Résumé de l’article
- Performance exceptionnelle : Remake Live affiche un taux de distribution de 7,50% en 2024, largement supérieur à la moyenne du marché des SCPI.
- Absence de frais de souscription : Contrairement aux SCPI traditionnelles, Remake Live ne prélève aucun frais d’entrée, permettant d’investir 100% du capital.
- Diversification internationale : Le patrimoine est réparti dans 8 pays européens et 7 secteurs d’activité, offrant une mutualisation des risques.
- Frais de gestion élevés : À 18% TTC, ils sont supérieurs à la moyenne du marché (11-12%), compensant l’absence de frais d’entrée.
- Accessibilité : Avec un prix de part de 204€ et un minimum d’achat d’une seule part, cette SCPI est accessible aux petits investisseurs.
- Label ISR : Remake Live intègre des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans sa stratégie d’investissement, avec 5-10% de sa collecte dédiée à une poche sociale.
La SCPI Remake Live suscite un intérêt croissant parmi les investisseurs à la recherche de rendements attractifs dans le secteur de la pierre-papier. Lancée récemment mais affichant des performances remarquables, cette SCPI mérite une analyse approfondie. Découvrons ensemble ce qui fait de Remake Live une option d’investissement potentiellement intéressante en 2025.
Qu’est-ce que la SCPI Remake Live ? Présentation et caractéristiques
Remake Live est une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) de rendement à capital variable lancée en février 2022 par Remake Asset Management. Cette SCPI relativement jeune s’est rapidement imposée comme l’une des plus performantes du marché, grâce à une stratégie d’investissement innovante et un modèle économique attractif.
La SCPI Remake Live se distingue par son approche centrée sur les usages immobiliers des métropoles européennes de plus de 250 000 habitants, avec une vision axée sur les transformations sociétales et urbaines. Elle vise à répondre aux besoins immobiliers actuels tout en anticipant les évolutions futures du marché.
L’une des particularités majeures de Remake Live est l’absence de frais de souscription, ce qui la positionne parmi les rares SCPI « nouvelle génération » avec Novaxia Neo et Iroko Zen. Cette caractéristique permet aux investisseurs de placer l’intégralité de leur capital dans l’immobilier, sans amputation initiale.
Les caractéristiques principales de la SCPI Remake Live
|
Caractéristique
|
Détail
|
|---|---|
|
Type de SCPI
|
Rendement à capital variable
|
|
Date de création
|
8 février 2022
|
|
Prix de la part
|
204 € (après revalorisation de 2% en 2023)
|
|
Minimum de souscription
|
1 part (204 €)
|
|
Taux de distribution 2024
|
7,50%
|
|
Taux de distribution 2023
|
7,79%
|
|
Capitalisation
|
647 millions € (fin 2024)
|
|
Nombre d'associés
|
6 974 (fin 2024)
|
|
Délai de jouissance
|
3 mois
|
|
Frais de souscription
|
0%
|
|
Frais de gestion
|
18% TTC des loyers encaissés
|
|
Commission de retrait
|
5% TTC pour les parts détenues moins de 5 ans
|
|
Label
|
ISR (Investissement Socialement Responsable)
|
La SCPI Remake Live affiche un taux d’occupation financier proche de 99%, signe d’une gestion locative efficace, et dispose d’un report à nouveau (RAN) de 113 jours, offrant une sécurité supplémentaire quant à la solidité de ses flux financiers futurs.
Historique et évolution de Remake Live depuis sa création
Bien que récente sur le marché, Remake Live a connu une ascension remarquable depuis sa création en 2022. Lancée par Remake Asset Management, elle s’est positionnée comme une SCPI innovante en supprimant les frais de souscription traditionnels qui varient généralement entre 10% et 12% pour les SCPI classiques.
En seulement trois ans d’existence, sa capitalisation a atteint 647 millions d’euros fin 2024, contre 119 millions d’euros fin 2022, témoignant d’une forte croissance. Le nombre d’associés a presque triplé en moins d’un an pour atteindre près de 7 000 investisseurs début 2025.
