié) qui finance l’accompagnement
• Prévoyance cadre 1,5 % : obligation pour l’employeur d’affecter 1,5 % du salaire à la prévoyance des cadres
• Cotisations AGIRC-ARRCO : les cadres cotisent plus haut sur la tranche 2 (au dessus de 3 864 €/mois en 2026)
• Statut social : différentes protections en cas de licenciement, d’ancienneté et de préavis

En termes de net, un cadre à 3 500 € brut touchera environ 40 € de moins qu’un non-cadre au même brut. La vraie différence se voit sur les hauts salaires (> 5 000 € brut) où le cadre cotise plus fort sur la tranche 2.

Dirigeant SASU vs TNS : le comparatif concret

SASU (assimilé salarié) :
– Cotisations 70 % environ (28 % sal + 42 % pat) sur le brut
– Ouvre droit à retraite base + AGIRC-ARRCO + sécu régime général
– Pas d’assurance chômage (souscrire une GSC privée à 3 000-6 000 €/an pour combler)
– Pas d’IJSS si arrêt maladie court, à couvrir avec une prévoyance perso

EURL/SARL TNS :
– Cotisations SSI environ 40 % du brut
– Ouvre droit à retraite base + retraite complémentaire indépendants + sécu SSI
– IJSS de la SSI possibles (dès le 4e jour d’arrêt en général, plafonné)
– Cotisations plus basses mais protection sociale moindre

Règle simplifiée : à salaire égal, le SASU coûte 25-30 % plus cher à ta boîte que le TNS, mais te donne une protection sociale meilleure (retraite complémentaire, potentiel chômage privé). Le TNS est optimisé pour un dirigeant qui préfère se rémunérer davantage en dividendes.

Cas concrets

Cas 1 : Cadre 3 500 € brut, PAS 5 %
– Cotisations salariales : 805 €
– Net avant PAS : 2 695 €
– PAS : 135 €
– Net après PAS : 2 560 €
– Coût employeur : 3 500 + 1 470 = 4 970 €
– Ratio net/coût : 52 %

Cas 2 : Non-cadre 2 200 € brut, PAS 0 %
– Cotisations salariales : 484 €
– Net avant PAS : 1 716 €
– Net après PAS : 1 716 €
– Coût employeur : 2 200 + 924 = 3 124 €
– Ratio net/coût : 55 %

Cas 3 : Dirigeant SASU 4 000 € brut, PAS 12 %
– Cotisations salariales : 1 120 €
– Net avant PAS : 2 880 €
– PAS : 346 €
– Net après PAS : 2 534 €
– Coût employeur : 4 000 + 1 680 = 5 680 €
– Ratio net/coût : 45 %

Cas 4 : Dirigeant EURL TNS 4 000 € brut, PAS 12 %
– Cotisations SSI : 1 600 €
– Net avant PAS : 2 400 €
– PAS : 288 €
– Net après PAS : 2 112 €
– Coût employeur (le TNS finance tout) : 4 000 €
– Ratio net/coût : 53 %

Le TNS sort net-net plus faible que le SASU sur la même base brute, mais coûte 30 % moins cher à la boîte. Sur le « cash disponible pour la boîte + les dividendes possibles », le TNS gagne souvent.

Questions fréquentes

Comment est calculé mon taux de PAS ?
Par les impôts, sur la base de tes revenus N-1 (ou N-2 selon la période). Il correspond à ta TMI moyenne pondérée. Tu peux le moduler dans ton espace impots.gouv.fr si ta situation change (mariage, naissance, changement de revenus).

Le PAS est-il un impôt en plus ?
Non. C’est le paiement échelonné de ton IR annuel. Tu régularises en septembre N+1 sur ta déclaration de revenus (soit remboursement, soit complément à payer).

Pourquoi mon SMIC brut donne un net à 82 % ?
Depuis 2019, une réduction générale des cotisations dégressive s’applique jusqu’à 1,6 SMIC. Le SMIC est donc à un ratio net/brut plus élevé (environ 80-82 %) que les salaires moyens (77 %).

Est-ce que la mutuelle est déduite du brut ou du net ?
La part salariale de la mutuelle obligatoire est déduite du net imposable (après cotisations salariales) et ne se voit pas sur le brut. Elle apparaît en ligne distincte sur le bulletin.

Quelle est la différence entre net imposable et net à payer ?
Le net imposable est plus haut que le net à payer d’environ 2-3 % (CSG et CRDS non déductibles ré-intégrées). C’est ce montant qui sert de base au PAS et à ton IR annuel.

Un dirigeant SASU peut-il se verser un salaire variable ?
Oui, le PDG ou président SASU peut moduler sa rémunération mensuellement (dans le respect de la décision d’AG qui l’a fixée). Pratique pour lisser la trésorerie de la boîte, mais attention à la prévisibilité URSSAF.

Le brut peut-il être négocié en net dans la promesse d’embauche ?
Oui, certains employeurs proposent un package « net garanti », à eux de calculer le brut correspondant. C’est plus favorable au salarié en cas de hausse des cotisations. Rare en France, plus courant en freelance ou expatriation.

En pratique

Le passage brut vers net n’est jamais une simple règle de trois. Selon ton statut (cadre, non-cadre, SASU, TNS), le ratio net/brut oscille entre 60 % et 78 %. Le vrai chiffre à retenir pour comparer des offres, c’est le coût employeur (ce que la boîte paie vraiment) mis en face du net après PAS (ce que tu touches). Sur 100 € de coût, tu récupères en moyenne 45 à 55 € en net.

Le simulateur ci-dessus te donne les 4 chiffres clés en un clic. Pour arbitrer entre statuts (SASU vs EURL, salaire vs dividendes, franchise vs salariat), un logiciel comptable avec un conseiller (comme L-Expert-Comptable ou Swapn) chiffre les scénarios sur ton profil réel en 15 minutes.

Autres simulateurs qui peuvent t’intéresser

Pour aller plus loin dans ta réflexion, ces simulateurs traitent des sujets proches :

• Prélèvement à la source
• Impôt sur le revenu
• Impôt sur les sociétés
• CVAE
• CFE
• TVS (TAVT)

Sources et références :
– Barèmes URSSAF 2026
– Plafond de la sécurité sociale (PASS) 2026 : 47 100 € annuels (à confirmer LFSS)
– Site officiel service-public.fr, cotisations salariales et patronales
– Convention collective AGIRC-ARRCO, taux 2026
– Bulletin officiel des finances publiques (BOFIP), prélèvement à la source

Auteur : Loïc H, passionné d’investissement et d’entrepreneurs.

Disclaimer : Le simulateur retient des taux moyens indicatifs 2026 par statut. La mutuelle, la prévoyance, les avantages en nature, la participation, la réduction générale de cotisations (SMIC) et le plafond de sécurité sociale ne sont pas modélisés. Pour un chiffre à l’euro près, prends ta fiche de paie ou consulte ton conseiller.

Le LMNP au réel est encore aujourd’hui le régime le plus rentable pour l’immobilier locatif meublé. L’amortissement du bâti et du mobilier ramène ton résultat imposable à zéro pendant 10 à 15 ans, tu encaisses des loyers quasi sans impôt. Le simulateur ci-dessous te montre l’écart concret entre le micro-BIC 50 % et le réel sur ton bien. Attention, la loi de finances 2025 a modifié la fiscalité à la revente.

LMNP en 3 minutes, la mécanique fiscale

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel s’applique dès que tu loues un logement meublé (résidence principale ou secondaire du locataire, tourisme, étudiant, senior) et que tes recettes annuelles ne dépassent pas 23 000 € OU ne dépassent pas tes autres revenus d’activité. Au dessus, tu bascules en LMP (Loueur en Meublé Professionnel), régime plus complexe et moins flexible.

Le LMNP ouvre deux régimes fiscaux au choix :

1. Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes (loyers charges comprises). Simple, aucune compta à tenir. Plafond des recettes : 77 700 € par an. Pour les meublés de tourisme classés, l’abattement était historiquement de 71 % jusqu’à 188 700 € de CA. La loi de finances 2024 a durci cet avantage : depuis 2024, les meublés de tourisme non classés basculent à 30 % d’abattement, plafond 15 000 €. Les meublés de tourisme classés conservent un régime intermédiaire à vérifier chaque année.

2. Régime réel BIC : tu déduis toutes tes charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, copropriété, assurance, expert-comptable, frais de gestion, etc.) et surtout les amortissements du bien, du mobilier et des travaux. C’est ce mécanisme d’amortissement qui rend le LMNP redoutable.

L’amortissement, le vrai secret du LMNP

L’amortissement, c’est la constatation comptable de l’usure du bien dans le temps, qui vient réduire ton résultat imposable sans sortie de cash. Trois postes en LMNP :

• Le bâti : environ 85 % du prix d’achat (les 15 % restants correspondent au terrain, non amortissable), amortissable sur 30 ans en général (25 à 40 ans selon les usages).
• Le mobilier : 10 à 15 % du prix d’achat, amortissable sur 5 à 10 ans (le simulateur retient 7 ans).
• Les travaux immobilisables (rénovation lourde, extension) : amortissables sur 5 à 15 ans selon la nature (le simulateur retient 10 ans).

Sur un bien à 200 000 € avec 10 % de mobilier, tu génères environ 7 800 € d’amortissement bâti + 2 850 € de mobilier + amortissement des travaux chaque année. Si tes loyers sont de 12 000 € et tes charges de 3 500 €, ton résultat imposable ressort autour de zéro. Impôt zéro.

Règle importante : les amortissements ne peuvent pas créer un déficit fiscal en LMNP (art. 39 C du CGI). L’excédent est reporté sans limite de temps sur les exercices suivants. Un LMNP bien monté te fait payer zéro impôt sur les loyers pendant 10 à 20 ans, tu utilises seulement l’amortissement nécessaire chaque année.

