Avis SCPI Remake Live 2026 : 7,05 % TD, 0 % frais, TOF 99 %

Mon avis en synthèse sur la SCPI Remake Live

Remake Live est une SCPI qui coche des cases qui étaient encore rares dans le paysage français il y a quatre ans : zéro frais d’entrée, une collecte européenne diversifiée, un label ISR intégré à la thèse d’investissement et un taux de distribution qui reste au-dessus de 7 % pour la quatrième année consécutive. La société de gestion, Remake Asset Management, est jeune (agrément AMF 2021) mais l’équipe dirigeante a été formée chez de grandes maisons de gestion patrimoniales, ce qui explique en partie la rapidité de la collecte : passer de zéro à 904 M€ de capitalisation en un peu plus de quatre ans, tout en gardant un TOF proche de 99 %, est une performance rare pour une SCPI de rendement de nouvelle génération.

Le point à surveiller reste le niveau des frais de gestion, 18 % TTC prélevés sur les loyers, qui est au-dessus de la moyenne des SCPI traditionnelles (autour de 12 à 14 %). Ces frais sont la contrepartie du modèle 0 % de frais d’entrée : la société de gestion se rémunère sur la durée plutôt que sur la souscription. Pour un investisseur qui garde ses parts au moins 8 à 10 ans, la mécanique est mathématiquement plus favorable que sur une SCPI classique à 10 % de frais d’entrée et 12 % de frais de gestion. Pour un investisseur qui a besoin de sortir avant 5 ans, la commission de retrait vient renchérir la note et la SCPI perd son intérêt.

Remake Live en 30 secondes

Remake Live est la première (et unique) SCPI de la société de gestion Remake Asset Management, lancée en janvier 2022. Elle investit dans du tertiaire diversifié (bureaux, commerces, activité, hôtellerie) réparti sur neuf pays européens, avec une thèse claire : capter les meilleures opportunités là où elles se présentent, ne pas se limiter à Paris ni au bureau. Le modèle économique de la SCPI est atypique : zéro frais d’entrée, ce qui améliore mécaniquement le rendement effectif de l’associé la première année. La société de gestion se rémunère à 18 % TTC sur les loyers, ce qui la place au-dessus de la moyenne du marché.

Le résultat opérationnel est net : quatre exercices distribués au-dessus de 7 % (7,79 % en 2023, 7,30 % en 2024, 7,05 % en 2025), un taux d’occupation financier proche de 99 % au deuxième trimestre 2026, un rythme de collecte contenu volontairement pour ne pas diluer le rendement. Cette discipline est saluée par le marché et par les avis tiers, dont ceux de Cashbee, MeilleureSCPI, Sinvestir, francescpi et centraledesscpi. Le corolaire est un risque : la SCPI reste jeune (quatre ans en 2026), n’a pas traversé un cycle immobilier complet, et la thèse « taille contenue = rendement préservé » est à réévaluer chaque année à mesure que la capitalisation grossit.

Qui est Remake Asset Management, la société de gestion derrière Remake Live ?

Remake Asset Management a été créée en 2021 par David Seksig et Nicolas Kert, deux professionnels de la gestion d’actifs immobiliers passés par de grandes maisons françaises. La société a reçu son agrément AMF sous le numéro GP-21000030 la même année, en tant que société de gestion de portefeuille agréée pour la gestion collective. À la différence d’acteurs plus anciens comme La Française Real Estate Managers, Perial Asset Management ou Amundi Immobilier, qui gèrent des dizaines de milliards d’euros et plusieurs dizaines de SCPI, Remake AM a fait le choix stratégique de ne gérer qu’une seule SCPI pendant ses premières années : Remake Live. Cette focalisation est un choix industriel : chaque acquisition est intégrée à l’unique véhicule, chaque associé bénéficie de la totalité du deal-flow.

La société revendique une équipe d’investissement de gestionnaires spécialisés par géographie et par typologie d’actifs. Elle publie un bulletin trimestriel détaillé (calibré aux exigences AMF), un rapport annuel long et des communications ad hoc au fil des acquisitions. Ce niveau de transparence est aujourd’hui un standard, mais Remake AM se distingue par la granularité : chaque immeuble acquis est présenté avec sa surface, son prix d’acquisition, son taux de rendement acte en main, la durée ferme du bail et l’identité du locataire. C’est un signal E-E-A-T important pour un investisseur qui veut comprendre où va son argent.

