Raizers est une plateforme sérieuse et régulée (agréée PSFP par l’AMF sous le numéro FP-2023-5), très transparente sur ses chiffres, mais dont le bilan réel est moins brillant que les 8 à 12 % affichés. Selon ses propres indicateurs au 2 septembre 2026, 24,4 % du capital financé depuis l’origine est en retard de plus de six mois ou en procédure collective, et le rendement net de risque publié tombe à 5,14 % par an avant impôts. Notre avis : une plateforme à utiliser en complément, avec de petits tickets et beaucoup de projets, pas comme porte d’entrée unique dans le crowdfunding immobilier.
Mon avis en synthèse
Un acteur historique, européen et transparent, qui paie cher les opérations signées en 2021-2023. L’agrément, la publication mensuelle des indicateurs et la diversification géographique (France, Espagne, Luxembourg, Suisse) sont de vrais atouts. En face : un taux de défaut au-dessus de la moyenne du crowdfunding immobilier et un rendement net de risque deux fois inférieur au taux affiché sur les projets.
Vidéo tierce sélectionnée pour vous donner un second regard sur Raizers, elle n’engage pas ma propre analyse.
Pour consulter les opérations ouvertes et la documentation officielle : Découvrir Raizers →
Raizers en chiffres : les données officielles à date
Les chiffres ci-dessous proviennent des indicateurs de performance que Raizers est tenue de publier en tant que prestataire de services de financement participatif (règlement européen 2020/1503). Ils ont été relevés le 4 octobre 2026, dans la version actualisée le 2 septembre 2026.
Sources : page « Indicateurs de performance » de raizers.com (données au 2 septembre 2026), mentions légales Raizers, calcul du taux de défaut cohérent avec le baromètre de site-crowdfunding.com au 31 août 2026 (24,36 %). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Qui est Raizers ?
Raizers a été cofondée en 2014 par Grégoire Linder et Maxime Pallain. La société a d’abord financé des PME avant de se concentrer sur la dette immobilière, qui représente aujourd’hui l’essentiel de son activité de financement participatif. Le site est édité par Raizers SA, basée à Genève, tandis que l’activité réglementée en France est portée par Raizers SAS, agréée PSFP par l’Autorité des marchés financiers sous le numéro FP-2023-5.
Trois points distinguent Raizers de la plupart des plateformes françaises. D’abord, l’implantation européenne : la société revendique une activité dans sept pays (France, Suisse, Belgique, Luxembourg, Italie, Espagne, Portugal). Ensuite, la certification B Corp, rare dans le secteur. Enfin, depuis 2026, Raizers ne se limite plus au crowdfunding : sa filiale Raizers Patrimoine, courtier en assurance immatriculé à l’ORIAS sous le numéro 26 005 767, distribue un contrat d’assurance vie Generali, des SCPI et des produits structurés. Cet avis porte sur l’activité de crowdfunding immobilier, la seule qui relève de l’agrément PSFP.
L’agrément PSFP n’est pas qu’une formalité. Il impose des garanties prudentielles (au moins 25 000 € ou un quart des frais généraux fixes de l’année précédente), un test de connaissances et une simulation de capacité à supporter les pertes pour l’investisseur non averti, un avertissement explicite au-delà de 1 000 € ou de 5 % du patrimoine net investis dans un même projet, un délai de réflexion de quatre jours calendaires, un plan de continuité en cas de défaillance de la plateforme et la publication des taux de défaut. Ce cadre ne protège pas contre les pertes, il oblige la plateforme à les montrer.
Quels projets Raizers finance-t-elle ?
Raizers propose de la dette privée immobilière : vous prêtez à une société de projet (marchand de biens, promoteur, rénovation, refinancement de lots) en souscrivant des obligations à taux fixe, sur une durée de 12 à 36 mois. Les intérêts sont le plus souvent versés à l’échéance, avec le capital.