Micro-BIC ou réel : quel régime choisir ?

Micro-BIC gagne quand :
– Tes charges réelles + amortissements représentent moins de 50 % des loyers (rare quand tu es propriétaire depuis moins de 15 ans avec un peu de crédit)
– Tu n’as pas envie de tenir de compta (comptes annuels, liasse 2031)
– Ton bien est déjà bien amorti et sans dette

Réel gagne quand :
– Tu viens d’acheter (charges + amortissement massif dans les premières années)
– Tu as un crédit en cours (intérêts déductibles au réel, pas au micro)
– Tu fais des travaux ou remplaces du mobilier régulièrement

Dans 80 % des cas d’acquisition récente à crédit, le régime réel domine. Le simulateur ci-dessus te donne la réponse chiffrée sur ton cas.

Passage micro-BIC vers réel : possible chaque année

Tu peux opter pour le réel sur simple courrier au service des impôts avant le 1er février de l’année pour laquelle tu veux l’appliquer. L’option est valable 1 an et se renouvelle tacitement. Tu peux revenir au micro sur simple courrier de renonciation.

Astuce peu connue : si tu commences un LMNP en cours d’année et que tu tombes sous le seuil des 77 700 € prorata, tu es par défaut au micro. Il faut opter pour le réel dès l’année d’acquisition pour ne pas perdre l’année 1 (qui contient souvent les plus gros amortissements).

La réforme LF 2025 : réintégration des amortissements en plus-value

Jusqu’en 2024, le LMNP avait un avantage massif à la revente : les plus-values étaient traitées comme des plus-values immobilières des particuliers (abattement pour durée de détention, exonération totale après 22 ans IR + 30 ans PS), sans réintégration des amortissements pratiqués. Tu amortissais pendant 15 ans, puis tu revendais avec la même fiscalité qu’un particulier.

La loi de finances 2025 a mis fin à ce double avantage. L’article 39 quaterdecies du CGI impose désormais la réintégration des amortissements pratiqués dans le calcul de la plus-value imposable au régime des plus-values immobilières des particuliers en cas de revente d’un bien LMNP.

Concrètement : si tu as amorti 60 000 € en 15 ans, ce montant vient s’ajouter à ta plus-value taxable au moment de la vente. Le LMNP reste très favorable en phase de détention (encaissement des loyers quasi sans impôt), mais l’avantage fiscal à la revente s’est réduit. À intégrer dans ton horizon de sortie.

Cas concrets

Cas 1 : Appartement 200 000 € à Nantes, loué 800 €/mois meublé, TMI 30 %
– Loyers annuels : 9 600 €
– Charges (intérêts crédit + copro + taxe foncière + assurance) : 4 500 €
– Amortissement bâti (85 % × 200 000 € / 30 ans) : 5 667 €
– Amortissement mobilier (20 000 € / 7 ans) : 2 857 €
– Résultat réel : 9 600 – 4 500 – 5 667 – 2 857 = -3 424 €, plafonné à 0 € (report)
– Impôt : 0 €
– Micro-BIC : 9 600 × 0,5 × 47,2 % = 2 266 €
– Économie réel vs micro : 2 266 €/an

Cas 2 : Studio 120 000 € loué 550 €/mois, sans crédit, TMI 30 %
– Loyers : 6 600 €
– Charges (copro + TF + assurance) : 1 800 €
– Amortissement bâti : 3 400 €
– Amortissement mobilier : 1 714 €
– Résultat réel : 6 600 – 1 800 – 3 400 – 1 714 = -314 €, plafonné à 0 €
– Impôt : 0 €
– Micro-BIC : 6 600 × 0,5 × 47,2 % = 1 557 €
– Économie réel vs micro : 1 557 €/an

Cas 3 : Maison 350 000 € pour location saisonnière tourisme non classé, 30 000 € de recettes annuelles, TMI 41 %
– Recettes : 30 000 €
– Charges + amortissements : 22 000 €
– Résultat réel : 8 000 €
– Impôt réel : 8 000 × (0,41 + 0,172) = 4 656 €
– Micro-BIC nouveau régime 30 %, plafond 15 000 € : le bien dépasse donc bascule réel de force
– Le réel est la seule option viable

Pièges à éviter

Négliger la compta la première année : le régime réel impose la tenue d’une compta commerciale (bilan, compte de résultat, liasse 2031). Un logiciel comptable avec un conseiller (comme L-Expert-Comptable ou Swapn) automatise tout ça pour 30 à 60 €/mois, ROI immédiat vs impôt évité.

Sous-évaluer la quote-part mobilier : plus tu ventiles vers le mobilier, plus l’amortissement est rapide (7 ans vs 30 ans). Mais l’administration peut requalifier si tu montes au dessus de 15-20 % sans facture. Reste raisonnable.

Oublier les frais d’acquisition : les frais de notaire et les droits d’enregistrement sont amortissables au même rythme que le bâti. C’est du bonus fiscal offert par l’administration.

Confondre LMNP et Airbnb non déclaré : le LMNP suppose une inscription au greffe (numéro SIRET obtenu en 3 semaines via le guichet unique INPI). Sans SIRET, tu n’es pas au réel, tu es un revenu foncier lambda.

Questions fréquentes

Quel est le seuil micro-BIC LMNP en 2026 ?
77 700 € de recettes annuelles pour la location meublée classique. Meublé de tourisme non classé : abattement 30 % jusqu’à 15 000 €. Meublé de tourisme classé : régime intermédiaire à vérifier chaque année.

Puis-je faire du LMNP sans SCI ?
Oui, c’est même le cas par défaut. LMNP en nom propre = le plus simple et le plus favorable fiscalement. Une SCI à l’IR ne peut pas faire de LMNP (activité commerciale interdite en SCI IR). Une SCI à l’IS peut, mais tu perds l’accès au micro-BIC et le régime des plus-values immobilières des particuliers.

Le LMNP est-il compatible avec le déficit foncier ?
Non. Le LMNP relève des BIC, pas des revenus fonciers. Tu ne peux pas cumuler un déficit foncier (nu) avec un déficit BIC (LMNP) sur le même bien. Un bien est soit meublé, soit nu.

Que devient mon LMNP si je pars en LMP ?
Tu bascules automatiquement en LMP dès que tes recettes dépassent 23 000 € ET dépassent tes autres revenus d’activité. Le LMP change les règles : plus-values professionnelles à la revente (mais exonération possible après 5 ans si CA < 90 000 €), déficit BIC imputable sur le revenu global (avantage), CFE + cotisations sociales SSI (charge).

Le réel LMNP est-il vraiment sans impôt pendant 15 ans ?
En pratique, oui, dans la majorité des cas d’acquisition récente. Le résultat imposable est ramené à zéro par les amortissements. Attention, ce zéro ne veut pas dire zéro déclaration : tu déposes chaque année ta liasse 2031 et tu déclares ton résultat (même nul) sur ta 2042 C PRO.

Quel logiciel pour tenir la compta LMNP ?
Trois options : un logiciel dédié LMNP (JeDéclareMonMeublé, Décla.pro, etc.) à 100-200 €/an, une saisie manuelle sur Excel (à réserver aux comptables amateurs), ou un logiciel comptable avec un conseiller (comme L-Expert-Comptable ou Swapn) qui inclut la liasse et l’accompagnement pour 30-60 €/mois.

Peut-on louer un bien LMNP à sa société ?
Oui, mais attention aux prix de marché. La location du logement dirigeant à sa société est possible mais implique un loyer conforme au marché et une attention à l’acte anormal de gestion.

En pratique

Le LMNP au réel reste en 2026 le meilleur régime pour l’immobilier locatif meublé, à condition de bien monter la ventilation bâti/mobilier/travaux et de tenir une compta propre. L’amortissement neutralise l’impôt sur 10 à 15 ans en général. La contrepartie 2025 : la réintégration des amortissements en plus-value à la revente change l’équation à long terme, à intégrer dans ton horizon de sortie.

Le simulateur ci-dessus te donne l’écart micro vs réel sur ton bien. Pour aller plus loin (compta annuelle, liasse 2031, arbitrage LMNP vs SCI IS, préparation de la revente), un logiciel comptable avec un conseiller (comme L-Expert-Comptable ou Swapn) sort la liasse en 1 clic pour 30-60 € par mois.

Comparateur : LMNP vs LMP vs location nue (bien à 200 000 €, loyer 12 000 €/an)

Bien meublé 200 000 €, mobilier 15 000 €, loyer 12 000 €/an, charges 2 500 €/an, TMI 30 %.

Verdict : le LMNP réel est le meilleur régime pour un investisseur particulier locatif meublé. Le passage en LMP est involontaire quand les recettes explosent, alors que les obligations pro (URSSAF, comptabilité complète) s’ajoutent. La location nue au réel garde du sens uniquement si tu veux imputer un gros déficit foncier (travaux importants sur revenu global).

Autres simulateurs qui peuvent t’intéresser

Pour aller plus loin dans ta réflexion, ces simulateurs traitent des sujets proches :

• Révision IRL
• Encadrement loyer
• Revenus fonciers
• Déficit foncier
• Diagnostic DPE
• Passoire thermique

Sources et références :
– Article 39 C, 39 quaterdecies et 155 du Code général des impôts
– Loi de finances pour 2025 (réforme plus-value LMNP)
– BOFIP-BIC-CHAMP-40 (règles LMNP)
– Guichet unique INPI, immatriculation loueur meublé
– Rapports FNAIM et FPI 2025 sur le marché du meublé

Auteur : Loïc H, passionné d’investissement et d’entrepreneurs.