Au 30 juin 2026, Remake AM gère un patrimoine immobilier total qui s’appuie principalement sur Remake Live, laquelle représente 904 M€ de capitalisation pour 13 135 associés. À titre de comparaison, les SCPI Perial (PF Grand Paris, PFO2) gèrent 5 à 8 fois plus d’associés, mais avec un âge de plus de vingt ans. Le rythme de collecte de Remake Live la place parmi les SCPI les plus dynamiques de nouvelle génération, aux côtés d’Iroko Zen (Iroko Asset Management) et Transition Europe (Arkéa REIM). Ces trois SCPI partagent une même génération de gestionnaires nés dans les années 2020, un même modèle 0 % de frais d’entrée et une même ambition européenne.

Historique de la société de gestion

2021 : création de Remake Asset Management, agrément AMF, capital social initial de 1,2 M€. La société est financée en fonds propres par ses fondateurs et par un tour de table d’associés privés minoritaires. 2022 : lancement de la SCPI Remake Live le 31 janvier, sur un prix de part initial fixé à 200 €, ticket d’entrée à un part, aucune commission de souscription. Les premières acquisitions sont un immeuble de bureaux à Amsterdam et un ensemble commercial à Madrid. 2023 : consolidation, la SCPI dépasse les 300 M€ de capitalisation, TD annoncé à 7,79 %. 2024 : la capitalisation franchit les 700 M€, revalorisation du prix de part à 204 €. 2025 : quatrième exercice au-dessus de 7 %, TD à 7,05 %. 2026 : première partie d’année marquée par un rythme d’investissement soutenu, 80,8 M€ d’acquisitions au deuxième trimestre pour 41 179 m² à un rendement acte en main de 7,82 % avec un bail ferme moyen de 9,10 ans.

Réputation et signaux de confiance

Remake Asset Management n’a pas à ce jour de fiche Trustpilot officielle très fournie, ce qui reste normal pour une société de gestion (les particuliers laissent rarement des avis en ligne sur une société qui gère une SCPI, ils s’expriment plus volontiers sur les plateformes de souscription intermédiaires). La confiance se mesure ici par la profondeur du reporting AMF, la qualité des bulletins trimestriels, la couverture presse spécialisée (Le Revenu, Investir, MoneyVox, Idéal Investisseur, Ideal Investisseur) et le nombre de conseillers en gestion de patrimoine indépendants qui référencent la SCPI. En 2026, Remake Live est distribuée sur les principales plateformes de courtage patrimonial françaises : Louve Invest, France SCPI, Central des SCPI, MeilleureSCPI, Portail SCPI, Rendement SCPI. La SCPI est également accessible en unités de compte sur plusieurs assurances-vie multi-supports.

Stratégie d’investissement de la SCPI Remake Live

La stratégie Remake Live tient en trois piliers : diversification géographique européenne, diversification sectorielle, exigence ISR intégrée au processus d’investissement. La société de gestion n’est pas contrainte à une allocation cible fixe, ce qui lui donne la latitude d’aller là où le rendement acte en main est le plus attractif après ajustement du risque. Concrètement, cela s’est traduit ces dernières années par une exposition prépondérante aux Pays-Bas, à l’Espagne, à l’Irlande et à l’Allemagne, avec la France en position minoritaire (autour de 25 à 30 % du patrimoine selon les exercices). Cette exposition majoritairement étrangère a une conséquence fiscale directe et positive pour l’investisseur français, que nous détaillons dans la section suivante sur la fiscalité.

Sur le plan sectoriel, la SCPI investit dans les bureaux, la logistique, le commerce spécialisé, l’hôtellerie économique, l’activité (locaux mixtes) et depuis 2024 dans des projets de santé (cliniques, cabinets médicaux). La ligne directrice est de refuser les actifs prime hyper-tendus (Paris QCA, Londres City) où les rendements sont écrasés, pour aller chercher du rendement en périphérie de grandes métropoles européennes secondaires (Rotterdam, Séville, Cork, Munich, Milan). La qualité locative est vérifiée par la durée ferme du bail (WALT), l’identité du locataire et sa solidité financière. Le bail ferme moyen sur les acquisitions T2 2026 est de 9,10 ans, ce qui est un niveau élevé et sécurisant pour la visibilité des revenus.

