Investir à l’île Maurice quand on est Français, c’est possible, mais uniquement dans un cadre précis : un étranger ne peut acheter un logement que dans un programme agréé par l’Economic Development Board (PDS, IRS, RES, Smart City, IHS) ou un appartement d’au moins 6 millions de roupies dans un immeuble de type G+2. À partir de 375 000 USD, l’achat ouvre droit à un permis de résidence pour vous et votre famille, tant que vous restez propriétaire. Pour un résident fiscal français, les loyers sont imposés à Maurice et exonérés en France sous réserve du taux effectif, mais le bien reste dans votre patrimoine taxable en France (IFI, succession).
Guide rédigé par Loïc H à partir des textes officiels : budget mauricien 2026-2027 et Finance Act 2026, site de l’Economic Development Board, Mauritius Revenue Authority, convention fiscale France-Maurice du 11 décembre 1980 (version consolidée publiée par impots.gouv.fr). Mise à jour octobre 2026.
Ce qu’il faut retenir en 30 secondes
- Ce que vous pouvez acheter : un bien dans un programme EDB (PDS, IRS, RES, Smart City, IHS) ou un appartement G+2 à partir de 6 millions de roupies (environ 110 000 € au cours actuel). Pas de maison « classique » hors programme.
- Résidence : permis de résidence pour l’acheteur, son conjoint et ses enfants à charge dès 375 000 USD investis, valable tant que le bien est conservé.
- Frais d’achat : droit d’enregistrement de 5 % payé par l’acheteur. La hausse à 10 % prévue au 1er juillet 2026 a été abrogée par le Finance Act 2026, publié le 13 août 2026.
- Impôts à Maurice : barème 0 / 10 / 20 % depuis juillet 2025, pas d’impôt sur les plus-values, pas de droits de succession.
- Côté France : loyers exonérés en France mais pris en compte pour le taux (taux effectif), bien inclus dans l’IFI et dans la succession si vous restez résident français.
- Rendement : à recalculer net de gestion, de charges et du risque de change, souvent bien en dessous des chiffres affichés par les promoteurs.
Au sommaire (cliquez pour accéder à la section)
- Ce qu’un Français peut acheter à Maurice : les dispositifs
- Permis de résidence par l’immobilier et autres visas
- Frais d’achat : la réforme de 2025 et son abrogation en 2026
- La fiscalité à Maurice en chiffres
- Fiscalité côté France : ce que prévoit la convention
- Rendement locatif : simulateur
- Où investir : les grandes zones de l’île
- Banque, compte et transferts d’argent
- Les risques à regarder en face
- Les étapes d’un achat, de la réservation à l’acte
- Pour qui oui, pour qui non
- Questions fréquentes
Vidéo tierce sélectionnée pour compléter cet article, elle n’engage pas notre analyse. Les règles fiscales évoquées dans une vidéo peuvent avoir changé depuis son tournage : les montants à jour sont dans les sections ci-dessous.
Ce qu’un Français peut acheter à Maurice : les dispositifs ouverts aux étrangers
Le point de départ est une loi ancienne, le Non-Citizens (Property Restriction) Act : un non-Mauricien ne peut pas acquérir librement un bien immobilier. Il lui faut soit une autorisation, soit passer par l’un des régimes dérogatoires gérés par l’Economic Development Board (EDB), l’agence publique de promotion des investissements. En pratique, tout l’investissement immobilier d’un particulier français passe par l’une des cases du tableau ci-dessous.