Disclaimer : Le simulateur retient une ventilation bâti 85 % standard, à adapter selon ton acte d’achat et la localisation. Les durées d’amortissement bâti (30 ans), mobilier (7 ans) et travaux (10 ans) sont des standards LMNP, à ajuster avec ton conseiller comptable selon les usages. Fiscalité au 1er janvier 2026, sous réserve d’évolutions législatives. Confronte toujours ton cas à ton propre conseiller.

Le PEA reste l’enveloppe fiscale la plus efficace du marché français pour capitaliser en actions. Après 5 ans, la plus-value sort exonérée d’impôt sur le revenu, tu ne payes que 17,2 % de prélèvements sociaux. Le simulateur ci-dessous te montre combien ça change sur 25 ans, comparé à un compte-titres taxé au PFU 30 %.

PEA et PEA-PME, la mécanique en 3 minutes

Le PEA (Plan d’Épargne en Actions) est un compte titres à fiscalité privilégiée, plafonné à 150 000 € de versements par personne majeure. Il accueille les actions européennes (Union européenne + Norvège + Islande + Liechtenstein) et les OPCVM/ETF investis à au moins 75 % dans ces actions.

Le PEA-PME, complémentaire, est plafonné à 225 000 € en combiné avec le PEA. Traduction concrète : si ton PEA classique atteint 150 000 €, tu peux encore verser 75 000 € sur le PEA-PME. Il cible les PME et ETI européennes (moins de 5 000 salariés, moins de 1,5 milliard de CA), notamment via des ETF small-cap.

La règle qui compte : la fiscalité de sortie dépend de la durée de détention du plan, pas de la durée de détention de chaque titre.

• Avant 5 ans : PFU 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS) sur la plus-value, et clôture obligatoire du plan si tu retires (sauf cas particuliers, licenciement, invalidité, création d’entreprise).
• Après 5 ans : exonération totale d’impôt sur le revenu sur la plus-value, seuls les prélèvements sociaux de 17,2 % restent dus. Et tu peux faire des retraits partiels sans clôturer le plan, ni bloquer les versements complémentaires.

C’est cette exonération d’IR après 5 ans qui fait toute la différence sur un horizon long terme.

Ce que le simulateur calcule vraiment

Le simulateur applique une capitalisation composée mensuelle sur ton versement initial et tes versements programmés, au rendement que tu choisis. À la sortie, il détermine le régime fiscal selon la durée renseignée, applique 17,2 % de PS sur la plus-value si tu es au dessus de 5 ans, ou 30 % de PFU si tu es en dessous.

Ce qu’il ne modélise pas volontairement pour rester lisible : les frais de courtage (0,10 à 0,50 % par ordre selon le courtier), les frais de gestion des ETF (0,15 à 0,50 % annuel), les dividendes réinvestis explicitement (déjà inclus dans le rendement 7 %). Ces frais grignotent 0,5 à 1 % de rendement annuel, à intégrer si tu veux un chiffre à l’euro près.

Les ETF éligibles PEA en 2026

Le PEA n’accepte que les titres européens en direct, ce qui exclut Apple, Microsoft, Amazon, Google, Tesla et toute la tech américaine. La solution : les ETF synthétiques émis par des sociétés européennes (Amundi, BNP Paribas Easy, Lyxor par exemple) qui répliquent des indices mondiaux ou US via des swaps.

Quelques classiques du marché en 2026 :

• Amundi MSCI World UCITS ETF (CW8) : le S&P 500 + Europe + Asie développée en un seul ETF, éligible PEA, TER 0,38 %
• Amundi PEA S&P 500 UCITS ETF : réplication du S&P 500 dans le PEA, TER 0,15 %
• Amundi PEA MSCI Emerging Markets : accès aux émergents éligible PEA
• BNP Paribas Easy S&P 500 : alternative synthétique, TER 0,15 %
• iShares Core MSCI World UCITS ETF (à vérifier éligibilité PEA) : selon la structure, parfois non éligible

Le mot clé pour filtrer : « PEA » doit apparaître dans le nom ou dans la documentation du produit. Sur Bourse Direct ou Trade Republic (via son PEA), le filtre « éligible PEA » est natif.

Comparaison PEA vs compte-titres sur 25 ans

Cas d’école, versement mensuel de 300 € sur 25 ans à 7 % annualisé, sans versement initial.

• Total versé : 90 000 €
• Capital atteint : environ 244 000 €
• Plus-value brute : environ 154 000 €

Fiscalité de sortie :

• PEA après 5 ans : 17,2 % de PS sur la plus-value, soit environ 26 500 € d’impôts. Capital net : 217 500 €.
• Compte-titres classique au PFU : 30 % sur la plus-value, soit environ 46 200 € d’impôts. Capital net : 197 800 €.

Écart : près de 20 000 € d’impôts en moins grâce au PEA sur ce profil. Sur des versements plus élevés (500 à 800 €/mois), l’écart dépasse 40 000 €.

Sortie du PEA : capital ou rente viagère ?

Deux options à la sortie après 5 ans :

Sortie en capital : tu vends tout ou partie de tes titres et tu récupères le cash, plus-value exonérée d’IR (17,2 % PS uniquement). C’est le choix par défaut de 95 % des détenteurs.

Sortie en rente viagère défiscalisée : moins connu, si tu convertis ton PEA en rente viagère après 5 ans, la rente est totalement exonérée d’impôt sur le revenu (art. 157 5° bis CGI), tu ne payes que les PS sur une fraction de la rente selon ton âge d’entrée. Réservé aux profils qui veulent sécuriser un revenu régulier, mais fiscalement redoutable.

PEA et transmission

Le PEA se clôture au décès du titulaire et les titres tombent dans la succession, mais la plus-value latente est purgée au moment du décès (pas d’IR à payer par les héritiers sur la partie plus-value réalisée avant le décès). Les héritiers récupèrent les titres avec la valeur au jour du décès comme prix de revient. Combiné à une donation en pleine propriété avec démembrement (usufruit conservé), c’est un outil de transmission mal connu et très efficace.

Cas concrets

Cas 1 : jeune actif, 200 €/mois pendant 25 ans, rendement 7 %
– Total versé : 60 000 €
– Capital projeté : environ 158 000 €
– Plus-value : environ 98 000 €
– Fiscalité PEA après 5 ans (PS 17,2 %) : environ 16 800 €
– Capital net : environ 141 000 €

Cas 2 : cadre 40 ans, 500 €/mois pendant 20 ans, rendement 7 %
– Total versé : 120 000 € (au dessus du plafond 150 000 € du PEA seul, ok si combiné PEA-PME)
– Capital projeté : environ 258 000 €
– Plus-value : environ 138 000 €
– Fiscalité PEA après 5 ans : environ 23 700 €
– Capital net : environ 234 000 €

Les erreurs classiques à éviter sur le PEA

Retirer avant 5 ans sauf urgence absolue : tu perds la clôture et le PFU s’applique. Utilise le CTO à côté pour la liquidité, pas le PEA.

Confondre plafond de versement et plafond de valorisation : le plafond de 150 000 € porte sur les versements cumulés. Si ton PEA grimpe à 400 000 € par capitalisation, aucun problème, tu ne peux juste plus verser en frais.

Détenir un PEA à sa banque de réseau : les frais y sont souvent 3 à 5 fois plus élevés que chez un courtier en ligne (Bourse Direct, Fortuneo, Boursorama, Trade Republic). Sur 25 ans, ça peut coûter 15 à 20 000 € de plus.

Ignorer le PEA-PME : beaucoup de détenteurs saturent leur PEA classique et arrêtent d’épargner en actions, alors qu’ils peuvent encore verser 75 000 € sur le PEA-PME avec les mêmes règles de sortie exonérée après 5 ans.

Investir sur des ETF non éligibles par erreur : tu déclenches une non-conformité qui peut requalifier le PEA en compte-titres classique et te faire perdre la fiscalité rétroactivement. Vérifie systématiquement l’éligibilité avant l’ordre.

Questions fréquentes

Le PEA est-il compatible avec l’assurance vie ?
Oui, les deux enveloppes se cumulent sans limite. Beaucoup de patrimoines matures ont PEA (actions) + AV (fonds euros + UC diversifiées) + immobilier. Chaque enveloppe a sa force fiscale propre.

Puis-je transférer mon PEA d’une banque à une autre ?
Oui, le transfert conserve l’antériorité fiscale (la date d’ouverture du plan). Compter 2 à 3 mois et 50 à 150 € de frais de transfert, souvent remboursés par le nouveau courtier.

Le plafond PEA-PME est-il en plus des 150 000 € du PEA ?
Non. Le plafond global PEA + PEA-PME est de 225 000 €. Si tu as 150 000 € versés sur le PEA classique, tu peux verser au maximum 75 000 € sur le PEA-PME.

Un mineur peut-il avoir un PEA ?
Depuis 2019, oui : un mineur rattaché au foyer fiscal parental peut ouvrir un PEA Jeune, plafonné à 20 000 €, transformable en PEA classique à la majorité (avec conservation de l’antériorité). Excellent outil de transmission progressive.

Que se passe-t-il si un ETF perd son éligibilité PEA ?
Le gérant a l’obligation de te prévenir. Tu as généralement 2 mois pour arbitrer. Si tu ne fais rien, le titre peut être sorti d’office du PEA sans clôture du plan (règle 2019).

Peut-on avoir plusieurs PEA ?
Non, un seul PEA par personne, deux maximum par foyer (un pour chaque conjoint). Ouvrir un deuxième PEA en douce entraîne la fermeture des deux et perte de l’antériorité fiscale.

