Investir en Andorre reste possible pour un Français, mais c’est devenu plus encadré et plus cher depuis 2025. Un non-résident doit obtenir une autorisation d’investissement étranger, ne peut détenir que deux appartements ou une seule maison, et paie depuis la loi 2/2026 une taxe spécifique de 6 % du prix sur un premier logement (10 % au-delà), en plus des 4 % de droits de mutation. La résidence « passive » exige désormais 1 million d’euros investis en Andorre, dont plus de 800 000 € par bien si vous passez par l’immobilier, et 50 000 € versés à fonds perdus. La fiscalité locale reste légère (impôt sur le revenu plafonné à 10 %), mais tant que vous êtes résident français, c’est l’impôt français qui s’applique pour l’essentiel.
Guide rédigé par Loïc H à partir des textes officiels : loi andorrane 2/2026 du 22 janvier 2026 (BOPA du 12 février 2026), loi 5/2025 du 6 mars 2025 pour la croissance durable et le droit au logement, loi 3/2024 sur l’impôt sur l’investissement étranger immobilier, convention fiscale France-Andorre du 2 avril 2013 (version consolidée impots.gouv.fr), statistiques du Govern d’Andorra. Mise à jour octobre 2026.
Ce qu’il faut retenir en 30 secondes
- Acheter sans y vivre : autorisation préalable obligatoire, deux appartements ou une maison au maximum, taxe sur l’investissement étranger de 6 % (premier logement) ou 10 % (au-delà), plus 4 % de droits de mutation.
- Prix : 4 416 € le m² en moyenne pour les appartements vendus au premier trimestre 2026, selon les statistiques officielles.
- Rendement : avec des loyers moyens autour de 10 à 12 € le m² par mois, le rendement brut tourne autour de 3 %, avant frais d’achat.
- S’installer : résidence passive à 1 million d’euros investis (plus 50 000 € non remboursables), ou résidence active en créant une société avec 50 000 € versés à l’État.
- Fiscalité : impôt sur le revenu de 0 à 10 %, impôt sur les sociétés de 10 %, IGI de 4,5 %, pas de droits de succession. Mais un résident français reste taxé en France via la convention de 2013.
Au sommaire (cliquez pour accéder à la section)
- Ce qui a changé en 2024, 2025 et 2026
- Acheter un bien en Andorre quand on est non-résident
- Le coût réel d’un achat : simulateur
- Prix, loyers et rendement : les chiffres officiels
- Résidence passive ou active : les conditions actuelles
- La fiscalité andorrane en chiffres
- Ce que prévoit la convention France-Andorre
- Banque et compte en Andorre
- Autres façons d’investir en Andorre
- Les risques et limites
- Les étapes d’un investissement immobilier
- Pour qui oui, pour qui non
- Questions fréquentes
Vidéo tierce sélectionnée pour compléter cet article, elle n’engage pas notre analyse. Les taux ont encore évolué avec la loi 2/2026 : les montants à jour figurent dans les sections ci-dessous.
Ce qui a changé en 2024, 2025 et 2026
Pendant longtemps, l’Andorre a été présentée comme un eldorado immobilier et fiscal accessible avec 400 000 € de placement. Ce n’est plus le cas. Face à la hausse des prix et à la pénurie de logements pour les résidents, le Consell General a voté en trois ans une série de lois qui ciblent directement les acheteurs étrangers. La plupart des guides en ligne n’ont pas intégré la dernière étape.
- Loi 3/2024 du 1er février 2024 : création d’un impôt spécifique sur l’investissement étranger immobilier, payé par l’acheteur étranger en plus des droits de mutation.
- Loi 5/2025 du 6 mars 2025 (entrée en vigueur à la mi-avril 2025) : un non-résident ne peut plus acquérir que deux appartements (avec au plus trois places de parking et trois débarras chacun) ou une seule maison individuelle ; les programmes immobiliers des investisseurs étrangers doivent réserver au moins la moitié des logements à la résidence principale à prix abordable ; plus de nouvelles licences de location touristique.
- Loi 2/2026 du 22 janvier 2026, publiée au Butlletí Oficial le 12 février 2026 et entrée en vigueur le lendemain : taux de la taxe portés à 6 % pour un premier logement et 10 % pour les investissements suivants ; nouvelle définition de l’investisseur étranger, qui inclut aussi les résidents installés depuis moins de 3 ans sur les 10 dernières années ; durcissement de la résidence passive (1 million d’euros) et contributions à fonds perdus.