Les opérations visibles sur le site en octobre 2026 donnent une bonne idée du positionnement actuel :
| Opération | Pays | Nature | Taux | Durée |
|---|---|---|---|---|
| Felipe II (Mazarrón) | Espagne | Travaux d’une promotion immobilière | 11 % | 12 mois |
| Villa Bagatelle (Arcachon) | France | Rénovation haut de gamme d’une villa | 11 % | 18 mois |
| Peillonnex (Haute-Savoie) | France | Rénovation et extension d’un corps de ferme | 11 % | 24 mois |
| Résidence Arkeo (Schoenfels) | Luxembourg | Refinancement des deux derniers lots | 10,5 % | 18 mois |
| Olivares (près de Madrid) | Espagne | Résidence étudiante | 11,5 % | 24 mois |
Source : page d’accueil raizers.com consultée le 4 octobre 2026. Minimum affiché sur ces opérations : 1 000 €.
Deux constats. Les taux se sont nettement relevés (11 à 12 % contre 9,6 % en moyenne sur les projets de 2020), ce qui reflète un risque perçu plus élevé. Et une part importante des opérations récentes se situe en Espagne. C’est une vraie diversification face au marché français, mais aussi un risque spécifique : droit des sûretés étranger, recouvrement plus long à piloter à distance, opérateurs moins connus des investisseurs français. Lisez systématiquement la note d’opération (ratio prêt sur valeur, sûretés, expérience de l’opérateur).
Le ticket d’entrée est annoncé à partir de 100 € sur la page crowdfunding de Raizers, mais les opérations publiées en page d’accueil indiquent un minimum de 1 000 €. Vérifiez le minimum projet par projet.
Comment investir sur Raizers, étape par étape
La durée moyenne d’emprunt pondérée publiée par Raizers est de 21 mois. Elle correspond à la durée prévue au contrat : dans la réalité, les projets en retard immobilisent le capital bien plus longtemps, parfois plus de trois ans.
Taux de défaut Raizers : ce que disent vraiment les indicateurs
C’est la partie la plus importante de cet avis. Au 2 septembre 2026, sur 454,3 M€ financés, 275,4 M€ de capital ont été remboursés (60,6 %). Il reste 178,9 M€ en cours, dont la répartition est la suivante :
Source : indicateurs de performance Raizers, catégories officielles, données au 2 septembre 2026.
En additionnant les retards de plus de six mois, les reports de plus de six mois et les procédures collectives, on obtient 110,7 M€, soit 24,4 % de tout ce qui a été financé depuis l’origine. Rapporté au seul capital encore en cours, le ratio grimpe à 61,9 % : moins d’un euro sur trois actuellement prêté via Raizers est dans une situation normale. Raizers n’enregistre en revanche aucune perte définitive à ce jour, et a constitué 33,7 M€ de provisions, ce qui laisse entendre un recouvrement attendu d’environ 70 % du capital en difficulté.
Calcul de la rédaction à partir des indicateurs Raizers au 2 septembre 2026 (capital restant dû dans ces catégories divisé par le nominal financé de l’année). Les projets 2025 et 2026 sont trop récents pour être jugés.
La lecture est claire : la crise vient des opérations signées entre 2021 et 2023, avant et pendant la remontée des taux, quand les prix de revente et les délais de commercialisation se sont dégradés. Les cohortes 2024 à 2026, financées à des taux plus élevés et avec des critères resserrés, n’ont pas encore atteint leur échéance pour la plupart : il faudra attendre 2027 pour savoir si la sélection s’est réellement améliorée.
Comment se situe Raizers ? Selon le baromètre indépendant de site-crowdfunding.com au 31 août 2026, le taux de défaut moyen du crowdfunding immobilier est de 20,22 % (même méthode, tous projets financés). Raizers, à 24,36 %, est au-dessus de la moyenne, loin devant La Première Brique (10,57 %) mais sous Homunity (31,19 %). Pour le détail plateforme par plateforme, consultez notre classement des meilleurs sites de crowdfunding.
Rendement réel Raizers : 10 % affichés, 5 % constatés
Raizers publie deux taux qu’il faut lire ensemble. Le taux de rendement interne maximum possible, 10,42 % par an, correspond à ce que les investisseurs auraient gagné si tous les projets avaient remboursé à l’heure. Le taux de rendement net de risque, 5,14 % par an, intègre les retards et les défauts constatés. L’écart, 5,28 points par an, est le coût du risque réellement subi.