Les dividendes d’actions PEA sont-ils taxés ?
Non, tant qu’ils restent dans le PEA. Ils sont réinvestis sans fiscalité. La fiscalité ne se déclenche qu’à la sortie du plan.

Comment sortir progressivement du PEA après 5 ans ?
Après 5 ans, les retraits partiels n’entraînent plus la clôture et les nouveaux versements restent possibles. Tu peux donc lisser tes retraits sur plusieurs années, ce qui optimise l’assiette PS.

En pratique

Le PEA est l’enveloppe fiscale la plus rentable pour capitaliser en actions sur du long terme, à condition de tenir 5 ans minimum. Combiné avec le PEA-PME, tu montes à 225 000 € de versements. Sur 25 ans en DCA à 7 %, l’exonération d’IR à la sortie représente 15 à 40 000 € d’impôts en moins par rapport à un compte-titres classique.

Le simulateur ci-dessus te donne le capital et l’impôt à la sortie. Pour arbitrer PEA vs assurance vie vs compte-titres selon ta situation patrimoniale globale, un logiciel comptable avec un conseiller (comme L-Expert-Comptable ou Swapn) chiffre les trois scénarios sur ton profil en une session.

Comparateur : PEA vs CTO vs AV pour investir en ETF (25 ans, 500 €/mois)

Investissement 500 €/mois pendant 25 ans en ETF actions, rendement moyen espéré 7 % nominal, TMI 30 % à la sortie.

Verdict : le PEA gagne nettement sur 25 ans (+37 000 € vs CTO, +28 500 € vs AV UC), grâce à l’exo IR sur PV et les frais bas. L’AV se rattrape sur la transmission (abattement 152 500 € par bénéficiaire hors succession). Le CTO devient utile au-delà du plafond PEA (150 k€) et pour les ETF non éligibles PEA.

Autres simulateurs qui peuvent t’intéresser

Pour aller plus loin dans ta réflexion, ces simulateurs traitent des sujets proches :

• Assurance vie
• SCPI
• ETF (portefeuille long terme)
• Livret A et PEL
• Retraite (niveau de vie)
• PER

Sources et références :
– Article L221-30 à L221-32 du Code monétaire et financier (PEA)
– Article 157 5° bis du Code général des impôts (exonération PEA)
– Loi PACTE 2019 (assouplissement des retraits partiels)
– BOFIP-RPPM-RCM-40-50 (règles fiscales PEA)
– AMF, guide de l’épargnant en actions, édition 2025

Auteur : Loïc H, passionné d’investissement et d’entrepreneurs.

Disclaimer : Le simulateur retient un rendement constant, aucun placement en actions n’est garanti. Les frais de courtage et de gestion ne sont pas inclus. La fiscalité présentée est celle en vigueur au 1er janvier 2026, sous réserve d’évolutions législatives. Confronte toujours ton cas à ton propre conseiller.

Livret A à 2,4 %, PEL à 1,75 %. Sur le papier c’est simple. En réalité, avec 2 % d’inflation, ton pouvoir d’achat progresse à peine. Le simulateur ci-dessous te donne le rendement réel (net d’inflation) sur ton horizon, et compare Livret A, LDDS, LEP et PEL.

Taux du Livret A depuis 2015

Le taux est révisé le 1er février et le 1er août par la Banque de France selon une formule (inflation hors tabac + moyenne Euribor). Les valeurs historiques sont fixes.

Le LEP est indexé sur le Livret A avec un différentiel favorable. Le LDDS suit exactement le taux Livret A.

Les 4 produits d’épargne réglementée en 2026

Livret A : taux 2,4 % (février 2026, révisé 2 fois par an par la Banque de France), plafond de dépôt 22 950 € pour les particuliers, disponibilité totale, exonération totale d’IR et de PS. Le produit de référence, ouvert dans toutes les banques dès 12 €.

LDDS (Livret de Développement Durable et Solidaire) : même taux 2,4 %, plafond 12 000 €, même fiscalité (zéro IR, zéro PS), disponibilité totale. Le complément naturel du Livret A quand tu as saturé les 22 950 €.

LEP (Livret d’Épargne Populaire) : taux 3,5 % en 2026, plafond 10 000 €, zéro fiscalité. Réservé aux foyers modestes (RFR 2024 < 22 419 € pour un célibataire, plafond majoré selon parts). Le plus rentable, mais sous condition de revenus.

PEL (nouveaux plans ouverts après le 1er janvier 2018) : taux 1,75 % brut, plafond 61 200 € de versements, imposé au PFU 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS) dès la 1ère année. Rendement net d’impôt réel : ~1,22 %. Les anciens PEL (avant 2018) restent exonérés d’IR pendant 12 ans puis passent au PFU.

Le vrai calcul : rendement réel vs rendement nominal

C’est LA différence que la plupart des épargnants ne font pas. Ton rendement nominal (le taux affiché) n’est pas ton rendement réel. Le rendement réel = rendement nominal – inflation.

Exemple avec 10 000 € placés sur un Livret A à 2,4 % pendant 10 ans, inflation moyenne 2 % :
– Capital final nominal : 10 000 × (1,024)^10 = 12 675 €
– Capital final réel (déflaté) : 12 675 / (1,02)^10 = 10 397 €
– Ton pouvoir d’achat n’a gagné que 397 € en 10 ans

Sur un PEL à 1,75 % net d’impôt (~1,22 %) avec la même inflation 2 %, tu es en rendement réel négatif : ton pouvoir d’achat baisse de 0,78 % par an. Placer sur un PEL sans regarder l’inflation, c’est perdre de l’argent lentement.

Quel produit pour quel usage ?

Épargne de précaution (3 à 6 mois de dépenses) : Livret A + LDDS. Disponibilité totale, aucune fiscalité, taux qui suit vaguement l’inflation.

Épargne accessible mais mieux rémunérée : LEP si tu es éligible. À 3,5 % net d’impôt, c’est le seul livret réglementé qui bat quasiment l’inflation aujourd’hui. Sature-le en priorité.

Épargne « projet immobilier moyen-long terme » : ancien PEL (avant 2018) si tu en as un, garde-le. Nouveau PEL, réfléchis à deux fois : à 1,75 % brut / 1,22 % net, l’assurance vie en fonds euros ou même certains contrats fintech font mieux.

Épargne « coussin de trésorerie » au-delà des plafonds réglementés : compte à terme (CAT) 2-3 % net selon banque et durée, ou fonds monétaires en assurance vie.

Cas concrets 2026

Cas 1 : Livret A saturé pendant 10 ans avec 100 € versés chaque mois
– Capital versé : 22 950 (dépôt initial) + 100 × 120 = 34 950 €
– En pratique tu plafonneras rapidement, l’excédent doit aller ailleurs
– Intérêts cumulés (Livret A plein 10 ans) : ~6 200 €
– Fiscalité : 0 €
– Rendement réel après 2 % d’inflation : négligeable positive

Cas 2 : LEP éligible plein pendant 5 ans
– Capital : 10 000 €
– Intérêts 5 ans à 3,5 % : ~1 878 €
– Fiscalité : 0 €
– Rendement réel : ~+1,5 % par an → le seul livret réglementé qui garde ton pouvoir d’achat

Cas 3 : PEL nouveau régime avec 200 €/mois pendant 15 ans
– Capital versé : 36 000 €
– Intérêts bruts : ~6 500 €
– Fiscalité PFU 30 % sur intérêts : -1 950 €
– Capital final net : 40 550 €
– Rendement nominal net : ~1,22 %/an
– Rendement réel (inflation 2 %) : ~-0,78 %/an → tu perds du pouvoir d’achat

Livrets vs assurance vie fonds euros

Un fonds euros récent d’un contrat AV en ligne (Linxea Spirit 2, Placement-direct Vie, Yomoni) sert autour de 2,5-3 % net en 2025-2026 (bonus fidélité inclus). Sortie fiscale à 8 ans : abattement 4 600 € / 9 200 €, puis PFU 7,5 % + PS 17,2 %.

Ordre de priorité rationnel pour un épargnant :
1. LEP à saturation si éligible (le seul >inflation)
2. Livret A + LDDS pour l’épargne de précaution (22 950 + 12 000 = 34 950 € cumulés)
3. AV en fonds euros dans un contrat sans frais d’entrée pour l’excédent
4. PEA / AV en UC ou ETF pour l’horizon long > 8 ans

Le PEL nouveau régime n’apparaît nulle part dans cette hiérarchie. Il ne se justifie que si tu comptes vraiment demander le prêt épargne logement associé, à condition que le taux du prêt PEL soit plus bas que le marché (rarement le cas depuis 2020).

Erreurs classiques à éviter

Laisser dormir 100 000 € sur Livret A + LDDS au lieu d’arbitrer avec de l’AV : perte de rendement de 2 000-3 000 €/an sans compensation de risque.

Garder un vieux PEL 12 ans et un jour : passé le 12e anniversaire, l’ancien PEL perd son exo IR sur les intérêts futurs. Souvent mieux de clôturer à 12 ans exactement.

Croire que le Livret A à 2,4 % rapporte 2,4 % vraiment : c’est vrai en nominal, mais après inflation de 2 %, tu ne gagnes que 0,4 % de pouvoir d’achat.

Ne pas ouvrir de LEP alors qu’on est éligible : plus de 8 millions de personnes sont éligibles au LEP mais moins de la moitié en ont un. Vérifie ton RFR sur ton dernier avis d’imposition.

Questions fréquentes

Puis-je cumuler Livret A + LDDS + LEP + PEL ?
Oui. Les plafonds sont indépendants (22 950 + 12 000 + 10 000 + 61 200 = 106 150 € au total réglementé). Un seul PEL par personne, un seul Livret A par personne.