La SCPI a également procédé à une revalorisation de son prix de part, passant de 200 euros à 204 euros en 2023, soit une progression de 2%, confirmant la pertinence de sa stratégie d’investissement et la valorisation de son patrimoine.
Depuis son lancement, Remake Live a maintenu des performances élevées avec un taux de distribution supérieur à 7,50% chaque année, la positionnant parmi les meilleures SCPI du marché en termes de rendement.
Quels sont les atouts de la SCPI Remake Live par rapport à ses concurrentes ?
Remake Live présente plusieurs avantages concurrentiels qui expliquent son succès rapide auprès des investisseurs et sa place dans le peloton de tête des SCPI les plus performantes du marché.
Un modèle sans frais de souscription : quels avantages pour l’investisseur ?
L’absence de frais d’entrée constitue l’un des principaux atouts de Remake Live. Contrairement aux SCPI traditionnelles qui prélèvent entre 10% et 12% du montant investi en frais de souscription, Remake Live permet à l’investisseur de placer l’intégralité de son capital dans l’immobilier.
Cette caractéristique présente plusieurs avantages :
- Rentabilité immédiate : 100% du capital investi travaille dès le premier jour
- Absence de délai de récupération des frais : pas besoin d’attendre plusieurs années pour « amortir » les frais d’entrée
- Flexibilité accrue : possibilité de sortir plus rapidement sans perte liée aux frais initiaux
Toutefois, cette absence de frais d’entrée est compensée par une commission de retrait de 5% TTC applicable uniquement aux parts détenues moins de 5 ans, incitant ainsi les investisseurs à s’engager sur la durée.
Comparaison des frais avec d’autres SCPI :
|
SCPI
|
Frais de sousciption
|
Frais de gestion
|
|---|---|---|
|
Remake Live
|
0%
|
18% TTC
|
|
Iroko Zen
|
0%
|
12% TTC
|
|
Corum Origin
|
11,96%
|
13,2% TTC
|
Si les frais de gestion de Remake Live sont plus élevés que la moyenne du marché (18% contre 10-15%), cette différence est largement compensée par l’absence de frais d’entrée pour un investissement à moyen ou long terme.
Une performance financière remarquable depuis son lancement
Remake Live s’est rapidement imposée comme l’une des SCPI les plus performantes du marché avec des taux de distribution largement supérieurs à la moyenne :
- 7,50% en 2024
- 7,79% en 2023
- 7,64% en 2022
À titre de comparaison, le taux de distribution moyen des SCPI était d’environ 4,52% en 2023, ce qui place Remake Live parmi les meilleures du marché.
Cette surperformance s’explique notamment par :
- Une stratégie d’acquisition opportuniste dans un contexte de marché favorable
- Une diversification géographique et sectorielle pertinente
- Une gestion active du patrimoine avec une sélection rigoureuse des locataires
- Un faible taux de vacance (taux d’occupation de 99%)
- Un endettement maîtrisé (autour de 20%)
De plus, la SCPI a connu une revalorisation de sa part de 2% en 2023 (de 200€ à 204€), ce qui témoigne de la bonne valorisation de son patrimoine immobilier et ajoute une plus-value potentielle à la performance locative.
Comment est constitué le patrimoine immobilier de la SCPI Remake Live ?
Le patrimoine de Remake Live se caractérise par une forte diversification, tant géographique que sectorielle, ce qui contribue à la résilience de ses performances et à la mutualisation des risques.
Une diversification géographique européenne
Fin 2024, le patrimoine de Remake Live comprenait 51 immeubles répartis dans 8 pays européens, avec une répartition géographique équilibrée :
- Royaume-Uni : 29%
- France : 25,6%
- Espagne : 13,9%
- Pays-Bas : 11,7%
- Irlande : 7,9%
- Pologne : 7,2%
- Allemagne : 3,6%
- Portugal : 1,2%
Cette présence internationale permet à la SCPI de bénéficier des dynamiques économiques de différents pays européens et de diversifier les risques liés aux cycles immobiliers locaux. L’investissement majoritaire à l’étranger (plus de 66% du patrimoine) présente également des avantages fiscaux pour les investisseurs français, avec une fiscalité souvent plus avantageuse sur les revenus fonciers étrangers.