| Dispositif | Ce que vous achetez | Seuil | Permis de résidence |
|---|---|---|---|
| PDS (Property Development Scheme) | Villa ou appartement dans un domaine résidentiel agréé, souvent avec services (sécurité, entretien, conciergerie) | Pas de plancher général, permis réservé aux achats d’au moins 375 000 USD | Oui, dès 375 000 USD |
| IRS (Integrated Resort Scheme) | Villas de luxe dans des resorts intégrés (golf, plage). Régime fermé aux nouveaux projets, biens disponibles à la revente | Historiquement plus de 500 000 USD | Oui |
| RES (Real Estate Scheme) | Ancien régime remplacé par le PDS, biens disponibles à la revente | Variable selon le programme | Oui, dès 375 000 USD |
| Smart City Scheme | Logement dans un quartier mixte (bureaux, commerces, écoles) labellisé Smart City | Pas de plancher général, permis dès 375 000 USD | Oui, dès 375 000 USD |
| IHS (Invest Hotel Scheme) | Chambre ou villa d’hôtel, louée par l’exploitant une partie de l’année | Selon le programme | Oui, dès 375 000 USD |
| G+2 (Ground + 2) | Appartement dans un immeuble d’au moins un rez-de-chaussée et deux étages, avec accord préalable | 6 millions de roupies minimum (environ 110 000 €) | Uniquement si le prix atteint 375 000 USD |
Sources : Economic Development Board Mauritius, guides des property schemes ; budget 2026-2027. Conversions indicatives au cours d’octobre 2026 (1 € ≈ 54 roupies, 1 € ≈ 1,15 à 1,18 USD).
Trois conséquences pratiques en découlent. D’abord, le marché accessible aux étrangers est un marché à part : vous achetez essentiellement du neuf ou du récent, vendu par des promoteurs, à des prix pensés pour une clientèle internationale. Ensuite, la revente se fait à l’intérieur de ce même marché, ce qui limite le nombre d’acheteurs potentiels. Enfin, le G+2 reste la porte d’entrée la moins chère, mais sans droit automatique à la résidence en dessous de 375 000 USD.
Un point a changé avec le budget 2025-2026 : les non-Mauriciens ne peuvent plus acheter d’appartement dans un immeuble construit sur des terres de l’État (State Land) ou sur les Pas Géométriques, la bande littorale publique. Et le budget 2026-2027 a ajouté une taxe de 10 %, payée par le vendeur, sur la vente à un non-citoyen d’un appartement G+2 situé sur State Land, sauf compromis signé devant notaire avant le 19 juin 2026. Avant de signer, demandez donc toujours au promoteur le statut du terrain (pleine propriété privée ou bail sur terre de l’État).
Permis de résidence par l’immobilier et autres visas
Le permis de résidence lié à l’immobilier est l’argument le plus mis en avant par les commercialisateurs. Voici comment il fonctionne réellement.
- Condition : acheter dans un programme agréé (PDS, IRS, RES, Smart City, IHS, ou G+2 au bon prix) pour au moins 375 000 USD ou l’équivalent en devise convertible.
- Bénéficiaires : l’acheteur, son conjoint et ses enfants à charge.
- Durée : le permis reste valable tant que vous êtes propriétaire. Si vous revendez, il tombe.
- Ce qu’il ne fait pas : il ne vous rend pas automatiquement résident fiscal mauricien. Pour cela, il faut en principe passer au moins 183 jours par an sur l’île, ou 270 jours sur deux années consécutives, et couper ses attaches fiscales avec la France.
Pour ceux qui veulent s’installer et travailler, d’autres voies existent, toutes revues par le budget 2026-2027 : le permis de travail et de séjour catégorie investisseur exige désormais un investissement initial de 100 000 USD et un chiffre d’affaires d’au moins 5 millions de roupies à partir de la troisième année ; la catégorie indépendant demande 50 000 USD ; la catégorie professionnel un salaire de base d’au moins 50 000 roupies par mois. Le nouveau Golden Visa vise un investissement de 1 million USD dans des secteurs ciblés (fintech, intelligence artificielle, énergies renouvelables), mais il exclut explicitement l’achat de logement. Il existe aussi un permis pour les retraités de plus de 50 ans, conditionné à un transfert minimal de revenus vers Maurice ; ses montants ont été relevés en 2025, vérifiez-les sur le site de l’EDB avant de bâtir un projet dessus.
Frais d’achat : la réforme de 2025 et son abrogation en 2026
Peu de guides l’ont intégré : les frais d’acquisition pour un étranger ont failli doubler. Le Finance Act 2025 prévoyait de porter le droit d’enregistrement payé par l’acheteur non-citoyen, et la taxe de mutation (Land Transfer Tax) payée par le vendeur, de 5 % à 10 % à compter du 1er juillet 2026. Le budget suivant a fait marche arrière.