Le label ISR de Remake Live

Remake Live est labellisée ISR immobilier depuis son lancement en 2022. Le label ISR immobilier, décerné par un organisme certificateur indépendant (Afnor Certification), impose un référentiel précis : évaluation ESG de chaque immeuble avant acquisition, plan de progrès énergie et social sur trois ans, reporting extra-financier annuel, exclusions sectorielles (armement, tabac, énergies fossiles pures). Remake Live se classe article 8 au sens du règlement européen SFDR, ce qui signifie qu’elle promeut des caractéristiques environnementales et sociales sans avoir pour objectif principal la durabilité (article 9). C’est le niveau ISR le plus courant sur les SCPI récentes et il est cohérent avec un objectif de rendement à 7 %.

Un investisseur qui recherche exclusivement un impact ISR fort (article 9 SFDR, actifs verts stricts) sera plutôt orienté vers des SCPI thématiques comme PFO2 (Perial) ou Novaxia Neo. Pour un investisseur qui veut du rendement solide et un standard ISR crédible, Remake Live constitue un équilibre pertinent. À noter : la société de gestion publie chaque année un rapport ISR spécifique, distinct du rapport financier, qui détaille les indicateurs mesurés immeuble par immeuble (consommation énergétique kWh/m²/an, empreinte carbone kgCO2eq/m²/an, taux de renouvelabilité des énergies, accessibilité PMR).

La discipline de collecte

Un point rarement analysé sur les avis grand public : la société de gestion contrôle activement le rythme de collecte pour ne pas se retrouver avec de la trésorerie non investie (le fameux « effet dilution » qui fait chuter les rendements des SCPI trop collectantes). Remake AM annonce dans ses bulletins qu’elle module la collecte en fonction du pipeline d’acquisitions identifié. En pratique cela veut dire que si la SCPI ne trouve pas d’immeubles à acheter à un rendement cible, elle ralentit la collecte, quitte à décevoir les distributeurs à court terme. Cette discipline est un signal de gestion mature, plus proche des standards de la gestion d’actifs institutionnels que du réflexe « lever le plus possible » qui a plombé plusieurs SCPI grand public dans les années 2010.

Rendement et performance historique de Remake Live

Le taux de distribution (TD) est l’indicateur principal utilisé par l’ASPIM et suivi par les investisseurs. Il correspond au dividende brut versé sur l’année, divisé par le prix de la part au 1er janvier de l’exercice. C’est un indicateur simple mais qui doit être lu avec deux compléments : le taux de rendement interne (TRI) sur plusieurs exercices, qui intègre l’évolution du prix de part, et le TOF (taux d’occupation financier), qui mesure la qualité locative.

Historique des distributions Remake Live sur 5 exercices

La lecture attentive de ce tableau donne un message rassurant et un message d’alerte à la fois. Le message rassurant : quatre exercices consécutifs au-dessus de 7 %, un plancher très élevé par rapport à la moyenne du marché SCPI (autour de 4,52 % en 2024 selon l’ASPIM). Le message d’alerte : la tendance est légèrement décroissante (7,79 % > 7,30 % > 7,05 %). Cette érosion est mécanique : plus la SCPI grossit, plus la moyenne pondérée des rendements des immeubles se rapproche du rendement de marché actuel, qui a certes remonté avec la hausse des taux (2022-2024) mais pas au rythme des rendements historiques les plus élevés que Remake avait pu capter en 2022-2023 sur son deal-flow initial. C’est un phénomène normal, présent chez toutes les SCPI de nouvelle génération.

TRI et rendement effectif de l’associé

Le taux de rendement interne (TRI) est le vrai indicateur pour un investisseur particulier : il intègre les distributions et l’évolution du prix de la part. Remake Live communique dans ses bulletins un TRI depuis lancement qui reste supérieur à 7 % par an. La revalorisation du prix de part de 200 € à 204 € intervenue en 2024 (soit +2 % de revalorisation cumulée) contribue légèrement à ce TRI. Depuis 2024, le prix de part est stable, la SCPI ayant choisi de restituer la performance sous forme de distribution plutôt que de revalorisation, ce qui est plus attractif fiscalement pour un investisseur qui détient les parts en direct hors PEA (les distributions sont imposées annuellement, les plus-values de revalorisation ne le sont qu’à la revente).

Un point à comprendre pour un nouvel investisseur : le TRI communiqué par la société de gestion est un TRI brut, calculé avant fiscalité et avant frais de retrait. En cas de sortie avant 5 ans, la commission de retrait de 5 % vient amputer le TRI net effectif de plusieurs points. C’est pour cela que Remake Live ne se justifie économiquement que sur un horizon de 8 à 10 ans minimum. Le calcul est simple : si vous entrez sans frais mais que vous sortez avec 5 % de commission, et que vous encaissez 7 % par an pendant 3 ans, votre TRI net effectif est proche de 5,3 %, contre 7 % annuel sur 10 ans où la commission de retrait est nulle.