La stratégie d’expansion géographique de Remake Live s’appuie sur le concept de « culturalisme » : la SCPI privilégie des territoires partageant une forte proximité culturelle avec la France, facilitant ainsi la compréhension des marchés locaux et limitant les risques d’erreurs d’analyse.
Une diversification sectorielle équilibrée
La SCPI Remake Live a adopté une approche diversifiée en termes de typologie d’actifs, lui permettant de saisir les opportunités dans différents secteurs immobiliers :
- Bureaux : 38,7%
- Santé & éducation : 26,1%
- Logistique et locaux d’activité : 16,9%
- Commerces : 10,9%
- Résidentiel : 3,4%
- Hôtels, tourisme, loisirs : 2,8%
- Alternatifs : 1,2%
Cette diversification sectorielle permet de :
- Réduire le risque locatif global
- Profiter des cycles spécifiques à chaque secteur
- S’adapter aux évolutions des usages immobiliers
- Saisir les opportunités de rendement dans différentes classes d’actifs
Parmi les acquisitions récentes marquantes du quatrième trimestre 2024, on peut citer :
- Des hôtels en Pologne
- Un centre de distribution Auchan en Pologne
- Un centre commercial au Portugal
- Un immeuble Life Science aux Pays-Bas
La durée résiduelle moyenne des baux atteint près de 11 ans, ce qui sécurise les revenus locatifs sur le long terme et limite les risques de vacance.
Quelle est la stratégie d’investissement de Remake Asset Management ?
La stratégie d’investissement de Remake Live repose sur une approche innovante et opportuniste, visant à anticiper les évolutions du marché immobilier et à saisir les meilleures opportunités de rendement.
Une stratégie orientée vers les grandes métropoles européennes
Remake Live cible prioritairement les métropoles européennes de plus de 250 000 habitants, caractérisées par une forte pression foncière et des besoins d’adaptation de leur aménagement urbain. Cette stratégie s’articule autour de plusieurs axes :
- Emplacements stratégiques : La SCPI privilégie les grandes métropoles, les hubs logistiques et les centres urbains dynamiques, où la demande locative est forte et pérenne.
- Baux long terme : Remake Live recherche des engagements locatifs de longue durée (supérieurs à 8 ans en moyenne), permettant de sécuriser les revenus sur le long terme.
- Opportunisme maîtrisé : La société de gestion adopte une approche flexible, lui permettant de saisir rapidement les opportunités d’acquisition à fort rendement, notamment dans un contexte de marché en mutation.
- Valorisation des actifs : Remake Live investit dans des actifs présentant un potentiel de création de valeur, que ce soit par des travaux de rénovation, une amélioration de la performance énergétique ou une optimisation des espaces.
💡 Bon à savoir : Lancée peu avant la crise inflationniste, Remake Live a su profiter du contexte économique pour se constituer un portefeuille d’actifs récents et recherchés, avec des rendements attractifs à l’entrée.
L’engagement social et environnemental de Remake Live
Remake Live se distingue également par son engagement en faveur de l’investissement socialement responsable, matérialisé par l’obtention du label ISR (Investissement Socialement Responsable) en juin 2022.
La SCPI intègre des critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) dans sa stratégie d’investissement, avec plusieurs engagements concrets :
- Réduction des temps de transport : privilégier des implantations centrales plutôt que des zones périphériques
- Limitation de la pollution : liée aux déplacements et à l’exploitation des bâtiments
- Encouragement d’une urbanisation vertueuse : favoriser les projets contribuant à un impact positif sur les dynamiques urbaines
Un engagement particulièrement distinctif de Remake Live est l’allocation de 5 à 10% de sa collecte annuelle à une poche sociale, destinée au financement de logements sociaux en France et d’infrastructures durables. Cette approche témoigne d’une vision responsable de l’investissement immobilier, alliant performance financière et impact sociétal positif.