Résultat à la date de mise à jour : pour un achat dans un programme EDB, l’acheteur paie 5 % de droit d’enregistrement et le vendeur 5 % de taxe de mutation. S’y ajoutent les honoraires du notaire, fixés par un barème dégressif (de l’ordre de 1 à 2 % du prix selon le montant), des frais administratifs EDB de quelques milliers de roupies et, le cas échéant, les frais d’avocat ou de conseil. Comptez au total autour de 7 % du prix en plus pour un bien acheté par un étranger, hors mobilier. Si votre acte a été signé entre le 1er juillet et le 13 août 2026, faites confirmer par le notaire le taux finalement appliqué.
Cet épisode est aussi une information en soi : la fiscalité immobilière des étrangers à Maurice peut changer d’un budget à l’autre, avec des annonces en juin et des textes votés en août. Intégrez ce risque réglementaire dans votre décision, surtout si vous achetez sur plan avec une signature de l’acte dans un an ou deux.
La fiscalité à Maurice en chiffres
Beaucoup d’articles parlent encore d’un « taux unique de 15 % » sur les revenus. Ce n’est plus exact pour les particuliers. Depuis l’année de revenus ouverte le 1er juillet 2025, l’impôt sur le revenu des personnes physiques suit un barème à trois tranches : 0 % sur les 500 000 premières roupies, 10 % sur les 500 000 suivantes, 20 % au-delà. Une contribution de solidarité, la Fair Share Contribution, s’ajoute à 15 % sur la part des revenus (dividendes de sociétés résidentes compris) dépassant 12 millions de roupies, pour trois années de revenus à compter de juillet 2025.
| Impôt | Règle actuelle | Ce que cela change pour vous |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu (particuliers) | Barème 0 % / 10 % / 20 % depuis juillet 2025 | Les loyers mauriciens y sont soumis, que vous soyez résident ou non |
| Fair Share Contribution | 15 % au-delà de 12 millions de roupies de revenus | Ne concerne que les très hauts revenus |
| Impôt sur les sociétés | 15 % (taux réduits pour certaines activités, 3 % sur certaines exportations) | Pertinent seulement si vous investissez via une société mauricienne |
| Plus-values | Pas d’impôt sur les plus-values à Maurice | La plus-value de revente n’est pas taxée sur place |
| Successions et donations | Pas de droits de succession ni de donation à Maurice | Attention : la France peut taxer (voir section suivante) |
| Impôt sur la fortune | Aucun | Le bien reste dans l’assiette de l’IFI français si vous résidez en France |
| TVA | 15 % | Incluse dans les prix de vente des promoteurs et dans les services |
Sources : Mauritius Revenue Authority, barèmes 2025-2026 ; annexe au discours du budget 2026-2027 publiée par l’Assemblée nationale mauricienne.
Fiscalité côté France : ce que prévoit la convention
La France et Maurice sont liées par une convention fiscale signée à Port-Louis le 11 décembre 1980, modifiée par un avenant de 2011 et par la convention multilatérale de l’OCDE, entrée en vigueur pour Maurice le 1er février 2020. Si vous restez résident fiscal français, voici ce qui s’applique à votre bien mauricien.
Les loyers : imposés à Maurice, exonérés en France avec taux effectif
L’article 6 de la convention donne à Maurice le droit d’imposer les revenus des biens immobiliers qui y sont situés. L’article 24 prévoit ensuite que la France exonère ces revenus, mais les retient pour calculer le taux d’imposition de vos autres revenus : c’est la règle du taux effectif. Concrètement, vous déclarez les loyers mauriciens sur votre déclaration de revenus française (déclaration 2047, report sur la 2042), ils ne sont pas imposés une deuxième fois, mais ils peuvent vous faire grimper d’une tranche.
La plus-value à la revente
L’article 13 attribue à Maurice l’imposition des gains tirés de la vente d’un bien immobilier qui y est situé. Maurice ne taxant pas les plus-values, la revente est en principe peu ou pas taxée, mais faites confirmer le traitement en France par un fiscaliste avant de vendre, car l’administration française examine ces opérations de près.
