SCPI Boursorama (BoursoBank) : notre avis sur les 5 SCPI, de 0 à 10 % de frais d’entrée

Les SCPI sans frais Boursorama, mon avis en bref

En bref : les SCPI Boursorama, c’est une sélection de cinq SCPI Sofidy et Swiss Life AM France, à souscrire 100 % en ligne depuis un compte-titres BoursoBank (le nom de Boursorama Banque depuis 2023). L’offre en direct existe depuis le 16 mai 2024. Le « sans frais » ne concerne qu’une seule d’entre elles, Mistral Sélection (0 %), et presque une deuxième, Sofidynamic (2 % HT). En échange, ces deux SCPI facturent une commission de retrait de 5 % HT si tu revends avant 6 ans (Mistral Sélection) ou 8 ans (Sofidynamic).

Les trois autres (Sofidy Europe Invest, ESG Pierre Capitale, Immorente) sont des SCPI classiques à 9 à 10 % HT de frais d’entrée, au même tarif que chez la plupart des distributeurs. Pour elles, regarde la performance globale (dividende plus variation du prix de part) et pas seulement le taux de distribution, et compte environ deux ans de dividendes pour amortir les frais. Mon avis : une bonne porte d’entrée si tu restes sur les deux SCPI à frais réduits, pas une offre « sans frais » au sens large. Les néo-SCPI Iroko Zen et Remake Live, elles, se souscrivent ailleurs.

L’offre SCPI sans frais Boursorama face à la concurrence 2026

BoursoBank ne propose qu’une SCPI à 0 % de frais d’entrée (Mistral Sélection) et une à 2 % HT (Sofidynamic), et n’est pas la seule à distribuer des SCPI sans frais d’entrée. Le mouvement a été lancé par les néo-SCPI (Iroko, Remake, Novaxia), puis relayé par les courtiers en assurance-vie (Linxea, Placement Direct, Cashbee, Épargnoo), avant que Corum ne propose sa propre offre maison sans intermédiaire. Voici l’offre BoursoBank confrontée à cinq comparables crédibles du segment.

Frais et TD constatés au 16 août 2026, sources sociétés de gestion, distributeurs et bulletins ASPIM. TD 2024 (taux de distribution brut) = dividendes bruts versés en 2024 / prix de souscription au 1er janvier 2024. Le TD passé ne préjuge pas du TD futur.

Combien ça rapporte vraiment (et ce que ça coûte vraiment)

La promesse « 0 % de frais d’entrée » ne vaut que pour Mistral Sélection (et presque pour Sofidynamic à 2 % HT). La vraie question est ce que cette économie représente sur la durée de détention pour ces deux SCPI, et ce que coûtent les frais qui restent, essentiellement la commission de gestion annuelle et la fiscalité.

Le vrai levier de Mistral Sélection (0 %) et de Sofidynamic (2 % HT), c’est un prix d’acquisition proche du prix de sortie, à condition de garder les parts au moins 6 ans (Mistral Sélection) ou 8 ans (Sofidynamic) : avant, une commission de retrait de 5 % HT s’applique. Sur une SCPI classique à 9 à 10 % de frais d’entrée, comme les trois autres SCPI de la sélection (taux de distribution autour de 5 % en 2025), il faut attendre environ deux ans de dividendes pour amortir la commission avant de voir un rendement net positif en cas de revente. Sur les deux SCPI à frais réduits, cette phase de rattrapage disparaît presque.

À lire aussi : le cashback des SCPI.

Trois scénarios sur 12 mois

Hypothèse : capital placé en une fois sur la sélection Bourso, TD moyen 2025 6,5 % brut (moyenne simple des cinq SCPI), aucun retard de mise en jouissance (délai standard 3 à 5 mois selon la SCPI). Imposition CTO au barème TMI 30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux. Illustration pédagogique, pas engagement de résultat.

