Remake Live coche presque toutes les cases d’une SCPI de nouvelle génération : 0 % de frais d’entrée, TDVM 7,50 % en 2024, 76 % du parc à l’étranger, 77 immeubles diversifiés. Le seul vrai bémol : 18 % de frais de gestion (bien au-dessus des ~11 % du marché) et une jeunesse (2022) qui n’a encore traversé aucun cycle immobilier complet.
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Je ne suis pas associé de Remake Live et je n’ai aucun lien affilié avec Remake Asset Management ni avec les SCPI concurrentes citées dans cet article. L’analyse s’appuie exclusivement sur des sources publiques recoupées :
- Documentation officielle Remake AM : statuts, note d’information, bulletins trimestriels 2023-2026, rapports annuels, DIC.
- Communications officielles de la SGP : TDVM 2024, TOF T1 2026, valeur de réalisation, capitalisation au 30/06/2026.
- Comparateurs indépendants : meilleurescpi.com, centraledesscpi.com, rendementscpi.com, louveinvest.com, linxea.com pour recouper chaque chiffre.
- Avis clients agrégés : forums Investisseur Heureux, Boursorama, avis Trustpilot des courtiers distribuant la SCPI.
- Analyses secteur : rapports IEIF (Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière), synthèses ASPIM sur la collecte SCPI 2024-2025.
Ma promesse : chaque chiffre a été vérifié sur au moins deux sources indépendantes. Si Remake modifie ses statuts, ses frais ou sa politique d’investissement, ou si vous me signalez une erreur, je mets à jour dans les 30 jours. Dernière mise à jour : 2 août 2026.
SCPI Remake Live face aux meilleures SCPI 2026
Le meilleur moyen de juger une SCPI, ce n’est pas son marketing : c’est de la comparer aux références du marché sur les mêmes lignes. Voici Remake Live face à Iroko Zen et Corum XL, les deux autres SCPI diversifiées européennes qui dominent la collecte 2024-2026.
| SCPI | Frais entrée | Frais gestion | TDVM 2024 | TOF 2025 |
|---|---|---|---|---|
|
Remake Live
SCPI étudiée
|
0 % | 18 % | 7,50 % | 98,86 % |
|
Iroko Zen
Iroko (2020)
|
0 % | 14,4 % | 7,32 % | 99,10 % |
|
Corum XL
Corum AM (2017)
|
12 % | 13,2 % | 6,26 % | 98,20 % |
|
Moyenne du marché
SCPI diversifiées 2024
|
8-12 % | ~11 % | 4,72 % | 93,50 % |
Données publiques 2024-2026, sources : bulletins trimestriels des SGP, synthèses ASPIM/IEIF.
Remake Live est la plus rentable du trio en 2024 et propose 0 % de frais d’entrée, tout comme Iroko Zen. La contrepartie : des frais de gestion de 18 % sur les loyers, sensiblement au-dessus d’Iroko Zen (14,4 %) et de la moyenne du marché (~11 %). Sur le rendement net servi à l’associé, l’écart s’estompe grâce à la performance brute supérieure du parc, mais il faut le savoir avant d’investir.
Combien rapporte vraiment SCPI Remake Live ? Simulation 10 ans
Un TDVM de 7,50 %, c’est un chiffre brut avant fiscalité. Le vrai calcul, c’est ce qu’il vous reste en poche après imposition et prélèvements sociaux. Voici la projection sur 10 ans pour un investissement de 20 400 € (100 parts).
Capital investi à 100 % dès la première part, contre 8 à 12 % ponctionnés dès l’entrée sur la moyenne des SCPI classiques.
Prélevés sur les produits locatifs. Au-dessus des ~11 % du marché, ampute la performance nette d’environ 1,3 point/an.
Les premiers loyers tombent au 6ᵉ mois. Standard du marché, à intégrer dans le calcul de rendement première année.
Dégressive sur les 5 premières années. Rachetez avant, la sortie sera pénalisée. Après, retrait sans frais.