Ce que dit le TOF T2 2026 à 98,93 %

Le taux d’occupation financier mesure le rapport entre les loyers effectivement encaissés et les loyers théoriques si la totalité du patrimoine était loué. À 98,93 % au T2 2026, Remake Live est parmi les meilleures SCPI du marché. La moyenne du marché SCPI se situe autour de 92 % selon les dernières statistiques ASPIM. Ce niveau de TOF signifie concrètement que les locataires payent, que la vacance locative est marginale, que la SCPI n’a pas de gros dossier de contentieux en cours. C’est cohérent avec la stratégie d’acquisition prudente sur des baux fermes longs avec locataires de bonne qualité.

Fiscalité de la SCPI Remake Live

La fiscalité des SCPI est le point qui décourage souvent les investisseurs, à tort. Bien maîtrisée, elle est un levier d’optimisation redoutable, surtout pour Remake Live qui a une quote-part étrangère élevée. Trois cas doivent être distingués : détention en direct par un particulier français, détention via une société soumise à l’IS, détention via un contrat d’assurance-vie.

Détention en direct par un particulier

Les revenus distribués par Remake Live sont considérés comme des revenus fonciers pour la quote-part française et comme des revenus fonciers étrangers pour la quote-part étrangère (Pays-Bas, Espagne, Irlande, etc.). La quote-part française est imposée au barème progressif de l’impôt sur le revenu, majorée des prélèvements sociaux à 17,2 %. Selon l’article 15 du CGI et les conventions bilatérales, la quote-part étrangère est en principe imposée à l’étranger et bénéficie en France, soit d’un crédit d’impôt égal à l’impôt étranger (méthode du crédit d’impôt), soit d’une exonération avec taux effectif (méthode dite du taux effectif), selon le pays. Pour la plupart des pays d’investissement de Remake Live (Pays-Bas, Allemagne, Espagne, Irlande), c’est la méthode du taux effectif qui s’applique : la quote-part étrangère n’est pas doublement imposée en France, seul le taux moyen d’imposition en est affecté. En pratique, cela réduit fortement la charge fiscale française sur ces revenus.

Autre effet fiscal positif : la quote-part étrangère est en général exonérée des prélèvements sociaux de 17,2 % (jurisprudence de Ruyter et convention fiscale). Concrètement, pour un investisseur français avec une TMI (tranche marginale d’imposition) à 30 %, un dividende brut Remake Live sera imposé approximativement à 47,2 % sur la quote-part française (30 % IR + 17,2 % PS) et à environ 15 à 25 % sur la quote-part étrangère (selon le pays), soit un taux effectif moyen très inférieur à celui d’une SCPI 100 % française. C’est l’un des arguments forts de Remake Live pour un investisseur fortement fiscalisé.

Sur le plan de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), les parts de SCPI de rendement sont incluses dans l’assiette taxable à hauteur de la valeur des parts au 1er janvier. Pour un investisseur imposable à l’IFI, cet impact doit être intégré dans le calcul du rendement net net.

Détention via une société à l’IS

Un investisseur qui détient les parts via une société soumise à l’IS (SASU, SCI à l’IS, holding patrimoniale) sera imposé au taux normal de l’IS (15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, puis 25 %) sur les revenus distribués, avec possibilité d’amortir les parts sur leur durée d’usage. L’amortissement comptable des parts de SCPI par une SCI à l’IS est un sujet complexe et débattu : il est possible mais soumis à des conditions strictes. Il est fortement recommandé de faire valider ce schéma par un expert-comptable spécialisé avant d’investir. Ce montage peut néanmoins être fiscalement très favorable pour un investisseur au barème progressif en TMI 41 % ou 45 %.

Détention en assurance-vie

Remake Live est référencée en unités de compte dans plusieurs assurances-vie multi-supports. En assurance-vie, la fiscalité n’est plus celle des revenus fonciers mais celle des retraits d’assurance-vie : pas d’imposition annuelle des dividendes, capitalisation à l’intérieur de l’enveloppe, imposition uniquement au moment du retrait (rachat) selon le régime PFU 30 % ou barème IR + PS, avec l’abattement fiscal après 8 ans de détention du contrat. C’est le mode de détention le plus efficace fiscalement pour un investisseur à horizon très long terme, à condition d’accepter la moins-value technique de rendement (le taux de distribution est réduit de la ristourne, généralement 15 à 20 % du dividende, que l’assureur conserve pour couvrir la garantie de rachat). Le TD effectif en assurance-vie sera donc plutôt de 5,60 % à 5,95 % que 7,05 %.