Simulation illustrative sur la base d’un TD 6,5 % brut annuel, imposition CTO au barème TMI 30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux. Aucune promesse de rendement, les TD réels observés varient de 5,00 % à 9,04 % en 2025 selon la SCPI. L’économie affichée correspond aux frais d’entrée non payés à la souscription vs une SCPI standard facturée 10 % d’entrée : elle ne vaut en totalité que pour Mistral Sélection (0 %), un peu moins pour Sofidynamic (2 % HT), et pas du tout pour les trois SCPI à 9 à 10 % HT. Elle suppose aussi de conserver les parts au-delà de la période de commission de retrait.

Offre, fonctionnement et particularités de la sélection Boursorama

Comprendre ce que Boursorama vend vraiment est ici essentiel. Ce n’est pas une SCPI maison, c’est une sélection de SCPI tierces (Sofidy et Swiss Life AM France), dont deux distribuées avec une commission de souscription nulle ou réduite. Le fonctionnement quotidien reste celui d’une SCPI classique.

Deux enveloppes possibles, compte-titres SCPI ou Bourso Vie

Le premier choix à faire est celui de l’enveloppe. En compte-titres, tu achètes tes parts directement au nominatif chez la société de gestion, elles apparaissent dans ton espace BoursoBank et les dividendes tombent tous les trimestres sur ton compte courant BoursoBank. Fiscalité revenus fonciers, ticket dès 180 €, pas de blocage mais une commission de retrait de 5 % HT avant 6 ou 8 ans sur Mistral Sélection et Sofidynamic, et un délai de jouissance de 3 à 5 mois.

À lire aussi : EasyMove, le service de mobilité bancaire BoursoBank.

En Bourso Vie (assurance-vie Generali distribuée par Boursorama), tu achètes des unités de compte SCPI logées dans le contrat (Mistral Sélection, Sofidynamic et Immorente, cette dernière fermée à la souscription), ticket 500 € minimum, fiscalité assurance-vie avec abattement 4 600 € (ou 9 200 € pour un couple) après 8 ans, transmission avantageuse (72 500 € par bénéficiaire hors succession pour les versements avant 70 ans). Contrepartie : une part des loyers est captée par l’assureur, 90 % des revenus distribués sont affectés au contrat, après frais de gestion (contre 100 % en CTO). Autres contraintes à connaître : chaque SCPI est plafonnée à 30 % de l’encours du contrat et les arbitrages de sortie sont bloqués pendant 4 ans.

SCPI en assurance-vie Bourso Vie et en PER Matla : les règles à connaître

Trois SCPI sont référencées dans l’assurance-vie Bourso Vie (assureur Generali Vie) : Mistral Sélection (depuis avril 2025), Sofidynamic (depuis septembre 2025) et Immorente, cette dernière fermée à la souscription. Mistral Sélection et Sofidynamic sont aussi éligibles au PER individuel Matla. Les règles sont plus strictes qu’en compte-titres, lis-les avant de verser.

Sources : page « Supports immobiliers » de BoursoBank et annonces de référencement de Mistral Sélection (16 avril 2025) et de Sofidynamic (11 septembre 2025) dans Bourso Vie, consultées le 11 novembre 2026.

Deux points pèsent sur le rendement réel en assurance-vie. Après les 4 ans de blocage, la valeur de rachat de Mistral Sélection et de Sofidynamic est réduite de 3 % par rapport à la valeur de réalisation. Et les frais de gestion du contrat (0,75 % par an sur les unités de compte) s’ajoutent à ceux de la SCPI. Le délai de jouissance reste de 4 mois pour Mistral Sélection et de 5 mois pour Sofidynamic. En clair, une SCPI logée dans Bourso Vie est un placement bloqué au moins 4 ans, à réserver à l’argent dont tu n’as pas besoin.

À lire aussi : notre avis sur l’assurance-vie Boursorama (Bourso Vie), notre avis sur le PER Matla et le comparatif des assurances-vie pour loger des SCPI.