Projection 10 ans, revenu net après impôts
Hypothèses : 100 parts achetées en 1 versement (20 400 €), TDVM stabilisé à 7,0 % après année 1, revalorisation part +0,5 %/an, TMI 30 % + prélèvements sociaux 17,2 % sur la fraction française (24 %), fiscalité étrangère moyenne 15 % sur la fraction internationale (76 %) avec taux effectif moyen équivalent à ~11 % grâce aux conventions fiscales.
| Année | Loyers bruts | Fiscalité | Net perçu | Valo parts |
|---|---|---|---|---|
| Année 1 | 890 € | −165 € | 725 € | 20 502 € |
| Année 3 | 1 450 € | −268 € | 1 182 € | 20 706 € |
| Année 5 | 1 465 € | −271 € | 1 194 € | 20 913 € |
| Année 10 | 1 500 € | −278 € | 1 222 € | 21 435 € |
| Cumul sur 10 ans | 13 850 € | −2 560 € | 11 290 € | +1 035 € |
Projection indicative. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Fiscalité étrangère variable selon pays d’investissement.
Traduit en clair : 20 400 € investis, ça donne ~12 325 € de gain total sur 10 ans (11 290 € de loyers nets + 1 035 € de plus-value théorique), soit un TRI net d’impôts autour de 5,4 %/an. À comparer à un fonds euros à 2,5 % nets ou à un livret A à 3 % brut, c’est un vrai levier de rendement. À condition d’accepter l’illiquidité et le risque immobilier.
Patrimoine et diversification : que contient la SCPI ?
C’est le premier point que je regarde sur toute SCPI diversifiée : qui paye le loyer, dans quel pays, sur quel type d’immeuble. Remake Live tient ici son meilleur argument.
77 immeubles, 9 pays, 6 secteurs
Au 30 juin 2026, Remake Live détient 77 immeubles répartis sur 9 pays européens et 6 secteurs d’activité. Aucune ligne ne dépasse 5 % du patrimoine, aucune zone n’écrase les autres. C’est le contraire exact d’une SCPI monosecteur bureau parisien des années 2010.
La répartition sectorielle a été pensée pour résister au cycle : 40 % de bureaux (le socle historique de rendement immobilier tertiaire), équilibré par 20 % de santé (EHPAD, cliniques, immeubles médicaux, très défensifs), 15 % de logistique (dynamique portée par le e-commerce), 12 % de commerce (retail parcs, drive), 9 % d’hôtellerie (rebond post-Covid) et 3 % de résidentiel géré.
Le pari européen : 76 % du parc hors de France
Remake Live investit sur 9 pays européens, avec un biais assumé hors France. Trois quarts du patrimoine se situent en Espagne, Irlande, Pays-Bas, Allemagne, Portugal, Belgique, Italie, Royaume-Uni. La France ne représente qu’environ 24 % du parc.
Ce choix a deux effets. D’un côté, il élargit le vivier d’opportunités : les rendements locatifs européens sont souvent supérieurs à ceux du marché français, et les prix d’entrée moins tendus. De l’autre, il offre un avantage fiscal notable : les revenus étrangers ne subissent pas les prélèvements sociaux français de 17,2 %, et l’imposition sur le revenu peut être calculée au taux effectif (méthode du taux moyen effectif via conventions fiscales). Pour un associé au TMI 30 %, le gain fiscal peut atteindre 1 à 2 points de rendement net.
Occupation quasi parfaite
Quasi-zéro vacance locative sur les 77 immeubles.
Au 30/06/2026, contre 332 M€ fin 2023. Triplée en 30 mois.
Report à nouveau par part fin 2025, coussin de sécurité solide.
Au 30/06/2026, supérieure au prix de part (204 €). Aucune décote latente.
Société de gestion et service au porteur
Une SCPI, ce n’est pas seulement un patrimoine, c’est aussi une équipe de gestion. Remake Asset Management est une SGP jeune, agréée AMF, indépendante, fondée en 2019 par des vétérans du secteur venus notamment de La Française et de Perial. C’est à la fois sa force et sa limite.