Mini simulation fiscale sur 10 000 € investis en direct

La lecture de ce tableau est instructive : même pour un investisseur en TMI 45 %, le rendement net de fiscalité de Remake Live reste supérieur à 4 %, ce qui est très compétitif face à un fonds euro (autour de 2,50 %), une SCPI 100 % française à même TD (rendement net d’environ 3,20 %) ou un livret réglementé plafonné en montant.

Modes de détention de la SCPI Remake Live

Souscription au comptant

Le mode de détention le plus simple et le plus courant. L’investisseur souscrit à partir d’une part (204 €), sans commission d’entrée. Le paiement s’effectue par virement à la société de gestion ou via un courtier partenaire. La jouissance des parts (donc le versement des dividendes) démarre le premier jour du sixième mois suivant la souscription, ce qui est un délai standard sur le marché SCPI. Ce mode convient à un investisseur qui a la trésorerie disponible et un horizon d’investissement de 8 à 10 ans minimum.

Souscription à crédit

Souscrire des parts de SCPI à crédit est une stratégie patrimoniale reconnue, mais qui doit être maîtrisée. Le principe : l’investisseur emprunte pour acheter les parts, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers dans la limite des règles fiscales, l’écart entre le rendement locatif (7 %) et le taux d’intérêt du crédit (généralement entre 4 et 5 % en 2026) crée un effet de levier positif. Attention néanmoins : peu d’établissements financent les SCPI à crédit, les taux sont souvent moins avantageux qu’un crédit immobilier direct, et l’apport demandé peut être élevé (30 à 40 %). Remake Live n’est pas systématiquement acceptée par les banques, la jeunesse de la SCPI et sa forte quote-part étrangère peuvent être vues comme un facteur de risque par le prêteur.

Souscription en démembrement (nue-propriété)

Remake AM propose régulièrement des programmes de démembrement temporaire, sur des clés de répartition à 5, 7, 10, 15 ou 20 ans. Le principe : l’investisseur achète la nue-propriété à un prix décoté (par exemple 68 % de la valeur en pleine propriété pour un démembrement 10 ans), l’usufruit est acquis par une personne morale (holding, société d’exploitation) qui percevra les dividendes pendant la durée du démembrement. À l’issue de la période, l’investisseur récupère la pleine propriété sans imposition sur la reconstitution. Ce mode est particulièrement adapté à un investisseur fortement fiscalisé qui n’a pas besoin des revenus pendant 10 à 20 ans et qui souhaite se constituer un capital défiscalisé à terme.

Souscription en assurance-vie

Comme évoqué dans la section fiscalité, Remake Live est disponible sur plusieurs contrats d’assurance-vie multi-supports (Linxea Spirit 2, Placement Direct Vie, Suravenir, Generali Vie). L’accès varie selon le contrat, tout comme le pourcentage maximal de l’encours investissable en SCPI (souvent plafonné à 50 % du contrat). Ce mode convient à un investisseur qui souhaite mutualiser SCPI, ETF et fonds euro dans une même enveloppe fiscale.

Actualité T2 2026 : le rythme d’acquisition s’accélère

Le bulletin trimestriel T2 2026 publié par Remake Asset Management est un document dense de plus de trente pages qui détaille toutes les acquisitions du semestre. Chiffres clés : six immeubles acquis pour un montant total de 80,8 M€, une surface cumulée de 41 179 m², un taux de rendement acte en main moyen de 7,82 %, une durée ferme moyenne du bail de 9,10 ans. Les acquisitions se répartissent sur trois pays : Espagne (deux actifs, un hôtel économique à Séville et un centre logistique à Valence), Allemagne (deux actifs, un ensemble de bureaux à Munich et un plateau d’activité à Hambourg) et Irlande (deux actifs, un immeuble tertiaire à Cork et un centre commercial de périphérie à Dublin).

La collecte nette du semestre est également en accélération : elle contribue à faire passer la capitalisation à 904 M€ au 30 juin 2026, en hausse d’environ 15 % par rapport au 31 décembre 2025. Le rythme reste néanmoins contenu, la société de gestion communique sur sa volonté de ne pas dépasser un seuil qui rendrait plus difficile la préservation du rendement au-dessus de 7 %. L’objectif annoncé pour l’exercice 2026 est de conserver un TD supérieur ou égal à 7 %, ce qui reste dans le haut de fourchette du marché SCPI.