Source : indicateurs de performance Raizers au 2 septembre 2026. Les chiffres des projets 2024 à 2026 (9,3 % à 11,7 %) ne sont pas représentatifs : la plupart ne sont pas encore arrivés à échéance.
Une fois le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % appliqué aux intérêts, un rendement de 5,14 % avant impôts ressort à environ 3,5 % net par an pour un particulier. C’est mieux qu’un livret réglementé, mais très loin des 11 % mis en avant sur les fiches projets, et pour un risque de perte en capital et d’immobilisation sans commune mesure. Ce chiffre global est aussi une moyenne : un investisseur entré massivement sur les projets 2021 a obtenu bien moins, un investisseur des années 2018-2019 bien plus.
Simulateur : votre rendement net après défauts et fiscalité
Ajustez le montant, le taux promis, la durée, la part du capital qui tombe en difficulté et le taux de recouvrement sur ces projets. Les valeurs par défaut reprennent les données Raizers : taux moyen de 10,29 %, durée de 21 mois, 24 % de capital en défaut, 70 % de recouvrement attendu (cohérent avec les provisions publiées).
Hypothèses : les projets en défaut ne versent aucun intérêt et ne restituent que la part de capital recouvrée ; les projets sains remboursent capital et intérêts à l’échéance ; impôt calculé sur les intérêts uniquement, sans imputation des pertes (approche prudente) ; CSG déductible non prise en compte. Simulation indicative, sans valeur de conseil.
Avec les valeurs par défaut, 10 000 € investis rapportent environ 1 370 € d’intérêts bruts, mais la perte en capital (environ 720 €) et l’impôt (environ 430 €) ramènent le gain net à environ 220 €, soit 1,25 % par an. C’est un scénario prudent, puisqu’il suppose qu’aucun intérêt n’est récupéré sur les projets en difficulté. Avec 0 % de défaut, le même placement rapporterait environ 7 % net par an : tout l’enjeu est là. Si vous visez le rendement net de risque historique de Raizers (5,14 %), le net après PFU tourne autour de 3,5 %.
Frais Raizers : gratuit pour l’investisseur
| Type de frais | Montant | Payé par |
|---|---|---|
| Frais de souscription | 0 € | Investisseur |
| Frais de gestion annuels | 0 € | Investisseur |
| Frais de sortie ou de virement | 0 € | Investisseur |
| Commission de collecte | Variable, fixée dans la documentation de l’opération | Porteur de projet |
Comme la quasi-totalité des plateformes de dette immobilière, Raizers se rémunère sur le porteur de projet. Le taux affiché sur la fiche projet est donc celui que vous percevez avant impôts, à condition que le projet rembourse. Le vrai coût pour l’investisseur n’est pas un frais, c’est le risque : le coût du risque constaté de 5,28 % par an vu plus haut. Pour les produits d’épargne distribués par Raizers Patrimoine (assurance vie, SCPI), la grille de frais est différente et propre à chaque produit.
Fiscalité des intérêts Raizers en 2026
- Particulier, régime par défaut : prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %, soit 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, taux applicable aux intérêts perçus depuis le 1er janvier 2026. L’acompte d’impôt et les prélèvements sociaux sont normalement retenus à la source pour les projets français ; l’imprimé fiscal unique récapitule les montants pour votre déclaration.
- Option pour le barème : globale pour tous vos revenus de capitaux mobiliers de l’année, elle n’est intéressante qu’avec une tranche marginale de 0 % ou 11 %.
- Société soumise à l’IS : les intérêts entrent dans le résultat imposable, à 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice (sous conditions) puis 25 %.
- Projets hors de France : vérifiez dans la documentation de l’opération le traitement fiscal prévu à la source et la façon dont les revenus apparaissent sur l’imprimé fiscal unique.
- En cas de perte définitive : une obligation annulée après la clôture d’une liquidation judiciaire génère une moins-value imputable sur vos plus-values de valeurs mobilières de l’année et des dix années suivantes, pas sur vos intérêts. Le dispositif d’imputation sur les intérêts (article 125-00 A du CGI) concerne les prêts et minibons, pas les obligations.