Direction issue de La Française REM et Perial AM, deux SGP historiques du marché. Une équipe d’analystes immobiliers dédiée à l’Europe et une politique d’acquisition sélective (moins de 5 % des dossiers étudiés aboutissent).
Remake AM ne gère qu’une seule SCPI (Remake Live), lancée en 2022. Aucun cycle immobilier complet traversé, aucune crise passée à documenter. La résilience de la structure reste à démontrer sur 2027-2030.
Reporting trimestriel fluide, détail des acquisitions ligne par ligne, communication proactive en période de tension. C’est un plus rare dans l’univers SCPI, souvent opaque sur les mouvements de patrimoine.
Ce que disent les associés
- 0 % de frais d’entrée
- Diversification européenne
- Communication trimestrielle
- Frais de gestion 18 % jugés élevés
- Commission de retrait dégressive
- Antériorité limitée (2022)
Capitalisation multipliée par 2,7 entre fin 2023 et mi-2026. Forte adhésion du marché.
Forces et faiblesses de SCPI Remake Live
Forces
-
Rendement top 5 marché, TDVM 7,50 % en 2024, dans le peloton de tête des SCPI de rendement en France. -
0 % de frais d’entrée, capital investi à 100 % dès le premier jour, contre 8 à 12 % ponctionnés sur la moyenne du marché. -
Diversification poussée, 77 immeubles, 9 pays, 6 secteurs, aucune ligne dominante, dilution maximale du risque. -
Avantage fiscal international, 76 % du patrimoine hors de France, fiscalité étrangère plus douce et exonération partielle des prélèvements sociaux. -
Occupation quasi maximale, TOF 99,16 % au T1 2026, une vacance locative virtuellement nulle. -
Adhésion massive du marché, capitalisation passée de 332 M€ fin 2023 à 904 M€ mi-2026, signal fort de confiance.
Faiblesses
-
Frais de gestion 18 %, largement au-dessus des ~11 % du marché, ampute la performance nette d’environ 1,3 point/an. -
Antériorité limitée, SCPI créée en 2022, aucun cycle immobilier complet traversé, résilience non prouvée en crise. -
Commission de retrait, pénalité dégressive sur 5 ans, plombe toute sortie anticipée en cas d’imprévu. -
TDVM en repli, 7,79 % en 2023, 7,50 % en 2024, 7,05 % annoncé pour 2025. Trois exercices consécutifs à la baisse. -
Collecte rapide, risque de dilution, capital doublé en 18 mois, pipeline d’acquisitions sous tension pour suivre le rythme. -
Concentration bureaux 40 %, dans un marché européen encore en train d’absorber les effets du télétravail post-2020.
Pour qui SCPI Remake Live est-elle adaptée ?
Pour qui : oui
- Investisseur long terme (10 ans+) qui cherche du rendement récurrent et accepte l’illiquidité relative des SCPI.
- TMI 30 % ou plus, l’avantage fiscal de la fraction européenne (76 %) devient significatif à ce niveau d’imposition.
- Épargnant à la recherche de diversification immobilière par-delà la France, pour compléter un patrimoine locatif national ou un LMNP.
- Ticket entrée modeste, 204 € suffisent pour démarrer, plus accessible que la plupart des SCPI historiques (souvent 1 000 € minimum).
- Détenteur d’une assurance vie (Linxea Spirit 2, Cashbee) qui référence Remake Live, permet de loger la SCPI en enveloppe fiscalement favorable.
Pour qui : non
- Horizon inférieur à 5 ans, la commission de retrait dégressive et le délai de jouissance rendent la sortie anticipée pénalisante.
- Épargnant qui exige un track record long, la SCPI n’existe que depuis 2022 et n’a pas connu de récession sévère.
- Chasseur de frais bas absolus, les 18 % de commission de gestion sont réels, à comparer aux ~11 % du marché.
- Détenteur d’IFI, les parts de SCPI entrent dans l’assiette IFI, à intégrer dans le calcul patrimonial.
- Investisseur qui a besoin de liquidité, en cas de retournement de la collecte, le délai de retrait peut s’allonger significativement.