Le taux du Livret A peut-il baisser ?
Oui. Il est révisé le 1er février et le 1er août par la Banque de France selon une formule (inflation hors tabac + moyenne Euribor). En cas de baisse d’inflation, il peut descendre.

Le PEL peut-il être fermé avant 4 ans ?
Oui, mais tu perds les droits à prêt et la prime d’État (pour les anciens plans). Le taux d’épargne reste acquis proportionnellement.

Le LEP se convertit-il en Livret A si je perds l’éligibilité ?
Non, tu peux le conserver mais tu ne pourras plus verser dessus si tu passes au-dessus des plafonds de revenus.

Y a-t-il un âge minimum pour ouvrir un Livret A ?
Non, un mineur peut avoir un Livret A dès la naissance (ouvert par les parents).

Puis-je transférer un vieux PEL vers un nouveau ?
Non. Chaque PEL est indépendant, un seul par personne. Fermer un ancien = perdre l’ancien régime fiscal.

LEP vs Livret A, comment choisir ?
Si tu es éligible LEP (RFR sous plafond), commence toujours par le LEP (3,5 % > 2,4 %). Une fois plein (10 000 €), passe au Livret A.

L’assurance vie remplace-t-elle un PEL pour l’immobilier ?
Pour l’épargne oui (rendement fonds euros 2,5-3 % > PEL nouveau 1,75 %). Pour le prêt : l’AV ne donne pas droit à un prêt épargne logement, mais un crédit immo classique est aujourd’hui aussi bon marché.

En pratique

Les livrets réglementés ont un rôle dans un patrimoine bien construit : coussin de sécurité pour le Livret A + LDDS, et un LEP saturé si tu es éligible. Le PEL nouveau régime, en revanche, mérite rarement sa place aujourd’hui, sauf besoin très ciblé de prêt épargne logement.

Le vrai game changer c’est de regarder le rendement réel après inflation, pas le rendement nominal affiché. Un investisseur qui saturera ses livrets réglementés puis passera à l’AV ou au PEA pour l’excédent bat mécaniquement celui qui accumule 80 000 € sur Livret A. Pour l’arbitrage global épargne / placements / immobilier / dividendes SASU, un logiciel comptable avec un conseiller (comme L-Expert-Comptable ou Swapn) te sort le scénario multi-produits en une simulation.

Autres simulateurs qui peuvent t’intéresser

Pour aller plus loin dans ta réflexion, ces simulateurs traitent des sujets proches :

• Assurance vie
• PEA et PEA-PME
• SCPI
• ETF (portefeuille long terme)
• Retraite (niveau de vie)
• PER

Sources et références :
– Décret n° 2015-1746 (taux du Livret A)
– Article L221-1 du Code monétaire et financier (Livret A)
– Article L221-13 du CMF (LEP)
– Article L315-1 du CMF (PEL)
– Article 125 A du CGI (PFU sur PEL nouveau régime)
– Banque de France, publications trimestrielles

Auteur : Loïc H, passionné d’investissement et d’entrepreneurs.

Disclaimer : Les taux 2026 utilisés (Livret A 2,4 %, LEP 3,5 %, PEL 1,75 %) sont ceux en vigueur au 1er février 2026, révisables 2 fois par an. Vérifie le taux exact au moment de ta décision. Les plafonds sont ceux applicables aux particuliers résidents fiscaux français. Le simulateur ne tient pas compte des livrets bancaires non réglementés (super-livrets) qui ont leurs propres barèmes.

Depuis avril 2025, le chèque énergie n’arrive plus dans ta boîte aux lettres. Il faut le demander activement. Résultat : plusieurs centaines de milliers de foyers éligibles passent à côté chaque année. Vérifie en 15 secondes ci-dessous si tu peux le toucher.

Le chèque énergie en 3 minutes

Le chèque énergie est une aide de l’État versée aux ménages modestes pour payer leurs factures d’énergie (électricité, gaz, fioul, bois, chauffage collectif) ou pour financer des travaux de rénovation énergétique. Créé en 2018 pour remplacer les tarifs sociaux, il est envoyé annuellement à chaque foyer éligible.

Montants : de 48 à 277 €/an selon composition foyer et niveau de ressources.

Éligibilité : basée sur le RFR par UC (Revenu Fiscal de Référence par Unité de Consommation). Le seuil est fixé à 11 000 € par UC en 2026.

Nouveauté 2025 : plus d’envoi automatique. Il faut désormais faire une demande active sur chequeenergie.gouv.fr chaque année pour recevoir le chèque, sauf si tu l’as reçu automatiquement les années précédentes (auquel cas, envoi maintenu par défaut, mais à confirmer).

Le calcul des unités de consommation (UC)

L’administration ne compte pas les personnes de la même façon selon leur poids économique dans le foyer :

• 1er adulte : 1 UC
• 2e adulte : 0,5 UC
• Chaque personne supplémentaire (adulte ou enfant) : 0,3 UC
• Enfant en garde alternée : 0,15 UC

Exemples :
– Célibataire : 1 UC
– Couple sans enfant : 1,5 UC
– Couple + 1 enfant : 1,8 UC
– Couple + 2 enfants : 2,1 UC
– Couple + 3 enfants : 2,4 UC

Puis on divise le RFR total du foyer par ce nombre d’UC pour obtenir le RFR par UC. C’est ce ratio qui détermine l’éligibilité et le montant.

Le barème 2026 du chèque énergie

Le barème comporte 4 tranches de RFR/UC, croisées avec 3 catégories de composition (1 UC, 1 < UC < 2, 2 UC et plus). Approximatif 2026 (les montants exacts sont fixés par arrêté chaque année, revalorisés) :

Prends ton avis d’imposition, calcule tes UC, divise, tu sais dans quelle case tu tombes.

La demande active depuis 2025 : ce qui a changé

Historiquement (2018-2024), le chèque énergie était envoyé automatiquement en avril à tous les foyers éligibles, sur la base des données fiscales de l’administration. La suppression progressive de la taxe d’habitation a rendu cet automatisme impossible : l’administration ne dispose plus des données de composition foyer.

Depuis avril 2025, tu dois faire une demande active si tu n’as pas reçu le chèque automatiquement. La démarche :

1. Va sur chequeenergie.gouv.fr, rubrique « Faire une demande »
2. Renseigne ton numéro fiscal (13 chiffres, sur ton avis d’imposition)
3. Renseigne ton numéro de foyer fiscal (13 chiffres également)
4. Confirme composition foyer et adresse
5. Attends 4 à 6 semaines pour recevoir le chèque

Attention : la demande doit être faite avant fin d’année. Sinon, tu perds ton droit pour l’année en cours.

Comment utiliser ton chèque énergie

Une fois reçu (par courrier), tu as 3 options :

Option 1 : Paiement direct à ton fournisseur d’énergie

• Envoie le chèque à EDF, Engie, Enercoop, Total Direct Énergie, etc.
• Ils le déduisent de ta prochaine facture
• Fonctionne aussi pour gaz, fioul, propane, bois, chauffage collectif

Option 2 : Financement de travaux énergétiques

• Rénovation isolation, chaudière, pompe à chaleur
• Cumulable avec MaPrimeRénov’
• L’artisan RGE accepte le chèque comme moyen de paiement partiel

Option 3 : Charges de chauffage collectif

• Si ton logement est en chauffage collectif (immeuble), remets le chèque à ton syndic ou bailleur
• Il sera imputé sur tes charges

Validité : le chèque est valable 1 an à compter de sa date d’émission. Passé ce délai, il devient inutilisable.

Cas particuliers à connaître

Étudiants
– Non éligible s’ils sont rattachés au foyer fiscal de leurs parents (le chèque va aux parents, sur la base du foyer parental)
– Éligible s’ils déclarent seuls et ont leur propre foyer fiscal

Colocataires
– Chaque colocataire déclare séparément et peut recevoir son propre chèque s’il est éligible
– Le RFR pris en compte est celui du foyer fiscal (pas de la coloc)

Étudiant en résidence CROUS
– Éligible s’il est fiscalement indépendant
– Le chèque peut servir à payer les charges d’électricité forfaitaires

Personne hébergée gratuitement chez un tiers
– Éligible si elle a son propre avis d’imposition
– Le chèque peut être utilisé pour la part énergie qu’elle rembourse à son hébergeur

Foyer où l’un des membres est sans domicile
– Un dispositif spécifique existe via les CCAS (Centres Communaux d’Action Sociale)

Cas concrets 2026

Cas 1 : célibataire, RFR 5 000 €
– 1 UC, RFR/UC : 5 000 €
– Chèque estimé : 194 €

Cas 2 : couple sans enfant, RFR 14 000 €
– 1,5 UC, RFR/UC : 9 333 €
– Chèque estimé : 63 €

Cas 3 : couple + 2 enfants, RFR 22 000 €
– 2,1 UC, RFR/UC : 10 476 €
– Chèque estimé : 76 €

Cas 4 : famille recomposée, 2 adultes + 3 enfants, RFR 18 000 €
– 2,4 UC, RFR/UC : 7 500 €
– Chèque estimé : 126 €

Cas 5 : célibataire, RFR 12 000 €
– 1 UC, RFR/UC : 12 000 €
– Non éligible (au-dessus du seuil 11 000 €)

Cumul avec autres aides énergie

Le chèque énergie se cumule avec :

• MaPrimeRénov’ pour les travaux d’isolation, chauffage, etc.
• Prime CEE (Certificats d’Économie d’Énergie) versées par les fournisseurs
• Éco-PTZ (prêt à taux zéro travaux énergétiques)
• Aide locale (région, département, commune)

Il ne se cumule pas avec l’ancien tarif de première nécessité (aujourd’hui disparu). Il remplace aussi la protection hivernale pour les impayés d’énergie : si tu utilises ton chèque à temps, tu es à jour et protégé.