Ce que dit la trésorerie

Un chiffre à surveiller sur une SCPI en collecte : le ratio trésorerie non investie / capitalisation totale. Chez Remake Live au T2 2026, ce ratio se situe autour de 4 à 6 % de la capitalisation, ce qui est un niveau très sain : la SCPI ne subit pas d’effet de dilution significatif. À comparer avec certaines SCPI récentes qui ont dépassé 15 à 20 % de trésorerie non investie en 2023 et qui ont vu leur TD chuter mécaniquement de 1 à 2 points. La preuve d’une gestion disciplinée de la collecte.

Comment Remake Live se positionne face aux SCPI diversifiées ISR de nouvelle génération

Comparer Remake Live avec ses concurrentes directes est plus pertinent que la comparer à des SCPI historiques 100 % françaises. Le podium des SCPI diversifiées ISR de nouvelle génération se dessine autour de Iroko Zen (Iroko AM), Remake Live (Remake AM), Transition Europe (Arkéa REIM), Epargne Pierre Europe (Atland Voisin), Comète (Alderan), Corum Eurion (Corum AM) et Iroko Atlas. Toutes partagent des caractéristiques proches : lancement récent (2018 à 2024), modèle 0 % de frais d’entrée ou frais réduits, label ISR, exposition européenne.

Le face-à-face le plus fréquent oppose Remake Live à Iroko Zen : nous l’avons détaillé dans notre comparatif des SCPI sans frais d’entrée.

Remake Live sort de ce comparatif comme la SCPI la plus équilibrée du groupe : elle n’a pas le rendement le plus élevé (Comète et Transition Europe font mieux sur 2025) mais elle combine la meilleure qualité locative (TOF 98,93 %), une capitalisation déjà rassurante (904 M€ vs 200 à 450 M€ pour les concurrentes plus jeunes), et un track record de quatre exercices consécutifs au-dessus de 7 %. Iroko Zen reste sa concurrente la plus directe : les deux SCPI sont vraiment comparables en modèle économique et en ADN, avec un léger avantage à Iroko Zen sur la capitalisation et à Remake Live sur le TOF et le mix géographique.

Corum Eurion est à part dans ce comparatif : elle a un modèle avec frais d’entrée à 11,96 %, plus classique, portée par la puissance de distribution de Corum AM. Elle n’est pas dans la même catégorie que les autres. Nous la mentionnons pour information mais l’investisseur qui cherche une SCPI diversifiée ISR sans frais d’entrée ne la retiendra pas.

Pour qui la SCPI Remake Live est-elle adaptée ?

Le profil A, le cadre trentenaire qui commence à diversifier

Un cadre de 30 à 40 ans, en TMI 30 %, avec une épargne disponible de 5 000 à 20 000 €, qui cherche à diversifier hors du fonds euro et des ETF, avec un horizon 10 à 15 ans avant d’utiliser cette épargne (achat résidence principale, préparation retraite, transmission). Pour ce profil, Remake Live coche toutes les cases : ticket d’entrée à 204 €, zéro frais d’entrée, distribution mensuelle possible via certains distributeurs, quote-part étrangère élevée qui adoucit la fiscalité. Le mode de détention recommandé sera soit en direct pour une flexibilité maximale, soit en assurance-vie ouverte depuis plus de 4 ans pour préparer l’abattement fiscal à 8 ans.

Le profil B, le retraité qui optimise sa fiscalité et cherche un complément de revenus

Un retraité en TMI 30 ou 41 %, avec une réserve d’épargne mobilisable de 50 000 à 200 000 €, qui cherche un revenu régulier complémentaire à sa pension. La SCPI Remake Live convient très bien : ticket de sortie de crise avec un rendement régulier autour de 7 % brut, quote-part étrangère qui réduit le poids des prélèvements sociaux, distribution mensuelle ou trimestrielle. Le mode de détention recommandé est le direct, en pleine propriété, pour recevoir les dividendes. À noter : la commission de retrait à 5 % avant 5 ans est un point d’attention pour ce profil, il ne faut souscrire que la partie de l’épargne dont on est sûr de ne pas avoir besoin avant 5 ans minimum.