L’IFI et la succession : le bien reste français pour le fisc
La convention permet à Maurice d’imposer la fortune immobilière située sur son sol, mais Maurice n’a pas d’impôt sur la fortune, et le mécanisme d’élimination des doubles impositions de l’article 24 ne vise que les revenus. Si votre patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros, retenez par prudence que le bien mauricien s’ajoute à votre assiette d’impôt sur la fortune immobilière. Pour la succession, l’absence de droits à Maurice ne protège pas vos héritiers : un défunt domicilié en France transmet l’ensemble de ses biens, y compris à l’étranger, sous la fiscalité successorale française.
Si vous devenez résident mauricien
Quitter la France change la donne : les loyers et revenus mauriciens relèvent alors du seul fisc mauricien. Mais les revenus de source française (loyers en France, certaines pensions) restent imposables en France, et les détenteurs de gros portefeuilles de titres (plus de 800 000 €) sont concernés par l’exit tax au moment du départ. Le changement de résidence doit être réel : la France vérifie le foyer, le lieu de séjour principal et le centre des intérêts économiques.
Comparaison utile : la mécanique fiscale d’un investissement à l’étranger dépend de chaque convention. Notre guide pour investir à Dubaï depuis la France montre une logique différente, avec un pays sans impôt sur le revenu et une convention plus récente.
Rendement locatif : faites le calcul avec vos propres chiffres
Les brochures annoncent souvent 5 à 8 % de rendement. Ces chiffres sont presque toujours bruts, calculés sur une occupation optimiste et avant la commission de la société de gestion, les charges de copropriété (souvent élevées dans les domaines avec services), l’entretien lié au climat tropical et l’impôt mauricien. Le simulateur ci-dessous vous permet de passer du rendement affiché au rendement réel.
Simulateur : rendement net d’un bien à Maurice
Loyers bruts annuels : –
Rendement brut affiché (loyers / prix) : –
Revenu net après gestion, charges et impôt : –
Rendement net réel (sur prix + frais) : –
Années de loyers nets pour amortir les seuls frais d’achat : –
Hypothèses : calcul annuel, hors crédit, hors variation de change euro / roupie et hors plus-value. L’impôt mauricien est appliqué au revenu net de gestion et de charges ; il dépend de votre situation (barème 0 / 10 / 20 %). Côté France, les loyers sont exonérés mais pris en compte pour le taux effectif, ce qui n’est pas simulé ici.
Avec les valeurs par défaut (bien à 350 000 €, 180 € par nuit, 55 % d’occupation, 25 % de commission, 6 000 € de charges, 10 % d’impôt), le rendement brut affiché ressort à environ 10,3 %, mais le revenu net tombe à environ 19 000 € par an, soit à peu près 5,1 % du coût total frais compris. Il suffit de baisser l’occupation à 40 % pour passer sous 4 %. Le levier principal n’est donc pas le prix au mètre carré, mais le taux d’occupation réel et le contrat de gestion. Exigez du promoteur ou du gestionnaire des relevés d’occupation de biens comparables, pas des projections.
Ce rendement est à comparer à ce que vous obtiendriez sans quitter la France, sans risque de change ni gestion à 9 000 km : une SCPI distribue par exemple un rendement net de gestion avec une mise de départ bien plus faible. Le choix de Maurice se justifie surtout si vous comptez y séjourner ou vous y installer.
Où investir : les grandes zones de l’île
Les programmes ouverts aux étrangers se concentrent sur quelques secteurs. Chaque zone a un profil locatif et un niveau de prix différents.
| Zone | Exemples | Profil | Point de vigilance |
|---|---|---|---|
| Nord | Grand Baie, Pereybère, Cap Malheureux | Zone la plus touristique et la plus animée, forte demande en location courte | Concurrence importante entre biens, prix élevés |
| Ouest | Tamarin, Rivière Noire, Flic-en-Flac | Ensoleillement, communauté expatriée, écoles internationales à proximité | Côte sèche, programmes nombreux, vérifier le rythme de livraison |
| Est | Belle Mare, Poste de Flacq | Plages et hôtels haut de gamme, ambiance plus calme | Location saisonnière plus dépendante de l’hôtellerie |
| Centre | Moka, Ébène, Quatre Bornes | Quartiers d’affaires et Smart Cities, location à l’année à des actifs | Pas de bord de mer, climat plus humide sur les plateaux |
| Sud | Bel Ombre, Le Morne, Blue Bay | Nature préservée, programmes plus rares | Liquidité plus faible à la revente, éloignement de Port-Louis |
Pour une résidence que vous occuperez une partie de l’année, l’Ouest et le Nord dominent. Pour un investissement locatif à l’année, les quartiers du Centre (Moka, Ébène) visent une clientèle d’actifs et d’expatriés en poste, avec une saisonnalité plus faible.
