Boursorama vous distribue en réalité Homunity, filiale de Tikehau Capital. Zéro frais pour l’investisseur, rendement moyen brut 10,47 % en 2024, éligibilité PEA-PME rare dans le secteur. En face : 23,18 % du portefeuille Homunity en retard de plus de 6 mois et rendement net de risque estimé autour de 6,30 %. Bon complément diversification pour patrimoine déjà solide, à doser à 5-10 % max.
Dites-moi votre patrimoine et votre tolérance à l’illiquidité, je vous réponds sous 48 h avec la plateforme qui colle.
Je ne suis pas client de l’offre crowdfunding immobilier BoursoBank et je n’ai aucun lien affilié avec Homunity, BoursoBank, Tikehau Capital ou les plateformes alternatives citées. L’analyse s’appuie exclusivement sur des sources publiques recoupées :
- Documents officiels du distributeur : page BoursoBank Crowdfunding immobilier, portail Boursorama dédié, communiqué de presse partenariat PEA-PME Homunity.
- Registre AMF : vérification du statut PSFP d’Homunity (agrément n°FP-2023-31, novembre 2023) et de son passeport européen.
- Baromètres de marché : bilan crowdfunding immobilier France 2024 et 2025 (Financement Participatif France, Mazars), collecte par plateforme, taux de retard secteur.
- Portefeuille Homunity dépouillé : analyse indépendante Finance Héros sur les 639 projets financés, taux de retard >6 mois, procédures collectives.
- Avis clients agrégés : Trustpilot Homunity (261 avis), Google Reviews Homunity (749 avis), stores mobiles BoursoBank.
- Comparatifs indépendants : Selectra, France Transactions, Finance Héros, pour croiser rendement facial, taux de défaut et modèle économique de chaque plateforme.
Ma promesse : chaque chiffre a été vérifié sur au moins deux sources indépendantes. Si Homunity ou BoursoBank modifient leur offre, ou si vous me signalez une donnée périmée, je mets à jour dans les 30 jours. Dernière mise à jour : 2 août 2026.
Crowdfunding immobilier Boursorama face aux meilleures plateformes crowd 2026
La bonne question n’est pas « Boursorama est-il sérieux ? » mais « Homunity, la plateforme derrière l’offre, tient-il face aux leaders indépendants ? ». Voici les quatre plateformes que je surveille en France, avec les chiffres publics 2025.
| Plateforme | Rdt brut 2024 | Retard >6 m | Ticket | PEA-PME |
|---|---|---|---|---|
|
Homunity via BoursoBank
Produit étudié
|
10,47 % | 23,18 % | 1 000 € | Oui |
|
ClubFunding
Leader du marché en volume
|
10,20 % | 18,50 % | 1 000 € | Non |
|
Anaxago
Immo + private equity
|
9,60 % | 15,80 % | 1 000 € | Oui |
|
WiSEED
Pionnier du secteur
|
9,80 % | 21,40 % | 100 € | Non |
Chiffres 2024-2025 publics, arrondis. Sources : baromètre FPF/Mazars, communications plateformes, Finance Héros. Retard >6 mois calculé sur capital restant dû.
Homunity affiche le meilleur rendement facial du panel mais aussi le taux de retard le plus élevé. Ce n’est pas un hasard : la plateforme finance beaucoup de marchands de biens sur des opérations résidentielles, segment le plus touché par la crise promoteurs 2023-2024. L’atout différenciant reste l’éligibilité PEA-PME, quasi introuvable ailleurs, qui transforme le rendement net après fiscalité.
Combien rapporte vraiment Crowdfunding immobilier Boursorama ? Simulation 10 ans
Le taux facial de 10 % brut est trompeur. Il faut retirer les pertes constatées sur le portefeuille et appliquer la fiscalité pour comparer honnêtement à d’autres placements. Voici ce que devient réellement 20 000 € diversifiés sur 20 projets Homunity via BoursoBank.
Moyenne brute annuelle Homunity 2024, taux d’intérêt affiché sur les projets financés.
Estimation après pertes constatées sur les projets défaillants. C’est le vrai taux pour comparer.
Prélèvement forfaitaire unique : 12,8 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux sur les intérêts.
Prélèvements sociaux uniquement. C’est l’atout différenciant réel de l’enveloppe Boursorama.
Simulation 20 000 € · 20 projets diversifiés · horizon 10 ans
Hypothèses : capital placé de 20 000 € réparti sur 20 projets à 1 000 € chacun, réinvestissement systématique des remboursements sur de nouveaux projets, rendement net de risque 6,30 %/an, horizon 10 ans, comparaison entre CTO classique et PEA-PME.
| Scénario | Capital à 10 ans | Gain net | Rdt annualisé |
|---|---|---|---|
| Facial 10,47 % (théorique) | 54 150 € | 34 150 € | 10,47 % |
| Net de risque, CTO (PFU 30 %) | 30 520 € | 10 520 € | 4,32 % |
| Net de risque, PEA-PME (>5 ans) | 32 480 € | 12 480 € | 4,97 % |
| Repère SCPI diversifiée, CTO | 31 170 € | 11 170 € | 4,54 % |
Simulation illustrative, l’expérience réelle dépendra de la sélection des projets et de la qualité de la diversification. Le rendement net de risque de 6,30 % est une estimation basée sur les taux de retard et procédures collectives observés fin 2025.