Le profil C, le chef d’entreprise ou l’associé de holding patrimoniale

Un dirigeant qui a une holding ou une SCI à l’IS avec de la trésorerie excédentaire non employée dans l’exploitation. Investir cette trésorerie dans Remake Live via la société permet de bénéficier du taux normal de l’IS (15 % puis 25 %) plutôt que du barème progressif de l’IR. Le montage démembrement peut aussi être pertinent : la holding acquiert l’usufruit temporaire pour bénéficier des revenus pendant 10 ans, la personne physique dirigeant acquiert la nue-propriété à titre personnel pour se constituer un capital défiscalisé au terme. Ce montage complexe doit impérativement être validé par un expert-comptable et un notaire.

Pour qui Remake Live n’est pas adaptée

Pour un investisseur avec un horizon inférieur à 5 ans : la commission de retrait de 5 % rend l’opération non rentable. Pour un investisseur qui ne supporte pas la volatilité et qui souhaite une garantie de capital : la SCPI n’offre pas cette garantie, le prix de la part peut baisser (comme cela s’est produit sur plusieurs SCPI en 2023-2024), les revenus peuvent varier. Pour un investisseur qui veut une exposition 100 % française : Remake Live est majoritairement étrangère. Pour un investisseur qui recherche un impact ISR strict article 9 SFDR : Remake Live est article 8, elle ne remplit pas ce critère.

Risques spécifiques et scénarios à surveiller

La communication grand public sur les SCPI insiste peu sur les risques. Nous préférons les nommer clairement pour que le lecteur puisse se positionner en connaissance de cause. Trois familles de risques doivent être considérées pour Remake Live spécifiquement.

Risque de marché immobilier européen

La valeur des parts d’une SCPI est reliée à la valeur d’expertise du patrimoine. En 2023-2024, le marché immobilier tertiaire européen a subi une correction significative des valorisations (baisse de 8 à 15 % selon les segments et les pays), conséquence de la remontée des taux directeurs de la BCE. Plusieurs SCPI historiques ont dû baisser leur prix de part de 5 à 17 %. Remake Live a échappé à ce mouvement grâce à un patrimoine acquis récemment, à des rendements acte en main plus élevés, et à une stratégie prudente d’évaluation. Le risque néanmoins existe : si le cycle immobilier se retourne à la baisse en 2026-2027, la SCPI n’est pas à l’abri d’une baisse de prix de part. La société de gestion communique de manière transparente sur les valeurs d’expertise dans son rapport annuel.

Risque de dilution par la collecte

C’est un risque classique des SCPI en collecte forte : si la société de gestion collecte plus qu’elle ne peut investir, la trésorerie non investie génère un rendement quasi nul (rémunération monétaire de 3 à 4 % actuellement), ce qui dilue le rendement moyen distribué. Remake AM a jusqu’ici démontré une discipline exemplaire sur ce sujet (trésorerie non investie autour de 4 à 6 %), mais un rythme de collecte trop rapide en 2026 pourrait mettre cette discipline sous tension. Le lecteur doit surveiller ce ratio dans les prochains bulletins trimestriels.

Risque de liquidité au retrait

Les SCPI à capital variable, dont fait partie Remake Live, s’engagent à racheter les parts de leurs associés qui souhaitent sortir, à condition qu’un nombre équivalent de nouveaux associés souscrive. En cas de choc de marché ou de rush de retraits, les délais peuvent s’allonger significativement (plusieurs mois, voire un ou deux trimestres) et dans un scénario extrême la société de gestion peut recourir au fonds de remboursement, voire suspendre les retraits. Ce risque, bien que faible en régime de croisière, doit être connu. Il justifie de ne souscrire des parts de SCPI qu’avec de l’épargne dont on est certain de pouvoir se passer plusieurs années.

Zoom sur la comparaison directe Remake Live vs Iroko Zen

Parmi toutes les comparaisons possibles, celle avec Iroko Zen est la plus fréquente dans les recherches des lecteurs, à raison. Les deux SCPI se ressemblent : lancement récent (2020 pour Iroko, 2022 pour Remake), modèle 0 % de frais d’entrée, positionnement européen diversifié, label ISR. Elles sont réellement en compétition sur les mêmes profils d’investisseurs.

Iroko Zen a un an et demi d’avance en capitalisation (environ 1,3 Md€ contre 904 M€), un TD 2025 légèrement supérieur (7,32 % contre 7,05 %), et une politique de distribution mensuelle plus fluide. Remake Live a un TOF plus élevé (98,93 % contre environ 97 %), une équipe de gestion plus resserrée et une transparence granulaire sur chaque immeuble acquis. Le mix géographique diffère : Iroko Zen est plus exposée aux Pays-Bas et à l’Allemagne, Remake Live plus équilibrée entre huit pays. Un investisseur qui hésite peut légitimement diversifier entre les deux, ce qui reste possible avec des tickets d’entrée bas (204 € pour Remake, 200 € pour Iroko).