Les dossiers déposés avant l’adoption de la loi 2/2026 restent soumis aux anciens taux, ainsi que les achats pour lesquels un accord de vente avec paiement existait avant cette date, à condition de le prouver dans les 6 mois.
Acheter un bien en Andorre quand on est non-résident
En droit andorran, un achat immobilier par une personne qui ne réside pas dans la Principauté est un investissement étranger. Il suppose une autorisation préalable du Govern, instruite par le registre des investissements étrangers, avant la signature chez le notaire. La même règle vise une société andorrane détenue à 50 % ou plus par des non-résidents, et désormais un nouveau résident qui ne justifie pas de 3 ans de résidence effective sur les 10 années précédentes.
| Règle | Ce que dit le texte | Source |
|---|---|---|
| Autorisation préalable | Obligatoire pour tout achat par un investisseur étranger | Loi 5/2025 |
| Nombre de biens | 2 appartements avec annexes, ou 1 maison individuelle | Loi 5/2025 |
| Taxe sur l’investissement étranger | 6 % de la valeur réelle pour un premier logement (maison, appartement ou studio avec au plus 3 places de parking et 3 débarras) ; 10 % pour les investissements suivants ou hors de ce cadre | Loi 3/2024 modifiée par la loi 2/2026, article 8 |
| Durée de détention | Si le bien n’est pas conservé dans les conditions fixées par la loi, le taux de 10 % s’applique | Loi 2/2026 |
| Location touristique | Pas de nouvelle licence ; les licences existantes ne sont renouvelées que sous conditions | Loi 5/2025 |
| Qui est « étranger » | Non-résidents, résidents de moins de 3 ans sur 10 ans, sociétés détenues à 50 % ou plus par eux | Loi 2/2026, articles 20 et 28 |
Concrètement, pour un Français qui veut un pied-à-terre à Pas de la Casa ou à La Massana, l’achat d’un appartement reste possible, mais avec une taxe d’entrée qui n’existait pas il y a trois ans. Pour un projet de type « achat de plusieurs studios pour les louer aux skieurs », la combinaison du plafond de deux appartements, du taux de 10 % et de l’arrêt des licences touristiques rend la stratégie très difficile.
Le coût réel d’un achat : simulateur
Les frais d’achat d’un non-résident cumulent quatre postes : la taxe sur l’investissement étranger (6 ou 10 %), l’impôt sur les transmissions patrimoniales immobilières de 4 % payé par l’acheteur, les honoraires de notaire et d’enregistrement (autour de 1 %) et, le plus souvent, une commission d’agence. Pour un logement neuf vendu par un promoteur, l’IGI de 4,5 % peut remplacer les droits de mutation : demandez le détail au notaire. Le simulateur ci-dessous chiffre l’ensemble et le rendement locatif qui en découle.
Simulateur : coût d’achat et rendement d’un appartement en Andorre
Taxe sur l’investissement étranger : –
Total des frais d’achat : – (– du prix)
Coût total de l’opération : –
Rendement brut (loyers / prix) : –
Rendement net après charges et impôt (sur coût total) : –
Hypothèses : achat comptant, hors crédit, hors plus-value. La taxe étrangère est calculée sur le prix (valeur réelle déclarée). Impôt andorran estimé au taux général de l’impôt des non-résidents (10 %) sur le loyer net de charges. Côté France, le revenu est à déclarer avec un crédit d’impôt (voir plus bas), non simulé ici.
Avec les valeurs par défaut (appartement à 450 000 €, premier achat d’un non-résident), la taxe étrangère représente 27 000 €, et l’ensemble des frais atteint 63 000 €, soit 14 % du prix. Le même achat par un résident installé depuis plus de 3 ans coûterait 36 000 € de frais. Avec 1 200 € de loyer mensuel, le rendement brut est de 3,2 % et le rendement net d’environ 2,1 % sur le coût total. Il faut donc de nombreuses années de loyers pour seulement rembourser les frais d’entrée.
Prix, loyers et rendement : les chiffres officiels
Le marché andorran est petit (quelques centaines de ventes par trimestre) et tendu. Les statistiques publiées par le Govern donnent des repères plus fiables que les annonces des agences.
Sources : statistiques du marché immobilier et des caractéristiques des logements du Govern d’Andorra (Departament d’Estadística), relayées par la presse économique andorrane ; calcul du rendement par nos soins (loyer annuel / prix au m²).