Un catalogue restreint mais premium

La sélection Bourso réunit cinq SCPI de deux gestionnaires reconnus. Mistral Sélection (Swiss Life AM France), 180 € la part, 0 % de frais d’entrée, TD 8,07 % en 2025. Sofidynamic (Sofidy), 320 € la part, 2 % HT de frais d’entrée, TD 9,04 % en 2025. Sofidy Europe Invest (Sofidy), immobilier tertiaire européen, 9 % HT de frais d’entrée, TD 5,41 % en 2025. ESG Pierre Capitale (Swiss Life AM France), 10 % HT, TD 5,05 % en 2025. Immorente (Sofidy), SCPI historique du parc français, 10 % HT, TD 5,00 % en 2025.

Les 5 SCPI Boursorama en un tableau. Prix de part, frais et délais affichés par BoursoBank pour une souscription en direct.

Prix de part, frais, délais et indicateur de risque (échelle de 1 à 7) : page SCPI de BoursoBank consultée le 11 novembre 2026. Taux de distribution 2025 : sociétés de gestion. Frais de gestion exprimés en pourcentage des loyers encaissés, pas du capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

À noter : BoursoBank affiche une offre « 2 % du montant souscrit offert » sur Sofidynamic en direct (hors assurance-vie et PER), prolongée jusqu’au 31 décembre 2026 dans la limite d’une capitalisation de 200 millions d’euros de la SCPI. Vérifie dans ton espace client qu’elle s’applique encore avant de compter dessus.

À lire aussi : le crowdfunding immobilier de Boursorama.

Quelles SCPI sont vraiment sans frais chez BoursoBank, et quoi regarder pour les autres

Vraiment sans frais d’entrée : Mistral Sélection. 0 % à l’entrée, mais 13,75 % HT de frais de gestion sur les loyers et 5 % HT de commission de retrait avant 6 ans. C’est une SCPI jeune (ouverte en avril 2024) et encore petite, environ 46 millions d’euros de capitalisation fin 2025 : son 8,07 % de 2025 est un bon début, pas un historique. BoursoBank affiche un objectif 2026 de 7,5 % minimum, non garanti.

Presque sans frais : Sofidynamic. 2 % HT à l’entrée, 12 % HT de frais de gestion, 5 % HT de commission de retrait avant 8 ans. Son 9,04 % de 2025 inclut une part prélevée sur le report à nouveau (les réserves de la SCPI) : Sofidy prévient lui-même qu’il peut ne pas être représentatif de la suite.

Frais d’entrée classiques : Sofidy Europe Invest (9 % HT), ESG Pierre Capitale et Immorente (10 % HT). Pas de commission de retrait, mais tu revends à la valeur de retrait, donc tu perds les frais d’entrée si tu sors tôt. Ce qu’il faut regarder avant d’y aller : la performance globale et pas seulement le dividende (ESG Pierre Capitale a distribué 5,05 % en 2025, mais sa performance globale est négative, à -3,24 %, à cause de la baisse du prix de part), l’origine du dividende (une partie de la distribution 2025 d’Immorente vient de plus-values), le délai de jouissance et ton horizon : compte au moins 8 ans pour que les frais d’entrée pèsent peu.

Iroko Zen et Remake Live ne sont pas distribuées par BoursoBank. Si tu hésites entre ces deux néo-SCPI à 0 % (à souscrire ailleurs), notre comparatif Remake Live vs Iroko Zen met frais, rendement et stratégie côte à côte.

Ce que Boursorama ne propose pas : aucune SCPI Corum (Corum vend en direct), aucune SCPI Voisin, Perial ou Primonial des générations plus anciennes, aucune SCPI internationale exotique. Le catalogue est cohérent avec une stratégie de rendement moderne, pas avec une stratégie de diversification opportuniste.

