Avis Raizers – Avis d’un (vrai) client

L’analyse des retards de remboursement et leurs impacts

Le principal point de vigilance concernant Raizers concerne le taux de retard significatif observé ces dernières années, qui affecte directement le rendement réel des investisseurs.

À date, Raizers affiche 22,28% de projets en retard en montant, mais 0% de pertes définitives en capital. Cette situation s’explique principalement par le retournement du marché immobilier depuis 2023, qui a particulièrement impacté les projets lancés en 2021-2022, en pleine période d’euphorie immobilière.

Les retards peuvent être catégorisés comme suit :

• Retards < 6 mois : 9,09% des montants investis
• Retards > 6 mois : 14,53% des montants investis
• Procédures collectives : 7,75% des montants investis

L’impact de ces retards sur le rendement réel est significatif, même si la plateforme applique une pénalité de +3% sur les intérêts en cas de retard. Un projet prévu sur 24 mois à 10% qui subit un retard de 12 mois verra son rendement annualisé diminuer sensiblement, malgré l’application de cette pénalité.

Les garanties proposées pour sécuriser les investissements

Pour protéger les investisseurs, Raizers met en place diverses garanties sur les projets qu’elle propose :

L’hypothèque : Il s’agit d’une sûreté réelle sur un bien immobilier. En cas de défaut de paiement, l’investisseur peut forcer la vente du bien pour être remboursé. Le rang de l’hypothèque (1er, 2ème…) détermine l’ordre de priorité des créanciers.

La fiducie-sûreté : Instrument juridique transférant temporairement la propriété d’un actif à un tiers (fiduciaire) pour garantir le remboursement d’une dette.

La caution personnelle : Engagement financier pris par une personne (souvent le dirigeant de la société emprunteuse) pour garantir le remboursement d’une dette. L’efficacité de cette garantie dépend toutefois de la solvabilité de la caution.

La Garantie à Première Demande : Permet au bénéficiaire de demander un paiement immédiat et inconditionnel en cas de non-respect des termes du contrat.

Il est important de noter que ces garanties ne sont pas infaillibles. Plusieurs investisseurs témoignent de difficultés à activer ces garanties en cas de défaut, et de délais parfois très longs pour leur mise en œuvre effective.

💡 Bon à savoir : La qualité de l’analyse des risques effectuée par Raizers avant de sélectionner un projet est tout aussi importante que les garanties formelles. Certains investisseurs pointent un manque de rigueur dans cette sélection, particulièrement pour les projets lancés en 2021-2022.

Comment les investisseurs évaluent-ils leur expérience avec Raizers ?

Les avis positifs des utilisateurs satisfaits

De nombreux investisseurs soulignent les points forts de Raizers :

La qualité de l’interface et de l’application mobile est fréquemment mise en avant. « La navigation sur la plateforme est facile et ludique », témoigne un utilisateur sur Trustpilot. L’application mobile est particulièrement appréciée pour sa facilité d’utilisation et ses notifications qui permettent de ne pas manquer les nouveaux projets.

La transparence des informations sur les projets est également valorisée : « Les fiches projets sont très détaillées, avec un maximum d’informations permettant de prendre une décision éclairée », note un investisseur de longue date.

La diversité des opportunités d’investissement est un autre atout majeur, comme le souligne ce témoignage : « J’ai aimé la clarté des projets et la transparence des rendements. Le fait de pouvoir commencer avec 1 000€ est parfait pour les investisseurs débutants. »

Les critiques récurrentes et points d’amélioration

Les critiques se concentrent principalement sur trois aspects :

La gestion des retards est le point le plus critiqué : « Ils font les morts et jouent la montre, ne vous tiennent au courant des avancées des projets en difficulté qu’au bout de plusieurs mois parfois », déplore un investisseur sur Trustpilot. Plusieurs utilisateurs dénoncent un manque de proactivité dans la communication lorsque les projets rencontrent des difficultés.

L’activation des garanties semble également problématique : « Malgré des retards de plus d’un an, aucune garantie n’a été réellement activée sur aucun de mes projets en retard », témoigne un utilisateur ayant investi plus de 100 000€ sur la plateforme.

Le service client est parfois jugé insuffisamment réactif : « Contactez le service client et vous serez gentiment mal traité par un conseiller qui ne décline pas son identité », affirme un autre utilisateur.

Quels sont les risques à considérer avant d’investir sur Raizers ?

Comme tout investissement, le crowdfunding immobilier comporte des risques qu’il convient d’appréhender avant de s’engager :

Le risque de perte en capital est réel, même si Raizers n’a pas encore enregistré de perte définitive. La valeur des projets immobiliers peut fluctuer en fonction des conditions du marché, et un projet peut échouer pour diverses raisons (faillite du promoteur, problèmes techniques, etc.).