Comment tirer le meilleur de SCPI Remake Live
Souscrire une SCPI, c’est déjà 80 % du travail. Les 20 % qui restent, c’est l’enveloppe, le levier et l’horizon. Voici les trois axes d’optimisation qui font vraiment la différence sur le rendement net.
Optimal
Remake Live est référencée dans plusieurs contrats d’assurance vie en ligne. En AV, vous cumulez la performance SCPI et la fiscalité douce de l’enveloppe après 8 ans (abattement 4 600 €/9 200 € et PFL 7,5 %). Le seul bémol : certains assureurs appliquent une décote de 3 à 5 % sur le prix de la part souscrite en AV.
Levier fiscal
Le crédit SCPI reste possible (banques partenaires, courtiers spécialisés). Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui neutralise partiellement la fiscalité française à la source. Pertinent pour un TMI 30 % ou 41 % qui ne veut pas mobiliser son épargne cash.
Transmission
Achat des parts en nue-propriété, l’usufruit revenant à un tiers (souvent une personne morale) pour 5 à 15 ans. Pas de revenus donc pas de fiscalité pendant le démembrement, décote à l’entrée, plein propriétaire au terme. Idéal pour préparer la transmission ou lisser un revenu à venir (retraite).
Verdict final : faut-il investir dans SCPI Remake Live en 2026 ?
Remake Live coche presque toutes les cases d’une SCPI diversifiée européenne moderne : rendement élevé, 0 % de frais d’entrée, patrimoine diversifié, occupation quasi maximale, avantage fiscal international. Note globale 8,5/10, verdict Excellent.
Les deux ombres au tableau restent réelles. D’abord, la commission de gestion à 18 % des loyers, très au-dessus de la moyenne : le rendement brut du parc est excellent, mais la SGP en garde une part supérieure aux standards du marché. Ensuite, la jeunesse de la structure : 4 ans d’historique, aucune crise traversée, une tendance TDVM à la baisse trois années de suite (7,79 % → 7,50 % → 7,05 % annoncé pour 2025).
Concrètement, pour un investisseur long terme, TMI 30 % ou plus, qui accepte l’illiquidité relative et diversifie son portefeuille avec 2 ou 3 SCPI (jamais une seule), Remake Live mérite sa place dans le mix. Idéalement en assurance vie (Linxea Spirit 2 la référence), pour cumuler l’atout SCPI et l’atout fiscal de l’enveloppe. Pour un profil ultra-défensif, court terme ou allergique à la commission de retrait, il vaut mieux passer son chemin.
Remake Live est une des 3 meilleures SCPI diversifiées européennes accessibles en 2026. À intégrer dans une allocation SCPI diversifiée (2 à 3 véhicules), idéalement via une assurance vie qui la référence, avec un horizon minimum de 8 à 10 ans pour absorber la commission de retrait dégressive.
Questions fréquentes sur SCPI Remake Live
Quelle est la fiscalité des revenus SCPI Remake Live ? IR et IFI ?
Les revenus SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers (IR au TMI + prélèvements sociaux 17,2 %). Pour Remake Live, seule la fraction française (~24 %) subit ce régime plein. La fraction européenne (~76 %) bénéficie soit de la méthode du taux effectif (imposition au taux moyen sans PS), soit du crédit d’impôt selon la convention fiscale avec le pays d’origine. Résultat, la fiscalité effective est nettement plus douce qu’une SCPI 100 % France. Côté IFI, les parts entrent dans l’assiette taxable au prorata des immeubles détenus, à intégrer au calcul patrimonial au-delà de 1,3 M€ net taxable.
Comment revendre mes parts Remake Live ? Combien de temps ça prend ?
Remake Live est une SCPI à capital variable. Tant que la collecte est supérieure aux demandes de retrait (situation actuelle), le retrait est traité en moins d’un mois via la SGP. Si le marché se retourne (collecte inférieure aux retraits), la SCPI passe sur un marché de gré à gré et le délai peut s’allonger à plusieurs mois voire plus, sans garantie de prix. Attention aussi à la commission de retrait dégressive appliquée sur les 5 premières années, elle pénalise les sorties anticipées.