Souscription, jouissance et versement des dividendes

La souscription se fait en 100 % en ligne depuis l’espace BoursoBank. Signature électronique, questionnaire investisseur AMF (test d’adéquation obligatoire), virement depuis ton compte BoursoBank vers la société de gestion. Délai de traitement de 5 à 15 jours ouvrés selon la SCPI. Puis délai de jouissance de 3 à 5 mois (3 mois pour Sofidy Europe Invest, 4 mois pour Mistral Sélection, 5 mois pour Sofidynamic et ESG Pierre Capitale), pendant lequel la société de gestion investit ton capital dans de nouveaux actifs, avant que tu ne commences à toucher tes premiers dividendes.

Les dividendes tombent trimestriellement, en général à la fin du mois qui suit le trimestre civil. En CTO, ils arrivent directement sur ton compte BoursoBank. En Bourso Vie, ils sont réinvestis sur le même support du contrat.

Acheter des SCPI à crédit chez BoursoBank : le crédit lombard

BoursoBank indique sur sa page SCPI que les parts peuvent être financées au comptant ou à crédit, via un crédit lombard. C’est un prêt garanti par le nantissement d’une épargne financière que tu détiens déjà (compte-titres ou assurance-vie par exemple), accordé sous réserve d’acceptation du dossier. Ce n’est pas un crédit immobilier classique adossé aux parts de SCPI.

Intérêt fiscal : les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, à condition de pouvoir prouver à l’administration fiscale que le crédit a bien servi à acheter les parts. Risque : les mensualités restent dues même si les dividendes baissent, et une chute de la valeur des actifs nantis peut t’obliger à apporter des garanties supplémentaires. Pour un financement dédié aux SCPI, compare avec les plateformes qui proposent des SCPI à crédit.

Liquidité et sortie des parts

Les SCPI du catalogue Bourso sont toutes à capital variable, la société de gestion assure la liquidité en achetant tes parts au prix de retrait affiché (prix de souscription minoré de la commission de souscription, soit 9 à 10 % HT sur les trois SCPI classiques, et de la commission de retrait de 5 % HT avant 6 ou 8 ans sur Mistral Sélection et Sofidynamic, à condition qu’il y ait suffisamment de nouveaux souscripteurs pour absorber ta sortie). En pratique, la liquidité peut se dégrader en cas de collecte nette négative, comme observé en 2023 sur certaines grandes SCPI, avec des délais de sortie qui peuvent atteindre 3 à 12 mois.

Interface, souscription et service client BoursoBank

L’expérience utilisateur se joue sur trois plans, la fiche produit dans l’espace BoursoBank, la souscription en ligne avec les documents réglementaires, et le suivi de portefeuille sur la durée. Boursorama excelle sur les deux premiers, moins sur le troisième.

Ce que disent les clients de la sélection SCPI Boursorama

Point d’honnêteté, la majorité des critiques portent sur la sélection jugée trop courte (5 SCPI vs 30+ chez Linxea) et sur le délai de traitement des retraits, plus long qu’en accès direct chez la société de gestion. Ce n’est pas rédhibitoire pour un investisseur qui construit un portefeuille SCPI diversifié sur plusieurs distributeurs.

Forces et faiblesses des SCPI sans frais Boursorama

Pour qui les SCPI sans frais Boursorama sont-elles adaptées ?

La SCPI n’est pas un produit pour tout le monde. Sa combinaison rendement intermédiaire, illiquidité relative, horizon minimum 8 à 10 ans en fait un placement dédié à une catégorie précise d’épargnants. Voici les cas d’usage où l’offre BoursoBank fait particulièrement sens.

Pour qui : oui

L’épargnant client BoursoBank qui a déjà saturé ses livrets réglementés (Livret A, LDDS, LEP), qui possède une assurance-vie fonds euros ouverte depuis quelques années, et qui cherche à ajouter une poche immobilière à son patrimoine sans changer d’écosystème. Sur Mistral Sélection (0 %) ou Sofidynamic (2 % HT), il n’y a quasiment pas de frais d’entrée à amortir, à condition de tenir au moins 6 à 8 ans pour éviter la commission de retrait.