Quels sont les risques et points de vigilance pour l’investisseur ?
Malgré ses nombreux atouts, investir dans la SCPI Remake Live comporte certains risques et points de vigilance qu’il convient d’analyser avant de prendre une décision d’investissement.
Des frais de gestion supérieurs à la moyenne du marché
L’un des principaux points de vigilance concerne les frais de gestion fixés à 18% TTC, nettement supérieurs à la moyenne du marché qui se situe autour de 11-12%. Ces frais élevés pourraient, à terme, peser sur le rendement net pour les investisseurs.
En comparant Remake Live avec d’autres SCPI populaires, on constate des différences significatives dans la structure des frais. Alors que Remake Live applique des frais de gestion de 18% TTC, ses concurrents affichent des taux bien plus modérés : Immorente et Vendôme Régions à 12%, Iroko Zen également à 12%, et Corum Origin à 13,2%.
Cette structure de frais s’explique par le modèle économique sans frais d’entrée, qui implique que la société de gestion doit compenser ce manque à gagner par des frais de gestion plus élevés. Pour l’investisseur, l’arbitrage entre absence de frais d’entrée et frais de gestion plus élevés dépend principalement de son horizon d’investissement.
💡 Conseil d’expert : Pour un investissement à court terme (moins de 5 ans), les frais de gestion plus élevés pourraient être désavantageux. En revanche, pour un placement à long terme (8-10 ans ou plus), l’absence de frais d’entrée reste généralement plus avantageuse malgré des frais de gestion supérieurs.
Les risques liés à la jeunesse de la SCPI
Avec seulement trois ans d’existence, Remake Live présente les risques inhérents à toute SCPI récente :
- Manque de recul historique : La SCPI n’a pas encore traversé un cycle immobilier complet, ce qui limite l’évaluation de sa résilience en période de crise.
- Croissance rapide à maîtriser : La forte collecte pourrait exercer une pression sur la société de gestion pour investir rapidement, au risque de compromettre la qualité des acquisitions.
- Dépendance aux investisseurs institutionnels : Une part significative du capital est détenue par des investisseurs institutionnels, ce qui pourrait créer une vulnérabilité en cas de sortie massive.
- Modèle économique à prouver sur le long terme : L’absence de frais de souscription limite les réserves de trésorerie du fonds, ce qui pourrait être problématique en cas de crise ou de retraits massifs.
Comment investir dans la SCPI Remake Live ?
Investir dans la SCPI Remake Live peut se faire selon différentes modalités, en fonction de vos objectifs patrimoniaux et de votre situation fiscale.
Les différents modes d’acquisition des parts
Plusieurs options s’offrent à vous pour acquérir des parts de la SCPI Remake Live :
- En pleine propriété : Vous détenez l’intégralité des parts et percevez les revenus associés. C’est la forme d’investissement la plus courante et la plus simple.
- En nue-propriété : Vous acquérez uniquement la nue-propriété des parts, avec une décote sur le prix d’achat, mais ne percevez pas les revenus pendant la durée du démembrement. Cette option est particulièrement intéressante pour les investisseurs fortement imposés.
Clé de répartition pour un démembrement avec Remake Live :- Sur 5 ans : 79% (décote de 21%)
- Sur 10 ans : 65,5% (décote de 34,5%)
- Sur 15 ans : 60% (décote de 40%)
- Sur 20 ans : 55% (décote de 45%)
- En démembrement viager : Cette option permet d’optimiser la fiscalité dans le cadre d’une succession. Les parents peuvent conserver l’usufruit des parts tout en désignant leurs enfants comme nus-propriétaires.
Le ticket d’entrée pour investir dans Remake Live est particulièrement accessible, avec un prix de part à 204 € et un minimum de souscription d’une seule part.
💡 Astuce fiscale : L’investissement en nue-propriété permet de réaliser une économie d’impôt immédiate (pas de revenus imposables pendant la durée du démembrement) et de récupérer la pleine propriété des parts à l’issue du démembrement sans fiscalité sur la plus-value correspondant à la décote initiale.