Traduit en clair : l’écart entre le taux facial 10,47 % et le taux réellement encaissé (autour de 4,3 % à 5 % net annuel) est massif. Sans PEA-PME, le rendement effectif rejoint celui d’une bonne SCPI, avec une volatilité et une illiquidité plus élevées. L’éligibilité PEA-PME améliore la performance nette d’environ 0,65 point, ce qui devient significatif sur 10-15 ans.
Types de projets financés et taux de défaut
Homunity, plateforme sous-jacente à l’offre BoursoBank, est spécialisée dans le financement obligataire de promoteurs et marchands de biens. Comprendre la nature de ces projets et leur risque réel est le seul moyen d’investir en connaissance de cause.
La typologie des opérations financées
Depuis 2014, Homunity a financé 639 projets pour 833 M€ cumulés. Le portefeuille se répartit en trois grandes familles : opérations de marchands de biens (achat, rénovation, revente sur 12 à 18 mois, généralement le segment le plus tendu depuis 2023), promotion résidentielle neuve (financement du besoin en fonds propres d’un promoteur sur une opération VEFA de 24 à 36 mois) et, plus rarement, opérations tertiaires ou mixtes.
Concrètement, quand vous prêtez 1 000 € sur un projet Homunity, vous souscrivez à des obligations émises par le porteur du projet, à un taux fixe (souvent 8 à 12 %), remboursées in fine à la sortie de l’opération. Pas de coupon mensuel, pas de plus-value sur le bien : vous êtes prêteur, pas propriétaire.
Le vrai taux de défaut fin 2025
C’est le point sensible du dossier. Sur le portefeuille encore en cours :
Du capital restant dû sur le portefeuille Homunity. Chiffre 2025-2026 issu du reporting plateforme et repris par Finance Héros.
Du capital restant dû concerné par un redressement ou une liquidation judiciaire du porteur. Une partie sera récupérée, jamais toute.
Impact estimé sur le rendement une fois les recouvrements terminés, c’est ce qui fait passer 10,47 % brut à ~6,30 % net de risque.
Pour comparer, un retard de plus de 6 mois dépassant 20 % du portefeuille était impensable en 2020-2021, où le secteur affichait 5 à 8 % de retards. La crise immobilière 2023-2024 (hausse des taux, coûts des matériaux, chute des volumes de vente en VEFA) a fragilisé toute la chaîne des promoteurs et marchands de biens.
Attention : retard ne veut pas dire perte totale. Un projet peut être retardé de 6 à 18 mois, se dénouer en récupérant capital + intérêts, ou au contraire aller en procédure collective. Le vrai chiffre à suivre est le taux de perte finale, qui se cristallise 2 à 3 ans après la mise en défaut, quand toutes les hypothèques et cautions ont été activées.
Plateforme, régulation et service au souscripteur
Le montage est simple à comprendre : BoursoBank agit comme apporteur d’affaires, Homunity héberge et sélectionne les projets, Tikehau Capital garantit la solidité de la structure. C’est du solide, à condition de comprendre qui fait quoi.
Rôle d’apporteur d’affaires depuis mai 2022. La banque référence Homunity dans son parcours client mais n’intervient ni sur la sélection des projets, ni sur la gestion des risques.
Créée en 2014, filiale de Tikehau Capital (46+ Md€ d’encours). C’est elle qui sélectionne les projets, réalise l’analyse crédit, gère les levées et les recouvrements.
Agrément PSFP AMF n°FP-2023-31, obtenu en novembre 2023 dans le cadre de la réglementation européenne. Passeport valable dans 8 pays UE.
Ce que disent les clients
L’écart Trustpilot (2,0) vs Google Reviews (4,1) sur la même plateforme est typique du crowdfunding immobilier : Trustpilot capte les clients mécontents des projets en retard, Google Reviews reflète davantage l’expérience produit globale. Les deux vérités coexistent.
Forces et faiblesses du crowdfunding immobilier Boursorama
Forces
-
Zéro frais pour l’investisseur, aucune commission d’entrée, de gestion ou de sortie. Les promoteurs paient toute la commission à Homunity. -
Rendement facial dans le haut de fourchette, 10,47 % moyen brut en 2024, cohérent avec le risque porté. -
PEA-PME éligible, exonération d’IR après 5 ans, 17,2 % de prélèvements sociaux au lieu du PFU 30 %. Avantage rare dans le secteur. -
Partenaire solide, Homunity est filiale de Tikehau Capital (46+ Md€ d’encours), agréée PSFP par l’AMF depuis novembre 2023. -
Track record, 639 projets financés et 833 M€ cumulés depuis 2014, l’une des 4 plateformes leaders françaises. -
Horizon court, 21,7 mois en moyenne, nettement plus court qu’une SCPI (8 à 10 ans de détention recommandée).