L’investisseur à la TMI 11 ou 30 % qui privilégie le CTO en direct, avec fiscalité barème IR + 17,2 % de prélèvements sociaux. À ce niveau de TMI, la fiscalité assurance-vie n’apporte qu’un bénéfice marginal avant 8 ans, et la simplicité du CTO l’emporte.

Le contribuable à TMI 41 ou 45 % qui utilise Bourso Vie pour loger les SCPI en unité de compte, capter la fiscalité assurance-vie après 8 ans (abattement 4 600 € ou 9 200 € pour un couple sur les gains retirés) et préparer la transmission (72 500 € par bénéficiaire hors succession pour les versements avant 70 ans).

Pour qui : non

Toute personne qui n’a pas encore constitué une épargne de précaution solide (3 à 6 mois de charges sur Livret A ou LDDS). Les SCPI bloquent le capital sur au moins 8 ans pour être rentables, avec un délai de sortie qui peut atteindre 3 à 12 mois. Ce n’est pas compatible avec un besoin de liquidité imminent.

L’investisseur qui veut construire un vrai portefeuille SCPI diversifié sur 8 à 12 SCPI différentes. Le catalogue Bourso est trop court pour ce cas, mieux vaut alors s’appuyer sur Linxea, Placement Direct ou Épargnoo pour élargir le choix des sociétés de gestion et des thématiques (bureaux, santé, logistique, résidentiel, hôtellerie).

L’épargnant qui veut passer par une SCPI Corum (Corum Origin, Corum XL, Corum Eurion). Corum ne distribue jamais ses SCPI via des tiers, il faut souscrire directement chez Corum, avec ses 11 à 12 % de frais d’entrée assumés. Aucun distributeur externe ne propose Corum sans frais.

Comment tirer le meilleur des SCPI sans frais Boursorama

Si tu es déjà client BoursoBank et que tu veux ajouter une poche SCPI à ton patrimoine, voici cinq règles pour maximiser le rendement net d’un côté et sécuriser la sortie de l’autre.

1. Choisis ton enveloppe en fonction de ta TMI et de ton horizon. TMI 0, 11 ou 30 %, avec horizon supérieur à 8 ans, va sur le compte-titres en direct, la fiscalité revenus fonciers reste supportable et la simplicité prime. TMI 41 ou 45 %, ou horizon inférieur à 8 ans, va sur Bourso Vie pour capter l’abattement assurance-vie après 8 ans et lisser l’imposition.

2. Diversifie sur au moins 3 SCPI, pas une seule. Sofidynamic ou Mistral Sélection pour le TD élevé et les frais d’entrée réduits, Immorente ou ESG Pierre Capitale pour un parc plus ancien et mutualisé, Sofidy Europe Invest pour la diversification européenne. Ne mets jamais 100 % de ta poche SCPI sur une seule SCPI, même si son TD est le plus élevé.

3. Anticipe le délai de jouissance de 3 à 5 mois. Tu paies 100 % du capital à la souscription, mais tu ne commences à toucher tes dividendes qu’après le délai de jouissance, le temps que la société de gestion place ton argent dans de nouveaux actifs. Sur 15 000 € à 6,5 % de taux de distribution, cela représente environ 250 à 400 € de dividendes non perçus. À intégrer dans ton horizon de rendement.

4. Vise 8 à 10 ans de détention minimum. Le vrai calcul rendement se fait sur cet horizon. En dessous de 5 ans, la SCPI n’est pas nécessairement rentable même à 0 % de frais d’entrée si le prix de retrait baisse (comme cela a été le cas sur certaines SCPI en 2023). Au-delà de 8 ans, la performance historique moyenne du secteur ressort autour de 4 à 5 % net d’impôts sur longue période.