Quel est le délai de jouissance sur Remake Live ?
Le délai de jouissance est de 5 mois. Concrètement, si vous souscrivez en janvier, vous commencerez à percevoir vos premiers loyers à partir de juin. Ce délai correspond au temps nécessaire pour investir votre versement dans de nouveaux immeubles. C’est un standard du marché SCPI (généralement entre 3 et 6 mois), à intégrer dans le calcul de rendement de la première année.
Que se passe-t-il si la collecte s’inverse (décollecte) ?
En cas de décollecte, la SCPI ne peut plus honorer les demandes de retrait sur ses fonds courants. Deux mécanismes s’activent : le fonds de réserve (RAN de 14,39 €/part fin 2025 offre un coussin significatif) et le marché secondaire de gré à gré. Dans les cas extrêmes, la SGP peut suspendre les retraits et procéder à des cessions d’immeubles, ce qui peut entraîner une baisse du prix de part. Ce scénario est aujourd’hui hypothétique pour Remake Live vu la dynamique de collecte, mais il fait partie des risques structurels de toute SCPI.
Le rendement 7,50 % est-il garanti ?
Non, aucun rendement SCPI n’est garanti. Le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) est distribué au prorata des loyers effectivement encaissés, nets des frais et de la fiscalité étrangère. Remake Live a servi 7,79 % en 2023, 7,50 % en 2024, et annonce 7,05 % pour 2025, en repli sur trois exercices consécutifs. Ce reflet est cohérent avec l’inertie du marché immobilier européen post-hausse des taux 2022-2024. Le plancher raisonnable à moyen terme se situe probablement autour de 6 à 6,5 %.
Peut-on cumuler Remake Live et assurance vie ?
Oui, c’est même souvent la meilleure option. Plusieurs contrats d’assurance vie référencent Remake Live comme unité de compte, notamment Linxea Spirit 2, Cashbee et Nalo. Vous cumulez alors le rendement SCPI et la fiscalité douce de l’assurance vie (PFL 7,5 % après 8 ans avec abattement de 4 600 €/9 200 € annuel). Attention : certains assureurs appliquent une décote de 3 à 5 % sur le prix de la part quand elle est souscrite via AV, à vérifier avant de trancher entre AV et détention directe.
Quel est le montant minimum pour investir dans Remake Live ?
Une part suffit pour souscrire en direct, soit 204 €. C’est l’un des tickets d’entrée les plus bas du marché SCPI (la moyenne se situe entre 200 € et 1 000 € selon les véhicules). En assurance vie, le minimum dépend du contrat et peut descendre à 500 € tout compris. Pour un vrai effet de diversification et un rendement lissé, je recommande néanmoins de viser au moins 5 000 à 10 000 € investis, réparti sur 2 ou 3 SCPI.
Peut-on loger Remake Live dans un PEA-PME ?
Non. Le PEA et le PEA-PME sont réservés aux actions et OPCVM éligibles, pas aux parts de SCPI. Les seules enveloppes fiscalement pertinentes pour Remake Live sont l’assurance vie, le compte-titres classique en direct, et le démembrement pour les stratégies patrimoniales. Si vous cherchez à combiner rendement immobilier et enveloppe PEA, il faut passer par des foncières cotées (SIIC) éligibles, avec une logique de rendement et un profil de risque radicalement différents.
Vous hésitez encore sur le ticket, l’enveloppe ou l’allocation ?
Chaque profil demande une réponse différente. Décrivez-moi votre situation (TMI, horizon, patrimoine, enveloppes déjà ouvertes) et je vous réponds sous 48 h avec l’allocation SCPI adaptée à votre cas.
L’ensemble des chiffres cités dans cet article a été recoupé sur les sources publiques suivantes :
- meilleurescpi.com, fiche Remake Live
- centraledesscpi.com, SCPI Remake Live avis 2026
- linxea.com, SCPI Remake Live 7,50 % en 2024
- rendementscpi.com, Avis SCPI Remake Live 2026
- louveinvest.com, Remake Live analyse
Dernière mise à jour : 2 août 2026.
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