Le calcul est simple : 11 € par mois et par m², soit 132 € par an, rapportés à 4 416 € le m², donnent un rendement brut de 3 %. C’est un niveau comparable, voire inférieur, à celui de nombreuses villes françaises, sans l’avantage fiscal souvent imaginé, et avec 14 % de frais d’entrée pour un non-résident. L’investissement immobilier en Andorre n’est donc pas un placement de rendement : c’est un achat patrimonial ou d’usage, qui parie sur la rareté du foncier dans un pays de 468 km².
Les écarts entre paroisses sont réels. Escaldes-Engordany et Andorra la Vella concentrent la demande des actifs et les prix les plus élevés ; La Massana et Ordino attirent les familles et les résidences de standing ; Encamp, Canillo et Pas de la Casa sont davantage liés au ski ; Sant Julià de Lòria, près de la frontière espagnole, reste en général la paroisse la plus accessible. Faute de série officielle détaillée par paroisse à la date de mise à jour, méfiez-vous des tableaux de prix au m² par paroisse qui circulent sans source.
Résidence passive ou active : les conditions actuelles
Acheter un bien ne donne aucun droit au séjour en Andorre. Pour y vivre, il faut une autorisation de résidence, soumise à quotas annuels. Les deux voies utilisées par les investisseurs ont été durcies par la loi 2/2026.
| Critère | Résidence passive (sans activité lucrative) | Résidence active (travail indépendant) |
|---|---|---|
| Investissement | 1 000 000 € en actifs andorrans (immobilier, parts de sociétés andorranes, titres ou fonds andorrans pour 36 mois maximum, dette publique, assurance vie andorrane, dépôt non rémunéré) ; ramené à 400 000 € si placé dans le Fonds pour le logement | Créer une société andorrane, en détenir plus de 34 % et la diriger effectivement |
| Si immobilier | Plus de 800 000 € par bien acquis | Non requis |
| Versement à l’État | 50 000 € pour le titulaire et 12 000 € par personne à charge, définitifs et non remboursables (sauf refus initial) | 50 000 €, définitif et non remboursable (sauf refus initial) |
| Présence | Au moins 90 jours par an | Résidence effective, en principe plus de 183 jours par an |
| Délai pour investir | 6 mois après la demande, prorogeable de 6 mois en cas de force majeure | 6 mois pour constituer la société après réservation |
| Autres conditions | Ressources suffisantes, assurance santé, casier judiciaire | Projet d’entreprise viable, inscription au registre du commerce |
Source : loi 2/2026 du 22 janvier 2026, articles modifiant les articles 96 et suivants de la loi qualifiée d’immigration (BOPA n° 15 du 12 février 2026).
Le contraste avec les chiffres encore cités par de nombreux sites est frappant : 400 000 € d’investissement et une caution de 50 000 € remboursable, c’était l’ancien régime. Aujourd’hui, le ticket réel de la résidence passive est d’au moins 1 050 000 € pour une personne seule, dont 50 000 € perdus, sans compter la taxe sur l’investissement étranger si vous achetez votre logement.
La fiscalité andorrane en chiffres
Deux précisions comptent pour un investisseur immobilier. D’abord, l’ancien impôt spécifique sur les plus-values immobilières a été supprimé au 1er janvier 2024 : les plus-values sont désormais imposées dans le cadre de l’impôt sur le revenu (IRPF pour un résident, impôt des non-résidents pour un Français qui vit en France, impôt sur les sociétés pour une société), avec une imposition plus lourde sur les reventes rapides et un allègement progressif avec la durée de détention. Faites chiffrer votre cas par une gestoria avant de vendre. Ensuite, le propriétaire non résident doit déclarer ses loyers en Andorre, souvent via un représentant fiscal local.
Ce que prévoit la convention France-Andorre
La France et l’Andorre ont signé le 2 avril 2013 une convention fiscale, entrée en vigueur le 1er juillet 2015 et modifiée par la convention multilatérale de l’OCDE (applicable depuis le 1er janvier 2022 pour l’Andorre). Son mécanisme est différent de celui de beaucoup d’autres conventions, et il est déterminant pour un résident français.
Les loyers et plus-values d’un résident français
Les revenus d’un bien andorran sont imposables en Andorre (article 6). Mais l’article 21 prévoit que la France les reprend dans le calcul de votre impôt français et vous accorde un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant, à condition que vous ayez été imposé en Andorre. Résultat : vous payez l’impôt andorran (environ 10 %), la France n’ajoute pas d’impôt sur le revenu sur ces loyers, mais ils entrent dans le calcul de votre taux d’imposition global. Vous les déclarez sur la déclaration 2047. Le traitement des prélèvements sociaux sur ces revenus mérite une vérification avec un fiscaliste.