5. Complète le portefeuille via d’autres distributeurs. Boursorama est une bonne porte d’entrée, mais pas la seule. Ajoute Linxea Spirit 2 ou Placement Direct Vie pour élargir le catalogue SCPI, ou Corum Origin en direct si tu veux une exposition paneuropéenne diversifiée. Voir aussi notre comparatif banques pour investir en SCPI pour situer BoursoBank face aux autres distributeurs bancaires.

Verdict final : faut-il choisir les SCPI sans frais Boursorama en 2026 ?

Les SCPI Boursorama valent surtout pour Mistral Sélection et Sofidynamic : une bonne porte d’entrée en banque en ligne si tu restes sur ces deux-là, avec un catalogue court et un horizon long. Note : 6,9/10.

Ce que tu achètes est clair, une exposition immobilière tertiaire européenne via 5 SCPI de deux gestionnaires reconnus, dont deux sans (ou presque sans) commission de souscription ; les trois autres restent à 9 à 10 % HT. Sur Mistral Sélection et Sofidynamic, et sur elles seules, le levier économique des frais d’entrée réduits est réel, l’économie récupérée à la sortie représente 20 à 30 % de performance nette supplémentaire sur 10 ans par rapport à une SCPI classique à taux de distribution comparable.

Les limites sont assumées. Le catalogue est plus étroit que chez les grands courtiers en assurance-vie (Linxea, Placement Direct), la sortie dépend de la liquidité globale de la SCPI (pas de la volonté de BoursoBank), et le questionnaire investisseur AMF filtre correctement les profils qui n’ont pas les moyens de bloquer 8 ans un capital dédié. La note de 6,9/10 reflète ce constat : excellente sur les frais pour deux SCPI, ordinaire pour les trois autres.

Notre reco : intéressante pour un client BoursoBank qui construit ses premières positions SCPI (10 à 30 000 €) et cherche à démarrer sans absorber une commission d’entrée, à condition de rester sur Mistral Sélection ou Sofidynamic et de les garder au-delà de 6 à 8 ans. Pour les trois SCPI à 9 à 10 % HT, BoursoBank n’a pas d’avantage de prix : compare-les aux autres SCPI du marché comme tu le ferais ailleurs. Une fois à l’aise, ouvre un contrat Linxea Spirit 2 ou Placement Direct Vie pour élargir le catalogue et diversifier au-delà de 5 SCPI. Si l’objectif est purement patrimonial haut de gamme avec fiscalité optimisée, Bourso Vie ou une assurance-vie luxembourgeoise sont plus adaptées.

Foire aux questions

Une SCPI, une enveloppe, mon avis.

Décris-moi ta situation (patrimoine financier, ticket envisagé, horizon, TMI), je te réponds sous 48 h avec la reco qui te va vraiment. Sélection BoursoBank, Linxea Spirit 2, Placement Direct Vie, Corum en direct ou Cashbee, chacun a son terrain. Aucun engagement, aucun coût.

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Sources et références

• Boursorama, page SCPI sans frais
• BoursoBank, SCPI en direct (gamme, frais, crédit lombard)
• BoursoBank, supports immobiliers de Bourso Vie et du PER Matla
• ASPIM, les SCPI en chiffres au 31 décembre 2025
• Trustpilot, avis BoursoBank
• Iroko, société de gestion (Iroko Zen)
• Remake AM, société de gestion (Remake Live)
• Sofidy, société de gestion (Sofidy Europe Invest)
• Swiss Life Asset Managers France
• ASPIM, Association Française des Sociétés de Placement Immobilier
• IEIF, Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière
• MoneyVox, comparatif SCPI sans frais 2026

Loïc H édite L’Investisseur Long Terme depuis 2021. Auparavant analyste puis product manager fintech en France, il partage ses tests de produits financiers (bourse, crypto, épargne, banque) avec un biais long terme et zéro sponsor déguisé. Toutes les recos sur ce site sont vérifiées, datées et signées.