L’illiquidité de l’investissement constitue un risque majeur. Une fois l’argent investi, il est bloqué jusqu’à l’échéance du projet, sans possibilité de revente anticipée. Cette durée peut s’allonger considérablement en cas de retard.

L’impact des crises immobilières est particulièrement sensible, comme l’a démontré la période récente. Le ralentissement des ventes et la hausse des taux d’intérêt peuvent mettre en difficulté les promoteurs et entraîner des retards de remboursement.

Comment analyser efficacement les projets proposés ?

Pour maximiser vos chances de succès sur Raizers, voici les éléments clés à analyser avant d’investir :

La solidité du promoteur : Vérifiez son historique, son expérience et ses réalisations passées. Les promoteurs expérimentés avec un historique de projets réussis présentent généralement moins de risques.

Les garanties offertes : Privilégiez les projets avec des hypothèques de premier rang ou des fiducies-sûretés solides. Les cautions personnelles sont moins sécurisantes si la personne n’est pas solvable.

Le ratio de financement : Un projet où le crowdfunding ne représente qu’une part limitée du financement total (moins de 30%) est généralement moins risqué, car il implique qu’une banque a également validé le projet.

La localisation du projet : Certaines zones géographiques sont plus dynamiques que d’autres en termes de marché immobilier. Renseignez-vous sur la demande locale et les perspectives du marché dans la région concernée.

Le planning prévisionnel : Évaluez le réalisme du calendrier proposé et anticipez d’éventuels retards dans votre stratégie d’investissement.

💡 Astuce d’expert : Prenez le temps de lire les commentaires des autres investisseurs sur les projets, ils peuvent révéler des informations précieuses non mentionnées dans la fiche descriptive.

Les précautions à prendre pour limiter les risques : Nos conseils

Pour investir sereinement sur Raizers, quelques règles de prudence s’imposent :

Diversifiez vos investissements : Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier. Les experts recommandent d’investir dans au moins 10 projets différents pour une diversification efficace, idéalement sur plusieurs plateformes de crowdfunding immobilier.

Limitez l’exposition au crowdfunding : Cette classe d’actifs ne devrait pas représenter plus de 10% de votre patrimoine total, compte tenu de son niveau de risque.

Échelonnez vos investissements dans le temps pour éviter d’être trop exposé aux fluctuations du marché immobilier.

Constituez une réserve de sécurité avant d’investir, pour ne pas avoir besoin de récupérer vos fonds de manière urgente.

Anticipez les retards dans votre planification financière. Un projet annoncé sur 24 mois peut facilement s’étendre à 30 mois ou plus.

Comment optimiser son investissement sur Raizers ?

Les stratégies de diversification efficaces

Pour maximiser vos chances de succès sur Raizers, plusieurs approches de diversification peuvent être envisagées :

Diversification par type de projet : Répartissez vos investissements entre différentes catégories de projets immobiliers :

• Promotion immobilière (construction neuve)
• Marchand de biens (achat-rénovation-revente)
• Refinancement d’opérations existantes

Diversification géographique : Profitez de la présence internationale de Raizers pour investir dans différents pays et régions, ce qui vous protège contre les aléas d’un marché immobilier local.

Diversification temporelle : Échelonnez vos investissements dans le temps plutôt que d’investir une somme importante d’un coup, ce qui vous permet de bénéficier de différentes conditions de marché.

Diversification par montant : Privilégiez de nombreux petits investissements (1 000€ à 3 000€ par projet) plutôt que quelques gros, ce qui limite l’impact d’un éventuel défaut sur votre portefeuille global.

💡 Conseil d’expert : Pour une diversification optimale, visez au moins 10 à 15 projets différents avec un investissement total minimum de 10 000€. En dessous, la diversification reste insuffisante pour amortir l’impact d’un éventuel défaut.

La fiscalité des investissements sur Raizers

Les revenus générés par vos investissements sur Raizers sont soumis au régime fiscal des revenus mobiliers :

Le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) ou « flat tax » de 30% s’applique par défaut sur les intérêts perçus, comprenant :

• 17,2% de prélèvements sociaux
• 12,8% d’imposition sur le revenu

Option pour le barème progressif : Si votre Taux Marginal d’Imposition est inférieur à 12,8%, vous pouvez opter pour l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu, plus 17,2% de prélèvements sociaux.

Déduction des pertes : Depuis 2016, la loi permet aux particuliers de déduire les pertes en capital des intérêts perçus au cours de la même année et des 5 années suivantes pour des prêts consentis dans le cadre du financement participatif, à hauteur de 1 000€ prêtés par projet.

Tableau récapitulatif de la fiscalité applicable