L’IFI et la succession
La convention de 2013 ne couvre que l’impôt sur le revenu. Pour un résident de France, un bien en Andorre entre donc dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière si votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros, et dans votre succession taxable en France, même si l’Andorre ne prélève aucun droit.
La clause de nationalité
Particularité rare : l’article 25 permet à la France d’imposer les personnes de nationalité française résidentes d’Andorre comme si la convention n’existait pas. Cette clause n’est aujourd’hui pas appliquée, faute de loi française l’organisant, mais elle existe dans le texte. Pour un Français qui envisage de s’installer en Andorre pour des raisons fiscales, c’est un risque juridique à garder en tête, au même titre que l’exit tax due au départ sur les portefeuilles de titres de plus de 800 000 €.
Comparaison utile : d’autres destinations prisées des Français obéissent à des logiques fiscales différentes. Notre guide pour investir à l’île Maurice détaille un régime où l’achat d’un bien ouvre droit à la résidence, ce que l’Andorre ne prévoit pas.
Banque et compte en Andorre
Le système bancaire andorran est concentré autour de quelques groupes, dont Andbank, Creand (ex-Crèdit Andorrà) et MoraBanc. Ouvrir un compte en tant que non-résident est possible, mais les banques demandent un dossier complet (identité, justificatif de domicile, origine des fonds, objet de la relation) et fixent souvent un montant minimum de dépôt ou d’avoirs. L’achat immobilier lui-même passe par le notaire, qui contrôle l’origine des fonds.
- Le secret bancaire n’existe plus vis-à-vis de la France : l’Andorre participe à l’échange automatique d’informations sur les comptes financiers (norme OCDE) depuis 2018.
- Déclaration en France : tout compte ouvert en Andorre se déclare chaque année avec le formulaire 3916, sous peine d’amende de 1 500 € par compte non déclaré.
- Monnaie : l’euro est la monnaie officielle de l’Andorre, il n’y a donc pas de risque de change, contrairement à des destinations comme Maurice ou Dubaï.
- Crédit : les banques andorranes financent des non-résidents avec un apport souvent élevé ; comparez avec un financement en France, en tenant compte des frais de garantie.
Pour des frontaliers ou des propriétaires qui partagent leur temps entre France et Espagne, il peut être plus simple de gérer les flux depuis une banque espagnole : notre comparatif des banques en Espagne passe en revue les options.
Autres façons d’investir en Andorre
L’immobilier n’est pas la seule porte d’entrée, et il est devenu la plus coûteuse pour un non-résident.
- Créer ou reprendre une société : c’est aussi un investissement étranger soumis à autorisation, sauf exceptions. C’est la voie de la résidence active, avec un versement de 50 000 € à l’État et une obligation de diriger réellement l’entreprise depuis l’Andorre.
- Placements financiers andorrans : fonds de droit andorran, dette publique, assurance vie auprès d’un assureur andorran. Ils comptent pour la résidence passive, mais pour un résident français, leur fiscalité est celle de la France (et l’assurance vie étrangère ne bénéficie pas toujours des mêmes avantages).
- Le Fonds pour le logement : placer 400 000 € dans ce fonds public permet d’obtenir la résidence passive avec un ticket réduit, en contribuant à l’offre de logements abordables.
Si votre objectif réel est d’exposer une partie de votre patrimoine à l’immobilier sans vous expatrier, des solutions françaises comme les SCPI offrent des rendements souvent supérieurs aux 3 % bruts andorrans, avec des tickets d’entrée bien plus faibles.
Les risques et limites
Les étapes d’un investissement immobilier en Andorre
- Clarifier le projet. Résidence secondaire, futur lieu de vie avec demande de résidence, ou placement : la réponse détermine le taux de taxe (6 ou 10 %), le budget (plus de 800 000 € par bien pour la résidence passive) et la paroisse.
- Vérifier votre statut. Non-résident, résident de moins de 3 ans ou de plus de 3 ans : le régime fiscal et l’obligation d’autorisation en dépendent.
- Choisir le bien et signer un engagement conditionnel, sous réserve de l’autorisation d’investissement étranger. Faites relire par un avocat ou une gestoria indépendants du vendeur.