Les erreurs classiques à éviter

1. Ne pas déclarer ses revenus : sans avis d’imposition, pas de chèque. Même à 0 € de revenus, fais ta déclaration à zéro chaque année.

2. Oublier de faire la demande : depuis 2025, l’automaticité est cassée. Beaucoup de foyers éligibles ne reçoivent plus rien parce qu’ils attendent l’envoi.

3. Confondre RFR et revenu net : le RFR figure sur ton avis d’imposition, pas sur ton bulletin de paie. C’est un montant fiscal, pas comptable.

4. Utiliser le chèque après expiration : validité 1 an. Passé cette date, il est perdu.

5. Ignorer les dispositifs cumulables : chèque énergie + MaPrimeRénov’ + CEE peuvent financer entièrement un changement de chaudière ou une isolation.

Questions fréquentes

Puis-je toucher le chèque énergie si je vis chez mes parents ?
Non, sauf si tu es fiscalement indépendant (avis d’imposition à ton nom).

Puis-je utiliser mon chèque pour payer une facture d’eau ?
Non. Il est réservé à l’énergie du logement : électricité, gaz, fioul, bois, chauffage collectif, propane. Pas d’eau, pas d’internet, pas de télé.

Le chèque est-il imposable ?
Non. C’est une aide non imposable, ne le déclare pas.

Comment demander mon chèque énergie pour 2026 ?
Sur chequeenergie.gouv.fr, avec ton numéro fiscal et ton numéro de foyer. Fais-le avant fin 2026.

Que se passe-t-il si mes revenus augmentent après avoir touché le chèque ?
Aucun impact sur l’année en cours. Le prochain chèque sera calculé sur ton nouveau RFR (avis fiscal N-1).

Puis-je toucher un chèque énergie exceptionnel en plus ?
Le gouvernement a versé des chèques exceptionnels en 2022 (crise énergétique) et occasionnellement depuis. Le chèque annuel classique reste le socle. Suit les annonces de la loi de finances.

Mon logement est-il éligible aux travaux ?
Oui pour toute rénovation énergétique (isolation, chauffage, ventilation) réalisée par un artisan RGE. Le montant du chèque est déduit du devis.

J’ai perdu mon chèque, que faire ?
Contacte l’ASP (Agence de Services et de Paiement) via chequeenergie.gouv.fr pour opposition et réémission.

En pratique

Le chèque énergie est petit, mais il tombe. Pour une famille modeste, 200 € par an sur la facture d’électricité, c’est un vrai budget. Pour un célibataire aux ressources justes en dessous du seuil, c’est un mois de chauffage électrique offert.

L’erreur à éviter en 2026 : oublier de le demander. Depuis la suppression de l’envoi automatique, le taux de non-recours a explosé. Beaucoup de foyers éligibles laissent 100-200 € sur la table faute d’avoir cliqué. Vas-y directement après avoir lu cet article.

Si tu es entrepreneur et que ton RFR flirte avec le seuil, un logiciel comptable avec un conseiller (comme L-Expert-Comptable ou Swapn) t’aide à optimiser ta déclaration (charges déductibles, statut) pour ne pas dépasser sans le vouloir.

Autres simulateurs qui peuvent t’intéresser

Pour aller plus loin dans ta réflexion, ces simulateurs traitent des sujets proches :

• APL
• RSA
• AAH
• Micro-entrepreneur
• TJM freelance
• ARE créateur

Sources et références :
– Articles L124-1 à L124-5 du Code de l’énergie
– Décret n° 2016-555 du 6 mai 2016 modifié
– Arrêté annuel du Ministère de la Transition Écologique fixant le barème
– Site officiel chequeenergie.gouv.fr
– Rapports de l’ASP sur le taux de recours au dispositif

Auteur : Loïc H, passionné d’investissement et d’entrepreneurs.

Disclaimer : Le simulateur applique le barème 2026 indicatif. Le montant exact et l’éligibilité sont déterminés par l’ASP à partir de ton avis fiscal. Depuis avril 2025, la demande est active : va sur chequeenergie.gouv.fr pour ta réclamation officielle. Ne rate pas la date limite de fin d’année.

Le RSA n’est pas qu’une aide pour sans-emploi. Il complète aussi les revenus des créateurs d’entreprise en démarrage, des freelances aux premiers mois d’activité, des travailleurs à temps très partiel. Ce simulateur intègre la règle de neutralisation ACRE et te sort ton droit mensuel en 30 secondes.

Le RSA en 3 minutes

Le Revenu de Solidarité Active (RSA) garantit un revenu minimum aux personnes de plus de 25 ans (ou 18 ans sous conditions) dont les ressources tombent en dessous d’un seuil défini par foyer. Il est financé par les Départements et versé par la CAF (ou la MSA pour les affiliés agricoles).

Le RSA remplace depuis 2009 le RMI (Revenu Minimum d’Insertion) et l’API (Allocation Parent Isolé). Depuis 2016, il a été partiellement remplacé pour les travailleurs par la prime d’activité (voir plus bas), mais reste le socle pour ceux dont les revenus d’activité sont nuls ou très faibles.

Le montant du RSA 2026 par composition foyer

Après revalorisation d’avril 2026 (~+1,7 %), les montants forfaitaires mensuels sont approximativement :

• Isolé sans enfant : ~646 €/mois
• Couple sans enfant : ~968 €/mois (base +50 %)
• Isolé + 1 enfant : ~840 €/mois
• Couple + 1 enfant : ~1 162 €/mois
• Isolé + 2 enfants : ~1 034 €/mois
• Couple + 2 enfants : ~1 356 €/mois
• À partir du 3e enfant : +40 % du forfait par enfant supplémentaire

Ces montants sont maximum : ils diminuent en fonction de tes ressources actuelles.

La formule officielle

RSA versé = Montant forfaitaire - Forfait logement - 62 % des revenus activité - Autres ressources

Décryptage :

1. Montant forfaitaire : base calculée selon composition (voir ci-dessus)
2. Forfait logement : si tu bénéficies d’une APL/ALF/ALS ou si tu es logé gratuitement, la CAF déduit un forfait (~78 € isolé sans enfant, ~155 € couple, ~192 € foyer avec enfants). L’idée : tu ne cumules pas RSA + APL au-delà d’un certain plafond.
3. 62 % des revenus d’activité : c’est le taux de « prise en compte » des salaires/revenus micro-BIC/BNC dans le calcul. Autrement dit, tu gardes 38 % de chaque euro gagné en plus du RSA différentiel.
4. Autres ressources : ARE, pensions alimentaires, revenus fonciers, revenus mobiliers, etc.

Le cumul emploi-RSA : ce que ça donne

Prenons un exemple. Isolé sans enfant, RSA de base 646 €, forfait logement 78 € (APL touchée) :

• Sans activité : RSA = 646 – 78 = 568 €
• Avec 300 € net d’activité (mi-temps 15h SMIC) : RSA = 646 – 78 – (300 × 62 %) = 302 €. Total ressources : 300 + 302 = 602 €
• Avec 800 € d’activité (mi-temps 25h SMIC) : RSA = 646 – 78 – (800 × 62 %) = 72 €. Total ressources : 800 + 72 = 872 €
• Avec 1 200 € d’activité (temps plein SMIC) : RSA = 0 (au-dessus du seuil). Mais prime d’activité de ~230 € prend le relais.

Chaque euro d’activité en plus, tu gardes 38 centimes en RSA différentiel + le salaire. Le RSA n’est jamais un piège à inactivité quand tu ajoutes la prime d’activité qui prend le relais à partir de 500 € de revenus.

Cas spécial : le créateur d’entreprise en ACRE

C’est l’un des cas les plus mal expliqués par la CAF, alors qu’il concerne des dizaines de milliers de créateurs par an.

Règle générale ACRE + RSA :
– Pendant les 3 premiers mois d’activité de la nouvelle entreprise (SASU, EURL, micro), la CAF neutralise les revenus d’activité dans le calcul RSA. Résultat : tu touches le RSA plein même si ton entreprise décolle vite.
– Après 3 mois, la règle des 62 % s’applique normalement sur les revenus micro (après abattement forfaitaire micro-entrepreneur).

Bonus ACRE côté URSSAF :
– Exonération partielle de cotisations sociales la première année (50 % en micro sur 12 mois, échelonné en dégressif jusqu’à 24 mois selon régime)
– Compatible avec RSA sans problème, ce sont deux dispositifs différents

Cas typique : demandeur d’emploi en fin de droit qui monte une micro-entreprise. Il cumule les 3 premiers mois : RSA plein (~646 € isolé) + premier chiffre d’affaires micro + ARE si toujours indemnisé. La trésorerie de démarrage devient beaucoup plus douce.

Cas spécial : le freelance qui cherche à démarrer

Tu quittes ton job pour tenter le freelancing. Trois configurations possibles :

Config A : Tu as touché l’ARE en démarrant, tu es maintenant en fin de droit
– Bascule RSA automatique si ressources < seuil
– RSA + prime d’activité + APL si logement autonome
– Trésorerie mensuelle : 800 à 1 200 € selon zone et loyer

Config B : Tu montes ta micro sans passer par le chômage
– Éligible RSA dès que tes revenus micro < seuil
– Neutralisation 3 mois ACRE si tu déclenches ce dispositif
– Prime d’activité prend le relais dès ~500 € net/mois

Config C : Tu es en SASU à 0 € de rémunération
– Le RSA regarde tes revenus perçus, pas ceux de la société
– Si tu ne te verses rien, tu es éligible (sous réserve d’un examen personnalisé, la CAF peut challenger)
– Attention : ne pas confondre « rémunération dirigeant » et « trésorerie société »

RSA vs prime d’activité : les deux dispositifs

Les deux sont cumulables et calculés séparément :

RSA :
– Cible : sans ressources ou très faibles
– Formule : forfait – 62 % activité – autres ressources
– Palier de sortie : environ 900-1 000 € d’activité (isolé)
– Renouvellement : trimestriel (déclaration à faire)

Prime d’activité :
– Cible : travailleurs modestes (0,5 à 1,5 SMIC en gros)
– Formule : bonification individuelle + taux de 61 % sur les revenus d’activité
– Palier de sortie : ~1 800 € net/mois (isolé), 2 500 € (couple)
– Renouvellement : trimestriel également

Ce qu’il faut retenir : demande les deux au même moment sur caf.fr. La CAF calcule ton droit à chacune automatiquement.