Banque, compte et transferts d’argent
Le prix est payé en devise convertible, par virement bancaire, ce qui est une condition des programmes EDB. Dans la plupart des cas, il faudra ouvrir un compte dans une banque mauricienne (les principaux réseaux sont MCB, SBM, Absa Mauritius ou AfrAsia), notamment pour encaisser les loyers et payer les charges. L’ouverture demande passeport, justificatif de domicile, justification de l’origine des fonds et, souvent, un rendez-vous ou une procédure de vérification à distance. Les banques appliquent des contrôles anti-blanchiment stricts : préparez vos relevés et l’historique de l’épargne investie.
- Obligation française : tout compte ouvert à l’étranger doit être déclaré chaque année avec le formulaire 3916, sous peine d’amende de 1 500 € par compte non déclaré.
- Change : les loyers sont souvent perçus en roupies ou en euros selon le gestionnaire. La roupie a perdu une partie de sa valeur face à l’euro sur longue période, ce qui grignote le rendement converti en euros.
- Au quotidien sur place : une carte multidevise évite une partie des frais de change ; notre guide pour utiliser Revolut à l’étranger détaille ce qui marche et ce qui coûte.
- Crédit : les banques mauriciennes prêtent aux non-résidents sous conditions (apport important, revenus démontrés). Beaucoup d’investisseurs financent plutôt via un prêt en France adossé à un autre actif, à comparer avec soin.
Les risques à regarder en face
Un dernier risque est souvent oublié : la tentation de signer sur place, pendant un séjour, après une visite organisée par le promoteur. Les conditions de réservation (acompte, pénalités en cas de rétractation) sont fixées par le contrat de réservation ; faites-le relire par un notaire ou un avocat mauricien indépendant du vendeur avant de verser quoi que ce soit.
Les étapes d’un achat, de la réservation à l’acte
- Définir l’objectif. Résidence secondaire, installation, location saisonnière ou à l’année : le choix du dispositif (PDS, Smart City, G+2) et de la zone en découle, ainsi que le seuil de 375 000 USD si vous visez le permis de résidence.
- Vérifier le projet. Agrément EDB du programme, statut du terrain (privé ou State Land), garanties financières d’achèvement, historique du promoteur.
- Signer le contrat de réservation et verser l’acompte, après relecture par un conseil indépendant.
- Obtenir les accords. Le notaire ou le promoteur dépose le dossier auprès de l’EDB, qui vérifie l’éligibilité de l’acheteur et l’origine des fonds.
- Transférer les fonds par virement depuis un compte bancaire identifié, en devise convertible.
- Signer l’acte authentique chez le notaire, payer le droit d’enregistrement de 5 % et les frais.
- Demander le permis de résidence si le seuil est atteint, puis organiser la gestion locative, l’assurance et les déclarations fiscales en France (revenus, compte étranger, IFI le cas échéant).
Pour un achat sur plan, le paiement suit en général un échéancier lié à l’avancement des travaux. Pour une revente, comptez plusieurs semaines à quelques mois entre l’offre et l’acte, le temps des vérifications de l’EDB.
Pour qui oui, pour qui non
Plutôt pertinent si vous…
- comptez séjourner régulièrement à Maurice ou vous y installer à terme ;
- visez un permis de résidence familial et pouvez investir au moins 375 000 USD ;
- acceptez un horizon long (10 ans et plus) et une revente moins liquide ;
- avez déjà un patrimoine diversifié en France.