Investir via une assurance-vie : avantages et inconvénients
Les parts de Remake Live sont éligibles à l’investissement dans le cadre de contrats d’assurance-vie auprès de plusieurs assureurs, notamment :
- Suravenir
- Apicil
- Spirica
- Selencia
- Generali
Cette option présente plusieurs avantages :
Avantages :
- Fiscalité avantageuse après 8 ans de détention (abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule ou 9 200 € pour un couple)
- Absence d’imposition tant que les revenus restent au sein du contrat
- Transmission facilitée grâce au cadre successoral avantageux de l’assurance-vie
- Gestion simplifiée au sein d’une enveloppe unique regroupant différents placements
Inconvénients :
- Rendement légèrement réduit en raison des frais de gestion du contrat d’assurance-vie (0,5% à 1% par an)
- Liquidité potentiellement réduite selon les conditions du contrat
- Frais d’arbitrage en cas de réallocation des investissements au sein du contratQuel est l’avis des experts sur la SCPI Remake Live ?
Les experts du secteur immobilier et les conseillers en gestion de patrimoine ont généralement une opinion favorable sur la SCPI Remake Live, tout en soulignant certains points de vigilance.
Forces et faiblesses selon les analystes
Forces majeures identifiées :
- Performance exceptionnelle : Avec un taux de distribution de 7,50% en 2024, Remake Live surperforme nettement le marché (moyenne autour de 4,5%).
- Modèle sans frais de souscription : L’absence de frais d’entrée est perçue comme un avantage concurrentiel majeur, permettant une rentabilité immédiate de l’investissement.
- Diversification géographique et sectorielle : La répartition équilibrée du patrimoine entre différents pays européens et secteurs d’activité est saluée comme un facteur de résilience.
- Engagement ISR : La dimension responsable et sociale de la SCPI est appréciée dans un contexte où les critères ESG prennent une importance croissante.
- Accessibilité : Le faible ticket d’entrée (204 €) rend la SCPI accessible à un large public d’investisseurs.
Faiblesses principales :
- Jeunesse de la SCPI : Le manque de recul historique est régulièrement cité comme un point de vigilance, la SCPI n’ayant pas encore traversé un cycle immobilier complet.
- Frais de gestion élevés : Les 18% TTC de frais de gestion, nettement supérieurs à la moyenne du marché, font l’objet de réserves de la part des analystes.
- Croissance très rapide : Certains experts s’interrogent sur la capacité de la société de gestion à maintenir la qualité des acquisitions face à une collecte aussi importante en si peu de temps.
💡 Avis d’expert : « Remake Live a su se démarquer par son modèle innovant et ses performances exceptionnelles. Toutefois, comme pour toute SCPI récente à forte collecte, la question de la pérennité de ces performances se pose. L’investisseur avisé l’intégrera dans une stratégie de diversification plus large. » – Benoît Fruchard, Conseiller en gestion de patrimoine chez Cleerly.
Perspectives d’avenir pour Remake Live
Les perspectives pour Remake Live sont généralement considérées comme favorables, bien que certaines incertitudes demeurent :
- Maintien des rendements : La plupart des analystes anticipent un taux de distribution qui devrait rester attractif en 2025, probablement entre 7% et 7,5%, malgré un contexte de marché plus concurrentiel.
- Développement du patrimoine : La poursuite de la stratégie d’acquisition en Europe, avec un accent particulier sur les secteurs porteurs comme la logistique et la santé, devrait soutenir la performance.
- Impact de la baisse des taux : L’assouplissement monétaire amorcé par la BCE pourrait favoriser une revalorisation des actifs immobiliers à moyen terme, bénéficiant potentiellement à la valeur de la part.
- Risques de marché : L’évolution des marchés immobiliers européens, notamment dans le secteur des bureaux, reste un facteur d’incertitude qui pourrait affecter certains actifs du portefeuille.
Remake Live a reçu plusieurs distinctions, notamment deux TOP d’or lors du TOP SCPI 2023 de ToutSurMesFinances :
- TOP d’or dans la catégorie « Grand prix du jury, Espoir »
- TOP d’or dans la catégorie « Eco-Responsable, Diversifiée »
Ces reconnaissances témoignent de l’intérêt des professionnels pour ce modèle innovant de SCPI.