Cas spécial : le RSA jeune (18-24 ans)

Le RSA classique est ouvert à partir de 25 ans. Pour les 18-24 ans, il existe le RSA jeunes sous conditions ultra strictes :

• Avoir travaillé au moins 2 ans (3 214 heures) sur les 3 dernières années
• Ou être parent (isolé avec enfant, couple avec enfant à charge)

En pratique, très peu de jeunes sont éligibles. Alternatives à connaître :

• Garantie Jeunes / Contrat Engagement Jeune : accompagnement Mission Locale + allocation ~500 €/mois pendant 12 mois
• Bourse sur critères sociaux si étudiant
• Aide personnalisée au logement dès la majorité

Cas spécial : le chômeur en fin de droit

Tu as épuisé ton ARE et tu ne retrouves pas d’emploi. Trois filets successifs :

1. Allocation de Solidarité Spécifique (ASS) : conditions d’activité passée (5 ans dans les 10 ans avant la fin du chômage), montant ~570 €/mois
2. Si non éligible ASS : RSA au forfait isolé (~646 €/mois)
3. APL en supplément si logement autonome (~200-350 €/mois selon zone)

Le total ressources se situe entre 800 et 1 000 €/mois pour un célibataire. Peu, mais existant. La demande se fait sur caf.fr.

Cas concrets 2026

Cas 1 : Isolé sans emploi, APL touchée
– Base isolé : 646 €
– Forfait logement : 78 €
– RSA versé : 568 €

Cas 2 : Créateur SASU, 1er mois d’activité, ACRE, 500 € de facturation
– Case ACRE cochée
– Revenus activité neutralisés
– Base isolé : 646 €
– Forfait logement : 78 €
– RSA versé : 568 € (aucun impact du CA)

Cas 3 : Couple avec 1 enfant, un des deux au SMIC
– Base couple + 1 enfant : ~1 162 €
– Forfait logement couple : 155 €
– Salaire pris en compte : 1 400 × 0,62 = 868 €
– RSA versé : 139 €
– + prime d’activité : ~120 €
– + APL : ~150 €

Cas 4 : Isolé, freelance micro-BNC, 800 € revenus après abattement
– Base isolé : 646 €
– Forfait logement : 78 €
– Revenus pris : 800 × 0,62 = 496 €
– RSA versé : 72 €
– + prime d’activité : ~200 €
– Total ressources : ~1 072 €

La déclaration trimestrielle

Chaque trimestre, tu déclares tes ressources des 3 derniers mois sur caf.fr (ou l’app). La CAF recalcule ton droit et verse le mois suivant. Erreurs à éviter :

• Oublier de déclarer un revenu exceptionnel (13e mois, prime, remboursement) : trop-perçu à rembourser
• Confondre « brut » et « net » : la CAF veut le net imposable
• Ne pas déclarer un déménagement, un enfant, un changement de conjoint : recalcul immédiat des droits

Questions fréquentes

Puis-je toucher le RSA en étant micro-entrepreneur ?
Oui. Le revenu pris en compte est ton CA après abattement forfaitaire (71 % vente, 50 % services BIC, 34 % BNC), pas ton CA brut.

L’ACRE et la neutralisation RSA : durée réelle ?
La neutralisation CAF (100 % des revenus activité ignorés) dure 3 mois en début d’activité. L’ACRE URSSAF (exonération cotisations) dure 12 mois en micro, jusqu’à 24 en dégressif pour les autres régimes.

Puis-je cumuler RSA et ARE ?
Oui, mais l’ARE compte dans « autres ressources » et sera déduite. En pratique : si ton ARE est supérieure au forfait RSA, tu n’as pas droit au RSA. Si l’ARE est faible, un différentiel peut s’ouvrir.

Le RSA est-il imposable ?
Non. Aucune déclaration à faire à l’IR.

Combien de temps pour toucher le premier RSA ?
1 à 2 mois après la demande complète. Rétroactivité possible sur la date de dépôt.

Est-ce que je peux garder le RSA si j’hérite ?
Un héritage important entre dans le calcul patrimonial. La CAF applique un forfait de 3 % du capital à partir de 30 000 € (hors résidence principale). Signale-le, sinon suspension et remboursement possibles.

Que se passe-t-il si je fais du bénévolat rémunéré occasionnellement ?
Ces revenus doivent être déclarés (défraiements, revenus exceptionnels). En dessous de 100 €/mois, impact minime. Au-dessus, application de la règle des 62 %.

Le RSA compte-t-il pour la retraite ?
Oui, les périodes de RSA valident des trimestres au titre de la solidarité (dispositif AVA), sans cotisations mais avec droit à trimestre.

En pratique

Le RSA n’est pas fait pour rester au RSA. Il est fait pour franchir la période de démarrage : chômeur en fin de droit qui rebondit, créateur d’entreprise qui met 6-12 mois à générer un CA suffisant, parent isolé qui reprend une activité progressive. Combiné à la prime d’activité, à l’APL et à l’ACRE, il permet à des trajectoires professionnelles impossibles autrement.

Le simulateur ci-dessus te donne un ordre de grandeur. Pour ta demande officielle, va sur caf.fr ou l’app CAF, remplis « Demande de RSA » avec pièces à l’appui (RIB, situation familiale, ressources 3 mois, statut demandeur d’emploi).

Si tu montes ton entreprise, un logiciel comptable avec un conseiller (comme L-Expert-Comptable ou Swapn) t’aide à cadrer ta trésorerie de démarrage en tenant compte du RSA, de l’ACRE et de la prime d’activité dès la première année.

Autres simulateurs qui peuvent t’intéresser

Pour aller plus loin dans ta réflexion, ces simulateurs traitent des sujets proches :

• APL
• AAH
• Chèque énergie
• Micro-entrepreneur
• TJM freelance
• ARE créateur

Sources et références :
– Articles L262-1 et suivants du Code de l’action sociale et des familles
– Décret n°2009-404 du 15 avril 2009 relatif au RSA
– Circulaires CNAF sur les règles de neutralisation
– Site officiel caf.fr, rubrique « Revenu de Solidarité Active »
– Site officiel service-public.fr, fiches RSA et prime d’activité

Auteur : Loïc H, passionné d’investissement et d’entrepreneurs.

Disclaimer : Le simulateur applique la formule officielle simplifiée du RSA 2026 (base revalorisée avril). Ton droit réel est calculé par la CAF à partir de ta déclaration trimestrielle et peut différer. La règle de neutralisation ACRE est un dispositif de facto pratiqué par la CAF, à confirmer au cas par cas avec ta caisse locale.

La CAF calcule ton APL sur formulaire, mais laisse sur le carreau les cas atypiques : créateur d’entreprise dont les revenus sont proches de zéro, jeune actif en début de carrière, dirigeant SASU en démarrage. Ce simulateur te donne un ordre de grandeur immédiat, y compris avec la case « créateur » qui neutralise ton activité indépendante.

L’APL en 3 minutes

L’Aide Personnalisée au Logement (APL) est versée par la CAF (ou la MSA pour les affiliés au régime agricole) sous conditions de ressources et pour un logement conventionné. Elle sert à alléger ton loyer chaque mois, directement à toi ou au bailleur.

Le montant dépend de 5 facteurs :
1. Tes ressources des 12 derniers mois
2. Ton loyer (charges comprises)
3. La zone géographique du logement
4. La composition de ton foyer (isolé, couple, nombre d’enfants)
5. La nature du logement (parc social conventionné, parc privé)

Depuis 2021, la CAF calcule ton APL en contemporanéisation : elle recalcule tes droits tous les trimestres sur la base de tes revenus des 12 derniers mois. Fini le décalage de 2 ans qui existait avant. Bonne nouvelle pour les créateurs et jeunes actifs, mauvaise pour ceux dont les revenus montent brutalement.

Les zones APL 2026

• Zone 1 : Paris intra-muros, petite couronne (92, 93, 94), quelques communes de la grande couronne
• Zone 2 : villes de plus de 100 000 habitants (Lyon, Marseille, Bordeaux, Nantes, Toulouse, Nice, etc.) et communes touristiques
• Zone 3 : le reste du territoire (villes moyennes, ruralité)

Cette zone détermine le loyer plafond : au-delà, ton loyer est écrêté pour le calcul APL. Autrement dit, si tu paies 900 € à Marseille (zone 2) alors que le plafond isolé est de 279 €, la CAF ne prend en compte que 279 € dans son calcul. C’est la principale raison pour laquelle beaucoup de locataires du privé touchent une APL faible malgré des loyers élevés.

La règle contemporanéisée depuis 2021

Avant 2021 : la CAF utilisait ton revenu fiscal de référence N-2. Un créateur d’entreprise devait attendre 2 ans avant de voir son APL s’ajuster à sa nouvelle situation.