Plutôt à éviter si vous…
- cherchez uniquement du rendement : le net réel est souvent proche d’un placement immobilier français, avec plus de risques ;
- espérez « défiscaliser » en restant résident français : loyers retenus au taux effectif, IFI et succession français s’appliquent ;
- avez besoin de récupérer votre capital rapidement ;
- investiriez une part trop importante de votre patrimoine sur un seul bien.
Si la plus-value potentielle de vos autres biens français entre dans l’équation (par exemple pour financer l’achat), notre simulateur de plus-value immobilière vous aide à chiffrer la fiscalité de la vente en France avant d’arbitrer.
Questions fréquentes sur l’investissement à l’île Maurice
Un Français peut-il acheter une maison à l’île Maurice ?
Pas librement. Un non-citoyen doit acheter dans un programme agréé par l’Economic Development Board (PDS, IRS, RES, Smart City, IHS) ou un appartement d’au moins 6 millions de roupies dans un immeuble de type G+2. Hors de ces cadres, une autorisation spécifique est nécessaire et rarement accordée pour un simple logement.
Quel budget minimum pour investir à Maurice ?
La porte d’entrée la moins chère est l’appartement G+2 à partir de 6 millions de roupies, soit environ 110 000 € au cours d’octobre 2026, plus environ 7 % de frais. Pour obtenir le permis de résidence, il faut investir au moins 375 000 USD.
Acheter à Maurice donne-t-il droit à la résidence ?
Oui, à partir de 375 000 USD dans un programme agréé : l’acheteur, son conjoint et ses enfants à charge obtiennent un permis de résidence valable tant qu’ils restent propriétaires. Ce permis ne fait pas de vous un résident fiscal mauricien : il faut en plus y vivre au moins 183 jours par an.
Quels sont les frais de notaire pour un étranger à Maurice ?
L’acheteur non-citoyen paie un droit d’enregistrement de 5 % dans les programmes EDB (la hausse à 10 % prévue en 2026 a été abrogée), plus des honoraires de notaire dégressifs d’environ 1 à 2 % et des frais administratifs. Comptez autour de 7 % du prix au total.
Les loyers perçus à Maurice sont-ils imposés en France ?
Ils sont imposables à Maurice selon la convention du 11 décembre 1980, puis exonérés en France, mais vous devez les déclarer car ils sont pris en compte pour calculer le taux d’imposition de vos autres revenus (taux effectif).
Mon bien à Maurice entre-t-il dans l’IFI ?
Si vous êtes résident fiscal français, retenez qu’il doit être pris en compte dans votre patrimoine immobilier pour l’IFI, applicable au-delà de 1,3 million d’euros de patrimoine net taxable. Maurice n’ayant pas d’impôt sur la fortune, il n’y a pas de double imposition à éliminer. Faites valider votre cas par un conseil.
Y a-t-il un impôt sur les plus-values à Maurice ?
Non, Maurice ne taxe pas les plus-values. La convention attribue l’imposition de la plus-value immobilière à Maurice ; faites néanmoins vérifier les obligations déclaratives en France avant la revente.
Faut-il ouvrir un compte bancaire à Maurice ?
C’est fortement recommandé, et souvent nécessaire pour payer les charges et encaisser les loyers. Le compte doit être déclaré chaque année à l’administration française avec le formulaire 3916.
Quel rendement locatif espérer à Maurice ?
Les rendements bruts annoncés de 5 à 8 % deviennent souvent 3 à 6 % nets une fois déduits la gestion, les charges, les périodes vides et l’impôt mauricien. Utilisez le simulateur de cette page avec des taux d’occupation vérifiés sur des biens comparables.
Sources officielles utilisées
- Annexe au discours du budget 2026-2027, Assemblée nationale de Maurice (juin 2026) et Finance Act 2026 publié le 13 août 2026.
- Economic Development Board Mauritius : règles des property schemes et des permis.
- Mauritius Revenue Authority : barèmes de l’impôt sur le revenu.
- Convention fiscale France-Maurice du 11 décembre 1980, version consolidée : impots.gouv.fr, conventions internationales.
Cet article est documentaire et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé. Les règles mauriciennes évoluent à chaque budget (juin) : vérifiez-les auprès de l’EDB et d’un notaire mauricien avant tout engagement.
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