Méthodologie de notation de L’Investisseur Long Terme

Notre note de 8,5/10 n’est pas un chiffre posé au doigt mouillé. Elle est le résultat d’une grille pondérée qui note chaque SCPI sur six critères objectifs. Nous publions ci-dessous la ventilation pour Remake Live afin que le lecteur puisse comprendre comment nous arrivons à cette note.

FAQ Remake Live

Quel est le rendement de la SCPI Remake Live en 2026 ?

Le dernier taux de distribution publié pour l’exercice complet est 7,05 % au titre de 2025. La société de gestion communique dans son bulletin T2 2026 une cible interne au moins équivalente pour l’exercice 2026 en cours, sous réserve de confirmation au bulletin annuel de fin d’exercice.

Quels sont les frais réels pour un investisseur ?

Zéro frais de souscription, 18 % TTC de frais de gestion prélevés sur les loyers avant distribution (le TD est déjà net de ces frais), 5 % TTC de commission de retrait si sortie avant 5 ans. Pour un investisseur qui garde ses parts au moins 8 ans, le coût effectif est très inférieur à celui d’une SCPI classique avec 10 % de frais d’entrée.

Est-il possible de souscrire Remake Live en assurance-vie ?

Oui, plusieurs contrats d’assurance-vie multi-supports référencent Remake Live en unité de compte : Linxea Spirit 2, Placement Direct Vie, Suravenir, Generali Vie parmi les plus connus. Le taux de distribution effectif en assurance-vie est réduit d’environ 15 à 20 % par rapport à la détention directe, à cause de la ristourne que l’assureur conserve pour couvrir la garantie de rachat.

Quel est le ticket d’entrée minimum ?

Une part de 204 €. C’est l’un des tickets les plus accessibles du marché SCPI, adapté à des investisseurs débutants ou à des versements programmés mensuels via certains distributeurs.

Combien de temps faut-il pour percevoir les premiers dividendes ?

Le délai de jouissance est de six mois : la souscription en janvier donne droit aux premiers dividendes en juillet. Ce délai correspond au temps nécessaire à la société de gestion pour investir l’argent collecté dans de nouveaux immeubles.

Remake Live est-elle risquée ?

Elle affiche un SRI (indicateur synthétique de risque) de 3 sur 7, ce qui correspond à un risque modéré. Les risques principaux sont : baisse du prix de la part en cas de retournement immobilier, baisse du rendement si la vacance locative augmente, illiquidité relative des parts (délai de retrait qui peut s’allonger en cas de forte demande de sortie du marché). La SCPI n’offre pas de garantie de capital.

Pourquoi la fiscalité de Remake Live est-elle plus avantageuse qu’une SCPI 100 % française ?

Parce que la quote-part étrangère (65 à 72 % selon les exercices) bénéficie du régime fiscal de la convention bilatérale entre la France et le pays d’investissement. Pour la majorité des pays où investit Remake Live (Pays-Bas, Allemagne, Espagne, Irlande), la méthode du taux effectif s’applique, ce qui exclut la double imposition et neutralise en pratique les prélèvements sociaux de 17,2 % sur cette quote-part.

Combien vaut ma part si je souhaite revendre avant 5 ans ?

Vous récupérerez le prix de retrait, égal au prix de souscription minoré de la commission de retrait de 5 % TTC. Sur une part achetée 204 €, cela correspond à environ 194 € restitués. À rapporter à votre TRI net effectif sur la période de détention, ce qui rend peu pertinent une sortie avant 5 ans dans la plupart des cas.

Pour aller plus loin sur les SCPI

• Guide complet : Investir en SCPI en 2026, guide long terme
• Avis Iroko Zen, la concurrente directe.
• Avis Corum Origin, l’historique européen.
• Analyse SCPI ISR et SCPI vertes en 2026.
• Comparatif meilleures SCPI en 2026.

Sources documentaires principales : bulletin trimestriel T2 2026 Remake Asset Management, rapport annuel 2025 Remake AM, statistiques ASPIM du marché SCPI, publications IEIF, fiches produits AMF, code monétaire et financier (articles L. 214-86 et suivants), impots.gouv.fr sur la fiscalité des revenus fonciers étrangers, article 15 du CGI, conventions fiscales bilatérales France-Pays-Bas, France-Allemagne, France-Espagne, France-Irlande. Analyse 2026 réalisée par Loïc H, L’Investisseur Long Terme.

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