Depuis 2021 : la CAF prend tes ressources des 12 mois glissants (avec un décalage de 2 mois pour la disponibilité des données). Elle recalcule automatiquement chaque trimestre. Un salarié qui perd son emploi voit son APL augmenter dans les 3 mois. Un créateur qui touchait un gros salaire l’année précédente peut basculer sur les revenus (nuls) de sa nouvelle activité en quelques mois.

Cette réforme a été un jeu changer pour les créateurs d’entreprise : plus besoin d’attendre 24 mois pour toucher l’APL après démissions et création.

Cas spécial : le créateur d’entreprise

C’est LE cas que le formulaire CAF gère mal, alors qu’il concerne des milliers de personnes par an. Deux configurations :

Config 1 : ancien salarié qui devient dirigeant SASU / EURL / freelance
– Ancien salaire pris en compte les premiers trimestres, APL nulle ou faible
– Après quelques trimestres, les nouveaux revenus (souvent proches de zéro) remplacent l’ancien salaire dans le calcul
– APL peut monter significativement dès le 3e ou 6e trimestre

Config 2 : chômeur indemnisé qui crée son entreprise
– L’ARE reste versée (maintien ou capitalisation ARCE)
– L’APL prend en compte l’ARE dans le calcul ressources
– Beaucoup de créateurs cumulent ARE + APL les 12-18 premiers mois

Astuce méconnue : la CAF applique parfois une neutralisation des revenus d’activité indépendante en début d’activité (particulièrement pour les micro-entrepreneurs), sur demande motivée. Le simulateur coche cette case si tu déclares être créateur < 12 mois.

Cas spécial : le jeune actif

Si tu as moins de 25 ans, en logement autonome, avec un premier CDI ou CDD au SMIC, tu es typiquement éligible à une APL de 100 à 250 €/mois selon zone et loyer. Les conditions :

• Ne plus être fiscalement rattaché à tes parents (attention, si tes parents perçoivent des allocations pour toi, mauvais calcul)
• Avoir ton propre bail à ton nom
• Résider en France de façon stable

Petite subtilité : les revenus des parents ne sont pas pris en compte, mais si tu es leur enfant à charge fiscalement, tu ne peux pas toucher l’APL en ton nom.

Cas spécial : le colocataire

Depuis 2016, chaque colocataire déclare séparément à la CAF avec son propre bail (ou avenant nominatif). Chacun perçoit une APL sur la base de sa quote-part de loyer + ses propres ressources. Résultat : deux colocataires SMIC peuvent toucher chacun 200-300 € d’APL sur un T3.

Attention : la CAF calcule chaque APL sur le loyer plafond de l’occupant « isolé », pas sur le total de la coloc. Vérifie ton bail (loyer individuel ou solidaire) avant de faire la demande.

Le forfait charges

La CAF ajoute un forfait charges au loyer déclaré, qui couvre eau, chauffage, électricité, entretien parties communes :

• Isolé : ~60 €/mois
• Couple sans enfant : ~75 €
• +1 enfant : ~92 €
• +2 enfants : ~109 €
• +3 enfants : ~126 €

Ce forfait vient s’ajouter au loyer plafond pour former la « base de calcul », à laquelle est retranchée ta participation personnelle pour donner l’APL.

La participation personnelle : la formule qui fait le montant

Le cœur du calcul repose sur la participation personnelle : plus tes revenus sont hauts, plus tu contribues, moins la CAF verse.

Formule simplifiée officielle :

P = P0 + Tp × (R - R0)

• P0 : participation minimale (≈ 35 €)
• R : tes ressources mensuelles retenues
• R0 : seuil d’exonération (dépend composition, de 5 000 à 13 500 €/an)
• Tp : taux d’effort progressif (~3 à 32 % selon niveau de revenu et loyer plafond)

APL versée = (Loyer retenu + forfait charges) – Participation personnelle

Le simulateur ci-dessus applique cette logique simplifiée pour te donner un ordre de grandeur. Le calcul officiel CAF est plus fin (avec l’abattement de 30 % appliqué au premier titre, la majoration DOM, la déduction fiscale, etc.).

APL, ALF, ALS : les trois aides à ne pas confondre

• APL : logement conventionné (parc social ou privé avec convention) et pour un locataire d’un logement de résidence principale.
• ALF (Allocation de Logement Familiale) : famille avec enfants ou personnes à charge, logement non conventionné.
• ALS (Allocation de Logement Sociale) : étudiants, jeunes actifs, personnes seules dans logement non conventionné.

Tu ne peux toucher qu’une seule de ces trois aides. La CAF choisit automatiquement la plus favorable en fonction de ta situation et de ton logement.

La demande active depuis 2025

Nouveauté récente : depuis avril 2025, le versement automatique du chèque énergie a été supprimé. En revanche, l’APL est toujours demandée activement. Il faut faire ta demande sur caf.fr avec les pièces suivantes :

• RIB
• Bail signé (ou avenant colocation)
• Numéro d’allocataire (ou création de compte)
• Justificatifs de ressources 12 mois (bulletins de salaire, ASSEDIC, BNC/BIC)
• Attestation du bailleur (formulaire CAF)

Délai moyen : 1 à 2 mois pour la première ouverture de droits. Rétroactivité possible sur la date d’entrée dans le logement si demande dans les 6 mois.

Cas concrets

Cas 1 : jeune actif Lyon, SMIC net 1 400 €, T1 à 700 € charges comprises
– Zone 2, isolé
– Loyer plafond : 279 €, retenu = 279 €
– Charges forfait : 60 €
– Participation ~180 €
– APL estimée : ~160 €/mois

Cas 2 : créateur SASU Paris, ancien cadre, revenus actuels = 0
– Case créateur cochée
– Revenus pris en compte : ~500 €
– Loyer 1 200 € charges comprises, plafond Zone 1 isolé = 320 €
– APL estimée : ~250 €/mois (près du plafond)

Cas 3 : couple avec 2 enfants, banlieue Toulouse, 3 200 € net/mois total
– Zone 2, compo 4
– Loyer 950 € charges comprises, plafond = 430 €
– Charges forfait : 109 €
– Participation ~380 €
– APL estimée : ~160 €/mois

Cas 4 : étudiant boursier Nantes, revenus 400 €/mois
– Zone 2, isolé
– Loyer 550 € charges comprises, plafond = 279 €
– APL estimée : ~230 €/mois

Questions fréquentes

Est-ce que je peux toucher l’APL en louant à mes parents ?
Non. La CAF exclut les locations entre ascendants/descendants du dispositif APL.

Puis-je cumuler APL et ARE (chômage) ?
Oui, sans problème. L’ARE compte dans tes ressources CAF, mais tu restes éligible tant que tu es sous les plafonds.

Puis-je cumuler APL et prime d’activité ?
Oui également. Les deux dispositifs sont indépendants et complémentaires pour les travailleurs modestes.

L’APL sera-t-elle réduite si je gagne le SMIC ?
Non, tu resteras largement éligible. Le SMIC net (~1 400 €/mois) reste bien en dessous des plafonds. Ta contribution personnelle sera juste plus élevée que si tu étais au RSA.

Combien de temps pour toucher la première APL ?
1 à 2 mois après ta demande complète. Rétroactif à ta date d’entrée dans le logement si demande dans les 6 mois.

L’APL est-elle imposable ?
Non. Aucune ligne dans ta déclaration d’IR. C’est une prestation sociale exonérée.

Que se passe-t-il si mes revenus augmentent brutalement ?
Depuis 2021, la CAF recalcule tous les trimestres. Ton APL baissera dans les 3-6 mois suivant l’augmentation. Anticipe et signale ta situation pour éviter un trop-perçu à rembourser.

Puis-je toucher l’APL si je vis avec un partenaire non déclaré ?
Non. La CAF considère la vie maritale (union libre) comme équivalente au couple marié. Les revenus du partenaire comptent dans le foyer CAF.

En pratique

L’APL 2026 est plus généreuse qu’elle ne le paraît, surtout pour les créateurs d’entreprise, les jeunes actifs et les foyers modestes. Le vrai piège : les loyers plafonds en zones tendues, qui écrêtent le calcul et laissent une APL faible même quand ton loyer réel est élevé.

Le simulateur ci-dessus te donne un ordre de grandeur. Pour la demande officielle, va sur caf.fr ou l’app CAF, remplis le formulaire « Aides au logement » en 15 minutes, et joins bail + RIB. Si tu es créateur d’entreprise en démarrage, mentionne explicitement « activité récente » et sollicite la neutralisation.

Pour la trésorerie de démarrage de ton entreprise (au-delà de l’APL), un logiciel comptable avec un conseiller (comme L-Expert-Comptable ou Swapn) t’aide à cadrer ton besoin en fonds de roulement dès la création.

Autres simulateurs qui peuvent t’intéresser

Pour aller plus loin dans ta réflexion, ces simulateurs traitent des sujets proches :

• RSA
• AAH
• Chèque énergie
• Micro-entrepreneur
• TJM freelance
• ARE créateur

Sources et références :
– Articles L831-1 à L831-11 du Code de la construction et de l’habitation
– Arrêté du 27 septembre 2019 modifié fixant les paramètres du calcul de l’APL
– Décret n° 2020-1816 du 29 décembre 2020 sur la contemporanéisation
– Circulaire CNAF sur le calcul des aides au logement
– Site officiel caf.fr, rubrique « aides au logement »

Auteur : Loïc H, passionné d’investissement et d’entrepreneurs.

Disclaimer : Le simulateur applique une formule simplifiée des paramètres APL 2026. Ton APL réelle est calculée par la CAF sur la base de tes ressources 12 mois glissants (contemporanéisation) et peut différer sensiblement. Fais toujours ta demande officielle sur caf.fr pour un montant précis et le versement effectif.