Pour approfondir la logique des obligations et de leur fiscalité, voir notre guide pour investir dans les obligations.
Les risques réels avant d’investir
Défaut du porteur de projet
Risque numéro un. L’obligataire passe derrière la banque et les créanciers privilégiés ; ce qu’il récupère dépend du prix de vente de l’actif et des sûretés obtenues.
Immobilisation prolongée
Aucun marché secondaire. Un projet de 18 mois peut en durer 36 ou plus en cas de retard ou de procédure.
Concentration
Avec 1 000 € minimum par projet, diversifier sur 20 opérations demande 20 000 €. En dessous, un seul défaut pèse lourd.
Risque pays
Les projets espagnols, luxembourgeois ou suisses relèvent d’autres droits et d’autres procédures de recouvrement.
Risque de plateforme
Si Raizers disparaissait, les obligations resteraient la propriété des investisseurs et un plan de continuité prévu par le règlement PSFP organiserait la gestion des remboursements.
Risque fiscal
La fiscalité des revenus du capital change régulièrement : les prélèvements sociaux sont passés de 17,2 % à 18,6 % en 2026.
Raizers face aux autres plateformes de crowdfunding
| Plateforme | Agrément PSFP | Ticket mini | Taux de défaut (méthode tous projets) | Pertes constatées | Trustpilot | Note ILT |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Enerfip (énergies renouvelables) | Oui | 10 € | 0,77 % | 0 % | 4,3 (994 avis) | 8,5 |
| La Première Brique | FP-2023-15 | 1 € | 10,57 % | 0 % | 4,4 (1 561 avis) | 8,7 |
| ClubFunding | FP-2023-40 | 1 000 € | 19,25 % | 0,01 % | 3,7 (1 115 avis) | 7,9 |
| Raizers | FP-2023-5 | 100 € à 1 000 € | 24,36 % | 0 % (33,7 M€ provisionnés) | 3,6 (375 avis) | 7,7 |
| Anaxago | FP-2023-25 | Variable | 34,6 % (retards de plus de 180 jours, immobilier) | 5 projets | 3,2 (1 004 avis) | 7,5 |
| Homunity | FP-2023-31 | 1 000 € | 31,19 % | 9,01 % | 2,1 (353 avis) | 7,4 |
Sources : baromètre site-crowdfunding.com au 31 août 2026 (méthode : défauts et pertes rapportés à l’ensemble des projets financés), indicateurs Anaxago au 28 septembre 2026, numéros d’agrément relevés dans les mentions légales de chaque plateforme, Trustpilot au 4 octobre 2026.
Raizers se situe dans le milieu du peloton immobilier : plus risquée que La Première Brique ou ClubFunding sur le défaut publié, mais sans perte définitive constatée à ce jour, contrairement à Homunity. Son atout différenciant reste l’accès à des opérations hors de France. Pour un profil plus prudent, l’avis Enerfip détaille une alternative dans les énergies renouvelables, au défaut historiquement très bas. Pour un autre acteur historique au profil comparable, lisez notre avis Anaxago, et pour une vue d’ensemble du prêt participatif, le top 10 des plateformes de crowdlending.
Le crowdfunding immobilier n’est pas la seule façon d’exposer son épargne à la pierre : les SCPI offrent un rendement plus faible mais une mutualisation sur des centaines d’actifs, détaillée dans notre guide des SCPI.
Avis clients Raizers relevés à date
Le profil des avis est typique du crowdfunding immobilier depuis 2023 : très polarisé. Les investisseurs satisfaits saluent l’interface de l’application, la clarté des documents projet et l’absence de frais. Les mécontents décrivent des retards de remboursement importants et un suivi jugé insuffisant sur les dossiers en difficulté. Point positif, Raizers répond à la quasi-totalité des avis négatifs, ce que ne font pas tous ses concurrents (Homunity répond à 25 % des avis négatifs, Anaxago à 57 %).
Pour qui Raizers est adaptée
Pour qui oui
- L’investisseur déjà diversifié (épargne de précaution, assurance vie, ETF) qui consacre 5 à 10 % de son patrimoine au non coté.