Faiblesses
-
Risque de défaut élevé, 23,18 % du capital en retard >6 mois et 10,79 % en procédures collectives fin 2025. -
Illiquidité totale, impossible de revendre avant échéance du projet, aucun marché secondaire disponible. -
Rendement net de risque à 6,30 %, l’écart avec le taux facial 10-11 % est significatif une fois les pertes intégrées. -
Mono-partenaire, BoursoBank ne référence qu’Homunity. Impossible d’accéder à ClubFunding, Anaxago ou WiSEED depuis la même interface. -
Secteur en crise, collecte crowdfunding immo 2024 en repli de 25,8 %, stabilisée à -1,9 % en 2025. Contexte immobilier promotion tendu. -
Réservé aux clients BoursoBank, il faut ouvrir un compte + PEA-PME ou CTO chez eux pour accéder à l’offre.
Pour qui Crowdfunding immobilier Boursorama est-il adapté ?
Pour qui : oui
- Client BoursoBank déjà équipé d’un PEA-PME actif depuis plus de 5 ans, qui veut y loger 5 à 10 % de son patrimoine en crowdfunding sans changer d’interface.
- Investisseur patrimonial diversifié qui cherche une brique alternative sur horizon 2-3 ans, en complément d’un socle actions/obligations/immobilier.
- Ticket 1 000 € x 20 projets minimum, avec vraie discipline de diversification pour absorber les défauts statistiques.
- Épargnant qui a compris qu’un rendement 10 % facial signifie un risque réel de perte partielle sur une part significative des projets.
Pour qui : non
- Épargne de précaution, capital totalement immobilisé jusqu’à échéance du projet, absolument impossible de rappeler ses fonds en urgence.
- Débutant sans autre placement, ne jamais commencer par du crowdfunding immo, prioriser assurance vie et PEA d’abord.
- Petit patrimoine, moins de 30 000 € investis au total, difficile de faire une diversification correcte sur 20 projets à 1 000 €.
- Investisseur qui veut la diversification plateforme, BoursoBank ne référence qu’Homunity, sans accès aux 3 autres leaders.
- Aversion au risque marquée, un défaut à zéro récupération sur un projet unique équivaut à perdre plusieurs années de rendement moyen.
Trois alternatives sérieuses à Crowdfunding immobilier Boursorama
Le vrai levier de performance en crowdfunding immo, c’est la diversification plateforme. Répartir 20 000 € sur deux ou trois plateformes différentes divise le risque d’exposition à un modèle de sélection. Voici les trois que je surveille en parallèle.
Recommandé
brut moyen
Sélection stricte, taux de retard 18,5 %, deal-flow important. Le choix par défaut si vous cherchez une plateforme sans passer par un partenaire bancaire. Interface indépendante, filtres projet précis.
brut moyen
Taux de retard plus contenu (15,8 %), sélection très filtrée, éligibilité PEA-PME sur certains projets. Idéal pour cumuler crowdfunding immo et exposition private equity dans une même interface.
brut moyen
Ticket dès 100 € sur certains projets, deal-flow régulier, focus résidentiel France. Utile pour tester le crowdfunding immo sans engager d’un coup 20 000 €, ou compléter une diversification en petits montants.
Comment articuler ces plateformes ? La règle simple : ne jamais mettre plus de 40 % de son allocation crowdfunding sur une seule plateforme, et jamais plus de 10 % de son patrimoine total dans le crowdfunding immo. Décrivez-moi votre situation via le formulaire, je vous répondrai personnellement sous 48 h avec la reco adaptée à votre profil et à votre patrimoine.
Verdict final : faut-il investir dans Crowdfunding immobilier Boursorama en 2026 ?
Oui, si vous êtes déjà client BoursoBank, que votre PEA-PME est ouvert depuis plus de 5 ans, et que vous cherchez une brique diversifiante à hauteur de 5 à 10 % de votre patrimoine. Non, si c’est votre premier placement, si vous avez besoin de liquidité potentielle, ou si vous voulez la vraie diversification plateforme que BoursoBank ne peut pas offrir en mono-partenaire. La plateforme sous-jacente (Homunity, filiale Tikehau) est sérieuse, l’agrément AMF est là, l’éligibilité PEA-PME est un vrai différenciateur fiscal. Mais le contexte immobilier 2024-2025 a fait exploser les taux de retard : c’est un placement à traiter comme tel, avec discipline de diversification et sang froid sur les défauts qui viendront.
10 % brut, ce n’est pas 10 % net. Sachez ce que vous achetez.
Le crowdfunding immo tient sa place dans un patrimoine construit, en complément d’un socle actions et immobilier. Pas en placement unique, pas en épargne de précaution, pas sans diversification stricte. Traité comme tel, c’est une brique honnête à ~5 % net de risque et de fiscalité.
Foire aux questions
Votre patrimoine, votre allocation, ma reco.
Décrivez-moi votre profil (âge, patrimoine, allocation actuelle, tolérance à l’illiquidité), je vous réponds personnellement sous 48 h avec le dosage crowdfunding et les 2 ou 3 plateformes qui collent vraiment à votre situation. Aucun engagement, aucun coût.
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