- Déposer la demande d’autorisation d’investissement étranger auprès du Govern, avec justificatifs d’identité et d’origine des fonds.
- Payer la taxe sur l’investissement étranger et préparer les fonds, par virement identifié.
- Signer l’acte chez le notaire andorran, payer les droits de mutation de 4 % et les frais, inscrire le bien.
- Organiser l’après-achat : déclaration des loyers en Andorre et en France, formulaire 3916 si compte local, IFI le cas échéant, et demande de résidence si c’est votre projet.
Pour qui oui, pour qui non
Plutôt pertinent si vous…
- voulez réellement vivre en Andorre et disposez d’au moins 1 million d’euros à y investir ;
- cherchez un pied-à-terre de montagne que vous utiliserez, et acceptez 14 % de frais d’entrée ;
- montez une activité que vous dirigerez sur place (résidence active) ;
- raisonnez en patrimoine sur 15 ans ou plus, dans un pays en euros.
Plutôt à éviter si vous…
- cherchez un rendement locatif : 3 % brut avant frais et impôts ;
- visiez la location touristique de studios : plus de nouvelles licences ;
- pensez réduire vos impôts en restant résident français ;
- vous appuyez sur des guides qui citent encore 400 000 € pour la résidence passive.
Questions fréquentes sur l’investissement en Andorre
Un Français peut-il acheter un appartement en Andorre sans y résider ?
Oui, avec une autorisation préalable d’investissement étranger. Un non-résident peut détenir au maximum deux appartements ou une maison individuelle, et paie une taxe de 6 % sur un premier logement (10 % au-delà) depuis la loi 2/2026, en plus des droits de mutation de 4 %.
Quels sont les frais d’achat pour un non-résident en Andorre ?
Comptez environ 14 % du prix pour un premier logement : 6 % de taxe sur l’investissement étranger, 4 % de droits de mutation, environ 1 % de notaire et de frais, et souvent une commission d’agence. Pour un bien supplémentaire, la taxe passe à 10 %.
Acheter un bien en Andorre donne-t-il droit à la résidence ?
Non. Il faut une autorisation de résidence. La résidence passive exige 1 million d’euros investis en actifs andorrans, dont plus de 800 000 € par bien si vous achetez de l’immobilier, et un versement non remboursable de 50 000 € (plus 12 000 € par personne à charge).
Quel est le prix de l’immobilier en Andorre ?
Les appartements vendus au premier trimestre 2026 l’ont été en moyenne à 4 416 € le m², en hausse d’environ 3 % sur un an, selon les statistiques officielles du Govern d’Andorra.
Quel rendement locatif en Andorre ?
Avec des loyers moyens d’environ 10 à 12 € le m² par mois et des prix autour de 4 400 € le m², le rendement brut tourne autour de 3 %, avant frais d’achat et impôts. La location touristique n’est plus ouverte aux nouveaux entrants.
Les loyers andorrans sont-ils imposés en France ?
Ils sont imposés en Andorre, puis repris dans votre déclaration française avec un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant (article 21 de la convention de 2013). Ils ne supportent donc pas d’impôt sur le revenu français supplémentaire, mais ils comptent pour votre taux global.
Un bien en Andorre est-il soumis à l’IFI ?
Oui pour un résident fiscal français dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros : la convention France-Andorre ne couvre pas la fortune, le bien entre donc dans l’assiette de l’IFI.
Quel est l’impôt sur le revenu en Andorre ?
Pour un résident : 0 % jusqu’à 24 000 € de revenu, 5 % entre 24 000 et 40 000 €, 10 % au-delà. L’impôt sur les sociétés est de 10 %, l’IGI de 4,5 % et il n’y a pas de droits de succession.
Sources officielles utilisées
- Loi 2/2026 du 22 janvier 2026 de continuité et de consolidation des mesures pour la croissance durable, Portal Jurídic d’Andorra (BOPA n° 15 du 12 février 2026).
- Loi 5/2025 du 6 mars 2025 pour la croissance durable et le droit au logement ; loi 3/2024 du 1er février 2024 sur l’impôt sur l’investissement étranger immobilier.
- Govern d’Andorra, communiqués et statistiques du marché immobilier.
- Convention fiscale France-Andorre du 2 avril 2013, version consolidée : impots.gouv.fr, conventions internationales.
Cet article est documentaire et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé. La réglementation andorraine sur l’investissement étranger a changé trois fois depuis 2024 : vérifiez-la auprès d’un notaire ou d’une gestoria andorrane avant tout engagement.
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