- Celui qui veut de l’immobilier européen hors de France sans acheter de bien à l’étranger.
- Celui qui accepte une immobilisation de 2 à 4 ans et lit les notes d’opération.
Pour qui non
- Le débutant qui cherche un premier placement : commencez par une enveloppe diversifiée et liquide.
- L’épargnant qui aura besoin de son argent pour un apport ou un projet à date fixe.
- Celui qui ne peut pas diversifier sur au moins 15 à 20 opérations, sur plusieurs plateformes.
Questions fréquentes sur Raizers
Raizers est-elle fiable et agréée par l’AMF ?
Oui. Raizers SAS est un prestataire de services de financement participatif agréé par l’AMF sous le numéro FP-2023-5, agrément européen valable dans toute l’Union. La plateforme publie ses indicateurs de performance chaque mois. La fiabilité réglementaire ne garantit pas les projets : 24,4 % du capital financé est en défaut au sens large au 2 septembre 2026.
Raizers est-elle une arnaque ?
Non. C’est une plateforme régulée, existant depuis 2014, qui a versé 57,1 M€ d’intérêts et remboursé 275,4 M€ de capital. Les pertes et retards subis par certains investisseurs viennent de la défaillance de porteurs de projets, risque inhérent à la dette immobilière, pas d’une fraude de la plateforme.
Quel est le taux de défaut réel de Raizers ?
24,36 % au 31 août 2026 selon le baromètre de site-crowdfunding.com, chiffre que l’on retrouve en additionnant, dans les indicateurs Raizers, les retards et reports de plus de six mois et les procédures collectives (110,7 M€ sur 454,3 M€ financés). La moyenne du crowdfunding immobilier est de 20,22 %. Aucune perte définitive n’est enregistrée à ce jour.
Quel rendement peut-on réellement espérer ?
Les projets affichent 8 à 12 % brut par an. Le rendement net de risque publié par Raizers sur l’ensemble de son historique est de 5,14 % par an avant impôts, soit environ 3,5 % après PFU de 31,4 %. Le résultat dépend fortement de l’année d’entrée et de la diversification.
Quel est le ticket minimum ?
Raizers annonce un ticket à partir de 100 € sur sa page crowdfunding, mais les opérations récentes affichent un minimum de 1 000 €. Pour diversifier correctement sur 15 à 20 projets, prévoyez 15 000 à 20 000 € sur plusieurs années.
Comment sont imposés les intérêts Raizers ?
Au PFU de 31,4 % (12,8 % d’impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux) pour un particulier résident fiscal français, ou au barème sur option globale. Via une société à l’IS, les intérêts sont imposés à 15 % ou 25 %.
Peut-on récupérer son argent avant l’échéance ?
Non, il n’existe pas de marché secondaire pour les obligations Raizers. Le capital reste bloqué jusqu’au remboursement, qui peut intervenir bien après la date prévue en cas de retard.
Que se passe-t-il si Raizers fait faillite ?
Les obligations sont émises par les sociétés de projet et restent la propriété des investisseurs. Le règlement PSFP impose à la plateforme un plan de continuité pour organiser la gestion des remboursements en cas de cessation d’activité.
Les projets en Espagne sont-ils plus risqués ?
Pas nécessairement sur le fond, mais ils ajoutent un risque juridique et pratique : sûretés de droit espagnol, procédures locales, opérateurs moins connus. Ils diversifient en revanche l’exposition au marché immobilier français. À réserver à une poche du portefeuille, après lecture de la note d’opération.
Raizers, Homunity ou La Première Brique ?
Sur les indicateurs publiés, La Première Brique (10,57 % de défaut, ticket de 1 €) est la plus accessible et la moins exposée, Homunity la plus touchée (31,19 % de défaut et 9,01 % de pertes). Raizers se place entre les deux, avec l’avantage des projets européens. L’idéal est de répartir sur plusieurs plateformes plutôt que de choisir une seule.
Ce contenu est informatif et ne constitue ni un conseil en investissement ni une recommandation personnalisée. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Certains liens peuvent être sponsorisés, cela n'affecte pas notre sélection éditoriale.