Les questions courantes sur la SCPI Remake Live
Quand commence-t-on à percevoir des dividendes avec Remake Live ?
Le délai de jouissance de Remake Live est de 3 mois à partir de la date d’encaissement des fonds. Par exemple, pour un investissement encaissé le 20 décembre 2024, les premiers dividendes seront perçus à partir du 1er avril 2025. Contrairement à la majorité des SCPI qui versent des dividendes trimestriellement, Remake Live propose des versements mensuels, ce qui permet une meilleure régularité des revenus complémentaires.
La SCPI Remake Live est-elle accessible en démembrement ?
Oui, Remake Live propose l’option d’investissement en nue-propriété avec une décote sur le prix des parts qui varie selon la durée du démembrement : 21% sur 5 ans (soit 161,16€ par part), 34,5% sur 10 ans, 40% sur 15 ans et 45% sur 20 ans. Cette option est particulièrement intéressante pour les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité et n’ayant pas besoin de revenus immédiats.
Comment se positionne Remake Live face aux autres SCPI sans frais ?
Remake Live se distingue des autres SCPI sans frais (Iroko Zen et Novaxia Neo) par son rendement supérieur (7,50% en 2024 contre 7,32% pour Iroko Zen) et sa forte diversification européenne. Cependant, ses frais de gestion sont légèrement plus élevés (18% contre 12% pour Iroko Zen). Remake Live est particulièrement recommandée pour les investisseurs recherchant une exposition européenne diversifiée, tandis qu’Iroko Zen peut être préférée par ceux qui privilégient des frais de gestion plus modérés.
💡 Conseil d’investissement : Pour optimiser votre stratégie patrimoniale, envisagez de diversifier vos placements en SCPI entre plusieurs sociétés de gestion, afin de bénéficier des forces de chacune et de mutualiser les risques.
Quelle est la fiscalité appliquée aux revenus de la SCPI Remake Live ?
Les revenus générés par la SCPI Remake Live sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Toutefois, plus de 66% du patrimoine étant situé à l’étranger, une part importante des revenus bénéficie des conventions fiscales internationales, ce qui peut réduire la pression fiscale globale.
Pour les investissements réalisés via une assurance-vie, les revenus ne sont pas imposés tant qu’ils restent dans le contrat, et bénéficient ensuite de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie en cas de retrait.
La SCPI Remake Live est-elle adaptée aux petits investisseurs ?
Avec un prix de part de 204€ et un minimum de souscription d’une seule part, Remake Live est particulièrement accessible aux petits investisseurs. De plus, l’absence de frais d’entrée permet de maximiser le capital investi dès le départ. La SCPI est également compatible avec des versements programmés auprès de certains distributeurs, ce qui permet de se constituer progressivement un patrimoine immobilier.
Quel est le profil idéal de l’investisseur pour Remake Live ?
La SCPI Remake Live convient particulièrement aux investisseurs :
- Recherchant un rendement élevé et régulier
- Ayant un horizon d’investissement à moyen/long terme (5 ans minimum, idéalement 8-10 ans)
- Souhaitant une diversification européenne de leur patrimoine
- Sensibles aux critères ESG et à l’investissement socialement responsable
- Désireux d’éviter les frais d’entrée traditionnels des SCPI
En revanche, elle est moins adaptée aux investisseurs :
- Ayant un horizon d’investissement très court (moins de 3 ans)
- Recherchant une SCPI avec un long historique de performance
- Préférant une exposition immobilière concentrée sur un seul pays ou secteur
En conclusion, la SCPI Remake Live offre une proposition de valeur attractive pour les investisseurs en quête de rendement et de diversification immobilière européenne. Sa performance exceptionnelle depuis son lancement, son modèle sans frais d’entrée et son engagement ISR en font une option à considérer sérieusement dans une stratégie d’investissement patrimonial à long terme, malgré sa jeunesse et ses frais de gestion élevés.